彭雪兒

長期以來房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中一直扮演著龍頭產(chǎn)業(yè)的角色，其對于快速發(fā)展的中小城市建設(shè)作用更為明顯。信貸是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道，也是城市商業(yè)銀行主要的貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)也是政府進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有效工具。隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)信貸問題逐漸暴露出來，比如信貸風(fēng)險(xiǎn)問題、信貸監(jiān)管問題等。本文研究重點(diǎn)分析蘇州地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)信貸問題，并提出相應(yīng)對策建議，這對于促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。

一、蘇州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

從當(dāng)前蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r呈現(xiàn)出三大特點(diǎn)：一是政策宏觀調(diào)控更加明顯，蘇州經(jīng)歷了2014年底以及2017年前三季度的瘋狂暴漲，房價(jià)均價(jià)從1萬左右直接漲到2.5萬左右。進(jìn)入到2016年國慶后政府出臺了一系列政策，通過提升貸款比例、利率來提升買房首付的成本。2018年蘇州政府繼續(xù)進(jìn)行更細(xì)分的政策調(diào)控，比如推出了商品房銷售公開搖號的政策，在土地審批上面也更加嚴(yán)格，取消了一大批資質(zhì)不合理土地使用項(xiàng)目。二是多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度落實(shí)，從十九大以后蘇州市政府積極響應(yīng)黨中央政策號召，積極建設(shè)廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房，提供了多渠道的住房保障。三是消費(fèi)者購買更加冷靜，目前購房人群中有超過80%的人是剛需購房，蘇州市民對于房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢也有了自己的分析和判斷，不管是剛需購房或者投資購房，出手都更加謹(jǐn)慎。

二、蘇州房地產(chǎn)行業(yè)信貸現(xiàn)狀

蘇州整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，借助于其優(yōu)越的地理位置和區(qū)域政策，蘇州房地產(chǎn)行業(yè)得以快速發(fā)展，房地產(chǎn)信貸規(guī)模隨之水漲船高，與此同時(shí)也暴露出更多的問題，就整體而言本地房地產(chǎn)行業(yè)信貸現(xiàn)狀呈現(xiàn)出以下特征：

（一）房地產(chǎn)行業(yè)信貸規(guī)模持續(xù)增加

我們國家自1998年從政策上支持房地產(chǎn)信貸金融業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信貸規(guī)模穩(wěn)中有增長。網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)顯示從2004年到2014年蘇州房地產(chǎn)信貸規(guī)模平均每年增長7%，與經(jīng)濟(jì)平均增長速度相一致。自2014年至2018年五年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)信貸規(guī)模增長了9倍，現(xiàn)如今規(guī)模更已經(jīng)達(dá)到12萬億，而這一數(shù)字還將持續(xù)增加。需要重點(diǎn)提出的是，從2016年開始中央下大了調(diào)控指令，蘇州政府也采取了一系列的措施，但是并沒有阻止房地產(chǎn)信貸增長的趨勢，只不過增長速度在短時(shí)間內(nèi)有所放緩。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本較高，本身融資取到非常有限，只有借助于銀行信貸融資才能正常運(yùn)行。作為城市商業(yè)銀行的主要貸款業(yè)務(wù)，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢明朗的情況下，商業(yè)銀行貸款輸出積極性更高。隨著房價(jià)的不斷攀升，大部分購買者不得不選擇商業(yè)貸款。

