周瑋

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)近年來總體發(fā)展勢頭良好，但在行業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，通貨膨脹對房地產(chǎn)帶來了不利影響，造成融資困難的局面。對此，本文圍繞房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行相關(guān)研究，旨在拓寬融資路徑，運(yùn)用多元化發(fā)展融資渠道，使房地產(chǎn)行業(yè)更好適應(yīng)市場變革，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);融資渠道;多元化

為進(jìn)一步推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家針對經(jīng)濟(jì)市場提出新政策，改進(jìn)了原有的市場管控方案，采取市場宏觀調(diào)控，提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，為市場提供了自我上升的空間。而作為早期發(fā)展最快的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸出現(xiàn)融資困難、資金流通不順等現(xiàn)象?，F(xiàn)階段是房地產(chǎn)行業(yè)緩沖期，房地產(chǎn)融資渠道多元化建設(shè)問題亟待研究。

一、房地產(chǎn)主要融資渠道

（一）金融機(jī)構(gòu)貸款

中央銀行、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、信托投資公司、證券公司等是我國主要金融機(jī)構(gòu)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)提供貸款。其中，通過銀行的貸款渠道最為便利、成熟。銀行貸款具有無需繳納利息預(yù)提稅且外債額度無限制的優(yōu)勢，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本，因而成為房地產(chǎn)企業(yè)貸款的首要選擇。但當(dāng)相關(guān)政策出臺限制房地產(chǎn)的銀行貸款時(shí)，需要房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的渠道代替。

（二）企業(yè)銷售回款

主要包括定金預(yù)收款與個(gè)人按揭款。其中，個(gè)人按揭款是房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來源。對正處于開發(fā)項(xiàng)目銷售或預(yù)售階段的房地產(chǎn)企業(yè)而言，直接影響其還貸能力以及借貸資金數(shù)量。部分房地產(chǎn)企業(yè)選擇在樓盤尚未完工時(shí)預(yù)先銷售期房，可使資金盡快回流，且操作簡便，成本低，但易受商品房預(yù)售條件、政府購房限制令等限制。

（三）上市融資方式

企業(yè)將資本股票化，經(jīng)批準(zhǔn)后上市流通。該種融資方式優(yōu)勢在于資金具有永久性、寬松用款限制，且利于提升企業(yè)知名度，而缺點(diǎn)在于只適用于大公司，中小企業(yè)規(guī)模較小，難以負(fù)擔(dān)上市融資前期運(yùn)作成本。

二、房地產(chǎn)融資渠道多元化建設(shè)思考

（一）對內(nèi)部及外部融資渠道深入挖掘

房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道來源于銀行信貸，這種外源性融資雖然具有一定優(yōu)勢，但經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的市場環(huán)境，使得外源性融資渠道貢獻(xiàn)度持續(xù)走低，尤其是以商業(yè)銀行為代表的傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)，受宏觀調(diào)控性政策影響較大，獲得資金支持的難度提升。部分房地產(chǎn)企業(yè)對外源融資的依賴性高，忽視了內(nèi)部融資渠道的拓展，未能有效挖掘其融資價(jià)值，導(dǎo)致融資活動缺乏主動性優(yōu)勢，容易催生新的融資問題，不利于企業(yè)融資成功率。

以某大型房地產(chǎn)企業(yè)為例，該企業(yè)雖然對外源融資依舊保持較高的依賴性，但也未曾忽視挖掘內(nèi)源融資渠道的融資價(jià)值。該企業(yè)于2016年嘗試增發(fā)內(nèi)部股票，企業(yè)各個(gè)分公司在融資活動中也愈發(fā)重視內(nèi)、外源融資渠道的選取平衡。比如，企業(yè)采取售后回租融資方式，銷售時(shí)，置于購房者簽訂銷售合同。與此同時(shí)，企業(yè)全資成立專屬物業(yè)服務(wù)公司，負(fù)責(zé)該模式下商鋪的運(yùn)營管理工作，并以物業(yè)管理公司的名義與購房者簽訂委托代理租賃合同，按高于市場的價(jià)格銷售后，由房地產(chǎn)企業(yè)租回并統(tǒng)一出租，以年為期，將售價(jià)按一定比例返回給購房者。該種模式能夠有效避免企業(yè)對單一渠道的過度依賴，并且融資方式簡便，可更好的挖掘內(nèi)、外部渠道價(jià)值。

