胡選蓮

摘 要 目前物業(yè)行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻低，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，因物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格受政府限價(jià)的制約，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多年不變，各種資源價(jià)格日益上漲。要想在物業(yè)行業(yè)長(zhǎng)期生存發(fā)展，必須加強(qiáng)成本管理，提升管理效能。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)成本管理重視程度不夠，又受到經(jīng)營(yíng)方式和管理模式的影響，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本管控不到位。針對(duì)成本管理的重要性，本文主要從成本管控方面提出了提升戰(zhàn)略成本管控思想，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化成本分析，加強(qiáng)保障措施等對(duì)策。

關(guān)鍵詞 物業(yè)企業(yè) 成本分析 成本管理

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本管理及其現(xiàn)狀

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本的概念

物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。主要包括：項(xiàng)目人員的工資、社保、福利費(fèi)等人工成本;物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備（電梯、消防、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、二次供水等）的日常運(yùn)行、維護(hù)成本費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（清潔耗材、垃圾清運(yùn)、外墻清洗、化糞池清掏等）;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)成本費(fèi)用（綠植、綠化工具、農(nóng)藥化肥、四害消殺）;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)成本費(fèi)用（秩序耗材、消防耗材等）;辦公費(fèi)用（辦公用品、辦公耗材、網(wǎng)絡(luò)電話等）;物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)的折舊和無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo);物業(yè)共用區(qū)域、電梯、車(chē)位等公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域舉辦的節(jié)假日社區(qū)活動(dòng)費(fèi);分分?jǐn)偟目偛康墓芾碣M(fèi);經(jīng)業(yè)主同意的其他成本費(fèi)用。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀

物業(yè)企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，技術(shù)含量比較低，進(jìn)入的門(mén)檻不高，基層員工較多，所占比例大。物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多年不變，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是相對(duì)固定的，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種資源價(jià)格日益上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)空間越來(lái)越低，如何有效提升管理效能，降低成本費(fèi)用，提升經(jīng)營(yíng)效益，是物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的首要條件。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

（一）物業(yè)企業(yè)的成本管控思想不統(tǒng)一

有的物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人更注重項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理，服務(wù)的品質(zhì)和業(yè)主的滿意度，對(duì)成本管理不重視，也不擅長(zhǎng)。有的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人未向基層員工傳達(dá)成本管控思想，未做到項(xiàng)目上下思想一致。

（二）組織成本偏高

對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，組織成本管理占物業(yè)服務(wù)成本的比重較大，但從實(shí)際情況分析來(lái)看，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)并沒(méi)有意識(shí)到組織成本管理的重要性。一方面，企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的合理性不夠，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的管理權(quán)限集中度不夠，各個(gè)管理層級(jí)比較混亂，層次不夠分明，崗位設(shè)置不夠精細(xì)化，人員安排有部分重疊的現(xiàn)象，不但增加了人工成本，也影響了企業(yè)整體的運(yùn)行效率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，人工成本占整個(gè)物業(yè)服務(wù)成本的70-80%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他成本費(fèi)用的比重。另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層的專業(yè)素質(zhì)參差不齊，管理層決策的制定水平有限，難以形成統(tǒng)一的管理層決策，或者即便形成了統(tǒng)一的管理層決策也沒(méi)有得到有效落實(shí)，嚴(yán)重影響了成本管控工作的實(shí)施效果。

（三）地域分散，不利于成本管控

目前大多物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)的各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目往往地域位置分散，不利于集中管理，缺乏完善統(tǒng)一的管控措施?；蛘呒词褂辛私y(tǒng)一的管控措施，因地域分散，各地區(qū)所處的環(huán)境不一，各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人往往只考慮本項(xiàng)目的管控措施落實(shí)不到位也嚴(yán)重了影響成本管控。

（四）物業(yè)企業(yè)的成本管控落實(shí)不到位

因缺乏成本管控的激勵(lì)機(jī)制及相關(guān)的考核結(jié)果運(yùn)用，使有的物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在成本管控落實(shí)執(zhí)行力不夠，或者落實(shí)的深度不夠?；蛘咴谪瀼貓?zhí)行成本管控措施時(shí)，沒(méi)有把成本管控的實(shí)施要求作具體安排，未落實(shí)到人。

三、改進(jìn)物業(yè)企業(yè)成本管理的對(duì)策

（一）提升戰(zhàn)略成本管控思想，落實(shí)全面預(yù)算管控責(zé)任

1.充分認(rèn)識(shí)成本費(fèi)用的預(yù)算控制的重要性。加強(qiáng)成本費(fèi)用預(yù)算的審核，重點(diǎn)審核成本費(fèi)用總額占收入比同比是否有上升，營(yíng)運(yùn)成本增速與營(yíng)業(yè)收入增速相比較，合理安排各項(xiàng)成本費(fèi)用開(kāi)支，使企業(yè)資金效果得到最大程度的發(fā)揮。

