蔡銳林

摘 要：目前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的問題在建筑行業(yè)中是非常重要的，它不僅關(guān)系到投資商的利益，也對(duì)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大的影響，因此需要格外的重視，現(xiàn)階段國家對(duì)于施工建筑的項(xiàng)目關(guān)注度不斷提高，在很多方面都設(shè)計(jì)到未來戰(zhàn)略及城市的長遠(yuǎn)規(guī)劃，并且國內(nèi)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工管理疏于重視，這在很大程度上使得施工管理受到影響，也不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。然而，當(dāng)今社會(huì)競爭日益激烈，市場環(huán)境也紛繁復(fù)雜，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)面臨最重要的問題是管理，這關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展的必要途徑，也關(guān)系到此企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及廣大人民群眾的根本利益，那么如何進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)與管理，是所有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的急需解決的問題。因此，本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的一些問題進(jìn)行闡述及分析，討論出提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理的策略和主要途徑，以提高整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;質(zhì)量管理;途徑;策略;探討

引言：當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也隨著發(fā)展迅速，隨著建筑工程項(xiàng)目的增多，項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量也就關(guān)系到人們?nèi)粘Ｉ?，隨著房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的大量出現(xiàn)，要運(yùn)用清晰的思路去了解，這也就決定了建筑施工項(xiàng)目的質(zhì)量管理的難度逐步提高，這也會(huì)受到其他因素的影響，尤其是不確定因素，所以要從長遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光去看，不去考慮不同方面的因素，需要從項(xiàng)目整體過程進(jìn)行管理，這樣能夠使得建筑行業(yè)的體制逐步完善，也會(huì)保障建筑的質(zhì)量，也就從根本上提高整體建筑水平及質(zhì)量。從而也就增加了企業(yè)間的競爭力。但是長期以來由于忽視對(duì)開發(fā)項(xiàng)目工作的設(shè)計(jì)及質(zhì)量的管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)施工的質(zhì)量問題，這已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的重要與現(xiàn)實(shí)方面的問題，需要及時(shí)進(jìn)行解決。本文從前面提高質(zhì)量管理的角度，充分考慮影響其因素，分析產(chǎn)生的問題確定管理方向，這樣才能夠提高管理水平，提高項(xiàng)目工程的質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理面臨的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所面臨的質(zhì)量管理問題，成為所有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)急需解決的，也充分的引起了投資者和企業(yè)的高度重視。在施工前期，雖然對(duì)質(zhì)量問題提出了相當(dāng)高的要求，并且也采取了相關(guān)的措施，但是問題還會(huì)出現(xiàn)，下面針對(duì)實(shí)際操作過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析：

（一）企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量管理體制不夠完善

房地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)階段，是一個(gè)非常重要的階段，取決于整個(gè)工程的質(zhì)量，如果不能夠在以后的工作中去得較好的質(zhì)量及效果，會(huì)導(dǎo)致很嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，也會(huì)產(chǎn)生非常大的負(fù)面影響。主要表現(xiàn)為，一些工程項(xiàng)目管理工作還是運(yùn)用老舊的方式來完成，這在表面上看來完成情況比較好，但是實(shí)際上卻沒有按照之前預(yù)定的內(nèi)容來進(jìn)行，這無疑會(huì)出現(xiàn)很大的變故，非常容易產(chǎn)生質(zhì)量問題，也會(huì)產(chǎn)生惡性循環(huán)。另外，在制定質(zhì)量管理體系的過程中，為能夠完全針對(duì)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)進(jìn)行充分的考慮，而是按照以前的經(jīng)驗(yàn)及方法進(jìn)行照搬過來運(yùn)用，這無疑會(huì)產(chǎn)生很大的隱患，雖然當(dāng)時(shí)感覺效果比較好，可實(shí)際上已經(jīng)存在著很大的安全隱患。

（二）項(xiàng)目施工的專業(yè)技術(shù)人才匱乏

當(dāng)前，建筑工程施工項(xiàng)目的管理及開發(fā)，都是依靠專業(yè)的管理人員進(jìn)行完成的，那么管理人員的專業(yè)素養(yǎng)及管理意識(shí)如果想對(duì)薄弱，那么就無法做到萬無一失，無法對(duì)自己的失誤承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這樣也會(huì)導(dǎo)致整個(gè)工程質(zhì)量產(chǎn)生很大的缺口，項(xiàng)目施工管理人員多數(shù)是剛畢業(yè)的大學(xué)生，實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)缺乏，經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)水平受到很大的限制，這樣就會(huì)出現(xiàn)管理不到位的情況，尤其一部分中小企業(yè)，為了保證自身利益，也不充分重視專業(yè)管理人員的培養(yǎng)，這樣在很大程度上也會(huì)影響項(xiàng)目建設(shè)的施工質(zhì)量。

