陳磊

摘要：隨著當(dāng)今經(jīng)濟(jì)市場的不斷發(fā)展，許多新興產(chǎn)業(yè)也在不斷地萌發(fā)，在這個改革開放的新形勢下，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順著時代的發(fā)展逐步蓬勃發(fā)展起來。對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它的快速穩(wěn)健發(fā)展必然是離不開優(yōu)秀科學(xué)的管理工作的。在企業(yè)的管理工作中，財務(wù)管理是一項十分重要的部分，它不僅反映了整個企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，還在很大程度上反映了這一整個行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，并能由此對未來的發(fā)展進(jìn)行一種預(yù)期判斷。在本文中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃分析處理中所遇到的問題，以及對于這些問題應(yīng)該要采取的相應(yīng)措施的探討，希望能夠?qū)竺娴南嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)開發(fā)商等得財務(wù)管理方面和所得稅稅務(wù)的處理工作有一定的幫助作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);所得稅;稅務(wù)籌劃分析

財務(wù)管理工作不管是在什么行業(yè)中都有著舉足輕重的作用，對于我即將研究的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，稅務(wù)籌劃工作更是顯得尤其重要，對于在會計核算的過程中出現(xiàn)的問題也應(yīng)該給予高度的重視。稅務(wù)籌劃分析對于企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略制定和方向定位的綜合發(fā)展有很重要的指導(dǎo)作用，其中的所得稅稅務(wù)籌劃分析也是十分的重要?；诖朔N情況，本文針對房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅務(wù)籌劃進(jìn)行一定的剖析，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的進(jìn)行企業(yè)所得稅的確認(rèn)以及運用稅收優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展打下堅實的后盾。希望能夠?qū)竺娴南嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)開發(fā)商等得財務(wù)管理方面和所得稅稅務(wù)的處理工作有一定的幫助作用，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理工作有所啟發(fā)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃分析中存在的問題進(jìn)行的探討

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的范圍及相關(guān)款項的確認(rèn)劃分不夠清晰明確

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅務(wù)籌劃分析處理之前，應(yīng)該要做的是明確區(qū)分企業(yè)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的銷售收入，不同的資金來源及其去向都?xì)w屬于不同的銷售收入范圍。因此企業(yè)所得稅歸集比較困難，是影響稅務(wù)籌劃的主要因素，在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中就會忽視銷售收入的界定的重要性，從而混淆銷售收入的包含范圍，最后導(dǎo)致的只能是對于銷售收入的混亂處理，所得稅稅務(wù)籌劃分析處理也受到阻礙，使得此項財務(wù)管理分析任務(wù)并不能對企業(yè)的未來的發(fā)展和當(dāng)下的時代定位帶來幫助和指導(dǎo)作用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃分析中對計稅成本的內(nèi)容不夠了解

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃分析處理之前，必須要對企業(yè)所得稅進(jìn)行歸集，明確企業(yè)所得稅構(gòu)成渠道，為稅務(wù)籌劃提供基礎(chǔ)。有哪些是屬于應(yīng)該歸納到計稅成本內(nèi)的。但是，由于這其中所產(chǎn)生的費用的雜亂多，同時相關(guān)管理人員對所得稅稅收優(yōu)惠政策理理解不到位，工作能力不夠強，處理能力不夠嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致許多稅收優(yōu)惠政策運用不到位，而遺漏了許多本應(yīng)該計入稅務(wù)成本的費用。最后帶來的結(jié)果將會是不正確不完整的所得稅稅務(wù)籌劃分析，將嚴(yán)重地影響到企業(yè)的財務(wù)管理體系。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中對所得稅的處理成本類所遇到的風(fēng)險

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理的工作中，總是無可避免地出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險。一些沒有按照上述分類確認(rèn)方式進(jìn)行的計稅成本籌劃分析處理的結(jié)果，通常會對企業(yè)的財務(wù)管理體系產(chǎn)生一定的影響。眾所周知，做房地產(chǎn)開發(fā)工作必然需要進(jìn)行的一個工作步驟表示對于土地的開發(fā)利用，而土地費用占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)較大的資金，在征地、拆遷費用方面沒有充分的運用稅收優(yōu)惠政策，導(dǎo)致許多所得稅應(yīng)該進(jìn)行抵扣的沒有進(jìn)行抵扣，無法達(dá)到所得稅稅收籌劃目的。加上房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理對于成本控制主要集中在項目開發(fā)施工環(huán)節(jié)，對于征地、拆遷環(huán)節(jié)的成本控制不到位。更為嚴(yán)重的是，有些房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在這個方面非法進(jìn)行虛構(gòu)假冒的操作，毫無依據(jù)的私自增加企業(yè)開發(fā)成本，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，這就導(dǎo)致了企業(yè)的運營存在很大的風(fēng)險。

