李冰

【摘要】當(dāng)前，我國(guó)正處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷改革的階段，面對(duì)現(xiàn)代化時(shí)代的來(lái)臨，我國(guó)城市化發(fā)展不斷深入，但是，我國(guó)城市發(fā)展也出現(xiàn)了巨大的問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)在是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，城市發(fā)展在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著極為重要的作用，只有不斷強(qiáng)化對(duì)城市住宅質(zhì)量的監(jiān)控，才能有效促進(jìn)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的建設(shè)得到可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)住宅;項(xiàng)目設(shè)計(jì);管理要點(diǎn)

房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理成為了最為基礎(chǔ)和關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。其需要房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中對(duì)設(shè)計(jì)活動(dòng)采取有效的管理措施。因設(shè)計(jì)管理涉及設(shè)計(jì)與管理兩個(gè)方面，故而企業(yè)應(yīng)對(duì)此加以重視。

1、設(shè)計(jì)管理概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)凝聚了各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員的智慧，設(shè)計(jì)人員可有效帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)范化建設(shè)，同時(shí)提高施工項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)效率。因此在設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員需充分發(fā)揮出自身的作用與價(jià)值，并調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)單位的工作積極性，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，設(shè)計(jì)管理工作主要涵蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段與房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段，前者是形成方案報(bào)建文本的關(guān)鍵時(shí)期，后者主要的任務(wù)是形成施工圖。兩個(gè)階段均需向上級(jí)政府部門(mén)申報(bào)審批，審批合格后方可進(jìn)行工程建設(shè)施工。由于設(shè)計(jì)管理任務(wù)的主要目標(biāo)存在較大差異，使得項(xiàng)目管理時(shí)間、溝通、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量和人力資源等多種因素的協(xié)調(diào)方式有所不同，因此必須高度重視方案設(shè)計(jì)中的管理工作。

2、房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的積極意義

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員的主要任務(wù)是落實(shí)建筑設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)中凝結(jié)了設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的智慧與經(jīng)驗(yàn)，能夠有效增強(qiáng)建筑項(xiàng)目的先進(jìn)性和實(shí)用性，充分滿(mǎn)足人們的個(gè)性化及多樣化需求?？梢哉f(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員對(duì)于項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)有著不可忽視的作用，其可協(xié)調(diào)工程各參建方，保證工程施工的規(guī)范性和科學(xué)性。項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)人員需全面控制設(shè)計(jì)流程，合理分配內(nèi)部資源，進(jìn)而調(diào)動(dòng)每個(gè)設(shè)計(jì)工作者的工作積極性，推動(dòng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的發(fā)展與進(jìn)步。方案設(shè)計(jì)和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中的兩個(gè)階段。方案設(shè)計(jì)的任務(wù)是形成方案報(bào)建文本，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的任務(wù)是形成施工圖。二者的成果均應(yīng)上報(bào)給上級(jí)政府部門(mén)，通過(guò)審批后方可施工。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作要以方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的階段性成果為基礎(chǔ)開(kāi)展，二者的基本目標(biāo)和任務(wù)均存在著較大的差異，所以，項(xiàng)目管理執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)和管理的內(nèi)容也有所不同。不同的階段有不同的管理側(cè)重點(diǎn)。在方案設(shè)計(jì)中，要先擬定招投標(biāo)任務(wù)書(shū)，確定招標(biāo)方案，從而確定方案的報(bào)建文本。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在方案設(shè)計(jì)中，一般會(huì)投入較多的內(nèi)部資源與外部資源，使其充分滿(mǎn)足市場(chǎng)發(fā)展的基本需要。

3、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

3.1日常管理工作

在開(kāi)展設(shè)計(jì)的時(shí)候，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)該嚴(yán)格對(duì)設(shè)計(jì)流程進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，并利用會(huì)議、匯報(bào)的方法處理各種復(fù)雜的技術(shù)問(wèn)題。如果是極為特別的問(wèn)題，應(yīng)該讓設(shè)計(jì)和管理人員進(jìn)行面對(duì)面溝通，共同開(kāi)展設(shè)計(jì)工作，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)該及時(shí)報(bào)告設(shè)計(jì)過(guò)程中的問(wèn)題，方便能夠及時(shí)使用最好的處理方法。實(shí)行匯報(bào)會(huì)議的主要目的在于向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層匯報(bào)設(shè)計(jì)進(jìn)度，并根據(jù)設(shè)計(jì)工作中出現(xiàn)的重要問(wèn)題進(jìn)行探討，并向有關(guān)技術(shù)人員尋求解決方案，保證設(shè)計(jì)工作能夠得到持續(xù)發(fā)展。

在實(shí)行設(shè)計(jì)管理的時(shí)候，應(yīng)該按照設(shè)計(jì)進(jìn)度強(qiáng)化對(duì)階段成果的評(píng)審，和對(duì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)的監(jiān)督，并且，安排設(shè)計(jì)管理部門(mén)對(duì)重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行檢查工作。如果有一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，企業(yè)可以組織各單位進(jìn)行通過(guò)討論，如果存在不確定的問(wèn)題，應(yīng)該收集各個(gè)部門(mén)的有效建議，及時(shí)發(fā)展設(shè)計(jì)中的缺陷，并采用最合適的方式來(lái)處理問(wèn)題。

