凌寅康

摘要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展發(fā)展，市場競爭愈發(fā)劇烈。在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的各個階段，成本管理是一項(xiàng)重要內(nèi)容，這會對房地產(chǎn)項(xiàng)目效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)帶來直接的影響。若要增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理質(zhì)量，全生命周期理論已在項(xiàng)目設(shè)立、運(yùn)營等各個階段得到全面運(yùn)營。筆者以此為切人點(diǎn)，探討了全生命周期理論的概念及意義，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理體系，并對其應(yīng)用展開分析。

關(guān)鍵詞：全生命周期理論;房地產(chǎn);成本管理

一、基于全生命周期理論的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理及其內(nèi)涵

我們在研究“基于全生命周期理論的成本管理”概念時，通過一些研究素材能夠總結(jié)出：其是由項(xiàng)目的全生命周期層面進(jìn)行考慮，對項(xiàng)目的成本實(shí)施研究和控制，由此能夠?qū)崿F(xiàn)成本最少化的目標(biāo)。這一概念具有綜合集成的特點(diǎn)，涉及到一些復(fù)雜的學(xué)科知識和內(nèi)容，其更注重投資成本、效益分析、成果評價等內(nèi)容，是側(cè)重于項(xiàng)目運(yùn)營的整個過程中確保成本最小化的一種管理理念和策略。

若要更全面地解析“全生命周期成本管理”，則需要通過三個方面進(jìn)行探討：1.通過經(jīng)濟(jì)學(xué)層面進(jìn)行分析：項(xiàng)目全生命周期的內(nèi)容主要有：項(xiàng)目投資決策、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目竣工審核、項(xiàng)目經(jīng)營維護(hù)、拆除翻新等。在該管理理念的作用下，盡可能地確保整個環(huán)節(jié)的成本最小化。2.通過建筑設(shè)計(jì)層面進(jìn)行分析：全生命周期成本管理則是經(jīng)過統(tǒng)計(jì)全生命周期內(nèi)的成本之和，選擇一個成本投資最少、項(xiàng)目質(zhì)量效益最好的一個運(yùn)營方案。3.通過數(shù)字層面進(jìn)行分析：全生命周期成本管理是一個數(shù)字統(tǒng)計(jì)工具，利用統(tǒng)計(jì)、研究、對比等手段對項(xiàng)目投資決策、建設(shè)方案可行性等進(jìn)行評估，確保投資項(xiàng)目能夠獲得最可觀效益。

二、基于全生命周期理論的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理體系的應(yīng)用探究

針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營來說，其在全生命周期理論的作用下，在成本管理體系方面涉及到的內(nèi)容是比較豐富的，主要包括：投資決策、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目推進(jìn)、項(xiàng)目驗(yàn)收、項(xiàng)目經(jīng)營、拆除翻新等。這些能夠創(chuàng)建一個相對完整、系統(tǒng)的成本管理體系?；诖?，在不同階段的成本管理中，其對應(yīng)的體系完全不一樣，那么在制定成本控制及管理策略的過程中，也存在一定的差異性。接下來，我們對基于全生命周期理論的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理體系的具體應(yīng)用進(jìn)行探究。

（一）項(xiàng)目投資決策環(huán)節(jié)

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策環(huán)節(jié)，其面臨的工作要點(diǎn)主要包括：研究、論證且模擬項(xiàng)目的可行性、經(jīng)濟(jì)性等，為項(xiàng)目投資決策的有效推進(jìn)明確方向、提供參考等，確定是否能夠開始投資運(yùn)營，則是項(xiàng)目成本管理的一個重要起點(diǎn)。成本控制的主要策略是指在項(xiàng)目全部外界要素一樣的前提下，明確造成全生命周期成本最少的投資策略，并對項(xiàng)目投資總額進(jìn)行估測，接著對項(xiàng)目建設(shè)的可行性、經(jīng)濟(jì)性等展開論證、探究等，便于最終確定是否決定投資。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃而言，在這一階段實(shí)施成本管理時，務(wù)必要嚴(yán)格遵循項(xiàng)目全生命周期理論的相關(guān)要求，全面思考項(xiàng)目選址、施工原料、運(yùn)營維護(hù)等一系列要素，按照建設(shè)規(guī)劃、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容初步評估施工成本、經(jīng)營維護(hù)成本、拆除更新成本等，然后最終計(jì)算出項(xiàng)目全生命周期中的全部成本。若要實(shí)現(xiàn)全面控制項(xiàng)目成本的目的，那么在這一過程中一定要思考三個重要內(nèi)容：1.嚴(yán)格遵循價值工程理論的相關(guān)要求：對于價值工程研究而言，其側(cè)重點(diǎn)是分析項(xiàng)目最小壽命周期成本，同時也需要將質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)等要素整合在一起，進(jìn)行統(tǒng)籌分析，在確保工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)的作用下，力爭實(shí)現(xiàn)綜合效益最大化，這屬于項(xiàng)目成本管理的一個最佳策略。2.嚴(yán)格遵循可施工性規(guī)則：根據(jù)以往的現(xiàn)實(shí)情況來看，在項(xiàng)目規(guī)劃過程中并不重視施工期的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，導(dǎo)致規(guī)劃和施工完全脫離，這必然會引起施工方案的無法順利推進(jìn)，甚至在施工期間會出現(xiàn)反復(fù)性的設(shè)計(jì)調(diào)整，這必然會導(dǎo)致這一關(guān)鍵的成本投入不斷增加。若要規(guī)避這一現(xiàn)象的發(fā)生，那么在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃期間，一定要嚴(yán)格遵循可施工性原則，使設(shè)計(jì)者能夠全方位地掌握施工建設(shè)知識和技術(shù)，以便于其能夠更全面地了解施工流程、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等，對施工環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化更新，以便于確定最理想的施工方案，從而有效地控制建設(shè)成本。3.全面統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)的全部成本，同時還需要將項(xiàng)目經(jīng)營成本、拆除更新成本等納入其中，將項(xiàng)目的短期運(yùn)營、長期運(yùn)營等需求全面融合，由此能夠促進(jìn)總成本最小化的盡快實(shí)現(xiàn)。

