陳園園 青島眾望置業(yè)有限公司

引言：所謂投資性房產(chǎn),是企業(yè)的一種新型的資產(chǎn)增值手段,企業(yè)以一定的價(jià)格購(gòu)進(jìn)房產(chǎn),然后出租或者通過(guò)倒賣,獲取租金和資產(chǎn)增值收益。對(duì)于投資性房產(chǎn)，每個(gè)公司的投資方法不同，有的公司僅僅是將房產(chǎn)出租，有的公司則是通過(guò)房產(chǎn)的倒賣謀取差價(jià)，還有一些公司兩種謀利方法都有。投資性房產(chǎn)是一種特殊的固定資產(chǎn)，它不同于企業(yè)其他的固定資產(chǎn)，它的凈值不能簡(jiǎn)單的按照資產(chǎn)的凈值加上抵舊來(lái)折。實(shí)際上，投資性房產(chǎn)在購(gòu)置之日起，有可能在十幾年乃至幾十年產(chǎn)生了相當(dāng)于原來(lái)幾十倍的資產(chǎn)凈值。但是如果將投資性房產(chǎn)按照流動(dòng)資產(chǎn)處理，僅僅按照投資性房產(chǎn)的成本和市場(chǎng)最低價(jià)的計(jì)價(jià)原則，也是不合適的。為了規(guī)范投資性房產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算，我國(guó)于2006年發(fā)布了3號(hào)具體準(zhǔn)則，該準(zhǔn)則對(duì)將投資性房產(chǎn)的計(jì)價(jià)方式規(guī)定為公允計(jì)價(jià)法，這種計(jì)價(jià)法已經(jīng)和國(guó)際接軌，也有利于房產(chǎn)的國(guó)際性交易。除此之外，公允計(jì)價(jià)法對(duì)于股票的投資者更加有意義，也更加符合我國(guó)的企業(yè)的實(shí)際情況，該方法雖然讓企業(yè)的賬面利潤(rùn)減少，但是在稅收方面，折扣了一定的稅收，有利于企業(yè)減少現(xiàn)金的流出，讓企業(yè)能夠獲取更大的利益[1]。

一、投資性房產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

（一）我國(guó)對(duì)于投資性房產(chǎn)的范圍界定有待明確

對(duì)于投資性房產(chǎn)的范圍的界定，國(guó)際上和我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有明顯的區(qū)別。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于投資性房產(chǎn)的范圍，有更為明確的界定，判斷標(biāo)準(zhǔn)清晰，為了讓一些邊界較為模糊的房產(chǎn)得到界定，還舉出了應(yīng)用實(shí)例，在會(huì)計(jì)的實(shí)際操作中，比較容易判斷，可操作性較強(qiáng)。我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于投資性房產(chǎn)的范圍的界定，相對(duì)要簡(jiǎn)單的多，而且沒(méi)有舉出實(shí)例，會(huì)計(jì)在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行核算時(shí)，遇到一些邊界模糊的房產(chǎn)，容易判斷失誤，導(dǎo)致會(huì)計(jì)得到錯(cuò)誤的信息。筆者對(duì)發(fā)生這種現(xiàn)象的原因進(jìn)行了分析，導(dǎo)致上述現(xiàn)象的原因是我國(guó)對(duì)于融資的租賃相對(duì)國(guó)外來(lái)說(shuō)要少的多，一般融資的租賃都是動(dòng)產(chǎn)，導(dǎo)致通過(guò)出租房屋獲利的企業(yè)將這類房產(chǎn)不計(jì)入固定資產(chǎn)的范圍，而將這部分靠租賃獲利的房產(chǎn)視為動(dòng)產(chǎn)。而國(guó)際上，卻將這類房產(chǎn)列為投資性房地產(chǎn)，但是我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，不認(rèn)為融資租賃房屋為投資性房產(chǎn)。

