汪琴

【摘 要】 本文在穩(wěn)房價的背景下，分析了房價上漲的原因，介紹了金融發(fā)展的作用，從金融發(fā)展回歸實體經(jīng)濟和金融開發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品兩方面探索金融發(fā)展新階段的職能回歸，并提出了政府保障措施。

【關(guān)鍵詞】 穩(wěn)房價;金融職能;實體經(jīng)濟

我國房價自2000年至今一直保持著增長的總基調(diào)。貨幣化分房制度使房價在2004年產(chǎn)生18.7%的同比暴漲，A股牛市帶來2007年房價的井噴式增長，雖然2008年金融危機帶來房價的短暫下跌，但出于金融危機后對超發(fā)貨幣的消化需求和在大規(guī)模經(jīng)濟政策刺激下，2009年全國房價同比上漲22.4%。之后，在房地產(chǎn)去庫存，政府城市建設(shè)的尋租行為等持續(xù)作用下，房屋由商品屬性轉(zhuǎn)化為商品和金融雙屬性，房價爆發(fā)式增長，“房地產(chǎn)泡沫”成為人們持續(xù)關(guān)注的話題。2018年后，樓市調(diào)控從緊，在房價倒掛、穩(wěn)步去杠桿和防范金融風(fēng)險的背景下，“穩(wěn)房價”是政策基調(diào)，也是房屋回歸商品屬性后的必然趨勢。

現(xiàn)今房價高位趨緩，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的帶動作用在扣除其對消費和投資的預(yù)支后，對實體經(jīng)濟的貢獻和投資價值被認為普遍偏低。金融行業(yè)是房地產(chǎn)資金的主要供給者，龐大的私人投資需求是房價上漲的主要推動力。在此背景下，金融發(fā)展和私人投資的出路問題值得思考。

一、房價上漲原因分析

1、國民經(jīng)濟發(fā)展，居民收入提升

國家統(tǒng)計局報告顯示，我國國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，新中國成立70年GDP年均增長8.1%。經(jīng)濟增長直接帶動居民收入提升，2018年我國人均GNI是9732美元，高于中等收入國家平均水平。我國居民儲蓄率高，伴隨經(jīng)濟快速發(fā)展對通貨膨脹的擔(dān)憂，居民需要合理的投資方式實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，房價上漲的預(yù)期和有限的投資選擇使買房成為一種優(yōu)質(zhì)的投資方式，從而增加市場剛需和投機交易，促使房價上漲。

2、政府尋租與住房政策改革

“政治錦標(biāo)賽”背景下，政府需要通過招商引資推動城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加重政府財政壓力。政府實行土地出讓，解決資金來源問題，房地產(chǎn)市場的膨脹帶動相關(guān)建材、交通、化工等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠增加政府財政收入。城市發(fā)展最快的那些年，基本是由房地產(chǎn)拉動的，城市政府的利益追求是房價上漲的重要推手。另外，隨著城市化進程加快，2018-2020年完成全國棚改任務(wù)目標(biāo)的臨近，各地加大棚改力度，政府貨幣化安置政策逐漸替代安置房安置政策，使市場對房屋需求加大，進一步推動房價上漲。

3、銀行貸款過度支持

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，銀行貸款是行業(yè)開發(fā)資金的重要來源?；诜康禺a(chǎn)具備消費、生產(chǎn)和投資的混合功能，對多產(chǎn)業(yè)能夠產(chǎn)生協(xié)同帶動作用，銀行對房地產(chǎn)的支持是符合市場經(jīng)濟的趨利特性的，銀行投資大量涌入房地產(chǎn)。房地產(chǎn)市場和金融市場愈加緊密的滲透，導(dǎo)致投機資金的追逐，房地產(chǎn)金融導(dǎo)致房屋的金融屬性逐漸取代其商品屬性，成為決定房價的重要因素。銀行貸款支持不僅體現(xiàn)在對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資方面，更體現(xiàn)在其對房屋投資的貸款支持。銀行寬松的住房信貸政策使投機者能夠較為容易獲得資金，實現(xiàn)市場需求，是推動房價上漲的直接原因。我們應(yīng)該警惕金融支持過度，金融風(fēng)險堆積和泡沫的產(chǎn)生。

