劉 璐

（中國(guó)人民銀行長(zhǎng)春中心支行，吉林長(zhǎng)春 130051）

一、引言

年初以來(lái)，新冠肺炎疫情對(duì)吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大沖擊，1-2月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11.7億元，同比下降1.8%，為近23個(gè)月首次負(fù)增長(zhǎng)。隨著國(guó)家疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)政策舉措的統(tǒng)籌推進(jìn)、落地見(jiàn)效，4月份以來(lái)，疫情對(duì)吉林省房地產(chǎn)業(yè)的沖擊臨近尾聲，各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)企穩(wěn)回升。

1-4月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資130.0億元，同比增長(zhǎng)9.4%，較上月提高7.9個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)同期12.7個(gè)百分點(diǎn)。復(fù)工復(fù)產(chǎn)推動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售穩(wěn)定回暖，購(gòu)房需求逐步釋放。1-4月全省商品房銷(xiāo)售面積同比下降29.8%，降幅較上月收窄12.5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示，4月份長(zhǎng)春市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，較上月分別上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從信貸支持角度來(lái)看，個(gè)人購(gòu)房貸款保持較快增長(zhǎng)。4月末，全省個(gè)人購(gòu)房貸款余額3832.24億元，同比增長(zhǎng)17.7%，高于各項(xiàng)貸款8.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速低位回升。4月末，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1288.50億元，同比增長(zhǎng)4.4%，環(huán)比提升2.1個(gè)百分點(diǎn)。

二、存在的問(wèn)題

（一）省會(huì)城市長(zhǎng)春房?jī)r(jià)上漲速度較快，租金收益持續(xù)下跌

3月末，長(zhǎng)春市樣本住宅均價(jià)為9066元/平方米，二手房住宅均價(jià)為10238元/平方米，較去年同期分別上漲0.34%和3.54%，5年來(lái)住宅均價(jià)漲幅達(dá)50%。從二手房房?jī)r(jià)租金比①房?jī)r(jià)租金比為房?jī)r(jià)與租金之間的比值，大致反映房屋以出租方式取得的投資回報(bào)。來(lái)看，長(zhǎng)春市2019年二手房房?jī)r(jià)租金比為33，較2016年提高10個(gè)點(diǎn)。租金增幅和租金收益率持續(xù)下跌，3月份，長(zhǎng)春市租金同比下降2.5%，較去年同期下滑14.9個(gè)百分點(diǎn)，租金收益率較去年同期下降0.22②房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)租金比等數(shù)據(jù)均來(lái)自Wind。。另?yè)?jù)2020年1季度吉林省儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，我省居民對(duì)房?jī)r(jià)滿意度指數(shù)為36.03，較上季微升，19%的居民預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，50%的居民預(yù)期房?jī)r(jià)保持不變。

（二）土地價(jià)格持續(xù)上漲、銷(xiāo)售低迷、融資利率上行，房企成本高企，融資趨緊

2019年，長(zhǎng)春市住宅樓面成交均價(jià)為3251元/平方米，是2014年的2倍；全省新建商品房銷(xiāo)售面積同比增速自2016年2月以來(lái)持續(xù)回落，并在2017年11月由正轉(zhuǎn)負(fù)，進(jìn)入2019年以來(lái)增速持續(xù)低位徘徊在個(gè)位數(shù)水平。加之今年以來(lái)，受新冠肺炎疫情沖擊，房地產(chǎn)銷(xiāo)售大幅下滑，房企資金回籠困難。從房企融資情況來(lái)看，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)春市房企融資規(guī)模持續(xù)萎縮，融資增速自2019年下半年以來(lái)由正轉(zhuǎn)負(fù)，降幅不斷擴(kuò)大，且融資利率持續(xù)上行。以上因素都將加劇房企資金鏈條的緊張，進(jìn)而累計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）居民家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集中于房產(chǎn)領(lǐng)域，房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)對(duì)居民家庭杠桿率產(chǎn)生影響

住房在資產(chǎn)和負(fù)債兩側(cè)對(duì)居民家庭都產(chǎn)生著重要影響，是居民家庭最主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。據(jù)2019年吉林省城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查結(jié)果顯示，住房貸款占居民家庭銀行貸款總額的86.7%，占居民家庭總負(fù)債的82.9%。全省共有34.1%的家庭負(fù)有房貸，住房貸款均額為27.7萬(wàn)元，戶均月償還房貸0.12萬(wàn)元，占償債支出的六成。此外，近年來(lái)吉林省城鎮(zhèn)居民工資收入漲幅自2015年開(kāi)始連續(xù)四年徘徊在個(gè)位數(shù)，2018年的漲幅為1.6%，較2014年下降27個(gè)百分點(diǎn)。如果房?jī)r(jià)遭遇大幅下跌，居民家庭資產(chǎn)將面臨縮水風(fēng)險(xiǎn)，在收入增長(zhǎng)緩慢的背景下償債能力也將遭受挑戰(zhàn)。

