林子覓 段隆鑫 熊子薇 吳君健

摘要：為促進我國房地產行業(yè)的繁榮發(fā)展，商品房預售制度，自1994年起，已在我國存在了約26年之久，在促進行業(yè)和國民經濟快速發(fā)展中發(fā)揮了不可小覷的杠桿作用，但在近幾年的發(fā)展中，商品房預售制度的風險和矛盾日益顯露，為我國經濟和社會的發(fā)展都帶來了負面影響。關于是否應當取消商品房預售制度的討論近日又引起了廣泛管制，筆者將在本文中針對商品房預售制度的現(xiàn)狀，分析兩大陣營觀點的基礎上提出相關思考，希望能為此制度的發(fā)展提供自己的見解。

關鍵詞：商品房;預售制度杠桿

1商品房預售制度的發(fā)展現(xiàn)狀

商品房預售指的是正在修建期的房屋可以進行預先買賣，消費者提前支付房款或定金，待商品房完工后房地產開發(fā)商再交房的一種買賣形式。

從商品房預售制度在香港誕生并在我國內地全面推開實行以來，對促進房地產行業(yè)以及國民經濟發(fā)展起了不小的作用。對于房地產開發(fā)商來說，預售制度有效解決了資金供應不足的問題;對于國家整體而言，我國城鎮(zhèn)內住房總量供小于求，為加快商品房建設，增加商品房的數(shù)量，從而緩解一房難購的局面，推行商品房預售制度可以既可以緩解住房供應量不足的問題，又可以盤活房地產行業(yè)的資金周轉，提高了資金使用效率，增強經濟活力[1]。這一制度推廣開來后，城鎮(zhèn)絕大多數(shù)商品房銷售都是預售制，但隨著我國經濟社會進入發(fā)展新時代，預售制度不完善帶來的潛在風險層出不窮，在一定程度上威脅到了消費者的財產安全，其次，對于房地產開發(fā)商來說，其過于依賴消費者提前支付的預付款，在資本結構方面問題較大，同時，關于購房的糾紛、仲裁案影響到了社會穩(wěn)定性，關于是否應該取消商品房預售制度的探討也愈發(fā)必要。

2關于商品房預售制度的爭議

關于商品房預售制度的爭議，主要分為兩大陣營，其中主張堅持商品房預售制度的陣營認為：

首先，基于我國經濟目前發(fā)展現(xiàn)狀看，今年是全面小康收官之年，受到新冠疫情對全球的沖擊，不管是國內還是國外，經濟情況不容樂觀，貿然取消商品房預售制度，對于中小房地產開發(fā)商來說無異于是斷了其主要資金來源，恐會導致其資金鏈斷掉從而破產。一旦中小房地產開發(fā)商破產，相關的上下游企業(yè)、供應商以及付款的消費者的合法權益都將受到威脅，一系列的連鎖反應后果不堪設想。第二，若取消商品房預售制度，將會導致部分經營管理不善的房地產企業(yè)出現(xiàn)不可避免的違約現(xiàn)象，此舉不僅會導致商業(yè)用地被占，很多完成預售的房屋將沒辦法按期完工，爛尾樓數(shù)量也會增多，同時可能會將風險傳給銀行，導致金融領域受到波及。第三，商品房預售制度取消后，我國城鎮(zhèn)內住房總量增加速度將變得更加緩慢，商品房供不應求現(xiàn)象愈發(fā)加劇，恐會導致商品房房價普遍上漲，人民生活水平和質量難以保證。

持有相反觀點，認為應該取消商品房預售制度的陣營指出：

第一，取消商品房預售制度后，現(xiàn)房銷售可以很大程度上緩解爛尾樓、虛假宣傳等現(xiàn)象，提高土地利用率，消費者在購房時需要承擔的諸多諸多風險有了保障。第二，取消商品房預售制度可以緩解銀行承擔的經濟風險，避免房地產開發(fā)商利用預售合同向銀行借貸大額資金，并利用高杠桿形成新的市場風險，從而使得整個市場運營更加有序[2]。第三，在市場中，仍然存在優(yōu)勝劣汰、適者生存的法則，取消商品房預售制度會無形中整頓房地產行業(yè)的諸多企業(yè)，經營管理有方、規(guī)模較大、資信狀況良好的優(yōu)質房地產開發(fā)商將繼續(xù)留在行業(yè)內，而經營管理不善、資金鏈脆弱、風險承受力不足的小企業(yè)將淘汰出局，此舉會提高房地產行業(yè)發(fā)展的整體質量，避免消費者和國民整體經濟因諸多小企業(yè)聯(lián)合效應而承擔不必要、不確定的損失。

