廣西區(qū)直住房公積金管理中心課題組

一、城市新市民的住房需求與住房公積金的服務(wù)功能

（一）城市新市民的住房需求

隨著我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，越來(lái)越多不同原籍的人因?yàn)楣ぷ鳌⒒橐?、就學(xué)等各種原因遷居到城市，逐漸形成了一個(gè)新的社會(huì)群體——新市民。由于居住城市與戶籍身份的分離，導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等公共住房基本不對(duì)新市民開(kāi)放，新市民住房仍游離于城鎮(zhèn)住房保障體系之外，難以享受完善的住房配套設(shè)施、均等化的公共服務(wù)等住房保障權(quán)利，一定程度上影響了新市民在城市的住房需求和住房問(wèn)題的解決。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2018 年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%[1]，表明很多新市民群體尚未能真正完全在城市落戶，應(yīng)該說(shuō)住房問(wèn)題是其中的一個(gè)重要因素。

（二）住房公積金的服務(wù)功能

住房公積金是用工單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。住房公積金制度是一種社會(huì)性、互助性、政策性的住房社會(huì)保障制度，通過(guò)由職工與單位分別按照職工工資的一定比例逐月強(qiáng)制繳存的方式，為職工家庭住房消費(fèi)提供法定資金保障和儲(chǔ)蓄積累，并在參繳職工之間形成互助性融資機(jī)制。住房公積金制度是我國(guó)住房保障體系的重要組成部分。

目前，住房公積金制度在住房需求和住房供給兩個(gè)領(lǐng)域發(fā)揮了獨(dú)特的市場(chǎng)激勵(lì)和調(diào)控作用。在住房需求方面，住房公積金繳存職工有購(gòu)房需求時(shí)可以申請(qǐng)住房公積金貸款，幫助解決資金缺口，享受低息利率優(yōu)惠。住房公積金繳存職工發(fā)生購(gòu)房、償還購(gòu)房貸款本息、支付房租等住房消費(fèi)行為時(shí)還可以提取住房公積金?？梢哉f(shuō)，凡是曾貸款和提取使用住房公積金的職工，已經(jīng)在住房購(gòu)買(mǎi)和住房消費(fèi)上實(shí)實(shí)在在的獲利。在住房供給方面，住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后，用于上繳城市廉租住房的補(bǔ)充資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)到2018 年末，住房公積金中心累計(jì)提取城市公共租賃住房（廉租住房）建設(shè)補(bǔ)充資金3365.48 億元，累計(jì)向373 個(gè)保障房住房建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款872.15 億元，支持建設(shè)保障性住房7127.28 萬(wàn)平方米，可解決約120 萬(wàn)戶家庭住房問(wèn)題[2]。

近年來(lái)，我國(guó)落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，著力破解新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中新市民的住有所居問(wèn)題，住房公積金的定義外延不斷擴(kuò)展，港澳臺(tái)同胞現(xiàn)已納入繳存范圍，部分地區(qū)將海外人才納入了繳存范圍，各地相繼對(duì)自由職業(yè)者、個(gè)體工商戶等個(gè)人自愿繳存開(kāi)展探索和實(shí)踐，制度覆蓋面不斷擴(kuò)大。

二、新市民群體住房現(xiàn)狀與存在問(wèn)題

本課題針對(duì)南寧市青秀區(qū)新市民工作和居住比較集中的情況，摸排新市民的群體特征、住房狀況和住房需求，采用抽樣調(diào)查方法，調(diào)查對(duì)象為南寧市青秀區(qū)的新市民，涉及從事建筑、金融、投資、信息服務(wù)、餐飲、家居、建材、批發(fā)零售等行業(yè)的新市民。

（一）新市民群體與住房需求

1. 新市民就業(yè)和收入較為穩(wěn)定

青秀區(qū)是南寧市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、金融、信息和會(huì)展中心，是南寧對(duì)外展示改革開(kāi)放成果的“城市名片”。青秀區(qū)吸納就業(yè)的新市民的就業(yè)和收入都較為穩(wěn)定。從受教育程度看，青秀區(qū)新市民人口文化素質(zhì)整體較高，具有高中及以上學(xué)歷的人員占87.3%，其中高中或職高畢業(yè)的占17.6%；本科或?qū)？飘厴I(yè)的占65.5%；研究生及以上的占4.2%。新市民工作單位相對(duì)集中在機(jī)關(guān)團(tuán)體和事業(yè)單位，占比34.5%，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)次之，占29.6%，最后是個(gè)體工商戶和私營(yíng)企業(yè)，分別占19.0%和16.9%。