（三）項(xiàng)目開發(fā)時(shí)市場定位不準(zhǔn)確

由于投資項(xiàng)目時(shí)候比較倉促，也比較盲目，市場定位方面就是為了一種形式過場，把重點(diǎn)都放在房型的選擇及預(yù)收價(jià)格的估測等方面。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢的人員素質(zhì)也高低不等，這就會(huì)導(dǎo)致市場定位沒有精確性，也失去針對(duì)性，因此也就不能根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行分析和管理，也就根據(jù)表面現(xiàn)象和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析及判斷，知識(shí)根據(jù)一些自認(rèn)為比較重要的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，這樣嚴(yán)重使得項(xiàng)目的市場定位偏離了原來軌道。

（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程在構(gòu)思和可操作性方面存在著問題

項(xiàng)目開發(fā)之前，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的目標(biāo)設(shè)計(jì)，也要對(duì)其的可操作性進(jìn)行定性分析，也就相當(dāng)于為項(xiàng)目指明了方向，但是一些企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)意見書及可行性包括沒有嚴(yán)格按照國家所規(guī)定的方針政策進(jìn)行編制，這也會(huì)給施工質(zhì)量帶來很多問題，為以后企業(yè)建設(shè)過程埋下安全隱患。

二、房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理策略

（一）建立房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量評(píng)估體制

在進(jìn)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量評(píng)估階段，建議采用德爾菲法進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)審，這樣能夠使得很多專業(yè)的人員及專家進(jìn)行有效的經(jīng)驗(yàn)交流，也對(duì)于相面開發(fā)的單位進(jìn)行咨詢選擇，也會(huì)產(chǎn)生很好的效果，這樣會(huì)為自己省去很多時(shí)間，進(jìn)行專業(yè)評(píng)估及分析，也避免開發(fā)商根據(jù)定性的思路去分析一些問題，不進(jìn)行科學(xué)的處理，因此需要加強(qiáng)意識(shí)，進(jìn)行嚴(yán)格的定性及定量分析，這樣才能夠取得預(yù)期的效果。

（二）嚴(yán)格對(duì)現(xiàn)場施工階段進(jìn)行管理

在項(xiàng)目開發(fā)管理過程中，需要加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的工作人員的系統(tǒng)合作，進(jìn)行系統(tǒng)的管理，專業(yè)技術(shù)方面進(jìn)行協(xié)調(diào)統(tǒng)一，這樣才能夠保證施工項(xiàng)目有序的進(jìn)行。另外對(duì)于項(xiàng)目啊前期的勘測工作，要進(jìn)行全面掌握項(xiàng)目的資料，仔細(xì)分析，要結(jié)合現(xiàn)場施工進(jìn)行開展。在材料管理方面要有序合理的布置，保證施工現(xiàn)場的儀器及設(shè)備方面正常運(yùn)行，也要及時(shí)的進(jìn)行同時(shí)及照明系統(tǒng)的運(yùn)行，也要認(rèn)真的布置施工現(xiàn)場，使得項(xiàng)目施工合理有序的進(jìn)行，為整個(gè)項(xiàng)目奠定良好的基礎(chǔ)。

（三）充分提高企業(yè)施工管理人員的專業(yè)技術(shù)水平

首先應(yīng)該對(duì)施工單位的管理人員定期進(jìn)行管理方面的知識(shí)培訓(xùn)，這樣能夠保證管理人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分了解，讓其懂得項(xiàng)目管理的作用及重要意義，這樣會(huì)全面提高施工人員的專業(yè)技術(shù)水平，樹立全員的質(zhì)量保證意識(shí)，要進(jìn)行全面貫徹，提升項(xiàng)目施工管理的整體水平。

（四）充分落實(shí)施工管理責(zé)任制

項(xiàng)目施工技術(shù)水平與項(xiàng)目施工管理是息息相關(guān)的，在當(dāng)前建筑施工過程中，質(zhì)量管理已經(jīng)使得全社會(huì)廣泛關(guān)注的問題，當(dāng)今信息技術(shù)發(fā)展迅速，一點(diǎn)小的事故，都會(huì)造成很大的影響。反之，若是積極方面的影響，也會(huì)促進(jìn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展水平，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)的發(fā)展，生產(chǎn)的提高及生活質(zhì)量的改善都有很大的作用，所以在發(fā)展項(xiàng)目管理的同時(shí)，也要對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，確保企業(yè)的良性發(fā)展，充分實(shí)現(xiàn)成本的有效控制。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量的控制管理是非常重要，也是一項(xiàng)繁瑣復(fù)雜的工作，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施管理來講，其意義也非常重大。另外，在當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，首先應(yīng)該建立專業(yè)嚴(yán)格質(zhì)量管理體系，充分提高在崗的專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)，對(duì)其自身素質(zhì)也要有意識(shí)的培養(yǎng)，這樣才能夠形成比較完整的管理體系，也能夠保證項(xiàng)目的質(zhì)量。

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