關(guān)鍵詞 物權(quán)法 車庫 歸屬權(quán) 法律問題

作者簡介：姚以山，農(nóng)工黨重慶市涪陵區(qū)委會(huì)專職副主委，研究方向：民商法。

中圖分類號(hào)：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.06.231

近幾年，隨著我國社會(huì)中有關(guān)車庫問題糾紛的不斷增多，人們對(duì)于實(shí)際生活中車庫歸屬權(quán)問題的關(guān)注度也大幅提升，雖然最近幾年，我國物權(quán)法中有關(guān)車庫所有權(quán)問題的解釋越發(fā)的完善[1]，但是，因?yàn)榉N種原因的存在導(dǎo)致在人們的實(shí)際日常生活中，有關(guān)車庫所有權(quán)的問題仍舊存在，這不僅反應(yīng)了現(xiàn)階段我國車庫管理的不足，同時(shí)也在很大程度上限制了我國法律中相關(guān)車庫權(quán)益的保障效果，由此，研究物權(quán)法基礎(chǔ)上的車庫所有權(quán)，就成為了現(xiàn)階段迫在眉睫需要研究的問題之一[2]。

一、物權(quán)法中有關(guān)車庫類型的劃分

隨著人們需求的多樣化發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)中也衍生出了不同種類的車庫類型，筆者結(jié)合所在某地方省會(huì)城市的研究，發(fā)現(xiàn)目前城市生活中比較常見的車庫類型集中表現(xiàn)在如下兩個(gè)方面：

（一）占據(jù)小區(qū)公共面積的車庫類型

就目前我國小區(qū)建設(shè)中，大部分的小區(qū)在公共區(qū)域都會(huì)建設(shè)不同數(shù)量的車庫，這些車庫在位置選擇上占據(jù)了小區(qū)中各業(yè)主所共有的公共區(qū)域，而這些區(qū)域在小區(qū)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是便已經(jīng)隨之使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移給了業(yè)主[3]，所以，對(duì)于這類型的車庫來說，其所有權(quán)歸屬于小區(qū)全體業(yè)主所共有的，業(yè)主對(duì)于這類型車庫只有使用權(quán)，并不具備單獨(dú)的所有權(quán)。這類型車庫的建設(shè)優(yōu)勢(shì)在于一般情況下這類型車庫的層高相對(duì)較低，僅僅是為了停放車輛而建設(shè)的，同時(shí)這一類型的車庫空氣流通性大都比較強(qiáng)，且具備較好的防潮、防濕效果[4]。

（二）相對(duì)獨(dú)立且封閉的車庫類型

近幾年，隨著我國社區(qū)建設(shè)的日益完善，獨(dú)立且封閉的車庫類型逐漸出現(xiàn)在人們的視野之中，一般情況下，這種車庫類型能夠在不占據(jù)業(yè)主共有土地資源的前提下進(jìn)行開發(fā)，是一種以營利目標(biāo)為主的車庫類型，需要注意的是，當(dāng)這一部分車庫在售出后，往往這一類型車庫的所有權(quán)也會(huì)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移。

二、物權(quán)法中車庫歸屬的劃分優(yōu)勢(shì)

隨著我國社會(huì)體系建設(shè)的日益完善，人們生活水平的提升延伸了人們?cè)谌粘Ｉ钪袑?duì)于車輛、車庫等生活輔助設(shè)施的需求，尤其是近幾年，隨著我國路面行駛車輛的增多，很多城市都出現(xiàn)了停車難的問題，在這一背景下，購進(jìn)車庫就成為了現(xiàn)如今很多家庭的首選。雖然這一車庫的購置為人們的日常生活帶來了很大的便捷，但是，由于我國有關(guān)車庫購置法律的研究起步較晚，導(dǎo)致在現(xiàn)階段車庫歸屬權(quán)的劃分層面仍舊存在一定的問題?？v觀以往我國物權(quán)法中有關(guān)車庫問題的劃分來看，通常情況下，大部分法律可以認(rèn)為車庫是屬于整個(gè)小區(qū)，但是卻又相對(duì)獨(dú)立于小區(qū)的車輛存放空間，在物權(quán)法中有關(guān)車庫歸屬劃分的優(yōu)勢(shì)也大都集中表現(xiàn)在如下幾個(gè)環(huán)節(jié)：

（一）物權(quán)法有關(guān)車庫的歸屬體現(xiàn)了我國法律中“私法自治”的基礎(chǔ)原則

對(duì)于物權(quán)法來說，通常可以認(rèn)為物權(quán)法是屬于我國法律體系中私法的一種，這一物權(quán)法的根本原則就是所有者可以對(duì)其擁有的物品進(jìn)行自治，這一“私法自治”理念在車庫歸屬劃分中的應(yīng)用不僅能夠在很大程度上凸顯車庫在日常生活中的使用效果，同時(shí)也能夠在很大程度上凸顯所有者以及用戶的主體意識(shí)和自身利益，從而推動(dòng)解決后續(xù)物權(quán)法中有關(guān)車庫歸屬問題而產(chǎn)生的爭議[5]。

