王曉妍

摘要：現(xiàn)階段，我國社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展速度更為迅猛，是當(dāng)前社會關(guān)注的熱門話題之一，房價稍有波動就會牽動很多因素，因此這就需要對房地產(chǎn)發(fā)展期間可能存在的影響供求關(guān)系的因素進行有效監(jiān)控和指導(dǎo)，以此來最大限度減少因房地產(chǎn)市場變化而帶來的不利影響。就此本文基于房地產(chǎn)發(fā)展，分析供求關(guān)系的影響，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);供求關(guān)系;影響因素

1? 影響房地產(chǎn)市場需求的因素

1.1? 居民收入

居民人均收入多少直接決定其購買力，同時這也從側(cè)面決定市場需求量。從經(jīng)濟學(xué)角度來講，收入對需求的影響，可通過收入彈性進行相應(yīng)表示。通常來講，對房屋的需求收入彈性與國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平兩者之間有很大的關(guān)聯(lián)，也就是與當(dāng)前國民收入水平之間有很大關(guān)聯(lián)。當(dāng)前，我國房屋需求對收入富有一定的彈性，這種情況也是因人均收入增長以及消費結(jié)構(gòu)的變化共同發(fā)展下產(chǎn)生的結(jié)果。

1.2? 宏觀政策

對房地產(chǎn)需求有影響的因素還包括宏觀政策，具體指的是財政和貨幣兩種政策，以上都在一定程度上對房屋自主性和投資性兩方面需求帶來相應(yīng)影響。對此，實施科學(xué)有效的財政政策，比如說財政住房補貼等，以此來提升居民對房屋的購買能力，將潛在需求轉(zhuǎn)為有效需求。對于財政政策中的稅收政策，可基于房地產(chǎn)試產(chǎn)各環(huán)節(jié)設(shè)置相應(yīng)的稅種，以此來起到針對性的市場調(diào)控。從短期調(diào)控角度來講，通過稅收差別來起到對房屋建筑交易、流轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)的投資抑制，對房屋價格起到穩(wěn)定作用;從長期調(diào)控角度來講，以征收房屋持有環(huán)節(jié)來降低物業(yè)稅，從而減少該房屋的投資價值，通過這種方式抑制社會大眾奢侈性和投機性的房屋需求，起到穩(wěn)定房屋價格作用。

1.3? 匯率

自我國實行以市場需求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進行市場調(diào)節(jié)，對浮動匯率進行宏觀管理這一制度后，人民幣匯率就處于上升狀態(tài)下，這種情況也就使得更多國際資本不斷進入我國，這些資金有很大部分用于對股市、房地產(chǎn)等資本市場的投資中，以上也就在一定程度上推動了房地產(chǎn)市場價格的不斷上漲，從而對房地產(chǎn)需求帶來相應(yīng)影響。

1.4? 城市人口數(shù)量和城市結(jié)構(gòu)

現(xiàn)階段，我國城市化發(fā)展進程速度以及城市人口數(shù)量不斷上漲，以上客觀因素也就在很大程度上對房地產(chǎn)市場中房屋建筑需求有一定的決定性作用。再加上當(dāng)前社會中很多家庭小型化、分散化的現(xiàn)象越來越多，以上也就加大了社會大眾對房屋的需求量。

1.5? 未來預(yù)期

就房屋使用目的為自住性的消費者來講，其比較重視的是其近期對房地產(chǎn)的最小化投入，而不是長期最大化利益。以上也就表明房屋價格對消費者在房屋上的購買行為有直接性影響;就房屋使用目的為投資性的消費者來講，若預(yù)期經(jīng)濟形勢不理想情況，則絕大多數(shù)消費者潛在性需求很難在短期內(nèi)化為有效性需求，相反，將潛在需求轉(zhuǎn)為有效需求，能夠起到對房屋需求的刺激性作用。

除以上之外，將房屋比作為生活中的一種普通商品，通常社會總需求鏈與價格水平兩者的關(guān)系存在一定的反向被動，但人們需要意識到房屋是人們生活必需物品，人們只有解決生活基本需求，提升生活質(zhì)量后，還可能對居住方面提出更高的需求，因此也就表現(xiàn)出不是因房屋價格上漲而降低對房屋居住需求，而是因為房屋是其生活必需品和耐久性消耗品，這也就使得很多人因需求原因，所以對價格上漲的表現(xiàn)不是很敏感。例如下圖一為南京市商品住宅2019年整體均價走勢：全年成交量在7w套以上，五月份到達峰值，下半年進入快速下行階段，但從整體上看，整體的數(shù)據(jù)還處于不斷上漲的趨勢，特別是人們沒有因為價格不斷上漲而放棄買房這一生活需求。

