文秀 許帥

近幾年來，住房租賃市場資產(chǎn)證券化的發(fā)展得以提升，本文通過分析住房租賃市場在政策助力、市場存在巨大需求潛力、供給主體多元化的現(xiàn)狀，給予關(guān)于增加適租房屋供應(yīng)、健全相關(guān)法律法規(guī)以及培養(yǎng)專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)等建議。

一、引言

國內(nèi)首單實(shí)現(xiàn)破冰的央企租賃住房REITs，獲得上海證券交易所審議通過，標(biāo)志著我國的住房租賃資產(chǎn)證券化開始發(fā)展起來。目前看來，具有很好的市場效應(yīng)作用。住房租賃資產(chǎn)證券化幫助解決房地產(chǎn)企業(yè)，周期時(shí)間長的租賃住房投資，讓企業(yè)通過資本市場的資金融通，轉(zhuǎn)變了運(yùn)營模式，同時(shí)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對租賃住房的投資和房源供給的信心。此外，新派公寓類REITs、魔方公寓ABS等成功實(shí)踐項(xiàng)目似乎也掀起了住房租賃資產(chǎn)證券化的浪潮。本文通過分析學(xué)者的理論與現(xiàn)實(shí)的狀況，為住房租賃資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展出謀劃策。

二、文獻(xiàn)綜述

資產(chǎn)證券化（ABS），通過將低流動(dòng)性的資產(chǎn)與收益比較穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較低的資產(chǎn)組合在一起，將各資產(chǎn)中不同的風(fēng)險(xiǎn)和收益要素分散重組，以優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生在市場流通的證券，可以達(dá)到提高流動(dòng)性還能融資。關(guān)于住房租賃市場的學(xué)者研究如下，張明敏（2018）表示資產(chǎn)證券化在金融實(shí)踐和金融創(chuàng)新領(lǐng)域有劃時(shí)代的意義，我們現(xiàn)在的使用的信用卡、螞蟻花唄以及公路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施都是利用資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資的，住房租賃證券化將有助于盤活存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，從而促進(jìn)了住房租賃市場發(fā)展。楊建國和彭遠(yuǎn)漢（2019）提出從加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)、優(yōu)化工作程序、營造政策環(huán)境、堅(jiān)持規(guī)范操作、推動(dòng)立法進(jìn)程、加強(qiáng)監(jiān)督管理等方面提出政策建議。韓祎（2019）創(chuàng)新的住房體系格局催生創(chuàng)新的金融服務(wù)業(yè)態(tài)，資產(chǎn)證券化特別是REITs的應(yīng)用與此種租賃為主的住房體系具有天然的融合性，在雄安新區(qū)推廣住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)大有可為。

三、住房租賃資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀

住房租賃資產(chǎn)證券化大政策落地，證券化在某種層面上降低了地產(chǎn)領(lǐng)域的杠桿作用。國家注重引導(dǎo)和支持企業(yè)發(fā)行以不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)、底層資產(chǎn)權(quán)益類證券化產(chǎn)品，以完善具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品類型多樣化，且開始試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。

（一）助力政策保障市場發(fā)展

相對于熱度居高不下的房地產(chǎn)買賣市場，我國住房租賃市場的發(fā)展在過去幾年一直處于不溫不火的狀態(tài)。隨著流動(dòng)人口越來越多、房價(jià)收入比攀升等給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來的問題，發(fā)展住房租賃市場成為迫切的任務(wù)。針對我國房地產(chǎn)市場長期以來“重售輕租”的現(xiàn)實(shí)，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了“租購并舉”的住房制度，租購并舉成為建立健全多層次住房體系、從而保障不同消費(fèi)階層的住房需求的重要舉措。政府租賃住房供給、金融支持、財(cái)政支持及法律等方面為我國住房租賃市場的發(fā)展提供了一個(gè)全面的政策支持體系。

（二）市場存在巨大需求潛力

中國不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金的市值規(guī)模最高，高達(dá)在1.5萬億元，前景廣闊。中國公募REITs市場的潛在規(guī)模也很大。而中國又是一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求量大，人口流動(dòng)大的國家，潛在的需求量可能更大。隨著大環(huán)境的影響下，住房租賃市場或許就會(huì)進(jìn)入一個(gè)全新的黃金時(shí)代。一線城市北京、上海、深圳二手房銷售額比新房銷售額多出三倍。但與西方發(fā)達(dá)國家相比，仍有很大增長空間，例如租賃市場份額偏低，全國范圍看租賃成交占比僅6%。不過，租賃住房REITs通過標(biāo)準(zhǔn)化租賃住房企業(yè)，消耗住房市場庫存剩余，將存量盤活，提高資源的利用和市場活力，也助力了租賃住房市場的良性健康發(fā)展。