（二）物權(quán)法有關(guān)車庫的歸屬體現(xiàn)了我國經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在需求

就物權(quán)法中有關(guān)車庫歸屬的劃分也能夠在一定程度上滿足我國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需求，由此通過經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的自愈能力最大程度上解決經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展中存在的各類型隱患、問題，以此推動(dòng)我國物權(quán)市場(chǎng)中各方經(jīng)濟(jì)利益的最大化目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有資源的優(yōu)化配比[6]。比如，在實(shí)際物權(quán)法中有關(guān)車庫所有權(quán)的劃分來看，存在部分開發(fā)商會(huì)通過合同的限制對(duì)于車庫的所有權(quán)予以保留，這種模式對(duì)于購入車庫的消費(fèi)者而言是十分不利的，所以，在這一問題的前提下如果想要更好的凸顯物權(quán)法中對(duì)于業(yè)戶的保護(hù)，就需要在未來的發(fā)展過程中，針對(duì)物權(quán)法中的相關(guān)內(nèi)容以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善程度進(jìn)行進(jìn)一步的明確，以此推動(dòng)物權(quán)法中車庫歸屬劃分中的均衡性和公平性[7]。

（三）物權(quán)法有關(guān)車庫的歸屬劃分能夠推動(dòng)有限資源的無限利用

就目前我國日常生活中常見的車庫問題來看，隨著時(shí)代、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，屬于一個(gè)整體的車庫價(jià)值也隨之大幅的增加，并且隨著車庫位置、大小等多方面基礎(chǔ)參數(shù)的差異性，車庫所體現(xiàn)出的價(jià)值也會(huì)隨之發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)變，所以，如果無法凸顯物權(quán)法中對(duì)車庫歸屬的保障，就必然會(huì)在資源劃分的環(huán)節(jié)出現(xiàn)各種各樣的問題，在降低實(shí)際車庫使用矛盾的同時(shí)也會(huì)引發(fā)小區(qū)業(yè)主以及多方所有人之間的紛爭，阻礙我國和諧社會(huì)的發(fā)展進(jìn)程。

三、物權(quán)法中車庫的相關(guān)法律問題研究

雖然就目前來說，我國物權(quán)法中有關(guān)車庫歸屬以及相關(guān)法律問題的處理愈發(fā)的完善，但是，由于我國有關(guān)車庫的法律研究起步相對(duì)較晚，導(dǎo)致在實(shí)際物權(quán)法中車庫歸屬劃分層面仍舊存在很多需要予以研究的問題，結(jié)合筆者以往有關(guān)物權(quán)法相關(guān)法律的研究，其問題大都體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

（一）是否應(yīng)在法律中引入“法定停車位”的概念

就目前我國的物權(quán)法中，并沒有針對(duì)“車庫”這一概念進(jìn)行明確的分裂和劃分，從而導(dǎo)致很多研究者認(rèn)為在未來物權(quán)法完善環(huán)節(jié)應(yīng)針對(duì)“車庫”這一概念進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化，從而通過明確不同類型“車庫”概念的方式，最大程度上降低對(duì)車庫歸屬權(quán)的爭議，從而提升物權(quán)法對(duì)于居民、小區(qū)等各方權(quán)益的保障目標(biāo)[8]。但是，不容忽視的是，就目前我國現(xiàn)階段的社會(huì)發(fā)展來說，如果在物權(quán)法中明確“法定停車位”的概念，就必然會(huì)造成人們對(duì)于車庫的非剛性需求增加，從而引發(fā)更多的使用矛盾。所以，筆者認(rèn)為在未來的物權(quán)法完善環(huán)節(jié)，如果想要凸顯“法定停車位”的概念，就需要在明確這一概念下業(yè)主權(quán)利的同時(shí)設(shè)計(jì)一定的業(yè)主義務(wù)，從而確保這一模式能夠在一定程度上分?jǐn)傞_發(fā)商們的成本壓力，同時(shí)保存原有健康的市場(chǎng)機(jī)制，為我國物權(quán)法中有關(guān)車庫的法律問題予以解決、優(yōu)化。

（二）是否能夠?qū)④噹燹D(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)戶外的第三人

就目前我國物權(quán)法中，并沒有是否能夠?qū)④噹燹D(zhuǎn)讓給除小區(qū)業(yè)戶外第三人的法律規(guī)章，這種情況的存在就為某些封閉小區(qū)車庫所有權(quán)的問題造成了隱患。一方面，如果在實(shí)際的生活中，車庫所有者將車庫的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三方，就是比會(huì)對(duì)封閉小區(qū)的社區(qū)管理造成比較負(fù)面且消極的影響，讓原有封閉的規(guī)章制度如同虛設(shè)，同時(shí)影響了大部分業(yè)主的自身利益;另一方面，如果將車庫轉(zhuǎn)讓給除小區(qū)業(yè)主外的第三方，就很容易將車庫引入到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇中，從而轉(zhuǎn)變了原有車庫作為小區(qū)配套設(shè)施的性質(zhì)，為“炒車庫”提供機(jī)會(huì)，同時(shí)引發(fā)后續(xù)車庫價(jià)格虛高的問題。

