殷倩 夏鑫

【摘要】在現(xiàn)階段的市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須意識到在進行企業(yè)的運行管理過程中，必須要做到將成本運營管理同企業(yè)的其他管理方式放在同一水平線上進行管理，保證企業(yè)在進行管理的過程中時刻記得成本管理，同時作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理層必須要深化成本運營管理的理念，同時在企業(yè)內(nèi)部采取有效的措施來針對性的減低房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本，但是在進行成本降低過程中難免會出現(xiàn)很多的問題。本文對房地產(chǎn)企業(yè)運營成本的狀及存在問題進行了具體的分析，并提出了降低房地產(chǎn)企業(yè)運營成本策略分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);運營成本;管理措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)運營成本管理的優(yōu)勢及成本構(gòu)成

首先，不管從哪個角度來看，降低企業(yè)運營成本都將有助于企業(yè)的生存和發(fā)展，在企業(yè)收入持平或者增長的情況下，運營成本的降低本身就意味著利潤的直接增加，如果企業(yè)發(fā)生收入下滑，運營成本的降低也能在很大程度上減少企業(yè)的實際損失。其次，降低運營成本還有助于緩沖企業(yè)的外部競爭和內(nèi)部資金運作的雙重壓力，是企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。在企業(yè)內(nèi)部不斷優(yōu)化運營成本，能夠為企業(yè)實現(xiàn)價格戰(zhàn)略打下堅實基礎(chǔ)，同品質(zhì)、低價格的商品將會在激烈的市場競爭中獲得更加客觀的市場份額，讓企業(yè)即便在面對經(jīng)濟下行壓力的情況下仍舊生存下來，并且得到一定的發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)一項新的項目時是必須要由這些項目結(jié)構(gòu)所結(jié)合且是相輔相成的。那么如何在開發(fā)期間能夠?qū)⒘?、工、費等三項成本控制好，對項目的運營能夠把控得當，就要引出項目結(jié)構(gòu)的另一方面，房地產(chǎn)項目的隱性運營成本，其主要體現(xiàn)有：其一，企業(yè)對外部信息的獲取以及對行業(yè)市場的全面性了解。如：企業(yè)內(nèi)部與外部的出現(xiàn)相悖時，企業(yè)是否能夠?qū)Υ俗龀鲅芯考胺治鲆源藖砼袛嗲闆r。其二，內(nèi)部環(huán)境的因素是指對企業(yè)內(nèi)部的職責設(shè)定管理是否進行合理明確的規(guī)范。其三，管理者對于企業(yè)的重大決策是否有分析決策能力以及承擔風險能力。因此，兩方面的成本結(jié)構(gòu)是相輔相成，缺一不可的。

二、房地產(chǎn)成本管理存在的問題

①房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算不一致。許多房地產(chǎn)人員會為了完成某一經(jīng)濟數(shù)值，盲目地調(diào)整實際數(shù)額，導致成本核算的最終結(jié)果與實際結(jié)果出現(xiàn)了較大的偏差，潛在的風險和虧損問題都比較嚴重。②房地產(chǎn)企財務信息化水平低。會計基礎(chǔ)核算在新時期的發(fā)展中，面臨很多挑戰(zhàn)，如果不能追隨信息化的發(fā)展進行實時的調(diào)整和改革，會很難應對新時期的各種會計核算問題。由于房地產(chǎn)的企業(yè)點很多，進行財務監(jiān)控時十分不容易。在完成各種交易時，往往會涉及大量的資金運用，如維修、管理、平臺費用等。而對于這些費用的實際支出，財務部門并不是十分了解，容易產(chǎn)生各種銷售盲點，難以合理有效地控制實際的成本支出。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理措施

（一）優(yōu)化實施預算管理

房地產(chǎn)企業(yè)應該加強企業(yè)內(nèi)部的預算管理，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理的有效措施，可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)預算不是簡單地計算開發(fā)項目過程中所需要的費用，它的工作還包括對房地產(chǎn)開發(fā)投資進行必要的分配、管理和監(jiān)督;房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理應該逐漸滲透到房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中去，從規(guī)劃設(shè)計、項目招投標、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)推行全面預算管理，實現(xiàn)資源的最大化利用，減少不必要的資源浪費，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)成本，降低項目投資的風險值。

（二）建立運營成本管理平臺

一個動態(tài)的成本是相當復雜的，為了獲得實時數(shù)據(jù)的動態(tài)成本，實現(xiàn)成本核算、成本控制的目標，我們必須利用信息技術(shù)提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營房成本管理水平。運營成本管理系統(tǒng)是一個實時地反映工程造價信息平臺，它可以幫助建立成本結(jié)構(gòu)，規(guī)范流程，核心業(yè)務的實時跟蹤，實現(xiàn)業(yè)務與金融、財務管理有機結(jié)合。整個系統(tǒng)的核心是基于合同的管理，包括功能、成本、目標成本合同項目、合同變更、合同結(jié)算、支付管理、財務規(guī)劃、動態(tài)成本等。

（三）創(chuàng)新管理理念，加強成本管理;;;;;;;;;

在房地產(chǎn)企業(yè)中建立全方面、全過程的成本管理制度，詳細考察房地產(chǎn)企業(yè)成本發(fā)生過程和環(huán)節(jié)，針對每一項成本支出，都應該有詳細成本管理方法和成本管理責任制度，將成本管理責任落實到具體的責任人，促使房地產(chǎn)企業(yè)所有員工都參與到房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中來，“建立起一個從上到下，包括各層次、各部門以及個人在內(nèi)的組織體系。對各責任單位進行嚴格考核，充分調(diào)動各部門人員的積極性和創(chuàng)造性，增強房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的成本管理意識”。建立房地產(chǎn)企業(yè)全過程的成本管理制度，將傳統(tǒng)的只關(guān)注產(chǎn)品生產(chǎn)階段的成本管理工咋向前延伸至土地取得、材料采購、產(chǎn)品的設(shè)計、開發(fā)階段，向后延伸至產(chǎn)品銷售階段和售后服務階段，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理包括了對土地成本、建材采購成本、產(chǎn)品設(shè)計成本、制造成本和營銷、消費者服務成本的管理。

（四）實施全過程成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)全過程成本控制，是當前房地產(chǎn)項目開發(fā)日常管理體系的重要組成部分，也是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理的靈魂和核心。對開發(fā)項目實行全過程成本控制，包括：項目策劃和投資決策階段、設(shè)計階段、動遷階段、招投標階段、合同洽商階段、施工階段以及結(jié)算階段。各個階段的成本控制是否到位都會直接影響開發(fā)項目的成本控制結(jié)果，因此成本管理控制要切實滲透到開發(fā)項目實施的各個階段，為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制奠定良好的基礎(chǔ)，提高資金的利用率，減少資金的無效浪費，實現(xiàn)真正意義上的成本控制。

四、結(jié)束語

總之，成本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)在一段時期內(nèi)業(yè)務活動的財務總值，對于房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務管理的過程中財務指標的規(guī)劃有著非常大的意義，同時成本管理也管控的控制著整個房地產(chǎn)企業(yè)的整體資源，對于各下屬公司的管理和資源分配也起著非常大的意義，對于公司的整體戰(zhàn)略發(fā)展更是意義非凡，應用成本管理也滿足我國的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。

參考文獻：

[1]程維才.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理的思考[J].現(xiàn)代營銷（下旬刊），2020（01）：166-167.

[2]王寶玉.房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本管理分析[J].廣西民族師范學院學報，2019，36（01）：48-51.