李艷麗

【摘要】房地產行業(yè)是國民經濟的重要組成部分，但房地產業(yè)的開發(fā)具有高收益、高風險的行業(yè)特點。近年來，越來越激烈的市場競爭和國家實施的一系列嚴格的房地產調控、限制高檔樓堂館所建設等政策，使得房地產行業(yè)各個方面都發(fā)生了深刻變革，包括施工企業(yè)工程承接、組織施工、運營模式、資產結構、資金運用和經營管理，從而導致其成本控制和預算管理面臨巨大挑戰(zhàn)。由于房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，為使房地產企業(yè)的成本、資金等關鍵環(huán)節(jié)融合到一個體系內，一個系統(tǒng)性的、科學化的管理方法是必不可少的。房地產企業(yè)正逐步應用資金預算管理來保障企業(yè)戰(zhàn)略管理目標的實施。本文將就房地產行業(yè)成本控制和資金預算管理問題進行探討。

【關鍵詞】房地產行業(yè) ?成本控制 ?資金預算管理

一、引言

中國加入WTO后，房地產行業(yè)逐漸放開，不僅國內的很多集團型企業(yè)在全國開始擴張，而且一些資本實力雄厚的境外資本不斷涌入，這使得房地產行業(yè)的競爭日益激烈。另一方面，房地產市場價格波動很大，極大程度上受制于宏觀政策的調控，在未來價格不清晰不明確的背景下，企業(yè)想要在市場競爭中具有優(yōu)勢唯有通過做好成本控制。成本控制是房地產企業(yè)的核心，只有進一步加強成本控制，降低成本支出，增加企業(yè)經濟效益，才能在激烈的市場競爭得以生存，得以發(fā)展。在國際金融危機的大力沖擊下，全球的實體經濟不同程度地受到影響。房地產行業(yè)也不曾幸免，在金融危機的重創(chuàng)后，行業(yè)內部的競爭愈演愈烈。房地產企業(yè)必須加強風險防范意識，積極應對金融危機可能造成的不利影響。當前，預算管理這種資金管理方式越來越受房地產企業(yè)的歡迎。資金預算管理能夠在國家宏觀政策改變時及時為房地產企業(yè)提出預警，使得整個行業(yè)有足夠的時間采取積極的措施應對不斷增加的風險，進一步提高企業(yè)的核心競爭力。在這樣的背景下，房地產行業(yè)只有通過對資金進行預算管理、增強企業(yè)的財務管理能力才能抵御各種風險，才能長盛不衰。

成本控制是指房地產行業(yè)在每年年初針對各個項目制定相應的成本控制目標，包括樓盤開發(fā)、銷售費用和管理費用等，同時各業(yè)務部門應嚴格遵守該指標開展業(yè)務，最重要的是，財務部門應該進行系統(tǒng)地分析和大量的模擬計算準確找出造成各部門出現(xiàn)成本差異的根本原因，并制定出切實可行的成本管理方法，保障企業(yè)制定的成本控制目標得以順利推進和實施。資金預算管理是指對預算的編制、審批、執(zhí)行、控制、調整、分析、考核及評價等管理方式的總稱。

二、房地產行業(yè)成本控制及預算管理中存在的問題分析

房地產行業(yè)在若干年的摸索與發(fā)展過程中，其市場管理理念與運營模式方面都有了巨大的進展，但并不代表成本控制與管理工作已經趨于完美。很多房地產企業(yè)存在各種各樣的限制，其中最突出的是制度、理念和人才方面的因素，使得行業(yè)的成本控制及預算管理無法很好地實施。房地產行業(yè)在成本控制與預算管理中普遍存在的問題是：

（一）行業(yè)未樹立成本控制觀念

房地產行業(yè)涉及范圍和組成廣泛，包括企業(yè)籌資、拿地、開發(fā)建設、銷售、經營和管理等方面，因此行業(yè)的成本控制與管理并不是一個獨立和靜態(tài)的動作，而是貫穿于各個過程中的一種動態(tài)管理過程。一直以來對成本控制與管理的誤解在于其目標是將企業(yè)成本降低到最低，這僅僅是其中的一方面，更加重要的是在確保日常生產經營正常開展的同時，找到成本和利益的最佳平衡點。個別房地產企業(yè)并未樹立成本控制重要性的觀念，未能從根本上重視成本控制，創(chuàng)新成本控制方法，依舊沿用缺少科學性、合理性和嚴肅性的老舊方法;或者對于成本控制理論的學習始終停留在直接成本環(huán)節(jié)，并未深入企業(yè)內部的運行環(huán)節(jié)進行成本控制;更重要的是，對國家頒布的宏觀調控政策缺乏認真詳細的解讀。

（二）行業(yè)未建立健全的內部控制制度

現(xiàn)代行業(yè)管理制度中必不可少的部分是內部控制制度，是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本保障。部分房地產企業(yè)不能嚴格執(zhí)行《企業(yè)內部控制規(guī)范》等指導性文件，導致行業(yè)內部控制體系不完善、不健全，只設置了某些必需使用的制度，例如：成本、費用支出審批及報銷流程，而對于如何考核和監(jiān)督內部執(zhí)行制度并未提及。