3取消商品房預售制度的必要性

在商品房預售制度下，存在信息不對稱，交易不平等問題。許多商品房在修建期初甚至還未修建時就會開盤，要求消費者提前支付部分款項或者全款，對于提前支付部分款項的消費者來說，其提前進入貸款狀態(tài)，會將未知的很大一部分風險轉移給消費者。由于信息不對稱以及消費者缺失途徑了解商品房建設的具體情況，經濟運行平穩(wěn)時，風險較小，若經濟發(fā)展持續(xù)低迷，若房地產開發(fā)商的資金無法收回，輕則延期交房，質量縮水，重則面臨破產風險，不僅不可避免的會出現(xiàn)爛尾樓，更會導致大批消費者事后維權，社會動蕩[3]。同時，對于商品房預售存在監(jiān)管不到位，對于房地產開發(fā)商的監(jiān)管重形式、偏靜態(tài)，且是事后管理，對于準入判定來說也具有較大主觀性，同時在售房是的虛假宣傳和誤導也缺乏管制，由于制度不完備以及監(jiān)管不到位，及易造成經濟糾紛，損害消費者權益。

4嘗試取消預售，過渡實施現(xiàn)房銷售的建議

4.1選擇示范城市試點推行，具體情況分策略實施

商品房預售制度在我國的推行程度已經很廣泛，許多房地產開發(fā)商也依賴于商品房預售的形式來補足資金缺口。因此改革商品房預售制度并不是一朝一夕可以完成的，需要在政府、全國人大的牽頭，以及相關部門的配合下，認真探討，分析可行性路徑，針對不同城市發(fā)展的差異，因地制宜提出具有針對性的措施，保障社會穩(wěn)定性，也減輕改革帶來的影響[4]?？紤]到商品房預售制度的取消并非一蹴而就，可以對已經在建設、進行中的商品房樓盤繼續(xù)按照原制度執(zhí)行，對于新出讓土地計劃建成商品房的，將逐步實行現(xiàn)售制度。對于經濟水平較好的城市進行試點，取消預售制度，對城市商品房規(guī)劃布局按照既定時間表推行現(xiàn)售制度。

4.2加強對非試點城市等預售商品房的監(jiān)管

考慮到社會的穩(wěn)定性和經濟的可持續(xù)發(fā)展，對于仍實行商品房預售制度的城市，應提高預售的準許門檻，幫助其提前適應新環(huán)境，重整和規(guī)范房地產行業(yè)，引導整個市場有序進行改革，有效規(guī)避金融風險。同時，監(jiān)管部門應該強化監(jiān)督的全面性，堅持事前、事中、事后持續(xù)監(jiān)督并跟蹤，并且對消費者預付資金流向、房地產企業(yè)信息公示、工程建設質量監(jiān)督等內容持續(xù)跟進，只有將外部監(jiān)督落到實處，才能真正保護消費者的合法權益和財產安全[5]。隨著互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的發(fā)展，我們可以以現(xiàn)代技術為基礎，形成公開透明的信息數(shù)據(jù)庫，接受消費者和社會公眾的查詢監(jiān)督。

參考文獻：

[1]包宗華.是否取消商品房預售的爭論和總結[J].中國建設信息，2010（9）：12-14.

[2]馮京津.取消商品房預售制度是大勢所趨[J].中國房地產業(yè)，2010（3）：13-15.

[3]羅毅.基于取消商品房預售制度的研究[J].城市學刊，2019，40（3）：30-34.

[4]肖元真，鄭榮德，王嘉瑜.我國取消商品房預售制度的政策預期和實施前景[J].金融與經濟，2006，（1）：24-26.

[5]肖元真.我國取消商品房預售制度的利弊分析和對策措施[J].學習論壇，2006，22（1）：36-38.