關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 項(xiàng)目公司 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 法律風(fēng)險(xiǎn)

作者簡(jiǎn)介：王圣平，江蘇石立律師事務(wù)所，二級(jí)律師，研究方向：公司法領(lǐng)域。

中圖分類號(hào)：D922.29 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.05.159

隨著我國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的快速向前發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出蓬勃推進(jìn)的良好勢(shì)頭，因此讓不同的房地產(chǎn)企業(yè)之間，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的過程中也越來越激烈[1]。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，在項(xiàng)目的收購和轉(zhuǎn)讓方面出現(xiàn)了較多的問題，為了能夠讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購和轉(zhuǎn)讓安全和有效性增強(qiáng)，相關(guān)的工作人員就要對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入的分析，給出相應(yīng)的防范措施以后，才能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)給予全面的降低和消除。房地產(chǎn)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓就是公司中的股東將自身的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給其他的股東，或者是轉(zhuǎn)讓給公司之外的人員，在轉(zhuǎn)讓的過程中與公司法和房地產(chǎn)法等相關(guān)的法律相聯(lián)系，同時(shí)還涉及到了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)問題，現(xiàn)階段國內(nèi)《公司法》中對(duì)于股權(quán)的轉(zhuǎn)讓使用最多，但是在現(xiàn)實(shí)操作的過程中，還存在不同類型的問題，造成了房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，所以對(duì)其進(jìn)行深入的分析探索具有現(xiàn)實(shí)的意義。

一、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式

目前房地產(chǎn)公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的期間，其主要使用的方式通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂來實(shí)施，以此來對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的問題實(shí)踐，相應(yīng)的流程都是在《合同法》《公司法》的基礎(chǔ)上來完成的[2]。對(duì)于股東之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓來講，其流程相對(duì)較為便捷，股東向公司外部的人員實(shí)施股權(quán)的轉(zhuǎn)讓則相對(duì)較為繁復(fù)。首先在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的期間，不同的事物和其他股東都要收到書面的通知，或者是在公司的內(nèi)部對(duì)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)?zhí)嵘?，進(jìn)而在股東大會(huì)中對(duì)問題進(jìn)行討論，其他的股東具有優(yōu)先購買的權(quán)利，而后股東和受轉(zhuǎn)讓方要對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的雙方還需要依照相關(guān)的協(xié)議，對(duì)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓流程履行。在現(xiàn)實(shí)的操作過程中，對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，通常情況下都是在特定的時(shí)間周期內(nèi)對(duì)凈資產(chǎn)進(jìn)行測(cè)評(píng)以后才確定的，股東的原出資額并不是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格確定的基礎(chǔ)。在具體的操作方面，還要依照《公司法》中第3章的相關(guān)規(guī)定來細(xì)致的操作[3]。

二、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）股權(quán)出讓方風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，在法律的風(fēng)險(xiǎn)方面主要是源自于受讓方帶來的風(fēng)險(xiǎn)，就是在進(jìn)行交易的期間，受讓方對(duì)于對(duì)價(jià)的義務(wù)沒有充分的履行，或者是不履行，進(jìn)而讓其出現(xiàn)了資金方面的風(fēng)險(xiǎn)[4]。

（二）股權(quán)受讓方風(fēng)險(xiǎn)