（三）如何解決車庫定價(jià)過高、過雜的問題

近幾年，隨著人們生活水平的提升，車輛作為人們?nèi)粘Ｉ钪胁豢苫蛉钡闹匾M成部分，我國社會(huì)中車輛的飽和率也逐年提升，這一飽和率的提升在很大程度上引發(fā)了后續(xù)車庫價(jià)格上漲的問題，尤其是在部分已經(jīng)建設(shè)完善的小區(qū)中往往會(huì)存在著比較明顯的車庫數(shù)量與業(yè)主數(shù)量不適配的問題。在這一需求背景下，很多經(jīng)銷商看準(zhǔn)這一“商機(jī)”，惡意提升原有車庫的價(jià)格，擾亂經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的同時(shí)妄圖通過這一舉措獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益。與此同時(shí)，在我國以往的房地產(chǎn)監(jiān)管法律中，大部分法律的作用點(diǎn)都集中在房屋層面，忽視了對(duì)車庫這一新生需求的監(jiān)管，所以，在未來如何通過完善法律制度的方式，最大程度上解決實(shí)際車庫租售環(huán)節(jié)定價(jià)過高、過雜的問題，就成為了現(xiàn)階段乃至未來迫在眉睫需要解決的，只有解決的這一問題，才能夠促進(jìn)我國小區(qū)的和諧發(fā)展，同時(shí)保障小區(qū)中各個(gè)業(yè)主的切實(shí)利益。

（四）明確物權(quán)法中有關(guān)車庫歸屬的法律劃分

隨著城市建設(shè)的腳步的日益推進(jìn)，我國社會(huì)生活中不同的車庫類型也隨之涌現(xiàn)出來，在這一背景下如果想要更好的保障我國居民的權(quán)益，就需要在物權(quán)法的基礎(chǔ)上根據(jù)車庫的實(shí)際情況，明確歸屬權(quán)的相關(guān)制度，從而最大程度上凸顯民法對(duì)于我國民眾基礎(chǔ)權(quán)益的保障，同時(shí)推動(dòng)我國房地產(chǎn)以及各房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的完善，從而實(shí)現(xiàn)推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的宏偉目標(biāo)。比如，就這一環(huán)節(jié)，可以針對(duì)原有的車庫歸屬構(gòu)建更加針對(duì)性的合同管理、面積劃歸等方面進(jìn)行針對(duì)性的優(yōu)化、改良，以此，提升物權(quán)法下車庫管理的科學(xué)性。

四、結(jié)語

綜上所述，隨著時(shí)代的發(fā)展，車庫逐漸作為人們?nèi)粘Ｉ钪胁豢苫蛉钡闹匾M成部分，車庫和房屋之間的從屬關(guān)系也愈發(fā)的凸顯出來，如何在這一背景下，通過物權(quán)法中有關(guān)車庫相關(guān)法律問題的優(yōu)化，推動(dòng)未來我國社會(huì)中有關(guān)車庫體系的管理和監(jiān)督，就成為了未來我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過程中迫在眉睫需要解決的問題之一。由此，本文針對(duì)現(xiàn)階段物權(quán)法下有關(guān)車庫的歸屬及相關(guān)法律問題進(jìn)行了闡述、研究，希望能夠?qū)ξ磥砦餀?quán)法下對(duì)我國車庫的監(jiān)督、管理作出幫助。

參考文獻(xiàn)：

[1]司宗昆.論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題[J].法制博覽，2018（26）：203.

[2]王莉.論物權(quán)法視閾下的車庫歸屬[J].新西部，2018（23）：98+60.

[3]梅夏英.民法典編纂中所有權(quán)規(guī)則的立法發(fā)展與完善[J].清華法學(xué)，2018，12（2）：23-42.

[4]楊嬌嬌.論小區(qū)停車位的歸屬[J].法制博覽，2017（21）：187+186.

[5]丁燚熒.小區(qū)車位、車庫權(quán)屬及相關(guān)問題研究——基于《物權(quán)法》第七十四條之分析[J].法制博覽，2017（12）：102-103.

[6]李嘉豪.物權(quán)法中車庫歸屬及法律問題研究論述[J].法制博覽，2017（5）：251.

[7]譚書馨.我國分層建設(shè)用地使用權(quán)制度的完善——地下車庫問題的思考[J].吉首大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2016，37（S2）：74-76.

[8]陸安琪.小區(qū)車位、車庫權(quán)屬問題研究——以法經(jīng)濟(jì)學(xué)和解釋論為視角[J].法制與社會(huì)，2016（9）：66-68.