摘 要：在城市土地規(guī)劃和開(kāi)發(fā)過(guò)程中逐漸加強(qiáng)調(diào)控力度，就是要針對(duì)城市的空間布局展開(kāi)科學(xué)的組織分配，從而為生活在城市的人們營(yíng)造更好的生活環(huán)境。在滿足社會(huì)發(fā)展所需的條件下，才能更好地將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市生產(chǎn)和生活環(huán)境的建設(shè)緊密聯(lián)系，進(jìn)而為人們提供更多的建筑空間。從本質(zhì)上看，城市的土地開(kāi)發(fā)就是用房屋代替土地的開(kāi)發(fā)過(guò)程。對(duì)此，本文首先分析了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系，又分析了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間不協(xié)調(diào)的表現(xiàn)和特征，最后提出加強(qiáng)城市發(fā)展規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)性的發(fā)展策略，以供參考。

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);發(fā)展策略

在城市的快速建設(shè)和發(fā)展進(jìn)程中，必須協(xié)調(diào)處理好城市規(guī)劃用地與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系。隨著我國(guó)城市人口的急劇增長(zhǎng)，城市的可用土地與城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間存在的矛盾日益突出。要想更好地完成城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)任務(wù)，就要在持續(xù)加強(qiáng)的城市土地規(guī)劃中不斷提升開(kāi)發(fā)與存量計(jì)算的科學(xué)性，進(jìn)而才能既有效解決城市公共設(shè)施建設(shè)的問(wèn)題，又能有效推進(jìn)城市土地規(guī)劃的進(jìn)程。

1關(guān)于城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系分析

第一，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃之間存在被管制的關(guān)系。城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始終受到城市土地規(guī)劃的束縛和管理，換句話說(shuō)，城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始終受到城市規(guī)劃管理大局的影響，例如，城市建設(shè)用地規(guī)劃的面積、位置和性質(zhì)等內(nèi)容，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑物密度、建筑高度以及建筑外觀產(chǎn)生密切相關(guān)的影響。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始終以追求最大化市場(chǎng)利益為目的，進(jìn)而必須受到城市土地規(guī)劃的干預(yù)和管理，最終才能更好地保障城市公眾的利益和權(quán)力;第二，城市的規(guī)劃方案能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到一定的促進(jìn)作用。只有建立在詳盡的科學(xué)論證和調(diào)查基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，才能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供更多的信息開(kāi)發(fā)依據(jù);第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必經(jīng)階段也是城市規(guī)劃的重要發(fā)展歷程，在城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，能夠最大程度上節(jié)省施工的成本，保障城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益和用途。因此，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須加強(qiáng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，在集中指導(dǎo)與規(guī)劃下，才能更好地指引城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量和效率的提升。

2城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不協(xié)調(diào)的表征現(xiàn)象

第一，房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)。在重大的經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下，部分城市的規(guī)劃失去了長(zhǎng)遠(yuǎn)以及科學(xué)性的束縛，例如，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)成片的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)象，并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了能夠最大限度地提升出房率，便會(huì)對(duì)建筑物的樓間距一縮再縮，利用簡(jiǎn)單的行列式排列法，在建筑群密集度較高的情況下，完成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工任務(wù)。因此，導(dǎo)致了部分樓房在交付使用后沒(méi)有充足的光照和較好的環(huán)境;第二，對(duì)房地產(chǎn)公共設(shè)施開(kāi)發(fā)的不熱衷。城市的公共設(shè)施是一個(gè)城市建設(shè)和發(fā)展的基礎(chǔ)，更是城市建設(shè)水平進(jìn)步不可缺少的項(xiàng)目工程，所有的公共設(shè)施建設(shè)都以為民眾提供服務(wù)為目的，例如，城市的道路、綠化以及市政設(shè)施等等。但是城市公共用地的開(kāi)發(fā)始終要以政府部門(mén)的投資為主體，很少有相關(guān)的開(kāi)發(fā)商為城市的公共設(shè)施建設(shè)做出投入。