（三）行業(yè)缺乏科學的成本控制目標

房地產行業(yè)管理控制成本費用支出的參考依據以及考核各個成本項目的基礎在于目標成本，為保證目標成本具有一定的可操作性和可行性，目標成本應根據不同的開發(fā)進度始終保持調整。行業(yè)缺乏科學的成本控制目標的具體體現(xiàn)在于，企業(yè)內部各部門之間互聯(lián)推諉、扯皮、不作為，不配合財務部門編制成本目標與考核業(yè)務的實施，從而導致項目成本管理體系無法落實。

（四）行業(yè)內部財務管理環(huán)節(jié)不系統(tǒng)

房地產行業(yè)目前的財務管理現(xiàn)狀不盡如人意，很多企業(yè)在進行預算時僅僅是為了完成財務指標，更有甚者隨意變更預算，根本不將預算作為企業(yè)經營活動中的法定依據，這種預算不夠科學，缺乏預算依據與計量標準，從而導致預期預算與實際情況之間存在很大差距。正確的做法應該是，企業(yè)在進行財務預算時應做到充分考慮企業(yè)的整體發(fā)展規(guī)劃、戰(zhàn)略發(fā)展目標，同時結合企業(yè)的實際狀況，確保企業(yè)的財務活動能夠有效實施并且能夠得到科學的管理。

（五）行業(yè)未對資金預算進行監(jiān)督與管理

房地產行業(yè)目前存在許多資金管理上的問題，企業(yè)未能建立完善的反饋機制對資金預算進行合理的監(jiān)督與管理，有的部門即使發(fā)現(xiàn)了企業(yè)存在不良資金的情況，也只能按照企業(yè)下達的計劃來執(zhí)行預算，企業(yè)的資金預算管理根本就是一紙空談。各房地產企業(yè)應對資金預算的結果進行合理的監(jiān)督與管理，對企業(yè)的財務管理過程實施動態(tài)化控制，只有這樣才能確保企業(yè)資金預算結果的有效實施。

三、房地產行業(yè)成本控制及預算管理的改進措施

房地產行業(yè)的行業(yè)特點是高風險、高收益、資金量大、投資期長，并且房地產行業(yè)競爭十分激烈，因此若企業(yè)想要在激烈的競爭中立于不敗之地，必須要做好成本管控工作，提高企業(yè)的資金使用效率和盈利能力，從而大幅提高該企業(yè)的市場競爭力。

（一）行業(yè)內部應樹立成本控制重要性的觀念

首先，通過定期培訓、組織知識競賽、建立監(jiān)督機制和獎勵機制等方式加強企業(yè)職工成本控制與管理專業(yè)知識的學習，提高職工的專業(yè)素養(yǎng)，調動職工的積極性，增強企業(yè)職工成本控制的意識。其次，通過引進優(yōu)秀的高學歷的房地產企業(yè)管理人才，為企業(yè)注入更多先進的成本管控理念。

（二）優(yōu)化和健全行業(yè)內部控制制度

房地產行業(yè)應建立科學系統(tǒng)、可行可操作的、高質量的企業(yè)內部控制制度，并保證每年對內部規(guī)范體系進行專項審計以發(fā)現(xiàn)漏洞，并及時進行修補和完善，提高企業(yè)內部監(jiān)控和管理水平，從而獲得更廣闊的生存和發(fā)展空間。同時，董事會想要對房地產企業(yè)經營情況進行監(jiān)管最有效的手段是通過內控制度。

（三）規(guī)范房地產行業(yè)成本控制目標

房地產企業(yè)在制定成本控制目標時，應該充分結合以往的成本控制經驗和當前市場行情等因素，同時始終跟蹤建設過程中出現(xiàn)的成本偏差，及時分析匯總，進行修改和校正，才有可能制定出科學規(guī)范、可操作性強的控制目標。

（四）不斷完善行業(yè)的財務管理體系

房地產企業(yè)應按照《新企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》來完善企業(yè)會計核算的程序，規(guī)范企業(yè)會計科目，從而建立起規(guī)范的、科學的、符合實際的企業(yè)財務管理體系。

（五）不斷完善行業(yè)的內部審計工作

房地產行業(yè)只有通過建立專門的內部審計機構，在審計過程中兼顧多方面內容（管理審計、工程項目審計、內部控制審計等），才能夠更加制度化、規(guī)范化的管理企業(yè)財務。

四、總結

當今社會，面對房地產行業(yè)競爭激烈的現(xiàn)狀，如何得以生存，得以發(fā)展是企業(yè)急需解決的重中之重！ 成本控制與資金預算管理是解決該問題的兩個強有力工具。房地產企業(yè)首先要把管理的基點放在成本管理上，只有更好的加強成本管理，才能更好的進行成本控制。其次，企業(yè)需要做準確的、系統(tǒng)的、合理科學的資金預算管理，并在財務控制監(jiān)督下嚴格執(zhí)行該預算，只有這樣才能保證企業(yè)的每一項任務都真正到達資金預算管理控制的目標。做好成本控制和資金預算管理是制勝的法寶，唯有這樣才能真正提高企業(yè)的盈利能力;唯有這樣才能真正增強企業(yè)抵御風險能力，獲得更廣闊的生存和發(fā)展空間;唯有這樣才能真正增強企業(yè)抵御風險的能力;唯有這樣才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

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