（二）公允價(jià)值可信度不高

公允價(jià)值是比較靈活的，是因?yàn)楣蕛r(jià)值是當(dāng)事人自愿對(duì)其所具有的房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額，房地產(chǎn)資產(chǎn)因?yàn)槭艿椒康禺a(chǎn)所處地區(qū)、房屋的結(jié)構(gòu)、用途的影響，在價(jià)值上很難以統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。公正的公允價(jià)值，要求交易的雙方都能對(duì)所持房產(chǎn)的公允價(jià)值比較了解。一般，常用的公允價(jià)值的計(jì)價(jià)方法有兩種，一種是市場(chǎng)比較法，一種是收益法。市場(chǎng)比較法，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)以近期市場(chǎng)上參與交易的房地產(chǎn)作為參考，將需要估價(jià)的房產(chǎn)和參考值做對(duì)比，通過(guò)一定的修正，估算出房產(chǎn)的公允價(jià)值，此方法的局限性較大，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)交易不活躍的時(shí)期，并沒(méi)有大量的房產(chǎn)交易可以作為參考值，如果能夠參考的房地產(chǎn)交易很少，市場(chǎng)比較法幾乎無(wú)法開(kāi)展。收益法是指對(duì)被估價(jià)的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的方法，收益法會(huì)假設(shè)一定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，然后對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的正常收益記性累加，是一種對(duì)于房地產(chǎn)的預(yù)期估價(jià)，估價(jià)法只能對(duì)有預(yù)期收益的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，對(duì)于幾乎無(wú)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收益的房地產(chǎn)并不適合。兩種方法的適用范圍都十分有限，估價(jià)方法也容易有人為的因素干擾，因此基于這兩種方法的公允價(jià)值可信度并不高[2]。

（三）新準(zhǔn)則需要進(jìn)一步的完善和細(xì)化

不可否認(rèn)的是，新準(zhǔn)則的出臺(tái)讓投資性房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值得以體現(xiàn)，可以讓投資性房產(chǎn)信息的準(zhǔn)確性得到了保證，企業(yè)可以根據(jù)這些信息，對(duì)投資性房產(chǎn)采取決策性策略，但是新準(zhǔn)則卻讓很多具有投資性房產(chǎn)的企業(yè)在實(shí)際操作時(shí)，對(duì)其非常的排斥。具體表現(xiàn)為：

第一，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)走高的勢(shì)頭，如果對(duì)企業(yè)的投資性房產(chǎn)采用公允值進(jìn)行計(jì)價(jià)，那么企業(yè)的投資性房產(chǎn)的資產(chǎn)將會(huì)暴露出來(lái)，直接會(huì)讓企業(yè)的凈資產(chǎn)值大幅度上升，如果企業(yè)在這種情況下不能讓凈利潤(rùn)升高，凈資產(chǎn)在凈資產(chǎn)的收益率處于分母的位置，凈資產(chǎn)值上升，凈利潤(rùn)值保持不動(dòng)，那么就會(huì)讓凈資產(chǎn)收益率下降。

第二，因?yàn)橐怨视?jì)價(jià)的投資性房產(chǎn)會(huì)直接導(dǎo)致投資性房產(chǎn)的增值部分計(jì)為企業(yè)的當(dāng)年利潤(rùn)，導(dǎo)致企業(yè)的利潤(rùn)增加，企業(yè)將會(huì)繳納更多的所得稅，讓企業(yè)的稅后利潤(rùn)變小。

（四）公允價(jià)值計(jì)量在投資性房產(chǎn)中的使用現(xiàn)狀令人堪憂

3號(hào)準(zhǔn)則雖然已經(jīng)對(duì)投資性房產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量有了明確的規(guī)定，但是我國(guó)的上市公司對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量的使用并不廣泛，雖然我國(guó)將近半數(shù)的上市公司擁有了投資性房產(chǎn)，但是這些公司在對(duì)投資性房產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，采用的還是成本計(jì)量的模式，即使是上海的一些上市公司，擁有黃金地段的投資性房產(chǎn)，采用的還是成本計(jì)量的模式，說(shuō)明我國(guó)投資性房產(chǎn)的計(jì)量模式和房地產(chǎn)的活躍模式走的是兩條平行線，非常不利于投資性房產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算。