2. 新市民住房條件有待提高

租房是青秀區(qū)新市民解決住房問(wèn)題的主要途徑。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，青秀區(qū)新市民群體主要通過(guò)租房解決住房問(wèn)題，只有三成半的新市民群體有自有住房。對(duì)園湖飯店餐飲從業(yè)人員進(jìn)行訪談時(shí)，部分服務(wù)員反映他們都是幾個(gè)人合租住房，住房條件較為惡劣。政策性住房未能成為解決新市民住房問(wèn)題的重要手段。雖然經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房供應(yīng)是解決居民住房問(wèn)題的重要手段。但調(diào)研發(fā)現(xiàn)，青秀區(qū)新市民群體購(gòu)買(mǎi)政策性住房的比例僅為11.9%。用于居住和子女入學(xué)要求是青秀區(qū)新市民群體購(gòu)房的關(guān)注重點(diǎn)。

新市民群體有近半調(diào)研對(duì)象尚未在南寧市購(gòu)買(mǎi)住房，但其購(gòu)房意愿非常強(qiáng)烈，另有部分新市民希望能夠讓自己小孩就讀較好的學(xué)校，因此也希望盡快購(gòu)置較好的學(xué)區(qū)房。除以上原因外，新市民群體希望購(gòu)買(mǎi)商品房用于結(jié)婚也是另一重要原因?？傊蠈幨星嘈銋^(qū)新市民群體就業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，具有較高的工資和經(jīng)濟(jì)收入。用于居住、考慮子女上學(xué)、結(jié)婚等成為新市民群體購(gòu)房的主要需求。

（二）新市民解決住房問(wèn)題的制約因素

受訪的青秀區(qū)新市民群體多屬于國(guó)有企業(yè)、機(jī)關(guān)團(tuán)體、事業(yè)單位的勞務(wù)派遣工作人員或因企業(yè)臨時(shí)派駐而到南寧工作的企業(yè)管理人員，此群體收入相對(duì)其他城區(qū)新市民群體收入高，但因其對(duì)購(gòu)房面積需求在100 平方米以上，且青秀區(qū)在南寧市各城區(qū)中房?jī)r(jià)最高，因此購(gòu)房總價(jià)高、首付資金不足成為青秀區(qū)新市民群體解決住房問(wèn)題的瓶頸。

1. 商品住宅需求旺盛，高房?jī)r(jià)成為制約因素

根據(jù)廣西中原研究中心《2017 年南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，青秀區(qū)2017 年商品住宅建設(shè)新項(xiàng)目較少，其住宅供應(yīng)主要依靠原有項(xiàng)目，總體供應(yīng)量同比下降30%左右。

由于政府的調(diào)控，從統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，青秀區(qū)2017年的住宅成交金額由2016 年的218.3 億元降至148.8 億元；毛坯房成交均價(jià)由2016 年的9253 元平方米上漲為9583 元平方米，增速不大，處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)。2016 年10 月，南寧市住宅備案價(jià)格為毛坯房?jī)r(jià)格，裝修標(biāo)準(zhǔn)在1500—5000 元平方米不等。2017 年5 月26 日（含26 日）之后，裝修標(biāo)準(zhǔn)最高不得超過(guò)3000 元/平方米，2017 年住宅均價(jià)均為毛坯房?jī)r(jià)格[3]。2018 年，青秀區(qū)商品住宅價(jià)格繼續(xù)保持上漲的態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)普遍在15000—20000 元/平方米之間。高房?jī)r(jià)是新市民通過(guò)市場(chǎng)解決住宅問(wèn)題的最大制約因素。

2. 新市民支付能力不足成為制約購(gòu)房的主要原因

租金收入比過(guò)高使部分新市民較難攢錢(qián)買(mǎi)房。一般來(lái)說(shuō)，房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過(guò)高的城市；房租收入比在25%—45% 之間，屬于租金相對(duì)過(guò)高的城市；房租收入比在25% 及以下水平，屬于租金相對(duì)合理的城市。南寧市的房租收入比為35%，在全國(guó)50 個(gè)城市中排在第16 位，人均租房租金894 元，租金收入比高于正常水平，屬于租金過(guò)高的城市。

