摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為一個高風(fēng)險、高投入、高收益并存的行業(yè)，其發(fā)展在我國起步較晚，基礎(chǔ)薄弱，面臨的風(fēng)險較多，尤其是財務(wù)風(fēng)險。本文采用Z-score財務(wù)預(yù)警模型，選取30家房地產(chǎn)上市公司為樣本，對其財務(wù)風(fēng)險狀況進行實證分析，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)整體財務(wù)風(fēng)險較高。最后總結(jié)分析結(jié)果，得出結(jié)論并對我國房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險控制提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);Z-score模型;財務(wù)風(fēng)險

中圖分類號：F275文獻識別碼：A文章編號：2096-3157（2020）06-0146-02

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)備受關(guān)注，房價猛漲使得很多人擔(dān)心房市泡沫會越來越大最終破滅。作為一個高投資、高收益、高回報的行業(yè)，其發(fā)展面臨著諸多風(fēng)險，尤其是金融風(fēng)險。如果不能及時有效地應(yīng)對金融風(fēng)險，企業(yè)將面臨破產(chǎn)、清算等風(fēng)險，作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟和民生都有很大的影響。由于我國金融市場發(fā)展不完善，融資渠道較少，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)規(guī)模較大，投資規(guī)模大，投資周期長，流動性弱，使房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險進一步增加。本文采用Z-score財務(wù)預(yù)警模型選取我國30家房地產(chǎn)企業(yè)作為樣本，收集其2018年相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)進行簡單的實證分析，總結(jié)分析結(jié)果，得出結(jié)論并對如何降低我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險提出建議。

一、研究方法——Zscore模型

1986年，紐約大學(xué)斯教授愛德華·阿特曼（Edward Altman）在對美國破產(chǎn)企業(yè)與非破產(chǎn)企業(yè)進行觀察后，通過數(shù)理統(tǒng)計選出了著名的5變量Z計分模型。Z-score模型經(jīng)過演變發(fā)展，最終形成了針對上市公司、非上市公去司和中小企業(yè)三種不同的模型。Z-score模型現(xiàn)被廣泛應(yīng)用于多行業(yè)的財務(wù)預(yù)警，本文選取Z-score模型中針對上市企業(yè)的模型，搜集30個上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)作為分析數(shù)據(jù)，通過實證分析對房地廠企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行評價研究。

上市企業(yè)模型公式：Z =1.2X1 + 1.4X2 +3.3X3 + 0.6X4 + 0.999X5

X1 = 凈營運資本 / 總資產(chǎn) =（流動資產(chǎn)- 流動負債）/ 總資產(chǎn)

該指標表示短期償債能力的大小，反映流動性和規(guī)模的特點。

X2 = 留存收益 / 總資產(chǎn)該

該指標衡量企業(yè)積累的利潤并反映企業(yè)的經(jīng)營年限。

X3 =息稅前利潤/ 總資產(chǎn)

該指標衡量企業(yè)的資產(chǎn)利用效果和管理水平。

X4 =所有者權(quán)益市值/總負債=（股票市值 × 股票總數(shù)）/ 總負債

該指標反映了企業(yè)的股權(quán)資本與債務(wù)資本的比例即資本結(jié)構(gòu)。

X5 = 營業(yè)收入 / 總資產(chǎn)

該指標衡量企業(yè)產(chǎn)生營業(yè)后收入的能力。通過實證研究結(jié)果得出：分界值為1，81和2.675。當Z值小于1.81時，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險較大，且財務(wù)風(fēng)險隨著Z值的減小而增大;當Z值大等于1.81，小于2.675時，企業(yè)財務(wù)處于灰色區(qū)域，沒有辦法對企業(yè)的財務(wù)狀況做出準確的判斷;當Z值大于2.675時，企業(yè)財務(wù)狀況較好，且財務(wù)狀況隨著Z值的增大而越好。

二、實證分析

1.研究對象和數(shù)據(jù)來源

研究對象：本文研究的對象為30家在國內(nèi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

數(shù)據(jù)來源：本文研究所用的數(shù)據(jù)來源于東方財富網(wǎng)，其中股票市值采用當年最后一日收盤價，股本采用當年年末股本。其余數(shù)據(jù)均來源于當年年報。

2.Z值計算結(jié)果及分析

本文利用Z-score模型，選取30家上市房地產(chǎn)樣本公司數(shù)據(jù)，其計算結(jié)果如表1所示。

由表2可知30個上市房地產(chǎn)樣本企業(yè)整體來看Z值都偏低，其中：Z值小于1.81的公司27家占比90%，Z值位于1.81到2.675之間的公司3家占比10%，Z值大于2.675的公司0家?？傮w來說房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險較大，如果財務(wù)管理不當破產(chǎn)的可能性更大。Z值的平均數(shù)為0.9844，與1.81還差別很大，說明房地產(chǎn)公司在財務(wù)控制方面沒控制好、管理好。為了進一步分析Z值的影響，本文做了5變量的統(tǒng)計并作出部分描述統(tǒng)計，以進一步分析原因等。

