張宇軒

【摘 要】近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境日漸嚴(yán)峻，政府的調(diào)控政策空前密集、調(diào)控周期也異常漫長(zhǎng)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)遇到了發(fā)展的瓶頸期，只能夠處于一個(gè)橫盤(pán)的狀態(tài)，既沒(méi)有體現(xiàn)出能刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的上漲，也沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)兆市場(chǎng)“崩潰”的下跌。究其根本，我國(guó)長(zhǎng)久以來(lái)依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)補(bǔ)貼地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)從根本上未曾改變。地方政府已經(jīng)意識(shí)到了這一點(diǎn)，此次參照“貨幣化棚改”的目標(biāo)提出新“棚改”政策，目的就是為了改善國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。這無(wú)疑是一次中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變革，雖然整體影響還不明朗，但是對(duì)房地產(chǎn)公司而言無(wú)疑是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

【關(guān)鍵詞】棚戶區(qū)改造;貨幣化棚改;房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

【中圖分類(lèi)號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2020）03-0023-02

1 新“棚改”政策實(shí)施的影響

事關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)生死存亡的棚戶區(qū)改造（簡(jiǎn)稱(chēng)棚改）政策在2019年又出現(xiàn)了重大變化。2018年10月25日，中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹在北京主持召開(kāi)部分省市座談會(huì)，研究2019年棚改政策，其中住建部等相關(guān)部門(mén)明確要求：對(duì)于2019年新開(kāi)工的棚改項(xiàng)目，不得以政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的名義變相舉債或?qū)嵤┙ㄔO(shè)工程。這也就是說(shuō)，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒(méi)有徹底完成之前，棚戶區(qū)改造政策還不能退出中國(guó)樓市的歷史舞臺(tái)，但是相關(guān)的政策規(guī)則卻不一樣了。簡(jiǎn)而言之，即2019年新開(kāi)工的棚改項(xiàng)目，不能用政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的名義去變相舉債，只能以發(fā)行地方政府債券的方式進(jìn)行融資，而地方政府發(fā)債又將受到地方政府的意愿、財(cái)力、動(dòng)力、發(fā)債資格、地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展內(nèi)在需求等相關(guān)因素的影響。

在棚改新規(guī)以前，棚戶區(qū)改造采用的是政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)模式，即地方政府通過(guò)地方投融資平臺(tái)進(jìn)行融資實(shí)現(xiàn)棚改政策。雖然通過(guò)地方投融資平臺(tái)進(jìn)行融資屬于企業(yè)性質(zhì)的金融行為，但基于2019年以前的相關(guān)房地產(chǎn)政策背景可知，其也是離不開(kāi)地方政府的，實(shí)際上也就是使棚改政策的實(shí)施建立在地方財(cái)政的基礎(chǔ)之上。這樣的后果無(wú)疑是直接造成了地方政府財(cái)政的隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，面臨更多融資失敗的威脅。然而根據(jù)2019年的新規(guī)定，地方政府只能用發(fā)行地方政府債券的方式進(jìn)行融資，這樣做無(wú)疑提高了融資的門(mén)檻，這是因?yàn)樵谛乱?guī)后，很多地市政府根本沒(méi)有發(fā)行有關(guān)債券的資格。這一次棚改新政最大的變化就是把隱形債務(wù)轉(zhuǎn)變成顯性債務(wù)。這樣一來(lái)，地方政府將不能為棚改項(xiàng)目融資兜底，那么其首先面臨的問(wèn)題就是短期內(nèi)棚改整體資金不足。可以預(yù)見(jiàn)的是，雖然棚改政策還要繼續(xù)推行，但是地方政府用棚改政策解決當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)問(wèn)題從而帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的熱情和積極性會(huì)在這次新規(guī)后遭遇極大的壓制，其背后的根本原因即地方政府資金融通困難，任何有利于棚改政策實(shí)施的補(bǔ)充方法（如建設(shè)拆遷補(bǔ)償款）都只是一紙空談，而棚改的乏力，對(duì)三線、四線樓市來(lái)說(shuō)，更是致命一擊。