通過將股權(quán)的出讓方和受讓方的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行比較以后發(fā)現(xiàn)，股權(quán)的受讓方在法律風(fēng)險(xiǎn)方面承擔(dān)較多。首先就是房地產(chǎn)企業(yè)股東行使的有限購買權(quán)利和產(chǎn)生的局限性。在《公司法》的相關(guān)規(guī)定中可以看出，股東在對(duì)股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓額期間，在股東大會(huì)中超過一半的股東同意以后才能夠轉(zhuǎn)讓股權(quán)，在此情況下其他的股東都有著購買的優(yōu)先權(quán)利。股權(quán)的出讓主體還要出具能夠證明轉(zhuǎn)讓行為得到了其他股東同意，還有就是其他股東的購買意愿等等方面，不同的因素對(duì)于股權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為都會(huì)產(chǎn)生最為直接的影響[5];其次就是企業(yè)是否有負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)存在，此方面也涵蓋了沒有對(duì)外部進(jìn)行披露的擔(dān)保和一般性質(zhì)的債務(wù)，還有合同違約等等。如果企業(yè)中存在相應(yīng)的債務(wù)，股權(quán)的受讓主體就要細(xì)致的了解有形資產(chǎn)和債務(wù)的情況，同時(shí)還要對(duì)企業(yè)提供擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)和已經(jīng)出現(xiàn)的合同違約情況進(jìn)行深入的了解，只有對(duì)此類問題全方位的了解以后，才能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)的威脅降低到最小的限度。其次就是股權(quán)自身也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中，還要明確股權(quán)公司的表決權(quán)和分紅權(quán)，以及質(zhì)押擔(dān)保權(quán)等等方面，此外還有清算剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)力和股權(quán)出讓主體的股東權(quán)力，此類權(quán)力在確定的期間都具有相應(yīng)的困難，所以股權(quán)的受讓主體要對(duì)此方面進(jìn)行全面的調(diào)查和測(cè)評(píng)。最后就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)。股權(quán)出讓的主體主要的目的就是讓受讓主體對(duì)公司的項(xiàng)目接管，所以企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也要實(shí)施科學(xué)的測(cè)評(píng)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性測(cè)評(píng)的期間，不僅僅要對(duì)權(quán)屬的問題有效的了解，同時(shí)還要對(duì)不用方面的法律隱患進(jìn)行全面的評(píng)估。除此以外，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的過程中，履行的風(fēng)險(xiǎn)也是最為重要的，因此股權(quán)的出讓主體對(duì)于協(xié)議義務(wù)的履行情況要嚴(yán)格的管控，還要對(duì)資金的安全進(jìn)行加強(qiáng)，以此來讓履行能夠全面的實(shí)施。

三、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律制度規(guī)制

（一）房地產(chǎn)公司股權(quán)能轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的期間，要依照法定股東人數(shù)的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于具有優(yōu)先購買權(quán)利的股東權(quán)益全面的保證，此方面在《公司法》中的第472條已經(jīng)明確的規(guī)定。同時(shí)在《物權(quán)法》的第9條和17條中，其對(duì)于不產(chǎn)物權(quán)利的設(shè)置和轉(zhuǎn)讓，以及變更和消失等等也進(jìn)行了明確的規(guī)定。還有就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓期間，在對(duì)土地的使用權(quán)利獲得以后，在開展房地產(chǎn)開發(fā)行為之前，要依照《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中的第26條和第16條的相關(guān)規(guī)定來實(shí)施[6]。

（二）完善登記制度

房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中，其出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和便捷性之間的矛盾要想有效的解決，就要對(duì)相關(guān)的等級(jí)制度給予完善，因此房地產(chǎn)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓和一般的股權(quán)轉(zhuǎn)讓要進(jìn)行明確的劃分。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的期間，不僅僅要在工商部門進(jìn)行變更的登記，也就是要對(duì)股東的主體進(jìn)行改變，同時(shí)在土地使用權(quán)利的登記當(dāng)中，要將土地所屬企業(yè)股東改變的情況進(jìn)行詳盡的標(biāo)注，而后還要對(duì)外進(jìn)行公示，以此來對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事主體的權(quán)益進(jìn)行全面的保護(hù)，同時(shí)還能夠讓購房者的自身利益得到有效的維護(hù)。

（三）強(qiáng)化監(jiān)管制度

房地產(chǎn)公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的前期，要對(duì)出讓主體的情況進(jìn)行全方位的審核。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，如果出現(xiàn)較大的股權(quán)改變狀況，相應(yīng)的監(jiān)管部門要對(duì)股權(quán)合法性進(jìn)行審查，例如要對(duì)土地的來源是否與相關(guān)規(guī)定的要求符合進(jìn)行審核。對(duì)于股權(quán)的價(jià)格確定來講，也要嚴(yán)格的按照評(píng)估體系的要求來實(shí)施。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的期間，還要對(duì)登記的制度和相關(guān)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)等全方位的規(guī)范。從這個(gè)方面來看，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的期間要對(duì)監(jiān)管的體系有效的完善，同時(shí)對(duì)于監(jiān)管的職責(zé)和范圍等方面明確以后，讓房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)健康的發(fā)展，具體的措施應(yīng)該從下述幾個(gè)方面來開展：

