曹金萍

摘要：近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，已成為我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)。但是，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控和市場(chǎng)環(huán)境的不斷規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)獲利空間越來(lái)越小。面對(duì)如此困難與壓力，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)更大更長(zhǎng)久的發(fā)展，就必須提高盈利水平，通過(guò)嚴(yán)格控制成本以從其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲得最大收益。而成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲得最大利潤(rùn)的前提，會(huì)計(jì)成本核算應(yīng)作為成本管控的重要基礎(chǔ)以及會(huì)計(jì)工作的重要組成部分。準(zhǔn)確、規(guī)范的成本核算，這將有助于科學(xué)決策的采用，降低成本并進(jìn)一步提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本文討論了與房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前成本核算有關(guān)的問(wèn)題，并提出了一些具體意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;問(wèn)題與對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概念及重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概念

房地產(chǎn)企業(yè)的成本，即產(chǎn)品開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。具體內(nèi)容如下：

①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，支付的契稅、耕地占用稅，拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。

②前期工程費(fèi)：在企業(yè)取得土地開發(fā)權(quán)后、項(xiàng)目開發(fā)前期的可行性研究，工程和勘測(cè)成本，總體規(guī)劃的設(shè)計(jì)成本，工程招標(biāo)費(fèi)，評(píng)估環(huán)境影響的成本，水文地質(zhì)勘測(cè)的成本， “三通一平”費(fèi)，臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用。

③基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：道路建設(shè)，智能化，衛(wèi)生，消防，有線電視和寬帶，上下水和衛(wèi)生，電氣化，通風(fēng)，供暖，照明、綠化、景觀等的成本

④建筑安裝工程的成本：包括建筑工程和安裝工程的成本，是指項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中主體結(jié)構(gòu)的建筑成本，外墻保溫和裝修工程，地表輻射采暖，門窗安裝，室內(nèi)裝修工程，電梯等的成本。

⑤公用配套設(shè)施費(fèi)：作為項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃一部分的建筑成本，是用于非商業(yè)設(shè)備的，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)做自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。例如，用于物業(yè)需求的場(chǎng)所，俱樂(lè)部，公共廁所，抽水泵房，配電室，廢物收集站，派出所等。

⑥間接開發(fā)費(fèi)：企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為直接組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，例如辦公室維護(hù)成本，工程管理人員的薪水和獎(jiǎng)金，項(xiàng)目的貸款利息，施工控制成本，工程管理費(fèi)，營(yíng)銷設(shè)施建筑費(fèi)，財(cái)產(chǎn)區(qū)域測(cè)繪費(fèi)用等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，正確有效地降低成本可以使企業(yè)占據(jù)最大的市場(chǎng)份額，并獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。 同時(shí)，準(zhǔn)確的成本核算可以作為房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)價(jià)格的指導(dǎo)，有助于企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的主要手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是投入資金大，建設(shè)期長(zhǎng)、銷售期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)高，所以相對(duì)其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算要復(fù)雜一些。由于一些房地產(chǎn)企業(yè)管理水平偏下、會(huì)計(jì)制度不健全、財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊、不遵循企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定做賬等，往往導(dǎo)致財(cái)務(wù)賬面混亂，收入成本不能真實(shí)反映，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果無(wú)法體現(xiàn)。具體體現(xiàn)如下：

（一）成本核算繁雜、混亂

會(huì)計(jì)科目要求對(duì)房地產(chǎn)公司帳戶進(jìn)行仔細(xì)和詳細(xì)的分類，會(huì)計(jì)核算對(duì)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，應(yīng)根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)會(huì)計(jì)進(jìn)行監(jiān)管和監(jiān)督，以確保會(huì)計(jì)核算工作有效開展。由于房地產(chǎn)公司要有大量資金來(lái)開展其活動(dòng)，并且完成工期所花費(fèi)的時(shí)間跨度長(zhǎng)，尤其涉及不同時(shí)周期多個(gè)項(xiàng)目、多個(gè)地塊同時(shí)開發(fā)，成本核算、歸集起來(lái)就會(huì)比較困難繁雜，甚至混亂，這給會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性帶來(lái)了很大的困難。

（二）科目歸集太隨意，存在稅收隱患

在一些房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)人員未按實(shí)際發(fā)生成本的性質(zhì)計(jì)會(huì)計(jì)科目，隨意性太大。項(xiàng)目工程部人員的工資未列入開發(fā)成本，而列入了管理費(fèi)用;或者項(xiàng)目工程部人員工資和行政人員、管理人員工資做在一張工資表上，全部計(jì)入管理費(fèi)用中，導(dǎo)致開發(fā)成本減少;或者雖列入開發(fā)成本，但工資表抬頭未列明為工程部人員工資，最終土地增值稅清算時(shí)開發(fā)成本被調(diào)減。這些均可導(dǎo)致土地增值稅清算時(shí)開發(fā)成本減少、可扣除成本減少、增值額增大而多交土地增值稅。