通過多方的研究和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有些企業(yè)對于簽訂的合同采取開具虛擬發(fā)票的方式，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)開發(fā)成本，最后造成成本的核算工作的失真性。在很多實際的操作執(zhí)行過程中，部分開發(fā)商并未按照稅法對所得稅以及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行匹配，存在所得稅稅收優(yōu)惠政策運用比較混淆的情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃分析中存在的問題應(yīng)該采取的解決措施

（一）明確清晰界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的范圍及相關(guān)款項的類別

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的范圍

在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的所有產(chǎn)品銷售交易所取得的全部貨款都是屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的銷售收入范圍，這里面不僅僅包含了現(xiàn)金流量，還包括了其他一些相關(guān)的資產(chǎn)憑證等以其他形式存在的各種經(jīng)濟(jì)效益內(nèi)容。值得注意的是，在經(jīng)營過程中所發(fā)生的不同企業(yè)、不同部門之間的某些資源、資產(chǎn)會無償轉(zhuǎn)送，給所得稅統(tǒng)計造成影響，甚至是為了抵償債務(wù)等不同形式存在的交易費用也應(yīng)該是被歸屬于銷售范圍內(nèi)的，和之前所述的銷售交易同屬于銷售收入。

但是，對于代理其他的相關(guān)部門和其他單位所獲得的各種費用還有所得稅附加值等的范圍區(qū)分時，就應(yīng)該要更加謹(jǐn)慎。根據(jù)收取費用來源及方式，確定是否屬于銷售收入范圍：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票，并且將其匯總于所開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)，屬于銷售收入;由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外的部門單位開具發(fā)票，并且沒有將其匯總于所開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)，不屬于銷售收入，而是作為代收代繳款項。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)

實際交付的房地產(chǎn)可以確認(rèn)為收入。通常認(rèn)為，房源交付、產(chǎn)權(quán)辦理涉及多個政府部門，是僅具法律形式意義的收入實現(xiàn)，與真實情況也有出入，有推遲確認(rèn)收入之嫌，不符合實質(zhì)重于形式原則。正確、真實確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入實現(xiàn)，應(yīng)具備以下四項具體條件：（1）工程已經(jīng)竣工并驗收合格;（2）具有經(jīng)購買方認(rèn)可的結(jié)算通知書;（3）履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得;（4）成本能夠可靠地計量。房地產(chǎn)企業(yè)（建造承包商）在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實現(xiàn)?！镀髽I(yè)會計制度》第95條規(guī)定，固定造價合同符合下列四個條件可采用完工百分比法確認(rèn)收入：（1）合同總收入能夠可靠地計量;（2）與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);（3）在資產(chǎn)負(fù)債表日后合同完工進(jìn)度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定;（4）為完成合同已經(jīng)發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預(yù)計成本相比較。

（二）充分了解劃分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃分析中對計稅成本的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的過程中往往需要涉及到的計稅成本在很大程度上可以將其劃分為共同成本、直接成本和間接成本。在所得稅稅務(wù)籌劃分析中應(yīng)該予以考慮到的計稅成本包括了許多的項目款項：征收土地費用、原居民拆遷費用等。以上費用是稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)的重點內(nèi)容，都應(yīng)該在房地產(chǎn)開發(fā)工作正式實施進(jìn)行之前得以準(zhǔn)確無誤的確認(rèn)，并將不同的費用分別進(jìn)行歸類，將其歸屬于不同階段的成本費用中。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中對所得稅的處理成本類所遇到的風(fēng)險的應(yīng)對方式

內(nèi)部信息的處理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅風(fēng)險有些非常重要的作用。通常情況下，應(yīng)該在成本核算工作的基礎(chǔ)上來進(jìn)行有關(guān)稅務(wù)的處理工作。對于在進(jìn)行所得稅處理成本類遇到風(fēng)險的時候，應(yīng)該首先確保企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃各項流程遵循房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，并且結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃分析，對于企業(yè)所得稅要進(jìn)行明確的歸集以及嚴(yán)格的抵扣，避免為房地產(chǎn)企業(yè)造成涉稅風(fēng)險。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃分析的總結(jié)

目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨激烈的市場競爭，尤其是當(dāng)下經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇，房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控較為嚴(yán)格，許多房地產(chǎn)企業(yè)為了應(yīng)對市場嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，可以通過企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的方式壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)成本，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)降本增效。所以房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門稅務(wù)籌劃工作人員需要積極的學(xué)習(xí)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，并且不斷的掌握新的企業(yè)所得稅抵扣方式，更好的為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)成本降低、稅務(wù)風(fēng)險防范打下堅實的基礎(chǔ)。對于所得稅稅務(wù)籌劃分析中要盡量做到科學(xué)性、真實性、可靠性和完整性。積極防御在發(fā)展經(jīng)營過程中出現(xiàn)的各種各樣的風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的快速穩(wěn)健發(fā)展。

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