從表3的計算結(jié)果可以看出，整體來看X的平均值都偏低，最終導(dǎo)致Z值偏低。X1雖然不存在負值，但其最小值為0.0361，說明在總資產(chǎn)中凈營運資本占比0.03左右，流動性相對較弱，短期償債能力較弱，財務(wù)風(fēng)險較大，雖然整體來看其平均值可觀但是不能否認該行業(yè)某些公司短期償債能力還是較弱。X2與X3都是衡量收益與總資產(chǎn)之比的指標，X2的結(jié)果相比于X3的結(jié)果更為樂觀，但也是整體偏小。X2的最小值為0.03，說明公司積累的利潤較少或者經(jīng)營年限較短，還存在較大的財務(wù)風(fēng)險;X3的均值最小且標準差最小，說明房地產(chǎn)企業(yè)的該指標普遍較小，該指標反映的是在沒有考慮稅收和融資影響的情況下，企業(yè)利用債權(quán)人和所有者權(quán)益獲得的盈利，X3的結(jié)果偏小，說明該行業(yè)對資產(chǎn)的利用效果普遍偏弱，經(jīng)營管理水平及盈利能力較低。相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的X4非常低，最大值為2.6左右，但僅有一家，標準差也非常大，說明整體不穩(wěn)定，差異大，上述計算結(jié)果均值僅為0.2796，這是導(dǎo)致該行業(yè)Z值偏小的最主要原因，說明房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險高報酬的資本結(jié)構(gòu)，債權(quán)人的資本受股東資本保障程度很低，財務(wù)風(fēng)險較大。X5代表收入能力，總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)該能力也較弱。

四、結(jié)論及建議

根據(jù)上述對Z值及X值的分析，房地廠行業(yè)Z值整體偏小，大多在1.81以下，X值也不是很樂觀，說明我國房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的財務(wù)風(fēng)險，需采取有效措施降低風(fēng)險。

由上述分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)均值最低的是X3，模型中X3的系數(shù)也是最大的，說明其對Z值的影響最大，提高Z值房地產(chǎn)行業(yè)最需要解決的是提高資產(chǎn)利用效果，增加EBIT，其次是X2，房地產(chǎn)行業(yè)X2低，模型中其系數(shù)為1.4，可見X3和X2是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)Z值低的最主要原因。

針對上述的分析，對房地產(chǎn)企業(yè)提出以下建議：

1.保證合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增加流動性，提高償債能力

提高償債能力需要增加凈營運資本，即保證有足夠的流動資產(chǎn)能償還流動負債。房地產(chǎn)行業(yè)需要提高資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)模式可多樣化，出租與出售相結(jié)合，進行多類型的房地產(chǎn)投資，住宅用房、商業(yè)用房，保證資金鏈的安全;同時在應(yīng)收及預(yù)付方面有效控制，減少壞賬爛賬，收款政策不應(yīng)過松，保證流動性。

2.合理安排資本結(jié)構(gòu)，增加籌資方式，降低籌資成本

時刻關(guān)注并充分利用國家政策，保持合理的籌資規(guī)模，籌資時充分分析企業(yè)自身的財務(wù)狀況，籌資規(guī)模要和企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展目標相結(jié)合;優(yōu)化籌資組合，降低財務(wù)成本，充分分析發(fā)展的需要，合理選擇短期與長期借款，降低籌資成本，降低風(fēng)險;股權(quán)籌資與債務(wù)籌資相結(jié)合，適當降低負債，至少保證兩種及以上的籌資方式。

3.增加收入途徑，提高利潤

庫存房可適當降低售價或贈送配套服務(wù)加快出售;房地產(chǎn)企業(yè)可加入房屋改造服務(wù)、房屋裝修及翻新服務(wù)、房屋代售及房屋定期清潔等服務(wù)增加收入方式，提高利潤。

4.減少無效成本，增加配套服務(wù)

現(xiàn)在房屋銷售人員太多太雜，降低了宣傳效果，可以減少人員的成本，增加房屋配套服務(wù)，比如優(yōu)化居住環(huán)境、增加綠化、修建泳池等，一定時期內(nèi)物業(yè)費用優(yōu)惠等，促進房產(chǎn)銷售。

參考文獻：

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作者簡介：

熊旖旎，成都理工大學(xué)商學(xué)院學(xué)生。