梁彥榮

【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)在近十年來(lái)一直非常火熱，是一個(gè)可以影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龐大產(chǎn)業(yè)。在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，作為一個(gè)需要巨大資金投入的企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在針對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題上會(huì)有嚴(yán)肅的機(jī)制，使得資金可以合理分配使用，將在保證質(zhì)量的前提下資源最大化。因此，減少財(cái)務(wù)管理上的漏洞，完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制，解決財(cái)務(wù)管理不足都是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的重心。這篇文章將會(huì)從基礎(chǔ)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的概念機(jī)制開(kāi)始，逐漸地深入了解其當(dāng)前社會(huì)中的現(xiàn)實(shí)狀況和存在的問(wèn)題，再逐一針對(duì)問(wèn)題進(jìn)行討論并予以解決措施。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;思路構(gòu)建

一、什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，通俗上的意義就是運(yùn)用城市的土地，在上面進(jìn)行綜合的開(kāi)發(fā)利用，比如建造樓房、花園或娛樂(lè)設(shè)施等，并且對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，自負(fù)盈虧。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是有自己獨(dú)立的法人資格的，可以自行核算經(jīng)濟(jì)收益和支出。而企業(yè)財(cái)務(wù)管理就是在企業(yè)中對(duì)于經(jīng)濟(jì)支出分配以及收入核算的一項(xiàng)財(cái)務(wù)處理活動(dòng)。其中，關(guān)于企業(yè)融資、投資、經(jīng)營(yíng)虧損、以及資金分配等活動(dòng)引起的相關(guān)財(cái)務(wù)的問(wèn)題都是企業(yè)的財(cái)務(wù)管理需要面對(duì)的工作。

在了解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和企業(yè)財(cái)務(wù)管理的概念和內(nèi)容后，我們基本可以肯定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)十分重要。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也擁有著自己企業(yè)特殊的經(jīng)濟(jì)架構(gòu)，前期將會(huì)有大量的資金投入，且回收成本的周期很長(zhǎng)，企業(yè)的主要資產(chǎn)是土地，這是一個(gè)不可再生的不動(dòng)產(chǎn)資本。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)效益收到國(guó)家政策的影響十分巨大，受市場(chǎng)的無(wú)形的手段的影響也是很劇烈的。周?chē)沫h(huán)境、社會(huì)的需求，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，交通便利，教育程度等等都密切相關(guān)。這些特殊的不可控的影響因素不僅關(guān)系這企業(yè)的發(fā)展，對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也有著嚴(yán)重的干擾。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

（一）在融資管理方面

1、出現(xiàn)盲目融資的現(xiàn)象。首先，這個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)在決策群體中，在決策上沒(méi)有科學(xué)、理性的對(duì)待。眾所周知，資金是每個(gè)企業(yè)的命脈，而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)更甚，對(duì)于資金的巨大需求是該行業(yè)的特點(diǎn)，也是導(dǎo)致領(lǐng)導(dǎo)層的所有決策都會(huì)偏向不顧一切地進(jìn)行融資計(jì)劃。這種激進(jìn)型的決策就會(huì)導(dǎo)致領(lǐng)導(dǎo)層們忽略一些至關(guān)重要的問(wèn)題，比如如何減少融資中所花費(fèi)的成本問(wèn)題，以及融通中的資金怎樣合理分配。換句話(huà)說(shuō)，融資是一定要進(jìn)行的，畢竟這就是這個(gè)行業(yè)起步的基本條件，但是我們對(duì)于在融資的具體規(guī)模，融資需要的時(shí)間限度以及我們?nèi)绾巫羁?，最?jié)約固有成本的去籌集資金等細(xì)節(jié)問(wèn)題都是需要提前考慮和策劃的。妥善考慮了“時(shí)間、金錢(qián)、渠道”等方面，防止企業(yè)融資過(guò)程中，出現(xiàn)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，融資到的資金數(shù)目不夠以及沒(méi)有更安全可靠的融資渠道等問(wèn)題，這可能會(huì)打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)展可能。