（三）供給主體多元化

住房供給的主體趨于多樣化，有集中式出租和分散式經(jīng)營模式。以企業(yè)通過包租、獨(dú)立開發(fā)、收購或者與持有物業(yè)方合作的方式取得整棟物業(yè)，然后通過標(biāo)準(zhǔn)化的裝修與改造對外整體出租的運(yùn)營模式為集中式出租模式。分散式出租則是以收集來自各房東持有的房源，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化裝修后對外出租的一種模式，來源比較分散，范圍廣。集中式運(yùn)營模式的優(yōu)勢在于風(fēng)格統(tǒng)一、裝修成本低、管理方便，但其面臨房源獲取難度大、客群較為有限（以中高端為主）的問題。分散式運(yùn)營模式的優(yōu)勢在于房源獲取更為容易、面向客群廣泛，主要劣勢在于管理難度大、裝修成本高。

四、 住房租賃市場發(fā)展相關(guān)建議

（一）增加適租房屋供應(yīng)

一方面，未來應(yīng)結(jié)合相關(guān)試點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)，從住房租賃的實(shí)際出發(fā)，在交通便利、辦公樓密集區(qū)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊區(qū)域，加大租賃住房用地的供給和租賃住房的建設(shè)比例，在源頭上解決適租房屋短缺的問題。另一方面，豐富租賃房屋供給渠道，通過法律保障和政策引導(dǎo)，建立多層次的租賃房屋供應(yīng)體系。具體而言，可以允許企業(yè)依據(jù)市場需要，靈活地把商業(yè)用地、集體用地等不同性質(zhì)的土地用于房屋租賃項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。鼓勵(lì)企事業(yè)單位把空余的員工宿舍投入到住房租賃市場。允許創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高新工業(yè)區(qū)在園區(qū)建設(shè)的同時(shí)，按科學(xué)配比進(jìn)行員工宿舍和租賃住宅建設(shè)。在城市更新和綜合地塊開發(fā)建設(shè)時(shí)，提高租賃住宅的比例，引導(dǎo)傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向“租購并舉”發(fā)展。支持和鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)軍品牌公寓和青年公寓項(xiàng)目等的建設(shè)經(jīng)營。

（二）健全租賃市場長效機(jī)制

一方面，完善租賃信息備案登記制度。應(yīng)進(jìn)一步完善登記備案的信息，特別是要把沒有合同約束保障的地下租賃交易等登記。在租賃信息的登記備案中，除了要對租賃合同信息進(jìn)行備案外，還應(yīng)對房東和租客的歷史交易信息、經(jīng)手房屋的中介信息、房屋的建造和過往修繕信息進(jìn)行備案登記和歸檔，從而在此基礎(chǔ)上逐步實(shí)現(xiàn)信息的公開和透明。另一方面，加強(qiáng)租賃市場誠信體系建設(shè)。為了降低信息不對稱所帶來的住房租賃交易風(fēng)險(xiǎn)與損失，降低房東和租客間的匹配成本，提倡誠信的行為和契約精神，要建立完善的住房租賃市場誠信體系。

（三）培育和發(fā)展專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)

一方面，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入租賃市場。隨著我國城市化進(jìn)程的發(fā)展和一二線城市土地供應(yīng)的緊缺，以住宅開發(fā)銷售為主的傳統(tǒng)房企發(fā)展模式將難以持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身面臨著轉(zhuǎn)型訴求。參照國外成熟市場的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，住房租賃是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)有轉(zhuǎn)型方向鑒于我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著豐富的住房開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)、強(qiáng)大的融資能力和高周轉(zhuǎn)的快速擴(kuò)展能力，很有可能轉(zhuǎn)型成為租賃市場上的專業(yè)化機(jī)構(gòu)。建議從稅收和政策上鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高持有型物業(yè)的經(jīng)營比例，引導(dǎo)其從銷售為主的經(jīng)營模式向租購并舉的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。另一方面，房屋的出租涉及到招租、建筑裝飾、家具配套、合同簽訂等多個(gè)環(huán)節(jié)，具有專業(yè)性。為了保證住房租賃市場的有效運(yùn)行，需要為房東提供專業(yè)的租賃管理機(jī)構(gòu)。在這一方面可以借鑒西方國家的以托管服務(wù)覆蓋率為基礎(chǔ)的三大類經(jīng)營模式。一部分只負(fù)責(zé)尋找租客，一部分負(fù)責(zé)辦理入戶手續(xù)、簽訂有關(guān)合同以及收繳，還有一部分負(fù)責(zé)一條龍服務(wù)，一站式管理?？紤]到我國目前的中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展海還在最基礎(chǔ)的招租模式，市場缺乏專業(yè)的住房租賃托管機(jī)構(gòu)。因此，要大力培訓(xùn)相關(guān)的專業(yè)化住房租賃托管機(jī)構(gòu)，給租住雙方帶來便利。（作者單位：湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)，經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

基金項(xiàng)目：

（1）湖南省自然科學(xué)基金項(xiàng)目“我國農(nóng)村普惠金融的減貧效應(yīng)研究”（2018JJ3245）;

（2）湖南省社科基金項(xiàng)目“湖南省農(nóng)村居民金融能力對收入質(zhì)量的影響研究”（18YBQ066）;

（3）湖南省教育廳項(xiàng)目“湖南省農(nóng)村居民金融能力對家庭金融資產(chǎn)配置的影響研究”（18B104）;