宋誠(chéng) 張登

【摘 要】近年來(lái)在房產(chǎn)交易市場(chǎng)中，因受利益驅(qū)動(dòng)，部分出賣人違背誠(chéng)實(shí)信用及公序良俗原則，以故意或消極的方式隱瞞房屋歷史信息的真實(shí)情況而產(chǎn)生糾紛的案件越來(lái)越多，這類案件被稱為“兇宅”買賣糾紛。但因目前對(duì)于“兇宅”及其合同效力的認(rèn)定缺乏明確具體的規(guī)范指引，往往更多依賴于法官個(gè)人心證，導(dǎo)致司法裁量結(jié)果不一。而從構(gòu)筑社會(huì)主義核心價(jià)值體系而言，從司法解決路徑上導(dǎo)引“兇宅”案件救濟(jì)，圍繞出賣人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)明確其應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，這不僅是保護(hù)買受人利益的需要，更是確保司法裁判結(jié)果統(tǒng)一與公正的客觀需求。

【關(guān)鍵詞】 兇宅 合同效力 社會(huì)主義核心價(jià)值觀 法律責(zé)任

社會(huì)主義核心價(jià)值觀從國(guó)家、社會(huì)和公民個(gè)人三個(gè)層面，集中反映了社會(huì)主義意識(shí)形態(tài)的價(jià)值本質(zhì)與價(jià)值追求，凝結(jié)了全黨全社會(huì)的道德共識(shí)和理想信念。司法審判工作不僅是適用法律，更是將社會(huì)主義核心價(jià)值觀的價(jià)值理念在案件審判中加以貫徹落實(shí)。近年來(lái)，隨著中國(guó)樓市的火熱，人民法院受理的二手房買賣合同糾紛也大量涌現(xiàn)。“兇宅”案件多涉及民法上的公序良俗、誠(chéng)實(shí)信用原則的運(yùn)用，“兇宅”也往往與封建迷信、民俗等概念交織難分，“兇宅”案件的處理結(jié)果在一定程度上引導(dǎo)社會(huì)風(fēng)向。但針對(duì)此類案件的處理，我國(guó)尚不存在法律規(guī)范，學(xué)界尚未形成統(tǒng)一觀點(diǎn)，同類案件也存在同案不同判的情況，因此建立統(tǒng)一的“兇宅”司法認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)作出相應(yīng)裁判規(guī)則具有重要意義。

一、重塑誠(chéng)實(shí)信用及公序良俗原則

依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事總則》第7條、《合同法》第7條規(guī)定，法律都明確地以“尊重社會(huì)公德”、“不得損害社會(huì)公共利益”、“不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序”之詞句，對(duì)合同訂立過(guò)程中的法律行為進(jìn)行了規(guī)制。涉“兇宅”合同糾紛案件屬于合同糾紛，其法律主體的法律行為理應(yīng)受到上述原則規(guī)范。但是，在現(xiàn)實(shí)中之所以會(huì)發(fā)生涉兇宅案件往往就是處于房源信息掌握優(yōu)勢(shì)地位的出賣人違背誠(chéng)實(shí)信用和公序良俗原則，將涉嫌兇宅的房屋出售給購(gòu)房者，造成購(gòu)房者的利益實(shí)際受損以及后續(xù)的訴訟困擾。依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，出賣人在房屋出售前應(yīng)該完全披露房屋信息，特別是購(gòu)房者在明確說(shuō)明購(gòu)房系為了結(jié)婚、養(yǎng)老等特定需求時(shí)，對(duì)于出賣人可能構(gòu)成“兇宅”的披露義務(wù)要求應(yīng)更高。誠(chéng)實(shí)信用和公序良俗原則作為一項(xiàng)重要的法律原則，有利于彌補(bǔ)法律法規(guī)缺失的法律漏洞。

二、兇宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及出賣人的披露義務(wù)

我們認(rèn)為“兇宅”概念的界定應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持從狹義角度，實(shí)行嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，除購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)作出明確要求的外，僅將發(fā)生過(guò)人為致死的房屋認(rèn)定為兇宅。[1]當(dāng)然，“兇宅”的概念本身屬于主觀感知的體現(xiàn)，是一種規(guī)范評(píng)價(jià)上的權(quán)衡并非事物的本然譬如意外非正常死亡且陳尸多日的房屋是否構(gòu)成兇宅就依賴于購(gòu)房者和法官的內(nèi)心價(jià)值衡量。但是從基本原則來(lái)看，從嚴(yán)把握兇宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更有利于弘揚(yáng)核心價(jià)值觀。