（五）公允價(jià)值信息批露現(xiàn)狀并不理想

我國(guó)擁有投資性房產(chǎn)的上市公司，對(duì)于報(bào)表項(xiàng)目的披露的理解存在一定的差異，筆者通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些公司對(duì)于報(bào)表項(xiàng)目的披露，線條很粗狂，而且并沒(méi)有進(jìn)行全面的披露，一般僅在年報(bào)中有體現(xiàn)，而具體的信息卻有所隱瞞，一些上市公司對(duì)于信息披露存在一定的顧慮，不愿意對(duì)報(bào)表項(xiàng)目進(jìn)行披露，這種現(xiàn)狀使得使用者使用報(bào)表項(xiàng)目存在很大的難度，也無(wú)法判斷會(huì)計(jì)信息是否是可靠的。

（六）上市公司使用公允價(jià)值計(jì)量因?yàn)榇_認(rèn)條件的限制，受到了阻礙

3號(hào)準(zhǔn)則規(guī)定，上市公司必須能夠?qū)蕛r(jià)值進(jìn)行確定，而且要持續(xù)的確定，才能采用公允價(jià)值的計(jì)量模式，3號(hào)準(zhǔn)則中，并沒(méi)有限制上市公司的計(jì)量模式，但是也沒(méi)有鼓勵(lì)上市公司采用公允價(jià)值的計(jì)量模式。3號(hào)準(zhǔn)則還規(guī)定，兩種計(jì)量模式不能同時(shí)采用，那么就存在一種情況，如果一個(gè)公司的投資性房產(chǎn)很多，但是大部分不符合公允價(jià)值的應(yīng)用條件，那么這個(gè)公司也只能采用成本計(jì)量模式來(lái)對(duì)所有投資性房產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。這樣就導(dǎo)致了一些黃金地段的投資性房產(chǎn)，雖然市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)有了很大的生長(zhǎng)空間，但是由于擁有這些房產(chǎn)的公司有一部分的房產(chǎn)不能采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)，所有的房產(chǎn)也只能采用成本核算的計(jì)量模式計(jì)價(jià)。由于公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)讓監(jiān)管部門關(guān)注到公司利潤(rùn)的變動(dòng)，因此上市公司對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式存在很大的顧慮，他們還是傾向于使用成本核算模式。

（七）我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格體系還有待完善，為公允價(jià)值的估算帶來(lái)阻力。

3號(hào)準(zhǔn)則要求，如果公允價(jià)值和上市公司的賬面價(jià)格有了差額，這部分差額應(yīng)該計(jì)入公司的利潤(rùn)額，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的時(shí)候，上市公司會(huì)在賬面上有很大的利潤(rùn)收益，這部分收益實(shí)際上不納入公司的現(xiàn)金流，但是容易激發(fā)股東的分紅念頭，公司的管理者并不接受這種情況。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)試產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大，上市公司如果采用公允價(jià)值對(duì)投資性房產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)，利潤(rùn)也容易上下波動(dòng)，一方面會(huì)引發(fā)投資者的情緒的不穩(wěn)定，一方面還會(huì)引發(fā)社會(huì)的安定。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定的情況下，上市公司更傾向于采用成本核算的模式。

（八）公允價(jià)值計(jì)量讓公司的財(cái)務(wù)信息的可靠性下降

3號(hào)準(zhǔn)則規(guī)定將公允價(jià)值和公司賬面價(jià)值的差額計(jì)入損益，實(shí)際上這部分利潤(rùn)僅僅是賬面上的，如果這部分資金過(guò)多，則會(huì)讓股東的分紅增多，還會(huì)導(dǎo)致公司現(xiàn)金流的斷裂。3號(hào)準(zhǔn)則規(guī)定，如果公司已經(jīng)采用了公允價(jià)值計(jì)價(jià)，則不能再采用成本核算的模式，但是如果公司將自己原有的房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租，這部分房產(chǎn)就變?yōu)榱送顿Y性房產(chǎn)，外租一定時(shí)間后，再收回，這部分房產(chǎn)就又可以采用成本計(jì)量模式，這樣可以為上市公司贏得一定的收益，但是也會(huì)導(dǎo)致公司的財(cái)務(wù)信息的可靠性大打折扣。