2 “貨幣化棚改”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

首先，在過(guò)去幾年間，我國(guó)三線、四線城市樓市的境遇從“無(wú)人問(wèn)津”到“一房難求”，隱藏在其背后的巨大推手，無(wú)疑是“貨幣化棚改”的啟動(dòng)，而這一次棚改新規(guī)的出臺(tái)，對(duì)一些財(cái)政收入不豐盈的三線、四線城市來(lái)說(shuō)，無(wú)疑將失去樓市增長(zhǎng)的根本動(dòng)力。2015—2017年3年間，政府投資超過(guò)4萬(wàn)億元用于三線、四線城市的棚戶區(qū)改造，三線、四線城市棚改比例占到近90%，相反只有一成資金用到一線、二線城市。也就是說(shuō)，三線、四線城市及其周邊城市這3年多房?jī)r(jià)的上漲是棚改政策間接催生的，而如果政策收縮，消極影響也將從這些三線、四線城市開(kāi)始。通過(guò)這次棚改新政策我們可以敏銳地捕捉到一點(diǎn)很重要的信息：樓市調(diào)控將正式深入三線、四線，未來(lái)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)。對(duì)于這一點(diǎn)，國(guó)內(nèi)的各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也提前得到了信息。例如：2018年上半年碧桂園開(kāi)始調(diào)整在三線、四線城市的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，而“恒大”“融創(chuàng)”等大型房地產(chǎn)企業(yè)也逐步開(kāi)始取消在三線、四城市的市場(chǎng)開(kāi)拓計(jì)劃。根據(jù)新時(shí)代證券的數(shù)據(jù)，2019年1—11月，全國(guó)40個(gè)大中城市中，三線、四線城市投資增速下降8.99%，由此可見(jiàn)，新棚改政策的影響已經(jīng)波及市場(chǎng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的共識(shí)。

其次，此次新政還可以看出另一個(gè)問(wèn)題：樓市調(diào)控的收緊，開(kāi)發(fā)商的退出，使三線、四線城市的樓市庫(kù)存壓力驟然增大，從而使地方政府推動(dòng)棚改政策的動(dòng)力不足。這就讓人想起了2017年房地產(chǎn)“317新政”之后，首先受到?jīng)_擊的就是環(huán)京的樓市，因?yàn)樾〕鞘袠鞘懈静淮嬖诨久娴闹?，所以受相關(guān)政策的影響十分之大。而2019年在“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的事態(tài)之下，三線、四線城市依然出現(xiàn)了很大松動(dòng)，特價(jià)房、員工內(nèi)購(gòu)房、買(mǎi)房送車(chē)位等促銷(xiāo)廣告又重現(xiàn)江湖。

雖然新棚改政策3年1 500萬(wàn)套目標(biāo)仍在，然而還是難以固定大部分的流動(dòng)人口。目前，從中國(guó)一線、二線和三線、四線城市常住人口的平均增幅來(lái)看，人口仍然傾向于流向一線、二線城市，而三線、四線及以下城市的人口增速一直徘徊在0.3%左右，遠(yuǎn)低于全國(guó)人口的平均增速1.5%，也遠(yuǎn)低于一線城市和二線城市的人口增速。即便是政府增加投資，對(duì)于三線、四線城市來(lái)說(shuō)，需要考慮的是土地供應(yīng)情況、配套設(shè)施、教育水平、租賃市場(chǎng)及就業(yè)機(jī)會(huì)等，但是這些必要條件在三線、四線城市卻很難滿足。綜上所述，未來(lái)幾年內(nèi)中國(guó)的三線、四線城市很難出現(xiàn)比較大的投資空間，然而當(dāng)前樓市調(diào)控已向三線、四線城市蔓延，棚改新政策的到來(lái)無(wú)疑是對(duì)已經(jīng)處于瓶頸期的中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)雪上加霜。

