摘 要：我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展越來越快，部分地區(qū)把房地產(chǎn)經(jīng)濟稱為泡沫經(jīng)濟。研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟在經(jīng)濟和住房需求新形勢下的發(fā)展趨勢意義重大。從當前形勢看，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展還存在許多問題：社會的巨大變化和越來越多高房價的出現(xiàn)使得住房需求難以滿足，此外，過度開發(fā)、拆遷也是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問題，房地產(chǎn)業(yè)的諸多問題嚴重制約國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn);現(xiàn)狀;經(jīng)濟發(fā)展;趨勢研究

房地產(chǎn)業(yè)關系著人們的日常生活，受到人們重點關注。房地產(chǎn)業(yè)不僅可以促進我國國民經(jīng)濟的更好發(fā)展，而且有助于提高人們的生活水平和生活質(zhì)量。然而，一方面我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟是繁榮的，另一方面，也存在著許多問題，在一定程度上制約著社會經(jīng)濟發(fā)展。作為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價格的漲跌影響著公眾的神經(jīng)。在中國，房地產(chǎn)價格泡沫和房屋租金比率已經(jīng)顯示出房地產(chǎn)泡沫的跡象。經(jīng)過2018年歷史上最嚴格的調(diào)控后，隨著中國房地產(chǎn)市場逐步進入住房存量時代，2019年宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)下滑，中美關系進一步加強。在貿(mào)易摩擦、實體經(jīng)濟低迷、大部分人的收入持平等諸多不利因素面前，房地產(chǎn)價格非但沒有下降反而上升。本文試圖從可投資資產(chǎn)范圍、城市化、公共投資心理、政策和資本控制等方面分析房地產(chǎn)市場復蘇的原因。

一、房價問題

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年，上市的412家公司中，年凈利潤不足1500萬元的有46家。1500萬對普通人意味著什么？在上海，一半以上的房子都在1000萬元以上，更不用說華潤的外灘了……價格的不斷上漲不僅使社會流動性加重，也使那些向往大城市的人夢想破滅。最嚴肅的問題是：在我國，“211”、“985”高校畢業(yè)生的平均年薪超過15萬元，而按一個世紀來算就是1500萬元（不包括消費）。當然，也有一些非常幸運的人，生來就享有優(yōu)越的生活。根本不用太多的付出，便可以過著他人奮斗一生而換來的生活。因此，那些日夜奮斗的人只能看著房間嘆息。

房價飆升的原因是什么？資源分配不均，城鄉(xiāng)之間的差距大。一、二線城市和三、四線城市之間的差距，甚至小城鎮(zhèn)和農(nóng)村之間的差距也不是一兩個點。房價的等級分布實際上反映了資源的等級分布。在當今的房地產(chǎn)市場中，雖然價格與價值之間存在著相當大的偏差，但價格與價值是密不可分的。一、二線城市房價高，主要因為這些城市資源豐富。盡管這些城市空氣質(zhì)量差、環(huán)境污染、交通擁堵、生活節(jié)奏快，但卻擁有更好的教育資源和視野平臺，有更先進的基礎設施和醫(yī)療設備，同樣也有更多的機遇和娛樂形式。誰不想要更好的機會呢？年輕人拼命地奔向大城市，希望能大展拳腳。中年人盡他們最大的努力留在大城市，過上安定生活，希望自己的孩子享有最佳的教育資源，也希望年邁父母有先進醫(yī)療技術的保障。

二、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。首先，房地產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟持續(xù)增長做出了巨大貢獻。房地產(chǎn)業(yè)所涉及的領域較為廣泛，有很強的關聯(lián)性。它是中國的基礎產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了金融、家電、裝飾等行業(yè)發(fā)展，很大程度的推動中國經(jīng)濟的增長，促進了中國社會的發(fā)展。此外，人們生活水平的提高有利于人們的生存發(fā)展，特別是隨著城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)對人們生活的影響尤為突出，住房問題直接影響國計民生。在此過程中，如何保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展成為相關企業(yè)和部門必須高度重視的首要問題。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅推動了國民經(jīng)濟的發(fā)展，而且使人們的生活越來越好，這對和諧社會的構建很有利。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟的高速發(fā)展，目前的市場機制還不夠完善，非理性市場現(xiàn)象嚴重。在許多大城市，房地產(chǎn)泡沫很嚴重，房價的快速上漲嚴重違背了人們的實際生活水平，這對人們的生活質(zhì)量和生活水平是非常不利的。