（二）根據(jù)融資成本管控選擇融資渠道

房地產(chǎn)公司融資規(guī)模較大且頻繁，需要龐大的融資成本支撐。根據(jù)近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展頒布的調(diào)控性政策以及落實(shí)狀況，可以看出政府主要調(diào)控資本以及金融市場，在政策上干預(yù)房地產(chǎn)企業(yè)融資，以間接調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。為有效抑制泡沫經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中不斷提升成本，尤以對外源融資依賴較高的企業(yè)為主，融資成本高昂。如若不進(jìn)行多元化融資渠道的選擇，則壓縮融資成本變得更加困難。

房地產(chǎn)企業(yè)在出現(xiàn)實(shí)際融資資本較高的情況時(shí)，需以成本控制為中心，多元化選用融資渠道。一方面，建立在融資需求上，企業(yè)合理預(yù)估實(shí)際融資成本，以確定融資渠道方案。另一方面，嘗試組合式融資渠道。通過與信托公司（非民間借貸）合作拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，將民間資本引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，有效促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合，以降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本。該種模式下，有利于房產(chǎn)企業(yè)感知不同融資渠道帶來的融資價(jià)值，提升融資成本管控的主動性優(yōu)勢，使得房地產(chǎn)企業(yè)做好對融資活動的統(tǒng)籌規(guī)劃，合理降低融資成本。

（三）管理控制不同融資渠道融資風(fēng)險(xiǎn)

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資渠道時(shí)缺乏融資風(fēng)險(xiǎn)防范意識，且在融資風(fēng)險(xiǎn)控制層面的主動性優(yōu)勢較低，因而極易受到外部因素影響，誘發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)。融資是一種經(jīng)濟(jì)行為，其本身具有風(fēng)險(xiǎn)性。而房地產(chǎn)融資規(guī)模較大，部分房地產(chǎn)公司舉債經(jīng)營，在此種情況下，一旦發(fā)生資金鏈斷裂或短期債務(wù)壓力攀升，則會產(chǎn)生相應(yīng)的融資風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資渠道時(shí)，首要考慮的因素是能否滿足融資需求，尤其是在融資需求急切時(shí)，更會忽略風(fēng)險(xiǎn)控制適宜，使得風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)始終處在較高水平上。

管控融資渠道風(fēng)險(xiǎn)，需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身實(shí)際融資以及融資渠道選用狀況預(yù)估融資風(fēng)險(xiǎn)，并針對選擇不同融資渠道表現(xiàn)出的融資風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素特點(diǎn)加以分析?；诜治鼋Y(jié)果，將風(fēng)險(xiǎn)防范意識貫徹到整個(gè)融資活動中。同時(shí)，對不同階段的融資活動進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)與分析，及時(shí)有效的明確融資管控層面的變化及壓力。由此，房地產(chǎn)企業(yè)能夠積累相應(yīng)的融資活動開展經(jīng)驗(yàn)，盡管處于對外源融資渠道依賴的狀態(tài)下，也可以靈活應(yīng)對融資風(fēng)險(xiǎn)，保障對融資的需求。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對融資渠道多元化建設(shè)的關(guān)注力度，為企業(yè)融資活動提供更優(yōu)良的選擇。然而，融資渠道實(shí)際貢獻(xiàn)力受房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營能力、經(jīng)濟(jì)水平以及企業(yè)對融資需求的影響，存在明顯差異。需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身融資實(shí)際，靈活選用合適的融資渠道，以滿足企業(yè)融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

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