3 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨危機(jī)的解析

概覽整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前有越來(lái)越多的投資者都開(kāi)始認(rèn)同國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于瓶頸期。當(dāng)然，這種瓶頸期的困境目前還未反映在房?jī)r(jià)大幅度下跌上，而更多地反映在城市商品房的成交量的劇烈下降的趨勢(shì)上，尤其是作為房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的一線城市上，以深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，2018年11月，深圳市商品房成交量環(huán)比下降18.3%，每平方米的成交均價(jià)為5.4萬(wàn)元左右，環(huán)比只是體現(xiàn)出輕微下跌的趨勢(shì)，然而二手房市場(chǎng)已經(jīng)非常冷清，一些中介機(jī)構(gòu)甚至表示他們已經(jīng)半年沒(méi)有生意洽談成功了。與此同時(shí)，北京也出現(xiàn)了四環(huán)內(nèi)緊靠地鐵站的新樓盤(pán)入市接近半月后仍然呈現(xiàn)沒(méi)有賣(mài)完的現(xiàn)象。通過(guò)這些現(xiàn)象我們可以清楚地分析目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，即一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)“入冬”，包括對(duì)商品房有剛性需求在內(nèi)的購(gòu)房者都開(kāi)始進(jìn)入猶豫的階段;曾經(jīng)火熱的二線、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始逐步降溫;由于貨幣化棚改已經(jīng)停滯的三線、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)更是提前進(jìn)入了“冰封期”，由此不難推斷2020年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來(lái)一次前所未有的房地產(chǎn)“寒冬”。

綜上所述，在這個(gè)即將到來(lái)的“寒冬”，各類(lèi)地產(chǎn)商將會(huì)遇到越來(lái)越大的資金融通壓力，其壓力來(lái)自兩個(gè)方面：①國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)整體融資成本隨本年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r逐步上升，同時(shí)2019年新的國(guó)家政策針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資限制措施也使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)融資的難度增大。②來(lái)自國(guó)際市場(chǎng)，隨著2019年6月美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng)新一輪加息調(diào)控，使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外的融資成本又進(jìn)一步提高。通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及將面臨的壓力的解讀，以及聯(lián)系近5年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)行融資債券的頻率數(shù)據(jù)，我們可以直觀地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將在未來(lái)的兩三年內(nèi)，面臨更大的償債壓力和償債風(fēng)險(xiǎn)，其剛剛進(jìn)入規(guī)劃階段的未來(lái)銷(xiāo)售計(jì)劃則會(huì)遇到前所未有的阻礙。

4 結(jié)語(yǔ)

2019年的棚改新政對(duì)未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是一把“雙刃劍”，一方面其不僅加快了棚戶區(qū)的改造，服務(wù)了棚戶區(qū)居民，而且規(guī)范了地方政府相關(guān)的棚改融資方式，減少了金融流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，但是另一方面也意味著未來(lái)房地產(chǎn)公司將面臨市場(chǎng)融資困難的境遇，從而可能引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題，例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不在加快開(kāi)工和預(yù)售的同時(shí)延遲交付。但是如果就此輕易預(yù)言房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)面臨“崩盤(pán)”的危機(jī)，從當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看這樣說(shuō)會(huì)有悖于事實(shí)。其原因是，雖然政府部門(mén)為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)而嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)，但是相關(guān)措施還沒(méi)有真正成為調(diào)整實(shí)施房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制，部分城市的地方財(cái)政仍然嚴(yán)重依賴土地出讓的收入，也就是說(shuō)地方政務(wù)不可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌坐視不管。綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行不僅會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)沉重的資金壓力，也會(huì)導(dǎo)致一些城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)放緩，甚至不可避免地帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增速下滑的壓力。最終，地方政府將不得不面對(duì)更多、更大的風(fēng)險(xiǎn)，所以在真正徹底的建立可以有效調(diào)控當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的長(zhǎng)效機(jī)制之前，這一次的棚改新政給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的危機(jī)最終很可能還是會(huì)由地方政府對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)提供一些特定的政策松動(dòng)來(lái)緩解。

參 考 文 獻(xiàn)

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[3]陳益民，宋華華，張靜，等.三四線城市“棚改”與房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府性債務(wù)可持續(xù)發(fā)展研究[J].浙江金融，2018（11）.