1.明確監(jiān)管職能及轉(zhuǎn)讓條件

城市房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營的過程中，要想對(duì)其進(jìn)行全方位的管理，繼而實(shí)現(xiàn)其健康可持續(xù)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)于企業(yè)股權(quán)交易雙方的合法權(quán)益給予保障，監(jiān)管的職能部門要對(duì)法律規(guī)定的職責(zé)進(jìn)行明確和規(guī)范。因此在立法的期間首要的方面就是要對(duì)監(jiān)管單位的管理職責(zé)給予清晰的界定，以此來讓監(jiān)管能夠受到法律的保護(hù)，在現(xiàn)實(shí)操作的期間有著法律作為指導(dǎo)[7]。對(duì)于監(jiān)管的具體內(nèi)容來講，可以讓房地產(chǎn)的管理單位對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一的監(jiān)督和管控，在監(jiān)管的期間，不僅要對(duì)管理的靜安進(jìn)行豐富，以此來對(duì)房地產(chǎn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)施監(jiān)管，還要在此過程中對(duì)于手續(xù)的辦理給予相應(yīng)的便捷性。此外還要對(duì)裝讓的條件進(jìn)行明確。在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的期間，與其他的股權(quán)轉(zhuǎn)讓不同，公司的資產(chǎn)有著直接獲利的特性，因此會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)秩序，所以要對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件進(jìn)行嚴(yán)格的設(shè)置，可以依照房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓限制條件來進(jìn)行擬定。

2.對(duì)征稅的制度給予有效的確定

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的期間，有著直接獲利的屬性，因此就要對(duì)稅收的制度進(jìn)行擬定?？梢宰屜嚓P(guān)的企業(yè)到管控的單位對(duì)盈利性進(jìn)行全面的審查，而后對(duì)費(fèi)用及時(shí)的繳納，上述的程序都是監(jiān)管的單位實(shí)施備案和工商部門進(jìn)行變更登記的基礎(chǔ)。

3.對(duì)轉(zhuǎn)讓的流程擬定

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)裝讓的流程進(jìn)行科學(xué)的擬定以后，才能夠讓制度在現(xiàn)實(shí)中全面的落實(shí)，在轉(zhuǎn)讓的期間不僅僅要嚴(yán)格的依照《公司法》規(guī)定來實(shí)施，雙方當(dāng)事主體還要依照流程逐級(jí)的辦理。一是股權(quán)出讓主體和受讓主體要對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂;二是就是要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，在房地產(chǎn)監(jiān)管的單位進(jìn)行變更信息的更改，其中涵蓋了雙方的身份證明和企業(yè)資產(chǎn)證明等等;三是房地產(chǎn)監(jiān)管部門針對(duì)轉(zhuǎn)讓協(xié)議進(jìn)行相關(guān)審查、核實(shí)等操作，并給予雙方答復(fù);四是依照相關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方將相關(guān)費(fèi)用繳納完畢;五是監(jiān)管機(jī)構(gòu)將股權(quán)轉(zhuǎn)讓備案意見提出;六是對(duì)于滿足相關(guān)要求及規(guī)定的雙方當(dāng)事人需要到工商部門，對(duì)其實(shí)施股權(quán)變更登記[8]。

（四）提高法律意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)受讓主體在對(duì)合同進(jìn)行簽訂的期間，要對(duì)下述幾個(gè)方面特別的注意。一是股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容不能夠與房地產(chǎn)的法律法規(guī)等違背，就算合同的形式能夠?qū)σ蠼o予滿足，相關(guān)的合同內(nèi)容也要與法律法規(guī)的規(guī)范相符合。例如開發(fā)建設(shè)的約定和項(xiàng)目質(zhì)量等等方面。二是在簽訂合同過程中，要在《合同法》的基礎(chǔ)上保障雙發(fā)的利益，如果存在惡意的串聯(lián)，或者是對(duì)國家利益出現(xiàn)損害的合同，就要追究其法律的責(zé)任。

四、結(jié)語

總體來講，房地產(chǎn)企業(yè)是國內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成單元，在住房體制深化改革的背景下，法律的政策環(huán)境也在發(fā)生著相應(yīng)的改變，房地產(chǎn)公司的股東在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的期間，不僅僅存在一定的價(jià)值，同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)負(fù)面的效應(yīng)，例如對(duì)于房?jī)r(jià)的高低會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)，涉及的雙方在轉(zhuǎn)讓的期間還會(huì)面對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。因此針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的法律制度完善的基礎(chǔ)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的情況減少或者消除，才能夠保護(hù)不同主體的利益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展。

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