表1 2017 年青秀區(qū)住宅供需狀況

表2 青秀區(qū)被調(diào)查新市民住房情況

不少新市民認(rèn)為收入低、物價(jià)高，房子買(mǎi)不起，租也很難租得起。因此，新市民租住的地方大多集中于住房密集、租金相對(duì)較低的城中村，比如麻村等。部分新市民由于平時(shí)租住房屋的租金高，導(dǎo)致較難攢下錢(qián)來(lái)首付購(gòu)置自住房屋。房?jī)r(jià)收入比高導(dǎo)致新市民首付困難。房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，一般認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)收入比為4—6。根據(jù)WIND 資訊測(cè)算數(shù)據(jù)，2017 年南寧房?jī)r(jià)收入比為10.14，明顯高于合理的房?jī)r(jià)收入比，從而限制了新市民的購(gòu)房。從問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，未來(lái)兩年不打算購(gòu)房的原因，有64% 的受訪者回答“沒(méi)錢(qián)付首付”。因此，首付資金不足仍然是制約市民購(gòu)房的主要因素。

3. 商品房?jī)r(jià)格得到控制但貸款利率上升加重購(gòu)房負(fù)擔(dān)

2017 年4 月，由于房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，南寧市進(jìn)一步出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，對(duì)公積金異地貸款暫停，首套房公積金貸款首付不低于20%，二套或二次申請(qǐng)首付不低于50%的，貸款利率調(diào)整為同期住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1 倍，商住用地出讓采用“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)產(chǎn)權(quán)移交房面積”方式出讓。2017 年5 月，南寧市加碼出臺(tái)限購(gòu)政策：（1）認(rèn)房又認(rèn)貸，二套房首付提至四成，三套房停貸；（2）三套及以上住房取得不動(dòng)產(chǎn)證2 年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓；（3）全面限價(jià)，除住宅限價(jià)外將車(chē)位納入限價(jià)范圍；（4）進(jìn)行住房精裝價(jià)格指導(dǎo)，最高不得超過(guò)3000 元/平方米。

2017 年9 月，由于南寧房?jī)r(jià)漲幅仍居全國(guó)大中型城市前列，南寧市進(jìn)一步出臺(tái)了擴(kuò)大限售范圍政策：法人機(jī)構(gòu)購(gòu)置二套房及以上的，在取得不動(dòng)產(chǎn)證2 年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓；銷售商品房時(shí)未與購(gòu)房人達(dá)成購(gòu)房協(xié)議前，不得收取購(gòu)房人任何費(fèi)用。限價(jià)政策對(duì)于控制商品房?jī)r(jià)格起到了一定的作用，但是目前還無(wú)法完全控制住房?jī)r(jià)格上漲的勢(shì)頭。一方面，開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)精裝房的方式來(lái)提高商品房的銷售價(jià)格，通過(guò)增加少量裝修成本把住房銷售價(jià)格抬上去；另一方面，也有一些不規(guī)范經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“外收”的方式來(lái)提高商品房銷售價(jià)格，僅從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，商品房銷售價(jià)格并沒(méi)有上漲多少，但是因?yàn)椤巴馐铡痹诤贤畜w現(xiàn)不出來(lái)，所以，精裝部分在成交價(jià)格上反映不出來(lái)。因此，新市民要購(gòu)買(mǎi)商品房實(shí)際上遠(yuǎn)比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的要更為困難。

2018 年，南寧市12 家駐邕銀行首套房首付比例仍為20%，個(gè)別銀行的首套房貸首付比例提高至30%，二套房首付比例為40%。2018 年3 月，南寧市多家銀行首套房貸利率全線上浮。南寧房貸利率上漲的節(jié)奏和幅度略高于一線城市，如一線城市首套房貸利率目前普遍執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%—20%，南寧市則上浮15% 以上。在二套房貸方面，目前南寧市普遍在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%—30%。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，青秀區(qū)被調(diào)查者家庭在新購(gòu)住房時(shí)，平均預(yù)計(jì)貸款總額為71 萬(wàn)元，按照基準(zhǔn)利率4.9% 來(lái)計(jì)算，貸款購(gòu)房家庭每年要承擔(dān)3.4 萬(wàn)元的利息。銀行貸款利率的上升，增加了每年需償還的利息，進(jìn)而增加了新購(gòu)住房的貸款負(fù)擔(dān)，這也是目前新市民解決住房問(wèn)題的一個(gè)制約因素。商業(yè)銀行貸款利率的提高增加了新市民購(gòu)房及還貸的成本。