2、無(wú)法拓寬融資渠道。在上文中我們有說(shuō)道出現(xiàn)盲目融資的三個(gè)表現(xiàn)，其中，要將融資渠道的這個(gè)方面梳理出來(lái)講解，可見(jiàn)它對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)的特殊意義了。我們先簡(jiǎn)單的了解一下融資渠道，現(xiàn)在的融資渠道，主要是在銀行進(jìn)行貸款或者發(fā)行股票，進(jìn)行金融租賃等等形式，渠道是十分豐富的，但不一定適用該企業(yè)的融資。所以，對(duì)于相對(duì)獨(dú)立性很強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，它的融資渠道就比較狹窄了，大多局限在一兩種渠道上。且因?yàn)槿谫Y的金額數(shù)目大，風(fēng)險(xiǎn)高等各種因素的限制，只有銀行以及合作機(jī)構(gòu)可以支撐的起房地產(chǎn)商的融資。像股票債券等形式的融資方式大多都無(wú)法適用這個(gè)行業(yè)。

（二）在投資管理方面

1、有盲目擴(kuò)大資金的現(xiàn)象。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總是如過(guò)山車(chē)一樣上下起伏，但總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的投入也是逐年增長(zhǎng)的。在國(guó)家的掌控范圍內(nèi)，市場(chǎng)的調(diào)控下，房?jī)r(jià)仍舊在大幅度的上漲，在如此巨大的高利潤(rùn)誘惑下，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的理性逐漸被消磨，嘗到甜頭后開(kāi)始出現(xiàn)擴(kuò)大投資力度，擴(kuò)展市場(chǎng)占比，企業(yè)間相互競(jìng)爭(zhēng)，盲目跟風(fēng)等不良現(xiàn)象。而發(fā)生這種現(xiàn)象的原因，就是企業(yè)財(cái)務(wù)并沒(méi)有進(jìn)行很好的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析，導(dǎo)致這類(lèi)現(xiàn)象的泛濫。

前期的投資就是為了后期的利潤(rùn)回報(bào)，而這個(gè)社會(huì)現(xiàn)實(shí)清晰的告訴我們，投資和回報(bào)往往是不對(duì)等的，機(jī)遇越大，伴隨的風(fēng)險(xiǎn)也越大。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，只要資金的后續(xù)可以妥善跟進(jìn)，保證不中途撤資，以及政府政策的支持保障，環(huán)境施工的進(jìn)度進(jìn)展都可以在計(jì)劃內(nèi)進(jìn)行，加上最后擁有市場(chǎng)的劇烈相應(yīng)就可以穩(wěn)妥的確保收益了，而這些都是在最順利的設(shè)想下出現(xiàn)的，大多數(shù)的情況，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層們被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的巨大藍(lán)圖吸引，輕視了其中包含的巨大風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)就像戰(zhàn)場(chǎng)一樣，這種對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的輕視就導(dǎo)致企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不夠細(xì)致，比較片面，無(wú)法落實(shí)到各個(gè)細(xì)節(jié)，而在現(xiàn)實(shí)實(shí)行的時(shí)候，就會(huì)浮現(xiàn)出很多問(wèn)題和漏洞，威脅到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)，在財(cái)務(wù)的統(tǒng)計(jì)分析上也會(huì)有明顯的表現(xiàn)。

2、投資的結(jié)構(gòu)不能合理建設(shè)。在中等或者較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，通常會(huì)有專(zhuān)業(yè)或者群體的決策，會(huì)在一定程度上規(guī)避偏好性以及感性的決策出現(xiàn)。而在一些小企業(yè)中，甚至一些存在一言堂，有偏向性喜好的決策群體中，嘗嘗就會(huì)出現(xiàn)投資結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象。或許是因?yàn)楸旧砥髽I(yè)規(guī)模小，資金可調(diào)動(dòng)的部分少等原因，這些企業(yè)無(wú)法全面性的進(jìn)行一個(gè)資金的投入，只能在某一方面上出現(xiàn)偏頗的占比。也可能是這類(lèi)企業(yè)處于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的原則，將投資都集中在自己比較拿的穩(wěn)的項(xiàng)目上，而對(duì)于不熟悉的項(xiàng)目就保持開(kāi)放原則。這些情況都導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)比較單一，經(jīng)濟(jì)架構(gòu)不完善，側(cè)面的增加了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。一旦這一類(lèi)的投資因素出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)影響整個(gè)公司的經(jīng)濟(jì)和生存。