（四）長(zhǎng)期來(lái)看，勞動(dòng)力潛在缺口擴(kuò)大將加劇房地產(chǎn)供給過(guò)剩，住房的投機(jī)性需求推高房?jī)r(jià)的同時(shí)也將帶來(lái)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)

從需求方來(lái)看，研究顯示東北地區(qū)自改革開(kāi)放后，人口規(guī)模的增加幾乎全部依賴新生人口，人口流動(dòng)已經(jīng)出現(xiàn)凈流出的狀態(tài)。與此同時(shí)，人口結(jié)構(gòu)老齡化問(wèn)題將會(huì)對(duì)勞動(dòng)力供給產(chǎn)生影響。預(yù)計(jì)到2020年，我省勞動(dòng)力潛在缺口會(huì)大幅增加。此外，研究發(fā)現(xiàn)我省一半以上流動(dòng)人口為省內(nèi)的城鎮(zhèn)居民，且以流向城鎮(zhèn)為主，其結(jié)果表現(xiàn)為人口集中向省會(huì)城市長(zhǎng)春流動(dòng)的“一城獨(dú)大”現(xiàn)象。從供給方來(lái)看，我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速自2017年末開(kāi)始快速拉升，最高點(diǎn)時(shí)高于全國(guó)增速近20個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)庫(kù)存敞口①此處房地產(chǎn)庫(kù)存敞口定義為新開(kāi)工面積增速減去竣工面積增速或者新開(kāi)工面積增速減去銷(xiāo)售面積增速，用來(lái)反映我省房地產(chǎn)庫(kù)存變化趨勢(shì)。自2018年以來(lái)則經(jīng)歷了先擴(kuò)大后收縮的過(guò)程。從以上供需兩個(gè)方面的分析可以得出結(jié)論：省內(nèi)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期拉長(zhǎng)，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。

三、房?jī)r(jià)與主要經(jīng)濟(jì)金融變量的VAR模型簡(jiǎn)析

通過(guò)前文分析可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)波動(dòng)將對(duì)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)舉足輕重的影響。省會(huì)城市長(zhǎng)春的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)量分別約占全省的六成和七成比重，對(duì)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)影響較為顯著。因此，進(jìn)一步分析省會(huì)城市長(zhǎng)春市的房?jī)r(jià)與主要經(jīng)濟(jì)金融變量之間的關(guān)系，深入研究影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要因素對(duì)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)的研判具有一定的參考意義。接下來(lái)，本文將選取長(zhǎng)春市2014年至2019年之間的季度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金融數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。

（一）指標(biāo)選取和數(shù)據(jù)說(shuō)明

本文運(yùn)用時(shí)間序列計(jì)量模型，選取長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)指數(shù)（分別選取新房?jī)r(jià)格XFJG和二手房?jī)r(jià)格ESFJG同比增速兩個(gè)指標(biāo)來(lái)反映房?jī)r(jià)水平）、長(zhǎng)春市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增速(FDCTZ)、長(zhǎng)春市GDP當(dāng)季同比增速(GDPR)、個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率(R)、長(zhǎng)春市住宅用地成交面積（TDGYL）和長(zhǎng)春市住宅用地成交價(jià)格（TDJG）等指標(biāo)，進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。指標(biāo)選取基于以下考慮，GDP代表宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（假設(shè)與房?jī)r(jià)正相關(guān)）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款代表住房市場(chǎng)發(fā)展情況（假設(shè)與房?jī)r(jià)正相關(guān)）、利率代表資金面（假設(shè)與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)）、住宅土地成交面積代表房地產(chǎn)供給（假設(shè)與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)）、住宅土地成交均價(jià)代表房屋建造成本（假設(shè)與房?jī)r(jià)正相關(guān)），進(jìn)而構(gòu)建VAR模型。

（二）實(shí)證結(jié)果和主要結(jié)論

1.新房?jī)r(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的關(guān)系

從模型估計(jì)結(jié)果來(lái)看（圖1和表1），長(zhǎng)春市新房?jī)r(jià)格對(duì)個(gè)人住房貸款利率、GDP、二手房?jī)r(jià)格、土地價(jià)格、土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的沖擊響應(yīng)均滯后1期。其中，個(gè)人住房貸款利率、土地供應(yīng)量對(duì)長(zhǎng)春市新房?jī)r(jià)格存在長(zhǎng)期且顯著的負(fù)向沖擊，二手房?jī)r(jià)格、土地價(jià)格對(duì)新房?jī)r(jià)格存在長(zhǎng)期且顯著的正向沖擊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和GDP對(duì)新房?jī)r(jià)格影響效果不顯著。

