單盛

摘要：房地產(chǎn)的發(fā)展并不是呈迅猛式發(fā)展，而是呈現(xiàn)波動(dòng)的情況，房地產(chǎn)的波動(dòng)受各個(gè)方面的影響，而我們要對(duì)市場的發(fā)展進(jìn)行充分的了解，才能保證房地產(chǎn)更好的發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展不僅要房地產(chǎn)產(chǎn)商的努力探索市場，還要政府制定相關(guān)政策出臺(tái)文件去監(jiān)督，更需要我們努力的提高自己的生活水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展;影響因素;對(duì)策

一、房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響

（一）房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的作用

房地產(chǎn)的發(fā)展刺激國內(nèi)生產(chǎn)總值的發(fā)展，相互關(guān)聯(lián)、影響。房地產(chǎn)不僅對(duì)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的增長做出貢獻(xiàn)，還滿足了國民對(duì)市場的需求。一方面就是帶動(dòng)了其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)衍生產(chǎn)品，比如家具、家電，地板等裝修產(chǎn)品，所以現(xiàn)在精修房的出現(xiàn)，也使購房者對(duì)置業(yè)更加簡單，從而實(shí)現(xiàn)“拎包入住”的便捷。提升房地產(chǎn)經(jīng)營利潤同時(shí)，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)相關(guān)性產(chǎn)業(yè)的主要影響

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，國內(nèi)生產(chǎn)總值公認(rèn)為衡量國家經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)，國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP需要很多行業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來共同決定，比如我國的糧食業(yè)、煤油業(yè)、畜牧業(yè)。這些都是屬于帶動(dòng)國家發(fā)展的經(jīng)濟(jì)行業(yè)。目前我國房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響所占比重較大。房地產(chǎn)發(fā)展也能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，住宅需要窗戶、地板、門、家電等等。所以這勢必會(huì)帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。人們安居樂業(yè)時(shí)，需要購物、育兒教育、娛樂消費(fèi)等。隨住宅小區(qū)交付帶動(dòng)周圍的商業(yè)配套設(shè)施蓬勃發(fā)展。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析

第一，城市發(fā)展因素。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市中的基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)量也在不斷的增多，特別是人們對(duì)于住宅方面的需求正在不斷的進(jìn)行擴(kuò)大，而且，城市中的人口分布狀況、數(shù)量、交通等均會(huì)影響著房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。

第二，經(jīng)濟(jì)的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)和金融投資具有緊密的聯(lián)系，兩者相輔相成。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，在不斷發(fā)展的過程中必然需要資金投入，一旦資金鏈斷裂，就會(huì)造成企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。所以，為了能夠降低金融風(fēng)險(xiǎn)，需要房地產(chǎn)企業(yè)與銀行建立起良好的誠信合作關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向銀行貸款的方式來緩解資金缺口危機(jī)。但是，由于我國銀行信貸調(diào)控頻繁，具有不穩(wěn)定性，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

第三，土地帶來的影響因素。眾所周知，隨著城市范圍逐步擴(kuò)張需要建設(shè)更多的基礎(chǔ)設(shè)施，帶給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展契機(jī)，政府在利用的土地資源的過程中必須科學(xué)合理的利用，尊重大自然的發(fā)展規(guī)律，做到人與自然和諧相處，共同發(fā)展。此外，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中必須根據(jù)出讓地塊控規(guī)要求，將設(shè)計(jì)方案報(bào)備相關(guān)部門，獲準(zhǔn)審批之后方可進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。但是在開發(fā)過程中土地資源保護(hù)利用的同時(shí)難免會(huì)產(chǎn)生諸多問題，如土地調(diào)控政策、區(qū)域規(guī)劃調(diào)整、限價(jià)掛牌等。這樣必然會(huì)在一定程度上制約著房地產(chǎn)的發(fā)展，進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的狀況。只有采取一定的措施加以調(diào)整，才能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。

三、促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)策

（一）促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)策之土地供應(yīng)政策的改革

當(dāng)前我國對(duì)土地資源的利用制定了嚴(yán)格的政策，土地供應(yīng)趨于緊張，尤其是一、二線城市，在土地競價(jià)過程中，“地王”現(xiàn)象頻出，這不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金成本的提高，更會(huì)導(dǎo)致后期房價(jià)過快上漲，增加房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。因此各地方職能部門因地制宜出臺(tái)穩(wěn)房價(jià)措施，同時(shí)在土地的供應(yīng)上制定系列的政策來提升土地資源的合理化利用。對(duì)土地出讓價(jià)格應(yīng)當(dāng)從宏觀的角度來全面進(jìn)行調(diào)控，完善土地管理制度，加強(qiáng)對(duì)土地管理部門的監(jiān)督管理，對(duì)土地資源的利用要更加的科學(xué)和合理，促進(jìn)土地市場的供求良性發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的發(fā)展。