再者，存僥幸的心理，將不屬于開發(fā)間接費(fèi)用的費(fèi)用列入開發(fā)間接費(fèi)，如：本應(yīng)列入期間費(fèi)用的業(yè)務(wù)招待費(fèi)列入了開發(fā)間接費(fèi)用，最終土地增值稅清算時(shí)被稅務(wù)調(diào)增，浪費(fèi)了當(dāng)年企業(yè)所得稅前可扣除項(xiàng)目的額度。

（三）帳上成本與實(shí)際發(fā)生成本嚴(yán)重不符

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)帳上成本與實(shí)際發(fā)生成本嚴(yán)重不符原因有：1、已付款給施工方，但施工方為延遲納稅不能及時(shí)開出發(fā)票，應(yīng)計(jì)入但未計(jì)入的成本，房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)進(jìn)行成本核算。2、由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金原因，應(yīng)付款而未付款而不能取得施工方發(fā)票。3、公建配套設(shè)施等沒(méi)有按規(guī)定預(yù)提費(fèi)用，導(dǎo)致成本少計(jì)。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的措施

（一）設(shè)置更加完善、規(guī)范的會(huì)計(jì)核算科目 ，科目核算至明細(xì)項(xiàng)目

企業(yè)應(yīng)因地制宜，結(jié)合自身實(shí)際情況，優(yōu)化完善會(huì)計(jì)核算科目，詳細(xì)設(shè)置會(huì)計(jì)科目，對(duì)于涉及多個(gè)項(xiàng)目的核算，要明確確定每個(gè)項(xiàng)目的收入、成本，以提高會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，減少會(huì)計(jì)核算時(shí)間，簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算程序，為對(duì)后期土地增值稅的清算提供可靠的數(shù)據(jù)支持。財(cái)務(wù)人員對(duì)工程方面業(yè)務(wù)不熟，要準(zhǔn)確確定各項(xiàng)目的成本難度偏大，要求其他部門配合：1、對(duì)于支付明確的款項(xiàng)，要求工程部人員根據(jù)合同內(nèi)容準(zhǔn)確寫明“某某項(xiàng)目”的工程款;2、對(duì)于發(fā)生的共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)的間接成本，按照誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)發(fā)配至各成本對(duì)象;3、支付不能分清項(xiàng)目的工程款，應(yīng)附有工程部對(duì)工程款的分配至各項(xiàng)目明細(xì)金額表格。

（二）1、準(zhǔn)確劃分開發(fā)間接費(fèi)用和期間費(fèi)用

嚴(yán)格按照業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)歸集會(huì)計(jì)科目，只有在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立的管理機(jī)構(gòu)的費(fèi)用才可列入開發(fā)間接費(fèi)，稅局土地增值稅清算人員都是業(yè)務(wù)高手，魚龍混珠的做法只會(huì)給會(huì)計(jì)人員和企業(yè)帶來(lái)不必要的麻煩和稅收損失。

2、加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算口徑

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，公司必須確保會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性和可靠性，并根據(jù)自身業(yè)務(wù)計(jì)劃提高會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)水平。因此，首先必需要優(yōu)化和完善公司會(huì)計(jì)制度，同時(shí)，由于會(huì)計(jì)核算制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響巨大，因此有必要建立可靠的會(huì)計(jì)核算管理機(jī)制，明確劃分會(huì)計(jì)的職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算口徑，并建立適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)秩序，以確保房地產(chǎn)企業(yè)能更快更好健康有序地發(fā)展。

（三）1、財(cái)務(wù)部應(yīng)與工程部、合同部等部門加強(qiáng)溝通，及時(shí)核對(duì)工程款臺(tái)賬，針對(duì)應(yīng)付未取得發(fā)票部分督促工程部與施工方聯(lián)系催開發(fā)票。

2、按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行成本核算，每個(gè)月月末財(cái)務(wù)部根據(jù)工程部提供的工程進(jìn)度表等附件進(jìn)行計(jì)提成本，或根據(jù)工程部提供的工程完工進(jìn)度表計(jì)提未結(jié)算工程項(xiàng)目工程成本，對(duì)于已結(jié)算工程項(xiàng)目，，根據(jù)工程決算報(bào)告，計(jì)提成本費(fèi)用。

3、按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定預(yù)提費(fèi)用。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十二條規(guī)定：“除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金?！?/p>

有鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算是一項(xiàng)全面、系統(tǒng)、復(fù)雜的工作，作者以科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、合理的視角提出了房地產(chǎn)公司成本核算的主要理論，以便能更客觀、全面地反映房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的狀況和成果，在科學(xué)合理的決策以及各項(xiàng)資源的優(yōu)化等方面具有極其重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本效益，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

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