圖1 新房?jī)r(jià)格的脈沖響應(yīng)圖

表1 新房?jī)r(jià)格的方差分解結(jié)果

2.二手房?jī)r(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的關(guān)系

從二手房?jī)r(jià)格的沖擊響應(yīng)情況來(lái)看，長(zhǎng)春市二手房?jī)r(jià)格的波動(dòng)主要受新房?jī)r(jià)格波動(dòng)影響，新房?jī)r(jià)格變動(dòng)在當(dāng)期就會(huì)帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)，其他因素對(duì)二手房?jī)r(jià)格的沖擊響應(yīng)均滯后1期。其中，個(gè)人住房貸款利率、土地供應(yīng)量對(duì)長(zhǎng)春市二手房?jī)r(jià)格存在顯著負(fù)向影響，土地價(jià)格對(duì)二手房?jī)r(jià)格的正向沖擊效果長(zhǎng)期呈加速擴(kuò)大趨勢(shì)。

圖2 二手房?jī)r(jià)格脈沖響應(yīng)圖

表2 二手房?jī)r(jià)格的方差分解結(jié)果

3.主要結(jié)論

通過(guò)VAR模型檢驗(yàn)，結(jié)合脈沖響應(yīng)圖和方差分解結(jié)果得出以下主要結(jié)論：

（1）房?jī)r(jià)對(duì)利率沖擊的反應(yīng)較為靈敏，對(duì)二手房?jī)r(jià)格的影響效果顯現(xiàn)得更快。從方差分解結(jié)果來(lái)看，利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在1期滯后效果，個(gè)人住房貸款利率波動(dòng)對(duì)新房?jī)r(jià)格波動(dòng)的貢獻(xiàn)度（第10期為27.7%）要大于對(duì)二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)的貢獻(xiàn)度（第10期為20.9%），但對(duì)二手房?jī)r(jià)格影響效果顯現(xiàn)得更快，利率波動(dòng)對(duì)二手房?jī)r(jià)格沖擊效果第3期較第2期擴(kuò)大了兩倍，從6.9%上升至11.8%。

（2）土地價(jià)格仍然是房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵影響因素。從方差分解結(jié)果來(lái)看，土地成交價(jià)格無(wú)論對(duì)新房還是二手房?jī)r(jià)格的沖擊作用隨著時(shí)間推移均越來(lái)越大，對(duì)二手房?jī)r(jià)格的影響在第6期開(kāi)始擴(kuò)大，這也說(shuō)明土地價(jià)格上漲首先直接影響新房?jī)r(jià)格上漲，其次間接影響二手房?jī)r(jià)格上漲。

（3）供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著影響。從方差分解結(jié)果來(lái)看，土地供應(yīng)量對(duì)新房、二手房?jī)r(jià)格的負(fù)向沖擊貢獻(xiàn)度均不斷擴(kuò)大，在第10期時(shí)分別達(dá)到17.1%和15.7%。

四、政策建議

中共中央政治局2020年4月17日召開(kāi)會(huì)議，重申“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。吉林省是欠發(fā)達(dá)省份，尤其是新冠肺炎疫情以來(lái)全省宏觀經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊，消費(fèi)大幅萎縮，人們對(duì)于投資更趨謹(jǐn)慎。因此，要綜合運(yùn)用宏觀調(diào)控政策防止房?jī)r(jià)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（一）重點(diǎn)關(guān)注房企融資風(fēng)險(xiǎn)，滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理融資需求

建議拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，避免出現(xiàn)資金鏈過(guò)度緊張。引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品住房，支持有市場(chǎng)前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。

（二）引導(dǎo)房企拓展業(yè)務(wù)模式，打造個(gè)性化、定制化服務(wù)，增加供給多樣性

建議政府積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，突破傳統(tǒng)“找錢(qián)、拿地、賣(mài)房”的陳舊運(yùn)作模式，將房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)合，進(jìn)一步拓展外向型市場(chǎng)需求，優(yōu)化投資，做好配套設(shè)施建設(shè)。對(duì)于新增樓盤(pán)的申請(qǐng)準(zhǔn)入進(jìn)行嚴(yán)格把控，同時(shí)加大對(duì)現(xiàn)有樓盤(pán)，特別是老舊小區(qū)的升級(jí)改造工作，完善小區(qū)醫(yī)療、幼兒教育、文娛活動(dòng)場(chǎng)所等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

（三）實(shí)行土地彈性供給，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的不當(dāng)和過(guò)度融資

根據(jù)三四線城市各自的土地供應(yīng)量、積壓量、市場(chǎng)需求等因素，實(shí)行差別化土地彈性供給政策，防止庫(kù)存新增；合理制定土地出讓價(jià)格上限指標(biāo)，防止土地價(jià)格不合理增長(zhǎng)，可推進(jìn)房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)掛鉤，促進(jìn)商品房合理定價(jià)；對(duì)負(fù)債率偏高以及大量購(gòu)置土地、囤地的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資限制，清理規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)不良融資行為，提高房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)透明度，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地資金來(lái)源審查，嚴(yán)控購(gòu)地加杠桿行為。