（二）房地產(chǎn)信貸政策調(diào)節(jié)作用更為突出

十九大以來國家領(lǐng)導(dǎo)人多次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，中央以及各地政府也陸陸續(xù)續(xù)出臺一系列的政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，其中以利率、貸款比例調(diào)節(jié)效果最為明顯，信貸在政策調(diào)節(jié)中的作用更為突出。一方面是加大對于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸審核，控制貸款額度，以此來增加房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)成本，這種成本也包括時(shí)間成本。這么做效果立竿見影，2016年11月份蘇州出臺了相關(guān)政策，從2016年底到2017年底，蘇州房地產(chǎn)企業(yè)信貸審批（超過20億）的項(xiàng)目只有25個(gè)，同時(shí)房地產(chǎn)拿地?cái)?shù)量、商品房立項(xiàng)項(xiàng)目數(shù)據(jù)明顯減少，新開發(fā)商品房供應(yīng)數(shù)量實(shí)現(xiàn)回落。另一方面是加大個(gè)人買房貸款審批審核力度，2014年到2015年蘇州商品房首付比例大部分為20%，利率在5左右，而且很多開發(fā)商為了促進(jìn)貸款購房，和銀行一起推出首付還可以分兩年或者三年完成，大大降低了購房者的資金壓力。從2016年底，蘇州政府規(guī)定，首套房貸款首付比例不得低于30%，二套房貸款首付比例不得低于50%，首付款不可分期，同時(shí)適當(dāng)調(diào)整銀行貸款利率。通過一系列的金融調(diào)控政策，政府希望可以放緩房地產(chǎn)過快增長的勢頭，讓消費(fèi)者更加理智。

（三）房地產(chǎn)信貸越來越集中

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的非理性快速發(fā)展以及地方政府空前的高規(guī)格調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)也在進(jìn)行洗牌，隨之關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)信貸也發(fā)生了變化，越來越集中。從輸出方來說，房地產(chǎn)信貸越來越集中在大型商業(yè)銀行手中;從輸入方來說，地房產(chǎn)信貸越來越集中在大型有較高知名度的開放商企業(yè)手中。隨著房地產(chǎn)行業(yè)快速增長，房地產(chǎn)信貸規(guī)模在不斷增加，房地產(chǎn)信貸作為商業(yè)銀行的主要貸款業(yè)務(wù)之一，銀行之間業(yè)務(wù)競爭更為激烈，大銀行資金儲(chǔ)備雄厚，與地方政府有著更為緊密的經(jīng)濟(jì)往來，且在消費(fèi)者群體中的口碑更好。經(jīng)過激烈的行業(yè)競爭，很多中小銀行敗下陣來。隨著調(diào)控力度增加，房地產(chǎn)企業(yè)用地開發(fā)成本在大幅度增加，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也更加白熱化，行業(yè)本身問題頻頻發(fā)生，會(huì)給銀行信貸帶來極大負(fù)面影響。銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制也加大了對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審核力度，大型房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)、品牌、資金都有保障，成為了銀行放貸優(yōu)先選擇的對象。

三、蘇州房地產(chǎn)信貸存在的問題

（一）信貸風(fēng)險(xiǎn)問題比較嚴(yán)重

當(dāng)前蘇州房地產(chǎn)信貸規(guī)模比較大，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)明顯增加，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是市場風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本在明顯增加，企業(yè)面臨的資金壓力更為明顯，同時(shí)從銀行角度來說也存在較大的信貸業(yè)務(wù)市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。二是政治風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控以及銀行業(yè)的金融監(jiān)管，政府頻繁地使用信貸金融手段，使企業(yè)在未來面臨著較大的政策風(fēng)險(xiǎn)，銀行信貸業(yè)務(wù)也會(huì)受到一定影響。三是房地產(chǎn)信貸集中帶來的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前蘇州房地產(chǎn)信貸主要集中在大開發(fā)商企業(yè)和大型商業(yè)銀行手中，風(fēng)險(xiǎn)也也更為集中。

（二）信貸融資依賴性比較大

隨著本地房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度不斷增大，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金問題，因?yàn)橘Y金斷裂而破產(chǎn)的企業(yè)比比皆是。當(dāng)前蘇州房地產(chǎn)企業(yè)受信貸影響比較大，其主要原因是在融資過程中對于信貸的依賴性比較大。一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)融資比較特殊，一般會(huì)需要大量的資金，周期性比較長。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)可提供的擔(dān)保品比較單一，一般情況是房子，而當(dāng)前環(huán)境下開發(fā)商對于房子價(jià)格把控力度不大。