3.2任務(wù)管理

客戶(hù)需求、工程的建設(shè)成本和工程的施工周期是企業(yè)最為關(guān)注的要素，設(shè)計(jì)單位應(yīng)將上述要素融入到設(shè)計(jì)圖紙當(dāng)中。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是向設(shè)計(jì)單位提出要求的書(shū)面文件，從而保證設(shè)計(jì)單位準(zhǔn)確、充分地了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際意圖。但如今在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中很多企業(yè)并不重視設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，其以口述的方式傳遞對(duì)設(shè)計(jì)單位的要求，設(shè)計(jì)方案可能面臨多次修改的問(wèn)題，增加了工程設(shè)計(jì)的成本，也延長(zhǎng)了設(shè)計(jì)的周期。所以，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)可使設(shè)計(jì)單位更加準(zhǔn)確地了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的意圖，進(jìn)而有效防止工作中出現(xiàn)多次反復(fù)的問(wèn)題。

3.3設(shè)計(jì)結(jié)果的審核

設(shè)計(jì)結(jié)果審核主要是把設(shè)計(jì)意圖轉(zhuǎn)變?yōu)閳D紙，在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的過(guò)程中，設(shè)計(jì)審核是最后一項(xiàng)工作，在這一階段，成功和失敗對(duì)后續(xù)的設(shè)計(jì)變更和工程簽證數(shù)量具有重要的影響，所以，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該極為關(guān)注這項(xiàng)工作。按照設(shè)計(jì)方案和圖紙的大小，設(shè)計(jì)方案應(yīng)提前2-3天發(fā)給評(píng)審部門(mén)，使得審核人員可以詳細(xì)了解設(shè)計(jì)方案，因此來(lái)提高審批效率。在開(kāi)展評(píng)審的時(shí)候，還應(yīng)該促進(jìn)各個(gè)部分積極參與，并邀請(qǐng)具有專(zhuān)業(yè)水平的專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)審，以此來(lái)保證評(píng)審的有效性。

3.4重視設(shè)計(jì)審批過(guò)程中的溝通管理

設(shè)計(jì)文件的審批申請(qǐng)不僅關(guān)系到審批的成敗，還包含了時(shí)間和經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題，有關(guān)人員應(yīng)了解設(shè)計(jì)文件的審批申請(qǐng)主要是將設(shè)計(jì)項(xiàng)目提交給政府部門(mén)。因?yàn)檎块T(mén)需要對(duì)設(shè)計(jì)的合法性進(jìn)行審批，為了能夠有效保證建筑工程的各種工作不斷發(fā)展，設(shè)計(jì)和管理人員應(yīng)與消防部門(mén)保持流程的溝通和交流，并實(shí)時(shí)跟蹤和監(jiān)控項(xiàng)目設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)和管理人員，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)來(lái)適當(dāng)?shù)恼{(diào)整設(shè)計(jì)方案。

3.5加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更控制

在開(kāi)展工程建設(shè)環(huán)節(jié)中，造成設(shè)計(jì)變更的主要影響因素包含了以下幾個(gè)方面：（1）公司原因。因?yàn)闆Q策變化等原因，原設(shè)計(jì)方案與項(xiàng)目定位、運(yùn)營(yíng)目標(biāo)不一致，造成設(shè)計(jì)方案需要調(diào)整;（2）業(yè)主需求產(chǎn)生變化到時(shí)原產(chǎn)品不匹配，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部部結(jié)合實(shí)際狀況提出變更;（3）施工單位因材料、設(shè)備等問(wèn)題，發(fā)生變更。如：原材料缺貨，無(wú)法及時(shí)找到替換材料和新材料等;（4）在工程建設(shè)中，施工單位發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙的缺陷和明顯的問(wèn)題。因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更控制工作必須要從變更頻率和處理兩個(gè)部分實(shí)行控制工作，所以，有必要做好設(shè)計(jì)方案的編制任務(wù)，不斷強(qiáng)化設(shè)計(jì)流程。

3.6注重設(shè)計(jì)的整合管理

各房地產(chǎn)公司有必要在住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和管理上加強(qiáng)人力、資本和物質(zhì)資源的投入，從而提高住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和管理水平，并積極關(guān)注住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和管理。而且，企業(yè)應(yīng)該建立有效的區(qū)域管理機(jī)制，并科學(xué)地安排住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，激勵(lì)員工能夠?qū)嵭杏嘘P(guān)工作，保證所有工作能夠穩(wěn)定開(kāi)展。同時(shí)，施工企業(yè)也需要根據(jù)工程的實(shí)際狀況，組成高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)，定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。此外，政府部門(mén)還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的經(jīng)濟(jì)投入，保證能夠有效完成設(shè)計(jì)階段的管理工作。

結(jié)語(yǔ)：

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該高度重視房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)，全面促進(jìn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的進(jìn)程，并為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)打下良好的發(fā)展基礎(chǔ)。只有不斷強(qiáng)化設(shè)計(jì)階段的管理和控制，才可以為后續(xù)的建筑施工提供有效的保障。同時(shí)，在建筑施工質(zhì)量問(wèn)題上，設(shè)計(jì)階段的管理也是重要的組成部分，有關(guān)人員應(yīng)該貫徹落實(shí)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)，從而推動(dòng)我國(guó)建筑行業(yè)的健康發(fā)展。

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