青秀區(qū)被調(diào)查者家庭月收入約為7671 元，在預(yù)計(jì)購(gòu)房貸款總額為71 萬(wàn)元的情況下，按照基準(zhǔn)利率30 年360 期來(lái)償還，購(gòu)房家庭每個(gè)月的月還款額為3768 元，用于日常生活支出的僅剩下3903 元。數(shù)據(jù)分析可以看出，青秀區(qū)被調(diào)查者家庭每個(gè)月的還款額占家庭月收入的一半左右，新市民住房貸款負(fù)擔(dān)比較重。

4. 購(gòu)房、租房政策不完善制約新市民住房問(wèn)題的解決

目前，南寧市二手房市場(chǎng)的房產(chǎn)中介管理不規(guī)范，虛假信息比較多，購(gòu)房者信息不對(duì)稱，導(dǎo)致了一系列購(gòu)房權(quán)益受到損害事件的發(fā)生。根據(jù)《南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局2017 年工作總結(jié)及2018 年工作計(jì)劃》中對(duì)“2017 年全力抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的工作總結(jié)”，目前南寧市的房地產(chǎn)調(diào)控體系還不夠完善，還有待加強(qiáng)改進(jìn)。從房貸政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為等行動(dòng)看，南寧市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在一些不足與缺陷。這些缺陷在一定程度上損害了包括新市民在內(nèi)的購(gòu)房者的合法權(quán)益。

租賃權(quán)利保護(hù)不力將影響新市民在城市的就業(yè)和生活。由于租賃市場(chǎng)監(jiān)管力量薄弱，有59.2% 的被調(diào)查新市民是租賃居住，因此受限于尚未建立統(tǒng)一的租賃管理平臺(tái)，新市民和房東簽訂的《房屋租賃合同》未備案，因此難以監(jiān)控租賃市場(chǎng)出租人和承租人的行為，使部分承租人（新市民）因?yàn)榉繓|提前結(jié)束租約或者不退租房押金等行為導(dǎo)致權(quán)利受損。

5. 住房公積金提取、貸款渠道不暢

調(diào)查結(jié)果顯示，在住房公積金管理改進(jìn)方面，超過(guò)30%受訪者認(rèn)為住房公積金貸款審批時(shí)間長(zhǎng)、最高貸款額度低、提取手續(xù)繁瑣。對(duì)此要進(jìn)行具體分析。

當(dāng)前，住房公積金貸款審批時(shí)間長(zhǎng)，主要受限于住房公積金必須在商品房項(xiàng)目封頂后，且在購(gòu)房者住房公積金賬戶繳存正常的情況下才能放款，導(dǎo)致購(gòu)房者認(rèn)為住房公積金貸款手續(xù)繁瑣和貸款審批時(shí)間長(zhǎng)，部分開(kāi)發(fā)商也以此拒絕住房公積金貸款。對(duì)開(kāi)發(fā)商拒絕購(gòu)房者使用住房公積金貸款這一現(xiàn)象，住房公積金中心與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)也聯(lián)合出臺(tái)了一些措施，一方面鼓勵(lì)消費(fèi)者舉報(bào)，另一方面也采取了諸如商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)等措施，以提高公積金使用率，幫助新市民解決自住購(gòu)房貸款問(wèn)題。

關(guān)于最高貸款額度問(wèn)題，目前南寧住房公積金貸款額度最高為60 萬(wàn)元，北京最高120 萬(wàn)元，深圳最高90 萬(wàn)元，武漢最高70 萬(wàn)元，長(zhǎng)沙最高50 萬(wàn)元，應(yīng)該說(shuō)南寧現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)是符合實(shí)際的。另外，貸款必然要考量?jī)斶€能力，當(dāng)家庭月收入較低償還能力不足時(shí)，可貸額度相應(yīng)降低。