二、完善投資性房產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算的對(duì)策和建議

（一）進(jìn)一步明確投資性房產(chǎn)的范圍的界定

我國(guó)的新準(zhǔn)則應(yīng)該對(duì)投資性房產(chǎn)的范圍進(jìn)行進(jìn)一步的明確，除了要在概念上進(jìn)一步完善之外，最好是舉出一定的實(shí)例，例如用實(shí)例說(shuō)明，什么是投資性房地產(chǎn)，什么樣的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)，這樣會(huì)計(jì)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行核算時(shí)有明確的信息參考，有利于核算的準(zhǔn)確性[3]。

（二）提高公允價(jià)值的可信度，減少人為造成的不公正性

對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估制度進(jìn)行進(jìn)一步的完善。3號(hào)準(zhǔn)則中，并沒(méi)有針對(duì)投資性房產(chǎn)，提出公允價(jià)值的評(píng)估，而國(guó)際準(zhǔn)則40條，針對(duì)投資性房產(chǎn)，列出了三種評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，也明確了如何獲得公允價(jià)值，以及一些特殊的情況該如何處理的實(shí)例。我國(guó)應(yīng)該結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，參考國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)我國(guó)的3號(hào)準(zhǔn)則進(jìn)行完善。我國(guó)在房地產(chǎn)評(píng)方面應(yīng)該加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，房產(chǎn)評(píng)估師不但考試成績(jī)要優(yōu)良，取得了國(guó)家認(rèn)證的評(píng)估師資格，還要不斷的在房地產(chǎn)評(píng)估的一線鍛煉，有高超的職業(yè)素養(yǎng)。對(duì)于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估，必須有一定的監(jiān)督機(jī)制。除了要對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估公司的資質(zhì)、房地產(chǎn)評(píng)估員的資質(zhì)進(jìn)行審核，還要對(duì)評(píng)估的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，防止含有虛假信息的評(píng)估，減少人為因素造成的評(píng)估誤差。

（三）進(jìn)一步完善新準(zhǔn)則

新準(zhǔn)則中對(duì)于公允的計(jì)價(jià)模式的設(shè)定，應(yīng)該符合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，不能客觀規(guī)定外部條件，應(yīng)該讓新準(zhǔn)則的計(jì)價(jià)模式可操作性更強(qiáng)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的監(jiān)管，還要在稅收政策上向企業(yè)傾斜，以鼓勵(lì)企業(yè)實(shí)施新準(zhǔn)則。

（四）修訂會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的確認(rèn)條件

準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的確認(rèn)條件應(yīng)該進(jìn)一步的明確，最好是提供一定的操作指南，而且最好在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中就規(guī)定，投資性房產(chǎn)的計(jì)價(jià)方式就應(yīng)該是公允價(jià)值準(zhǔn)則，如果實(shí)在無(wú)法獲取公允價(jià)值，才可以采用成本核算的計(jì)量模式。只有這樣，才能讓公允價(jià)值計(jì)量模式獲得所有上市公司的承認(rèn)，并且逐漸替代成本核算的計(jì)量模式，才能更加正確的反應(yīng)投資性房產(chǎn)的價(jià)值。

（五）對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)的價(jià)格體系進(jìn)一步的完善

公允計(jì)價(jià)計(jì)量模式，需要有能夠參考的房地產(chǎn)價(jià)格體系，而我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不穩(wěn)定，因此，政府必須采取一定的措施，保障房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定性，才能給公允計(jì)價(jià)計(jì)量模式可以參考的房地產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，以提高對(duì)投資性房產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性。

（六）完善投資性房產(chǎn)的信息披露制度

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，應(yīng)該對(duì)投資性房產(chǎn)的信息披露，進(jìn)行一定的規(guī)定，必須對(duì)信息披露的概念進(jìn)行明確，披露必須采用詳細(xì)的報(bào)表來(lái)表示，披露必須更加接近投資性房產(chǎn)的真實(shí)信息，要對(duì)采用的計(jì)價(jià)模式和原因進(jìn)行詳細(xì)披露。

結(jié)語(yǔ)：綜上所述，我國(guó)目前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于投資性房產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算存在一些問(wèn)題，例如范圍界定不清，公允價(jià)值可信度不高，不夠完善和細(xì)化等，只有進(jìn)一步細(xì)化和完善新準(zhǔn)則，改善評(píng)估方式和計(jì)價(jià)方式，才能讓企業(yè)能夠針對(duì)投資性房產(chǎn)做出正確的核算。