（二）促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)策之市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的完善

對(duì)于房屋的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，國家職能部門在調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況來進(jìn)行綜合調(diào)控。房屋的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是由需求決定的。不同的居民的購買力，需求的層次也是相對(duì)不同，國家一直在強(qiáng)調(diào)房子是用來住的，因此應(yīng)滿足更好的居住要求。對(duì)于精品房、改善房、剛需房、保障房、廉租房等實(shí)際的需求狀況，國家職能部門要做到精準(zhǔn)地調(diào)控，合理配置，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)開發(fā)進(jìn)行引導(dǎo)及規(guī)定。

（三）加大市場調(diào)研力度，確保房地產(chǎn)市場的投資理性化，合理使用土地

就目前來說，房地產(chǎn)開發(fā)投資在社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的比重占有重要部分，而想要做好房地產(chǎn)的投資，就要做好市場調(diào)研，做好宏觀投資環(huán)境調(diào)查（包括政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境），關(guān)注目標(biāo)客戶消費(fèi)行為與市場需求容量調(diào)研，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)策略分析，在房地產(chǎn)企業(yè)中，需要做到高效率化布局，合理的進(jìn)行分工與安排，確保工程項(xiàng)目的正常運(yùn)作，這樣才能保證房地產(chǎn)投資決策的嚴(yán)謹(jǐn)性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。還有對(duì)土地的開發(fā)，需要我們對(duì)土地利用的生態(tài)效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益之間的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，以改善和保護(hù)生態(tài)環(huán)境為前提，進(jìn)而提高土地利用率。

（四）完善經(jīng)濟(jì)管理制度

第一，必須獲得國家政策上的支持，在對(duì)市場進(jìn)行調(diào)查之前必須要加強(qiáng)重視保障性安居工程的建設(shè)工作，包括保障性住房（廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房）、棚戶區(qū)改造;以此來作為重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)，這樣可以讓從事房地產(chǎn)的企業(yè)能夠在第一時(shí)間獲取到有關(guān)的優(yōu)惠政策，便于他們更好的開展工作，此外，可以對(duì)相關(guān)的管理力度進(jìn)行加強(qiáng)。第二，完善我國房地產(chǎn)開發(fā)融資體系。當(dāng)前而言我國的房地產(chǎn)融資渠道主要包括以下幾種：資本市場直接融資、房地產(chǎn)信托和商業(yè)銀行貸款以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的基金。第三，完善我們國家的住房消費(fèi)金融信貸體系。通常而言我國的住房消費(fèi)金融信貸渠道主要有住房公積金低息貸和商業(yè)按揭貸款以及國家相關(guān)的優(yōu)惠政策和住房抵押等。第四，建立健全完善的金融管理制度。在對(duì)整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行整合的過程中，也要對(duì)結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)的管理制度進(jìn)行有效的結(jié)合，可允許房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)投資基金、信托投資以及抵押貸款證券化、股權(quán)融資上市等多方式融資，拓寬融資渠道，從而降低房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（五）引進(jìn)國外房地產(chǎn)企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)

從整體上來看，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)相比國外比較滯后，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)理念、經(jīng)營模式、綠色低碳環(huán)保理念與國外房地產(chǎn)企業(yè)相比存在差距?，F(xiàn)階段應(yīng)大力鼓勵(lì)國外房地產(chǎn)企業(yè)來中國投資，引進(jìn)其先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和模式，政策上鼓勵(lì)國外房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用綠色低碳技術(shù)、機(jī)器人應(yīng)用技術(shù)等，建設(shè)有中國特色的綠色環(huán)保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。通過引進(jìn)國外房地產(chǎn)企業(yè)，形成同行業(yè)競爭機(jī)制，引導(dǎo)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)綠色環(huán)保建筑的理念，促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

四、結(jié)語

當(dāng)前形勢下，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于穩(wěn)增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)重要部分，其發(fā)展的態(tài)勢受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r直接影響著其它行業(yè)對(duì)于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此有必要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素進(jìn)行分析，并找到相應(yīng)的策略。

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