關(guān)于提取公積金手續(xù)繁瑣的問(wèn)題，調(diào)查結(jié)果與事實(shí)存在一定偏差，可能是因?yàn)榇蟛糠质茉L者近期未辦理過(guò)公積金提取，對(duì)最新的提取流程和手續(xù)不了解。實(shí)際上目前市民提取公積金已經(jīng)非常便利，只需填寫(xiě)申請(qǐng)表交到公積金管理中心審批，不再需要單位蓋章同意，各種資料的復(fù)印件也不需要提供了；在辦結(jié)時(shí)間方面，當(dāng)場(chǎng)辦結(jié)，審批通過(guò)后馬上就能收到提取的款項(xiàng)；申請(qǐng)者還可以進(jìn)行網(wǎng)上申請(qǐng)?zhí)崛?，非常方便?/p>

針對(duì)新市民暫未繳存住房公積金的問(wèn)題，主要原因是用人單位執(zhí)行住房公積金繳存政策不力。調(diào)查結(jié)果顯示，在繳存住房公積金方面，大部分受訪者是由于所在的工作單位不給繳存住房公積金，導(dǎo)致這些新市民無(wú)法使用和享受住房公積金的各項(xiàng)優(yōu)惠制度和政策，從而在一定程度上制約了這些新市民解決其住房問(wèn)題。

表3 公積金提取、貸款方面的問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果

三、住房公積金支持新市民解決住房問(wèn)題的政策措施

從南寧住房公積金管理中心區(qū)直分中心（以下簡(jiǎn)稱區(qū)直中心）的實(shí)踐來(lái)看，支持新市民解決住房問(wèn)題的政策措施主要有：

（一）支持租房的政策措施

租住廉租房和公租房的，每年可提取一次本人及配偶住房公積金賬戶內(nèi)的住房公積金，提取額度不超過(guò)當(dāng)年實(shí)際支付的租房費(fèi)用。租住商品住房的，每年可提取一次本人及配偶住房公積金賬戶內(nèi)的住房公積金，提取額度不超過(guò)當(dāng)年實(shí)際支付的租房費(fèi)用。單身家庭月最高提取額為480 元，已婚家庭月最高提取額為840 元。租住商品住房的月提取額上限隨南寧市租房租金水平調(diào)整而適當(dāng)調(diào)整。無(wú)房申請(qǐng)租房提取通過(guò)聯(lián)網(wǎng)核查，不用職工開(kāi)具無(wú)房證明。

（二）支持購(gòu)房的政策措施

貸款額度超過(guò)公積金貸款最高額度時(shí)，可申請(qǐng)組合貸款，以商業(yè)銀行貸款作為補(bǔ)充。貸款后，每年還可申請(qǐng)?zhí)崛」e金還貸，公積金已成為支持中低收入家庭購(gòu)房的重要資金渠道。

1. 全面支持異地貸款

異地繳存住房公積金的職工在南寧購(gòu)房的，可申請(qǐng)異地貸款。

2. 對(duì)沖還貸簡(jiǎn)化還貸手續(xù)

繳存住房公積金的職工在區(qū)直中心有貸款的，可使用住房公積金賬戶內(nèi)資金沖抵還款，減輕還款壓力。

3. 繼續(xù)支持家庭第二套住房公積金貸款

繼續(xù)支持購(gòu)房者在還完第一套住房公積金貸款的情況下使用公積金購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房。

4. 住房公積金貼息貸款

當(dāng)住房公積金中心可貸款剩余額度不夠用時(shí)，可申請(qǐng)公轉(zhuǎn)商貸貼息貸款，利差由區(qū)直中心補(bǔ)貼。貼息貸款是解決住房公積金繳存者后顧之憂的重要手段。

（三）支持面向新市民供應(yīng)住房的政策措施

租住廉租住房是新市民群體在購(gòu)房資金不足情況下解決住房問(wèn)題的現(xiàn)實(shí)選擇。截至2017 年12 月31 日，區(qū)直中心用住房公積金增值收益累計(jì)分配城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金9.9 億元，累計(jì)上繳城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金8.9 億元，年均分配城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金1 億元。

（四）將新市民納入住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施

1. 將港澳臺(tái)同胞納入覆蓋范圍

在南寧就業(yè)的港澳臺(tái)同胞可參照國(guó)家、自治區(qū)及區(qū)直中心現(xiàn)行住房公積金政策繳存和使用住房公積金，港澳居民來(lái)往內(nèi)地的通行證或臺(tái)灣居民來(lái)往大陸的通行證作為身份證明資料可用于辦理住房公積金相關(guān)業(yè)務(wù)。