2? 影響房地產(chǎn)市場供應(yīng)的因素

2.1? 土地供給

以社會的角度進行分析，自然性土地供給缺乏一定的彈性;而經(jīng)濟性土地供給會在一定程度上受到自然性土地供給的制約性影響，因此，從短期上來看，城市中土地是固定性的，因此土地供給屬于非彈性。但從長期發(fā)展角度上來看，土地供給也是可以不斷開發(fā)，不斷增加的。

2.2? 土地開發(fā)成本

從土地的本質(zhì)上來講，其作為不可再生資源，不僅僅因土地資源稀缺、供應(yīng)受限等因素帶來的影響，決定土地價格的還有其他特殊性因素。將土地特有的價值隨著相關(guān)土地產(chǎn)品衍生出來，也就使得土地價格隨著土地上產(chǎn)品優(yōu)勢而上漲。在短時間內(nèi)，土地成本波動不會對整個房地產(chǎn)市場供給帶來大范圍的影響，但從長期角度來講，隨著土地價值增長，土地成本就會在很大程度上影響房地產(chǎn)市場中的土地供給。

2.3? 房地產(chǎn)開發(fā)利潤

房地產(chǎn)在開發(fā)期間，相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商就會在房產(chǎn)開發(fā)期間投入大量生產(chǎn)要素，這些要素價格變化也會在一定程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)成本變化。但實際上來講，成本變化不能直接決定房屋供給量變化。這主要在于房地產(chǎn)開發(fā)后帶來的利潤率相對來講非常高的，即使開發(fā)過程中所需要的成本增多，但不會導(dǎo)致房地產(chǎn)利潤率將至低于社會平均利潤率情況下，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資就不會減少，同時房屋供給也不會減少，只有房屋銷售價格不變的情況下，所需開發(fā)成本增多，或者是開發(fā)成本比價格增長速度快，同時房產(chǎn)利潤率低于社會平均利潤率與行業(yè)風(fēng)險報酬兩者總和情況下，才會導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量降低[1]。

2.4? 宏觀政策

在進行房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控過程中，政府采用的調(diào)控方式通常為房地產(chǎn)稅收、財政補貼、政府投資等。通過減少房地產(chǎn)稅率，能夠推進房產(chǎn)投資、加大房屋供給量的作用，相反則降低房屋供給量作用;對于財政補貼這種調(diào)節(jié)方式，可將其視為負(fù)稅收，與上述稅收產(chǎn)生的作用正好相反，另外，政府可借助貨幣政策來調(diào)控房地產(chǎn)供給量，調(diào)控方式通常為對貸款規(guī)模的控制、利率水平調(diào)節(jié)等。從房地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)上來講，其屬于資金比較密集的一種國民產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模取決于投資來源，因此房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程不僅僅需要自籌來解決資金問題，各種金融方面的政策也能在很大程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)商在金融市場中籌集資金的難易性[2]。

2.5? 未來預(yù)期

對于房地產(chǎn)價格預(yù)期通常是結(jié)合該行業(yè)當(dāng)前發(fā)展周期來進行的，其與宏觀經(jīng)濟發(fā)展周期兩者之間具有一定相關(guān)性聯(lián)系，這主要在于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走起相比較于宏觀經(jīng)濟周期要領(lǐng)先，因此房地產(chǎn)開發(fā)商通常會以宏觀經(jīng)濟周期作為依據(jù)，以此對房地產(chǎn)經(jīng)濟在開工、建設(shè)等時間進行決策。除以上之外，當(dāng)前時期房地產(chǎn)價格波動也會在一定程度上反應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，對下一時期的供給量有一定的影響，在實際中，這種表現(xiàn)通常為房屋供給滯后性，具體來講，若市場供過于求時，短時間內(nèi)表現(xiàn)為減少投入或開工，工程緩建，等過一個建設(shè)周期后供給量就會減少，同時房屋供應(yīng)量也不會在短期內(nèi)增加，通常表現(xiàn)為短期內(nèi)一級房地產(chǎn)市場土地需求增加，等過一個建設(shè)周期后房屋供應(yīng)量就會增長。

3? 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)波動，通常是因為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生的變化影響，因此要想研究對房地產(chǎn)價格帶來影響的因素，就需要對影響房地產(chǎn)施工供求關(guān)系的影響因素，以此來找到調(diào)控房地產(chǎn)價格的有效解決策略。

參考文獻：

[1]賈鵬翔. 我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系影響分析及相關(guān)舉措[J]. 住宅與房地產(chǎn)， 2019， 531（09）：10.

[2]鮮穎. 市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)供求關(guān)系分析[J]. 中國集體經(jīng)濟， 2019， 000（004）：21-22.