（三）信貸監(jiān)管力度不足

蘇州政府在進(jìn)行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管過程中表現(xiàn)出力度不足、工作不到位等問題，沒有對于銀行信貸業(yè)務(wù)形成有效監(jiān)管，很多銀行為快速完成在信貸方面的業(yè)務(wù)指標(biāo)，對于房地產(chǎn)企業(yè)沒有進(jìn)行嚴(yán)格審核。當(dāng)?shù)卣畬τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)信貸用途缺少監(jiān)管，如部分房地產(chǎn)企業(yè)拿到銀行貸款以后，并沒有用在商品房項(xiàng)目開放上面。最后就是對于消費(fèi)者還款來源缺少監(jiān)管，當(dāng)前蘇州房價(jià)已經(jīng)非常高，消費(fèi)者購買金融杠桿明顯偏高，潛在風(fēng)險(xiǎn)比較大，加上缺少資金來源監(jiān)管，加劇了信貸風(fēng)險(xiǎn)。

四、關(guān)于蘇州房地產(chǎn)信貸問題的一些建議

（一）做好風(fēng)險(xiǎn)把控

對于銀行來說應(yīng)該合理調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，杜絕在經(jīng)營上急攻近利的不良傾向，對目前發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)投資熱潮要適當(dāng)降溫， 理性地開展房貸業(yè)務(wù)。對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該充分認(rèn)識到蘇州當(dāng)前的房地產(chǎn)環(huán)境，在做好市場規(guī)劃，不能盲目進(jìn)行帶貸款開發(fā)，充分考慮企業(yè)的償還能力和資金穩(wěn)定性。對于政府來說，應(yīng)該進(jìn)行全面方面的風(fēng)險(xiǎn)把控，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，協(xié)助銀行做好金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)逐步減小信貸融資依賴性

當(dāng)前蘇州房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面過度依賴銀行信貸，這不利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身品牌塑造做起，保障企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，積極參與城市建設(shè)、社會(huì)公益，打造良好的品牌影響，在資本市場贏得良好的口碑，為擴(kuò)展融資渠道創(chuàng)造條件。同時(shí)也要有意識改變經(jīng)營模式，依據(jù)自身實(shí)力進(jìn)行市場原作，避免資金高杠桿化，減少信貸壓力與依賴性。中小企業(yè)抱團(tuán)取暖也是一種可取的合作方式，可是實(shí)現(xiàn)資源與資金上面的互補(bǔ)。

（三）加強(qiáng)信貸金融監(jiān)管

應(yīng)該盡快建立完善的房地產(chǎn)信貸金融監(jiān)管體系，明確監(jiān)管部門與職責(zé)，明確中央金融監(jiān)管與地方整行政監(jiān)管的職責(zé)范圍，還要盡快完善信貸金融監(jiān)管的使用法律。對于蘇州政府來說，應(yīng)該加強(qiáng)對于信貸審批規(guī)范性合法性的監(jiān)管，對于違規(guī)操作的銀行以及房地產(chǎn)企業(yè)都要進(jìn)行懲罰。加大房地產(chǎn)企業(yè)信貸資金用途，要保證房地產(chǎn)信貸資金的用途合理合法性。最后要逐步加大對于消費(fèi)者還款資金來源的審核，逐步減小購買消費(fèi)高杠桿帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)語

本文分析了當(dāng)前蘇州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，總結(jié)了蘇州房地產(chǎn)信貸的基本特征，結(jié)合蘇州當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，總結(jié)了房地產(chǎn)信貸方面存在的問題，并給出了對策建議。房地產(chǎn)是蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力，在未來也會(huì)扮演重要角色，做好房地產(chǎn)信貸監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)控制至關(guān)重要，這需要政府、企業(yè)、銀行共同努力。（作者單位：蘇州大學(xué)）