2. 實(shí)施個(gè)人自愿繳存政策

城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶及其雇傭人員、自由職業(yè)、私營(yíng)企業(yè)員工是新市民的重要構(gòu)成主體，如在南寧市居住，且年滿18 周歲至未達(dá)到國(guó)家法定退休年齡，可申請(qǐng)自愿繳存住房公積金，繳滿1 年即可申請(qǐng)住房公積金貸款。

四、住房公積金制度助力新市民解決住房問(wèn)題的改革建議

新市民是城市建設(shè)的主要力量之一，一直在不斷地為城市的發(fā)展添磚加瓦。住房問(wèn)題是限制他們?nèi)谌氤鞘猩畹闹饕系K。通過(guò)以上調(diào)研總結(jié)，新市民群體解決住房問(wèn)題受到房?jī)r(jià)高企、貸款負(fù)擔(dān)重、租賃市場(chǎng)發(fā)展不完善、住房公積金使用受限等多方面因素的制約。建議今后工作從以下幾方面著手，突破障礙，幫助新市民群體實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

（一）住房公積金制度改革齊頭并進(jìn)為新市民群體解決住房問(wèn)題提供全方位保障

1. 采用繳存補(bǔ)貼和政策疊加貸款方式吸引新市民參與自愿繳存

建議針對(duì)新市民群體，一方面可增加繳存補(bǔ)貼，增加公積金制度的吸引力，適當(dāng)提高新市民群體的結(jié)算利息利率，讓公積金制度除了低貸款利率外能夠增加吸引新市民的新看點(diǎn)；另一方面在貸款端，如果資金池允許，可設(shè)計(jì)基本額度和附加額度疊加的貸款額度計(jì)算政策。基本額度根據(jù)其住房公積金繳存情況、收入情況和房?jī)r(jià)水平綜合確定，體現(xiàn)貸款權(quán)利和繳存義務(wù)的對(duì)等；附加額度則體現(xiàn)政策傾斜，如針對(duì)自愿繳存額度高且正常繳存時(shí)間長(zhǎng)的新市民群體，如果購(gòu)房面積在90 平方米以下且房?jī)r(jià)超過(guò)9000 元/平方米，則給予5 萬(wàn)—10 萬(wàn)元的附加貸款額度；附加貸款額度的貸款利率可以高于基本貸款額度的貸款利率。

2. 形成推進(jìn)住房公積金制度覆蓋新市民群體的部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制

推進(jìn)新市民群體住房公積金制度全覆蓋是系統(tǒng)工程，既需要住房公積金管理中心的擔(dān)當(dāng)，同時(shí)也需要國(guó)土資源廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、人民銀行等多部門(mén)的聯(lián)動(dòng)，更加需要社會(huì)的共同監(jiān)督和執(zhí)行。因此，可以從以下方面著手，形成推進(jìn)住房公積金覆蓋全體新市民的合力：

（1）強(qiáng)化責(zé)任主體合力。住房公積金制度覆蓋新市民群體既具有“企業(yè)和職工利益共享機(jī)制”的一部分，又屬于“建立和諧勞動(dòng)關(guān)系”的作用，因此，住房公積金制度覆蓋新市民群體的責(zé)任主體是政府、企業(yè)和工會(huì)。為此建議：一是政府應(yīng)從政策法規(guī)上加大對(duì)職工住房公積金權(quán)益的保護(hù)力度。除了建立新市民與城鎮(zhèn)職工在社會(huì)保障方面享有同等待遇的制度、出臺(tái)住房公積金制度覆蓋新市民群體的專門(mén)政策、進(jìn)一步完善推行住房公積金制度的政府規(guī)章之外，還要加強(qiáng)政策執(zhí)行的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)主管部門(mén)職責(zé)履行的督察，防止政策在貫徹執(zhí)行的各個(gè)環(huán)節(jié)被截留、篡改和異化。二是企業(yè)要切實(shí)保障新市民繳存住房公積金所需的財(cái)力。財(cái)力是落實(shí)住房公積金制度的關(guān)鍵，企業(yè)是落實(shí)住房公積金財(cái)力的主體。企業(yè)要強(qiáng)化社會(huì)責(zé)任意識(shí)，不斷提高維護(hù)職工權(quán)益的自覺(jué)性；要強(qiáng)化自我守法行為，依法建立健全保障職工合法權(quán)益的制度機(jī)制；要加強(qiáng)與新市民協(xié)商落實(shí)住房公積金的制度，杜絕侵害職工權(quán)益行為的發(fā)生。三是工會(huì)要為維護(hù)職工住房公積金權(quán)益竭盡全力。工會(huì)要著力加大協(xié)調(diào)勞動(dòng)關(guān)系的工作力度，抓好勞動(dòng)就業(yè)、收入分配、社會(huì)保障、勞動(dòng)安全衛(wèi)生等方面的維權(quán)工作，特別是要積極維護(hù)新市民的合法權(quán)益，為發(fā)展和諧勞動(dòng)關(guān)系做出貢獻(xiàn)。