在經(jīng)歷了2018年的短暫低迷后，在中美貿(mào)易摩擦加劇和中國整體經(jīng)濟疲軟的推動下，房地產(chǎn)業(yè)在2019年初再次繁榮起來。從供求數(shù)據(jù)、房屋租金和收入比來看，中國房地產(chǎn)泡沫的存在已經(jīng)被指出，但泡沫如此之大，而且很可能會進一步擴大。造成這一現(xiàn)象的原因有五：一是普通老百姓的資產(chǎn)配置可能過少，而公共住房大多是保值增值的投資目標。在如此嚴格的限制下，租金率非常低，收入率、空置率非常高，使得大量資金仍然流向房地產(chǎn)行業(yè);其次，嚴格的外匯管制限制了資本的自由流動。海外房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格過高，無法取代國內(nèi)房地產(chǎn)。普通人積累的大量儲蓄和信貸資金只能在中國投資，被動地投資于房地產(chǎn)。第三，中國的城市化進程還沒有結束。不斷增長的城市人口每年仍有持續(xù)的住房需求，這促進了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮。第四，投資心理的影響。在過去的20年里，房價的上漲導致了房價的暫時下跌，但是在普通老百姓的眼里，房價是永遠上漲的。這種心理不斷強化和擴散，導致大多數(shù)人對未來房價過度自信和沖動投資。第五，政府調(diào)控對價格的影響。政府不希望物價過快上漲或下跌，因為如果物價繼續(xù)下跌，公共財富會縮水，金融體系會受損，整個宏觀經(jīng)濟會受到影響，甚至整個經(jīng)濟都會陷入系統(tǒng)性風險。目前，這五個因素的影響在短期內(nèi)沒有改變。未來，房價也將成為重要的貨幣“蓄水池”。

在過去的十年里，中國在市場上投入了大量的資金，經(jīng)濟增長非常迅速。其國內(nèi)生產(chǎn)總值位居世界第二。雖然貨幣供應刺激經(jīng)濟增長，但它也導致通貨膨脹和貨幣購買力下降，使中國家庭的財富難以保持。因此，人們選擇投資房地產(chǎn)。房地產(chǎn)市場就像一個巨大的水庫，大量資本涌入，巨大泡沫形成。一旦泡沫發(fā)生破裂，嚴重的經(jīng)濟災難將不可避免。對于那些投資房地產(chǎn)的人來說，這將是巨大的經(jīng)濟打擊，與房地產(chǎn)相關的股票市場、銀行和產(chǎn)業(yè)鏈將受到嚴重打擊。因此，政府必須主動參與調(diào)控，使房價平穩(wěn)，保持完整的泡沫，從側面消除泡沫。

三、促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的策略必要性分析

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的問題主要集中在擁有大量抵押物的商業(yè)銀行。由于房地產(chǎn)貸款的巨大收益，商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了大量資金。房地產(chǎn)抵押大量房屋，在商業(yè)銀行貸款之前進行下一階段的開發(fā)。因此，商業(yè)銀行不能得到相應的貸款本金，只能得到大量的房地產(chǎn)。一旦金融業(yè)或房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了巨大的經(jīng)濟波動，就會造成一些社會問題，所以我們應該逐步解決房地產(chǎn)抵押貸款的循環(huán)問題，以免造成嚴重的后果。

目前，中國一線城市的房價高于歷史上任何一個國家。北京、上海和深圳的房地產(chǎn)市場價值很可能超過美國所有房地產(chǎn)的價格，占美國GDP的十分之一。這就是迄今為止不為人知的房地產(chǎn)泡沫。中國房地產(chǎn)市場巨大泡沫的破裂將對中國經(jīng)濟造成沖擊。如果我們認識到形勢的嚴重性，但仍然找不到正確的出路，這將嚴重損害中國經(jīng)濟的未來。

四、結語

目前，房地產(chǎn)業(yè)正穩(wěn)定發(fā)展，因其快速發(fā)展引發(fā)的問題也逐步得到解決。房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控離不開國家政策。加強建設保障性住房，優(yōu)化房地產(chǎn)和相關金融機構結構，做好監(jiān)管，減少房地產(chǎn)業(yè)的軟著陸和房地產(chǎn)泡沫，在不影響社會穩(wěn)定發(fā)展的前提下，引導房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，最重要的是保障居民的住房需求和經(jīng)濟發(fā)展的需要。房地產(chǎn)熱潮雖然帶動了GDP的增長，但也帶來了嚴重的問題。今后，為確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，要制定合理的政策，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，完善收購制度，制定適合我國國情的法律法規(guī)。如果有人試圖觸犯法律，他們將受到法律的懲罰。特別是要規(guī)范購房條件，嚴格遏制“房地產(chǎn)投機”，確保房價“穩(wěn)定”。

參考文獻：

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作者簡介：

譚亮（1997—），男，苗族，湖南湘西，本科，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理。