4、投資渠道缺乏，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)熱點滋生投機交易

房屋金融屬性的過度強調(diào)是促使房價上漲的重要原因，非理性投機行為易滋生“房地產(chǎn)泡沫”。社會儲蓄的持續(xù)增長是經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，也是投資渠道缺乏的重要表現(xiàn)。首先，民間資本對實體經(jīng)濟投資受限。市場準(zhǔn)入門檻過高，市場競爭機制不完善，導(dǎo)致民間投資不足。其次表現(xiàn)在另類理財產(chǎn)品上，近幾年先后出現(xiàn)的概念產(chǎn)品和藝術(shù)品市場理財投資，鑒賞門檻高，專業(yè)性要求高，挫敗民間投資熱情。最后，對于普通大眾可理解和可操作的銀行金融理財產(chǎn)品單一無法滿足客戶理財規(guī)劃。資金在投資渠道缺乏中急需找到投資標(biāo)的，房地產(chǎn)市場成為熱點，為滿足投資需求滋生投機交易。

二、金融發(fā)展的作用

金融是現(xiàn)代經(jīng)濟中調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的重要杠桿。貨幣資金作為重要的經(jīng)濟資源，支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟增長。金融中介基于“金融功能觀”能夠?qū)π詈屯顿Y按照市場需求進行重新配置，引導(dǎo)資金流向，加快產(chǎn)業(yè)資本形成，推動技術(shù)創(chuàng)新進而影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟發(fā)展。金融業(yè)是市場經(jīng)濟發(fā)展的重要主體，金融功能發(fā)揮得好，能夠使資金進入高效、先進的產(chǎn)業(yè)，推動技術(shù)創(chuàng)新，進而促進經(jīng)濟增長。同樣地，若金融業(yè)錯誤地將資金投入低效和衰退的產(chǎn)業(yè)，不僅無法滿足合理的投資回報率需求，還會擠占先進產(chǎn)業(yè)的資金資源，引發(fā)產(chǎn)業(yè)倒退，經(jīng)濟下行。金融發(fā)展在市場經(jīng)濟條件下，拋棄盲目趨利的特征，利用其價值發(fā)現(xiàn)的功能，引導(dǎo)先進實體經(jīng)濟的發(fā)展，才能推動中國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

三、穩(wěn)房價需金融職能回歸

1、金融回歸實體經(jīng)濟

所謂實體經(jīng)濟是指人類以價值創(chuàng)造和物質(zhì)轉(zhuǎn)化為目的的經(jīng)濟活動，分為真實消費和真實投資。相對地，虛擬經(jīng)濟則指投資回報來自于資本價格上升的不從事實際生產(chǎn)，不參與價值創(chuàng)造的投機買賣。房地產(chǎn)業(yè)具有消費、生產(chǎn)和投資的混合功能，其發(fā)展能夠帶動相關(guān)建材、交通、化工等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是近年來城市經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力。但隨著流動性的泛濫，房屋的金融屬性不斷擴張，使房屋投機交易數(shù)量與實體經(jīng)濟所需的真實房屋數(shù)量嚴(yán)重偏離。金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)過度投資，對其他產(chǎn)業(yè)的資金需求產(chǎn)生擠出效應(yīng);房地產(chǎn)業(yè)的過度擴張在消化超發(fā)貨幣的基礎(chǔ)上已經(jīng)預(yù)支了消費者的預(yù)期收入，金融風(fēng)險的堆積勢必對經(jīng)濟增長產(chǎn)生抑制作用。

金融具有價值發(fā)現(xiàn)和分散風(fēng)險的功能，在政府加快推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的背景下，金融發(fā)展應(yīng)該為實體經(jīng)濟服務(wù)。去房地產(chǎn)化，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間，發(fā)現(xiàn)先進的，高效率的產(chǎn)業(yè)，為其提供技術(shù)創(chuàng)新資金，帶動相關(guān)生產(chǎn)要素和資源轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)業(yè)能夠在市場競爭的環(huán)境下改革創(chuàng)新，為我國經(jīng)濟發(fā)展提供源源不斷的動力。