（2）強(qiáng)化部門(mén)業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)合力。建議由自治區(qū)住房公積金監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)牽頭，盡快建立部門(mén)聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制。如加強(qiáng)與南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局的聯(lián)動(dòng)，如果開(kāi)發(fā)商拒絕新市民群體使用住房公積金，則將該開(kāi)發(fā)商列入失信名單，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的備案審批暫?；蛘哒耐瓿珊笤賯浒?；如加強(qiáng)和國(guó)土資源廳的聯(lián)動(dòng)，列入失信名單的開(kāi)發(fā)商不得參與土地的競(jìng)拍。理清各部門(mén)在維護(hù)新市民繳存和使用住房公積金的權(quán)益過(guò)程中能夠發(fā)揮的聯(lián)動(dòng)作用，使各職能部門(mén)真正各司其職、互通情況、協(xié)調(diào)配合，形成公權(quán)管理機(jī)構(gòu)齊抓共管的強(qiáng)大合力。

（3）發(fā)揮社會(huì)各界共建合力。一是充分發(fā)動(dòng)企業(yè)專管員隊(duì)伍和工會(huì)力量，加強(qiáng)對(duì)公積金繳存的管理和日常執(zhí)行的過(guò)程監(jiān)督及權(quán)益落實(shí)。二是發(fā)揮媒體、監(jiān)察部門(mén)的監(jiān)督作用，如果出現(xiàn)繳存者投訴樓盤(pán)不接受住房公積金貸款購(gòu)房，要及時(shí)曝光并進(jìn)行查處，做到有訴必查。三是加強(qiáng)與樓盤(pán)銷售人員、二手房中介人員的聯(lián)系和政策培訓(xùn)，使其在新市民購(gòu)房時(shí)能給予政策方面的詳細(xì)解答。

3. 將住房公積金管理中心改制成政策性金融機(jī)構(gòu)

建議逐步將住房公積金管理中心改制為真正的政策性金融機(jī)構(gòu)，頒發(fā)類似銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)的牌照，并在政策允許的范圍內(nèi)，從事與住房保障相關(guān)的政策性住房金融業(yè)務(wù)，擴(kuò)大其資金來(lái)源和使用的范圍，使之真正成為政府實(shí)施住房保障的政策金融工具。

住房公積金管理中心改制成為政策性金融機(jī)構(gòu)后，政府仍須提供信譽(yù)擔(dān)保。改制后的住房公積金管理中心借鑒其他金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)行模式，采用資金有條件讓渡（本息回流）的方式參與融資活動(dòng)，從而與財(cái)政資金運(yùn)作相區(qū)別。為了繼續(xù)體現(xiàn)住房公積金的保障作用，政府可制定住房公積金的優(yōu)惠政策，如給予利息補(bǔ)貼或稅收減免等，從而使住房公積金的管理也不同于一般的商業(yè)性金融。住房公積金管理中心改制為政策性金融機(jī)構(gòu)，可以發(fā)揮其金融導(dǎo)向功能，同時(shí)又不取代其他商業(yè)銀行的聚資和融資功能。

4. 住房公積金支持培育租賃住房市場(chǎng)