2.充分認(rèn)識(shí)成本費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行的重要性。結(jié)合全面預(yù)算管理，理清各項(xiàng)成本費(fèi)用的管理部門(mén)，落實(shí)部門(mén)責(zé)任，在各個(gè)成本費(fèi)用發(fā)生點(diǎn)建立成本費(fèi)用控制責(zé)任制，定崗，定人，定責(zé)，并對(duì)成本費(fèi)用的形成過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，建立考核激勵(lì)機(jī)制，提高控制的實(shí)際效果。

（二）優(yōu)化物業(yè)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)

對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，優(yōu)化組織成本可以從以下幾個(gè)方面入手：一是做好管理層的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，精簡(jiǎn)管理層級(jí)及對(duì)應(yīng)的管理人員，對(duì)于原來(lái)按地域和項(xiàng)目劃分的管理層級(jí)，更改為按工作性質(zhì)劃分，設(shè)置獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)職權(quán)的高度集中，以利于管理決策的制定與統(tǒng)一;二是組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置，應(yīng)采用垂直的管理結(jié)構(gòu)，確保信息傳遞及時(shí)、高效，從而提高成本控制的工作效率和管控效果;三是應(yīng)該將人員培訓(xùn)工作放在重要的位置，加強(qiáng)員工專業(yè)能力的培訓(xùn)，加強(qiáng)員工職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，強(qiáng)化管理決策的執(zhí)行能力，以此來(lái)降低企業(yè)的組織成本。

（三）強(qiáng)化成本分析

1.建立成本費(fèi)用控制信息反饋系統(tǒng)。結(jié)合年度財(cái)務(wù)分析及預(yù)算執(zhí)行情況分析，定期開(kāi)展成本費(fèi)用分析。主要分析各項(xiàng)成本費(fèi)用較上年同期以及預(yù)算增減變動(dòng)情況及原因，尤其對(duì)變動(dòng)較大的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)分析。并將成本費(fèi)用控制情況，尤其是成本費(fèi)用控制標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際發(fā)生額之間的重大差異，及時(shí)反饋給企業(yè)決策層。

2.制定重點(diǎn)成本費(fèi)用項(xiàng)目管控措施。圍繞企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)營(yíng)運(yùn)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、人工成本的各明細(xì)項(xiàng)目，按成本費(fèi)用形態(tài)進(jìn)行分類(lèi)梳理，分析研究各項(xiàng)成本費(fèi)用管控重要節(jié)點(diǎn)，制定重點(diǎn)成本費(fèi)用工作方案，抓住成本費(fèi)用降壓的突破點(diǎn)。

（1）人力成本管控。設(shè)置一崗多責(zé)，嚴(yán)格控制用工人數(shù)，結(jié)合崗位性質(zhì)，逐步將秩序、工程崗全部外包或派遣，企業(yè)減少一定比例的用工風(fēng)險(xiǎn)，并節(jié)余一定人工成本。合理設(shè)置基本薪酬與績(jī)效薪酬的比例，明確崗位職責(zé)，制定明確的考核目的，在不增加成本的前提下使用工資發(fā)揮更大的作用，細(xì)化管理工作指標(biāo)，按照預(yù)算有效的控制各部門(mén)每月人力成本。每月成本超出的對(duì)主管責(zé)任人在績(jī)效考核予以適當(dāng)?shù)目蹨p，對(duì)于項(xiàng)目人力成本的節(jié)約部分可提取適當(dāng)比例獎(jiǎng)勵(lì)給部門(mén)，由部門(mén)自主安排，用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)動(dòng)員工勞動(dòng)積極性，對(duì)員工按有效勞動(dòng)分配，減少無(wú)效分配，提高積極性。嚴(yán)格貫徹國(guó)家政策、法規(guī)，發(fā)揮人道主義精神，克服困難吸納殘疾人就業(yè)，響應(yīng)政策的同時(shí)，完成殘保金減免，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

（2）工程維修費(fèi)用的管控。加強(qiáng)維修、整改項(xiàng)目的維修計(jì)劃和維修成本預(yù)算，編制成本計(jì)劃，確定目標(biāo)成本。首先，選擇科學(xué)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的方案，合理進(jìn)行維修、維護(hù)、整改、改造。區(qū)域人員聯(lián)動(dòng)，合理安排人員工作，搞好現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度和協(xié)作配合，做到人員利用最大化。其次，正確規(guī)范的使用設(shè)施設(shè)備，加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)工作，提高其完好率和使用效率。實(shí)行日常維修費(fèi)用的定額管理，制訂各周轉(zhuǎn)材料、工程維修耗材的定額指標(biāo)，節(jié)約開(kāi)支。再次，做好物資的驗(yàn)收及節(jié)約使用的相關(guān)措施，做好報(bào)廢物資的回收利用，杜絕浪費(fèi)。結(jié)合降低成本措施，提出有效合理的技術(shù)節(jié)約方案，在保證各類(lèi)工程質(zhì)量的同時(shí)降低工程質(zhì)量成本，避免返工而產(chǎn)生的損失。最后，加強(qiáng)安全施工措施，確保安全施工，減少事故損失。加強(qiáng)技術(shù)管理，鼓勵(lì)技術(shù)革新，努力提高設(shè)備完好率，降低各類(lèi)支出成本。