3加強(qiáng)城市發(fā)展規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)性的發(fā)展策略

3.1在城市規(guī)劃中加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指導(dǎo)與管理

第一，積極增強(qiáng)城市規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)意識(shí)和超前意識(shí)。在科學(xué)掌握城市規(guī)劃超前意識(shí)的同時(shí)，需要城市規(guī)劃在物質(zhì)準(zhǔn)備、思想準(zhǔn)備以及時(shí)間準(zhǔn)備過(guò)程中為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供精確的策略和投資方向指引，最終有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展;第二，積極增強(qiáng)城市居民的法制意識(shí)。根據(jù)各個(gè)城市的實(shí)際情況，在有效尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的前提下，更好地運(yùn)用施工管理細(xì)則和城市規(guī)劃管理規(guī)范，進(jìn)而有效保障城市規(guī)劃的目標(biāo)，又能實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃宏觀調(diào)控的目的;第三，積極增強(qiáng)行政規(guī)劃的職能管理意識(shí)。當(dāng)前根據(jù)眾多城市的發(fā)展實(shí)踐證明，新形勢(shì)下城市發(fā)展管理權(quán)必須高度集中于政府管理部門(mén)，各級(jí)管理機(jī)構(gòu)必須明確和肩負(fù)起各自應(yīng)當(dāng)肩負(fù)的職責(zé)，從而高效完成城市的規(guī)劃與開(kāi)發(fā)管理。

3.2在城市規(guī)劃中要充分融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利益空間

在當(dāng)前的城市規(guī)劃中，有效融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的應(yīng)變能力和規(guī)劃是科學(xué)完成城市規(guī)劃的又一重要選擇，在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，多年來(lái)城市的規(guī)劃始終充當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的否定權(quán)。因此，各個(gè)城市的發(fā)展離不開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃與研究，只有時(shí)刻增強(qiáng)城市規(guī)劃管理機(jī)制建設(shè)的科學(xué)性，才能有力抵擋社會(huì)市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的沖擊，進(jìn)而有效解決城市房地產(chǎn)建設(shè)和城市規(guī)劃之間的新問(wèn)題與新矛盾，最終積極引導(dǎo)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有效適應(yīng)城市發(fā)展的新形勢(shì)。

3.3提升城市規(guī)劃控制詳細(xì)程度

所謂的提升城市規(guī)劃控制詳細(xì)程度，在本質(zhì)上看是為了有效提高城市規(guī)劃方案與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相互適應(yīng)性。當(dāng)前的城市規(guī)劃多為土地的有償開(kāi)發(fā)與利用，而房地產(chǎn)投資者創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)利益空間，從而有效提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)。例如，溫州、北京、上海以及廣州等城市已經(jīng)確立了可以通過(guò)預(yù)先控制建筑形態(tài)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度以及用地性質(zhì)來(lái)彈性處理城市規(guī)劃的細(xì)節(jié)內(nèi)容，這樣既保障城市規(guī)劃的靈活性，又為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)造了彈性發(fā)展指標(biāo)。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于城市規(guī)劃細(xì)節(jié)的一個(gè)必經(jīng)階段，但是由于城市的管理者與投資開(kāi)發(fā)者需要站在不同的角度考慮問(wèn)題。因此，總體上城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須服從城市發(fā)展規(guī)劃的大局，城市規(guī)劃發(fā)展也要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)置彈性空間，只有二者和諧共存，最終才能為建設(shè)美好城市家園做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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作者簡(jiǎn)介：

谷強(qiáng)（1979.8-）男，漢族，籍貫：遼寧丹東，學(xué)歷：在職吉大土木工程、在職遼寧省委黨校研究生，研究方向：城市生態(tài)規(guī)劃和房地產(chǎn)管理、房屋建筑工程，職稱(chēng)：規(guī)劃工程師。

（丹東市振安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，遼寧丹東118000）