2017 年8 月，國(guó)土資源部發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，宣布將13 個(gè)城市納入試點(diǎn)，未來(lái)建立“租售并舉”的住房供應(yīng)體系勢(shì)在必行。因此住房公積金管理中心改制成政策性金融機(jī)構(gòu)后要提前布局介入支持培育和規(guī)范租賃住房市場(chǎng)。一方面是在資金體量允許的情況下，為租賃住房建設(shè)提供資金支持，增加租賃住房的供給，使新市民群體在不具備購(gòu)房能力的時(shí)候，能夠通過(guò)租賃住房實(shí)現(xiàn)居住穩(wěn)定。另一方面要做好提取住房公積金支付長(zhǎng)租住房租金的配套政策，支持新市民群體提取公積金支付城市和農(nóng)村集體租賃住房的租金。

（二）搭建統(tǒng)一的租賃信息化服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，完善租賃市場(chǎng)監(jiān)管制度

搭建政府層面統(tǒng)一的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。平臺(tái)逐步將各類租房信息統(tǒng)一管理，通過(guò)審核房源、信息發(fā)布、租賃交易、稅收繳納等一系列服務(wù)，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，保障全體市民包括新市民租賃雙方的合法權(quán)益。

（三）調(diào)整政策“靶向”，重點(diǎn)加大中小戶型商品房的供應(yīng)和價(jià)格調(diào)控

中小戶型因?yàn)槊娣e小，總價(jià)低，可作為新市民解決剛需問(wèn)題的首要選擇，因此政府在制定調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策時(shí)，需調(diào)整政策調(diào)控的靶向，重點(diǎn)加大對(duì)90 平方米以下中小戶型商品房的價(jià)格控制。對(duì)中小戶型價(jià)格實(shí)行“熔斷”機(jī)制，只能按照政府備案價(jià)格銷售，不能超過(guò)備案價(jià)格。144 平方米以上的大戶型住房和別墅則可結(jié)合市場(chǎng)供需情況由開(kāi)發(fā)商自行確定售賣(mài)價(jià)格。

（四）因群體特征施策，建設(shè)解決新市民住房問(wèn)題的差異化住房保障和供應(yīng)體系

針對(duì)新市民群體面臨的“高房?jī)r(jià)、高月供和高貸款利率”情況，將新市民群體按照收入和支付能力進(jìn)行分類，建設(shè)商品房體系和保障房體系并行的住房保障和供應(yīng)體系。

一是針對(duì)高收入高層次新市民群體可準(zhǔn)予購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)移交房。合理布局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)移交房建設(shè)，用于高收入高層次新市民群體的安置。但需制定購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商移交政府產(chǎn)權(quán)房的人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房準(zhǔn)入資格審查辦法；出售過(guò)程中采用輪候、抽簽、搖號(hào)等公開(kāi)透明方式并參考深圳房改政策實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)，若已經(jīng)在南寧市購(gòu)買(mǎi)了商品房的，則需將上述產(chǎn)權(quán)移交房退給政府或者轉(zhuǎn)讓給其他符合購(gòu)買(mǎi)條件的新市民群體。

二是針對(duì)中等收入新市民群體可推行購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房。針對(duì)中等收入新市民群體，因?yàn)橘Y金不足和難以負(fù)擔(dān)月供等原因未能購(gòu)買(mǎi)商品房但又不愿長(zhǎng)期租房的，可推行購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房，政府和個(gè)人共同持有房屋的所有權(quán)，新市民只需承擔(dān)購(gòu)買(mǎi)房屋50%的所有權(quán)的費(fèi)用，降低了中等新市民群體的購(gòu)房總價(jià)、月供和利息。

三是通過(guò)建設(shè)公共租賃住房解決低收入新市民群體住房問(wèn)題。針對(duì)個(gè)體工商戶、建筑工人、小微企業(yè)員工等中低收入新市民群體，可從租賃市場(chǎng)著力。按照“國(guó)企先行，社會(huì)資本跟進(jìn)”的思路，南寧市可和萬(wàn)科、綠地等國(guó)內(nèi)一線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂發(fā)展租賃市場(chǎng)的戰(zhàn)略合作協(xié)議，積極培育租賃市場(chǎng)主體，采取有力措施引導(dǎo)社會(huì)資本參與南寧市的租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。租賃住房建設(shè)完成后，可進(jìn)一步擴(kuò)大公共租賃住房保障的覆蓋面，將公交司機(jī)、地鐵司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的從業(yè)人員和先進(jìn)制造業(yè)藍(lán)領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體納入公共租賃住房保障范圍，從而解決低收入新市民群眾的住房問(wèn)題。