（3）能耗的管控。首先，照明設(shè)備的能耗控制。照明在保證正常照明的情況下，適當(dāng)減少燈的數(shù)量，改節(jié)能燈為功率小亮度更明顯的LED照明燈具。對(duì)室內(nèi)公共照明安裝計(jì)量設(shè)備，計(jì)量用電情況。服務(wù)中心依據(jù)項(xiàng)目所處階段，制定小區(qū)室外公共照明每月開(kāi)啟、關(guān)閉時(shí)間表，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審核后，由專人具體操作執(zhí)行。小區(qū)內(nèi)其他常用照明設(shè)施，項(xiàng)目經(jīng)理也要指定專人制定嚴(yán)格運(yùn)行時(shí)間表，組織專人操作執(zhí)行。電梯設(shè)備間養(yǎng)護(hù)、巡查時(shí)，工作完畢后關(guān)閉照明燈具。配電房、發(fā)電機(jī)房等設(shè)備房照明能耗。減少長(zhǎng)亮燈數(shù)量，改造照明燈具點(diǎn)亮方式。其次，水系景觀、景觀照明運(yùn)行能耗。水系景觀、景觀照明除重要節(jié)日（如元旦、春節(jié)、五一、國(guó)慶等）、活動(dòng)及檢修維護(hù)等情況下，日常時(shí)間不得開(kāi)啟運(yùn)行。水系水體更換。水系水體更換原則上按照以下周期進(jìn)行更換。如有特殊情況經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理許可后，方可進(jìn)行更換。原則上每月進(jìn)行1次水體更換，具體更換周期可由環(huán)境主管，依據(jù)水體實(shí)際維護(hù)情況適當(dāng)延長(zhǎng)，更換時(shí)采用潛水泵將要更換的水用于沖洗地面。最后，綠化能耗。綠化澆灌的頻率要根據(jù)一年四季不同的季節(jié)、氣候的變化不同而不同。例如梅雨季節(jié)就可以減少綠化灌溉的次數(shù)，節(jié)約水資源。水沖洗地面及綠化澆灌前，應(yīng)提前關(guān)注天氣變化注，利用雨水進(jìn)行戶外地面清潔、綠化補(bǔ)水和綠化灌溉。避免在相關(guān)工作完成后，出現(xiàn)雨水天氣的情況，而造成水資源的浪費(fèi)。綠化澆灌時(shí)，應(yīng)選擇早晚溫度較低時(shí)進(jìn)行，同時(shí)對(duì)灌溉情況進(jìn)行實(shí)時(shí)判斷，加強(qiáng)巡查，避免灌溉水量過(guò)度，造成水資源的浪費(fèi)。

（四）保障措施

1.加強(qiáng)學(xué)習(xí)交流。企業(yè)將重點(diǎn)圍繞降本增效來(lái)開(kāi)展內(nèi)部培訓(xùn)，積極組織所有小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目參加骨干培訓(xùn)，對(duì)各項(xiàng)成本習(xí)性共性進(jìn)行系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，再對(duì)各地區(qū)各項(xiàng)目的成本特點(diǎn)進(jìn)行分析，對(duì)成本控制效果顯著的項(xiàng)目要進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流。各物業(yè)項(xiàng)目也要加強(qiáng)自主學(xué)習(xí)，樹(shù)立大局意識(shí)、主人翁意識(shí)，積極探索適應(yīng)自身成本管控的方式方法，相互交流學(xué)習(xí)。

2.加強(qiáng)監(jiān)督考核。定期對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目成本管控情況進(jìn)行檢查，進(jìn)行通報(bào)，并不定期對(duì)成本控制過(guò)程進(jìn)行抽查，及時(shí)糾正整改。將成本管控情況進(jìn)行評(píng)比和考核，考核結(jié)果與各個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人月度，季度及年度的績(jī)效考核掛鉤。

四、結(jié)語(yǔ)

成本管理工作對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，達(dá)到經(jīng)營(yíng)成果起著非常重要的作用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要在自身的發(fā)展過(guò)程中，不斷優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新成本管理的方式方法，完善成本管控的相關(guān)制度。在強(qiáng)化核心優(yōu)勢(shì)、提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)，牢記成本意識(shí)，采取各項(xiàng)措施將降本增效貫徹到日常經(jīng)營(yíng)管理中，分析成本構(gòu)成，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，深挖降本潛力，降低營(yíng)運(yùn)成本，提升經(jīng)營(yíng)效益。

（作者單位為四川麗港物業(yè)服務(wù)有限公司）

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