“兇宅”的標(biāo)準(zhǔn)確定后，出賣人的披露義務(wù)對(duì)于房屋買賣合同效力有著實(shí)質(zhì)影響，但目前我國(guó)并沒(méi)有明確的法律規(guī)范對(duì)出賣人向買方披露的信息范圍作出具體規(guī)定，因此明確房屋信息披露的內(nèi)容就顯得尤為重要。就其涉兇宅披露義務(wù)而言，當(dāng)房屋發(fā)生過(guò)人為致死事件時(shí)，一般應(yīng)肯定出賣人的告知義務(wù)。從日常生活經(jīng)驗(yàn)及民間習(xí)俗來(lái)看，房屋內(nèi)若發(fā)生過(guò)自殺等非正常死亡事件，往往會(huì)降低房屋價(jià)值，從而影響買受人的締約意愿，也應(yīng)屬于信息披露的范圍。

三、擴(kuò)張標(biāo)的物瑕疵擔(dān)保責(zé)任內(nèi)涵

根據(jù)我國(guó)《合同法》第153條、154條的規(guī)定，我國(guó)法律所指標(biāo)的物瑕疵主要是指標(biāo)的物質(zhì)量存在瑕疵，使其在使用價(jià)值上不符合約定或者法定的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而影響買受人合法權(quán)益。[2]但是，正是基于這一點(diǎn)的考量法院在審理涉兇宅糾紛案件時(shí)，如若只考量房屋的結(jié)構(gòu)布局等物理狀況時(shí)，可能雖然達(dá)到了合同法的審查要求，但是卻忽視了房屋作為重要生活資料其內(nèi)在價(jià)值。因此，在涉“兇宅”案件的法律糾紛中擴(kuò)張標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任就顯得確有必要?！皟凑边`背了人的心理追求，極大地降低了人們對(duì)于房屋價(jià)值的心理預(yù)期以及購(gòu)買欲望。因?yàn)楣P者主張將《合同法》中的標(biāo)的物瑕疵擴(kuò)張到價(jià)值瑕疵、效用瑕疵和品質(zhì)瑕疵的范疇，確保法院在審理涉兇宅案件糾紛時(shí)不單單考量房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題，更關(guān)注到房屋歷史的周邊因素以及買受人的實(shí)際心理評(píng)價(jià)，從而保護(hù)房產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序，促進(jìn)誠(chéng)信社會(huì)建設(shè)。

四、司法救濟(jì)路徑的邏輯體系配置

在合同簽訂后，在購(gòu)房者不愿意繼續(xù)履行合同的情形下得主張對(duì)方因欺詐或重大誤解撤銷合同進(jìn)行救濟(jì)為最優(yōu)選擇，“兇宅”出賣人隱瞞房屋存在非正常死亡的事實(shí)，使得買受人在不知情的情況之下，違背真實(shí)意思，與出賣人訂立了房屋買賣合同。按照現(xiàn)實(shí)交易慣例，購(gòu)房人在一般情況下不會(huì)選擇購(gòu)買“兇宅”，“兇宅”成交價(jià)格也會(huì)明顯低于同等情況的正常房屋價(jià)格。出賣人為了防止“兇宅”信息透露后影響交易的達(dá)成，從而故意向買受人隱瞞了信息，違反了誠(chéng)實(shí)信用和公平交易的基本原則，屬于欺詐行為，買受人享有對(duì)該購(gòu)房合同的撤銷權(quán)。[3]

社會(huì)主義核心價(jià)值觀是市場(chǎng)主體面對(duì)新時(shí)代、新情況、新要求、新征程時(shí)必須一以貫之的價(jià)值追求。目前，在“兇宅”案件司法審判中存在著“兇宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大化、請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)檢索失范、合同效力認(rèn)定隨意等問(wèn)題。從另一個(gè)層面講，就是沒(méi)有將社會(huì)主義核心價(jià)值觀的精髓指導(dǎo)民商事審判實(shí)踐。[4]在涉案合同效力存在瑕疵的時(shí)候，應(yīng)根據(jù)購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)作出撤銷合同或者承擔(dān)違約責(zé)任的司法裁判，而不應(yīng)簡(jiǎn)單的以違反公序良俗原則認(rèn)定合同無(wú)效。

參考文獻(xiàn)

[1] 參見(jiàn)韋志明：《“兇宅”類案件中的法律論證評(píng)析》，載《法學(xué)評(píng)論》2015年第3期。

[2] 劉春英：《誠(chéng)實(shí)信用原則綜論》，載《河北法學(xué)》，2006年第5期。

[3] 杜景林：《買賣法中瑕疵權(quán)利的規(guī)制問(wèn)題》，載《法學(xué)》2009年第5期。

[4] 吳進(jìn)福：《涉及“兇宅”糾紛案件的處理問(wèn)題探討》，載《人民司法》，2006年第9期。

作者簡(jiǎn)介：宋誠(chéng)（1986年-），男，漢族，籍貫：江蘇淮安，淮安市中級(jí)人民法院法官助理，法學(xué)碩士，民商法

張登（1991年-），男，漢族，籍貫河南信陽(yáng)，淮安市中級(jí)人民法院法官助理，法學(xué)碩士，訴訟法律制度。