（三）項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)來說，主要包括兩大內(nèi)容：招投標(biāo)與施工建設(shè)。對于前者而言，項(xiàng)目成本管理策略主要是指對投標(biāo)文書進(jìn)行評審，其要點(diǎn)涉及到施工計(jì)劃、質(zhì)量控制方案、重要工序、工藝技術(shù)等方面的技術(shù)審核與評價;同時也涉及到項(xiàng)目經(jīng)營維護(hù)方案、拆除更新計(jì)劃的可行性、經(jīng)濟(jì)性等方面的審核與評價，確定全生命周期總成本最小的投標(biāo)文書，從而確保整個項(xiàng)目的投資成本最小。針對后者而言，一定要嚴(yán)格遵循全生命周期成本管理理念，同時還需要專業(yè)、規(guī)范地制定設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工流程、施工管理計(jì)劃等，確保對整個施工環(huán)節(jié)展開全方位地管理和監(jiān)督，由此能夠?qū)θ^程、全階段的項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的控制和管理。

值得注意的是，這一環(huán)節(jié)則是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的一個核心內(nèi)容，其能夠選擇的成本管理措施比較多，例如制定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)責(zé)任制、健全管理規(guī)章條例、完善的獎罰制度等等?？偠灾?，需要全方位、多層面地開展項(xiàng)目成本管理和控制。

（四）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)

在這一環(huán)節(jié)中，其工作重點(diǎn)是明確最終的建設(shè)成本、評價項(xiàng)目建設(shè)效益、對不同環(huán)節(jié)的項(xiàng)目成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以便于為項(xiàng)目竣工清算、決算等提供依據(jù)和支撐。若要有效地控制項(xiàng)目成本，那么一定要嚴(yán)格遵循竣工驗(yàn)收規(guī)章制度，首先需要施工單位需要進(jìn)行自檢自評，然后由監(jiān)理單位出具項(xiàng)目質(zhì)量評估報(bào)告，最后由建設(shè)單位展開全方位地審查和檢驗(yàn)。在此期間，一定要對建筑實(shí)體任務(wù)量、收據(jù)單據(jù)等進(jìn)行認(rèn)真審核和檢驗(yàn)，確保項(xiàng)目竣工決算、清算的精準(zhǔn)性和完整性。

（五）項(xiàng)目經(jīng)營維護(hù)環(huán)節(jié)

若要確保房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量達(dá)標(biāo)，那么一定要制定科學(xué)、規(guī)范、有效的項(xiàng)目運(yùn)營維護(hù)方案，對房地產(chǎn)項(xiàng)目展開全方位、多角度的管理和督查，確保運(yùn)營維護(hù)成本最小。需要注意的是，若要真正地控制項(xiàng)目成本，那么在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、決策等環(huán)節(jié)，一定要制定科學(xué)、有效的運(yùn)營維護(hù)方案，如果單純地在項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)制定運(yùn)營維護(hù)方案是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不行的，唯有如此，才能夠真正地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全生命周期的成本管理的目的。

（六）拆除更新環(huán)節(jié)

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目拆除翻新或更新環(huán)節(jié)來說，在進(jìn)行工程造價管理方面一定要加強(qiáng)材料的高效利用、廢物的循環(huán)使用等，盡可能地降低資源損耗，減少浪費(fèi)，增強(qiáng)資源利用效益，由此能夠?qū)崿F(xiàn)高效控制項(xiàng)目成本的目的。尤其是在項(xiàng)目翻新的過程中，不但要滿足實(shí)際使用的需求，而且也需要確保翻新項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)標(biāo)，當(dāng)然，最重要的是要確保翻新工程的經(jīng)濟(jì)性、可行性等，由此能夠避免不必要的成本浪費(fèi)，由此能夠達(dá)到控制項(xiàng)目成本的目的。

三、結(jié)語

總之，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營而言，項(xiàng)目成本管理是一項(xiàng)重要內(nèi)容，這是影響房地產(chǎn)開發(fā)商、投資商獲得可觀效益的一個重要影響要素。若要確保既定的項(xiàng)目盈利能夠?qū)崿F(xiàn)，需要將全生命周期理論與其全面融合，并使其能夠在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營、維護(hù)等各個環(huán)節(jié)得到全面地滲透和應(yīng)用，由此能夠增強(qiáng)項(xiàng)目投資決策、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營維護(hù)、拆除翻新等不同環(huán)節(jié)的成本管理質(zhì)量。在確保項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上海能夠?qū)⑷芷谥械捻?xiàng)目建設(shè)成本控制到最小，確保房地產(chǎn)開發(fā)商、投資商等能夠獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。