2、金融開發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品

我國高儲蓄率的背后顯示的是居民投資渠道的匱乏，銀行利率收益與通貨膨脹的逐漸背離使民間資本迫切尋求資產(chǎn)保值增值的方法。我國在多年探索和發(fā)展中開發(fā)了以貨幣、黃金、外匯和有價證券為主要載體的金融產(chǎn)品。但目前我國有價證券和外匯的市場機制還不完善，對民間資本投資的專業(yè)化要求較高，投資參與度較低。在現(xiàn)有以貨幣投資為主體的背景下，投資者需要銀行等金融機構(gòu)開發(fā)適合客戶實際需求的創(chuàng)新產(chǎn)品，增強金融服務(wù)水平。同時，證券，基金，銀行等金融主體也需加大對市場投資者的教育和宣傳，培養(yǎng)客戶的金融觀念，提升客戶的金融知識，引導(dǎo)客戶進行理財規(guī)劃，切實解決民間投資渠道匱乏問題。

3、金融支持地區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)

一二線城市房價基于其人口、金融、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)等優(yōu)勢居高不下，側(cè)面反映地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展對人口吸納和房價的影響。隨著我國產(chǎn)業(yè)升級和城鄉(xiāng)改革的目標(biāo)提出，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟全面發(fā)展迫在眉睫。近年來，以銀行為代表的金融機構(gòu)的主要投資產(chǎn)業(yè)和地區(qū)集中在一二線城市較為成熟的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，對鄉(xiāng)村振興目標(biāo)下農(nóng)村產(chǎn)業(yè)振興和三四線城市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的金融支持不足，導(dǎo)致我國產(chǎn)業(yè)升級進程緩慢。大量的勞動力和資源向一二線城市傾斜，對周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生擠出效應(yīng)，形成大城市資源飽和和三四線城市“空城”的現(xiàn)實格局。

經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展是產(chǎn)業(yè)、地區(qū)的均衡發(fā)展。金融機構(gòu)應(yīng)該引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移，為地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供金融支持，增加中小企業(yè)和小微企業(yè)的貸款需求，分擔(dān)大城市人口、資源等多方面壓力，為大城市產(chǎn)業(yè)升級提供必要空間。在鄉(xiāng)村振興背景下，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是關(guān)乎我國民生的重點項目。金融機構(gòu)支持鄉(xiāng)村振興，加大農(nóng)戶和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)和建設(shè)，穩(wěn)定農(nóng)村勞動結(jié)構(gòu)，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)和整合。地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展加大地區(qū)人口容納，發(fā)揮開發(fā)地區(qū)產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，緩解大城市房屋需求壓力，消化三四線城市房屋庫存，為穩(wěn)房價提供重要支持。

四、政府提供政策保障

房價的上漲和趨穩(wěn)并不是一個簡單的市場經(jīng)濟問題，不是房地產(chǎn)自身完成的過程，而是整個經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈上企業(yè)、社會和政府等綜合性的反映過程。政府是產(chǎn)業(yè)調(diào)控的重要主體。穩(wěn)房價需要政府宏觀政策的調(diào)控，確保金融資金投資范圍也需要政府放低市場進入門檻。以政策金融和財政金融服務(wù)為代表的政府和金融的協(xié)調(diào)發(fā)展，確定資金導(dǎo)向和引導(dǎo)，才能切實滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。堅持市場經(jīng)濟的發(fā)展，放開投資準(zhǔn)入條件，引入市場競爭機制，加大民間資本對實體經(jīng)濟的參與度，擴寬資本投資渠道。進而解決資本的投資需求，也為產(chǎn)業(yè)發(fā)展引入競爭機制，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，進而促進經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

五、結(jié)語

房屋金融屬性對商品屬性的逐漸替代致使房地產(chǎn)偏離其作為實體經(jīng)濟對經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的作用，作為房價上漲重要推手的金融市場也應(yīng)該是穩(wěn)房價的重要調(diào)節(jié)因素，只有金融市場回歸為實體經(jīng)濟服務(wù)的職能，政府提供必要政策保障，才能促進經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻】

[1] 盧萬青，紀(jì)祥裕.城市房價、金融發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級——基于中國地級市面板數(shù)據(jù)的實證研究[J].產(chǎn)經(jīng)評論，2017.8（05）81-94.

[2] 林小玲，張凱.房價波動、銀行信貸與產(chǎn)業(yè)升級——基于銀行信貸中介效應(yīng)檢驗及區(qū)域差異對比分析[J].北京理工大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2018.20（06）84-95.

[3] 郭文偉，李嘉琪.房價波動對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的影響機制與效應(yīng)分析[J].廣東財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2019.34（03）14-25.

【作者簡介】

汪 琴（1994.9—）女，漢族，四川成都人，四川農(nóng)業(yè)大學(xué)，碩士研究生，從事公司金融研究.