（三）在經(jīng)營(yíng)管理方面

1、設(shè)計(jì)成本和實(shí)際施工成本的比較。財(cái)務(wù)管理主要就是和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)打交道，對(duì)于房地產(chǎn)的計(jì)劃中的成本和實(shí)際施工后的成本都要進(jìn)行提前精準(zhǔn)的預(yù)估以及核實(shí)，減少其中的誤差對(duì)于財(cái)務(wù)來(lái)說(shuō)是非常重要的考驗(yàn)。財(cái)務(wù)管理需要了解各個(gè)環(huán)節(jié)所需要的成本投入和人力消耗，轉(zhuǎn)化為數(shù)字進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，合理的分配每個(gè)環(huán)節(jié)和場(chǎng)所需要的投入額度。這個(gè)工作并沒(méi)有想象中的那么簡(jiǎn)單，一旦分配不合理，就可能導(dǎo)致施工中資金不足而降低施工材料的質(zhì)量，這是非常嚴(yán)重的問(wèn)題，任何企業(yè)都需要遵守質(zhì)量保證這個(gè)原則。這不僅關(guān)乎到企業(yè)的信譽(yù)和品牌，更加是關(guān)乎到消費(fèi)者的生命安全保證的問(wèn)題。所以，在前期支出的資金分配上必須精準(zhǔn)合理，不能出現(xiàn)大量低于實(shí)際成本的現(xiàn)象。

2、我們有對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提出將設(shè)計(jì)成本和實(shí)際施工成本的預(yù)估盡量準(zhǔn)確這個(gè)要求，但也不能否認(rèn)，這個(gè)要求的實(shí)行難度是非常大的。所以說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)非常有挑戰(zhàn)的工作，綜合性要求很強(qiáng)，影響因素多，不可控因素多，且資金的籌集和資金來(lái)源的渠道單一，局限性很強(qiáng)。這等等的特殊性都給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)巨大難度，因此，計(jì)劃是很完美的，現(xiàn)實(shí)卻并非如此簡(jiǎn)單。

（四）在分配管理方面

在實(shí)際管理中，一旦企業(yè)項(xiàng)目得到利潤(rùn)回報(bào)，其收入分配也是存在很大的問(wèn)題。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)分配上，并沒(méi)有一個(gè)很恰當(dāng)?shù)姆峙錂C(jī)制可以參考實(shí)行。所以其分配缺乏了科學(xué)性和戰(zhàn)略性，相對(duì)反應(yīng)的就是分配管理上的主觀隨意性。隨意的分配就會(huì)直接影響企業(yè)的資金狀態(tài)，一旦利潤(rùn)的分配超值，就會(huì)出現(xiàn)企業(yè)資金的負(fù)擔(dān);利潤(rùn)的分配不足，就會(huì)打擊到企業(yè)投資者的動(dòng)力。

三、改進(jìn)相關(guān)問(wèn)題的框架和思路構(gòu)建

（一）應(yīng)對(duì)融資管理的對(duì)策

在融資管理方面，管理層需要實(shí)行理性決策，為了避免過(guò)多不可控因素的影響，可以將融資的過(guò)程做一個(gè)流程模板，為以后的融資提供理論和經(jīng)驗(yàn)依據(jù)。同時(shí)，可以對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)節(jié)討論，盡量避免主管判斷在環(huán)節(jié)中起到?jīng)Q定作用的現(xiàn)象。

（二）應(yīng)對(duì)投資管理的對(duì)策

每個(gè)項(xiàng)目的投資前，必須做一個(gè)系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。研究市場(chǎng)風(fēng)向，符合國(guó)家政策，考慮客觀全面，且不能將“雞蛋放在同一個(gè)籃子里”，也就是說(shuō)投資的項(xiàng)目種類(lèi)要多樣化，避免因特殊原因而威脅到整個(gè)企業(yè)生存的現(xiàn)象出現(xiàn)。

（三）應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)策

在對(duì)于經(jīng)營(yíng)的管理中，我們有準(zhǔn)確的進(jìn)行前期的資金比重分配，確保項(xiàng)目的質(zhì)量不被壓縮，同時(shí)讓利潤(rùn)效益最大化。

（四）應(yīng)對(duì)分配管理的對(duì)策

一旦有利潤(rùn)收益，合理的分配會(huì)提高股東的積極性，會(huì)為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供穩(wěn)定根基。

結(jié)束語(yǔ)

企業(yè)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中不僅僅只專(zhuān)注在財(cái)務(wù)計(jì)算方面，而是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的工作，需要有全局觀、科學(xué)觀、發(fā)展觀等有機(jī)結(jié)合來(lái)進(jìn)行企業(yè)資金的前期計(jì)劃、中期實(shí)施、后期分配的決策。重視財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，使其成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)的一把利刃。

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