馬林

摘要：政府委托的機構(gòu)，通過置換、收購等方式，把使用者手中分散的的土地集中在一起，然后再由政府或者政府委托的相關(guān)組織機構(gòu)進行前期的開發(fā)，再根據(jù)土地年度計劃、城市規(guī)劃，有目的將土地投入市場的制度，這就是城市土地儲備制度。本文通過對我國城市土地市場存在的問題進行分析，并提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：土地儲備;土地市場;問題;有效措施

土地儲備制度有利于促進土地的正常發(fā)育，還能克服市場失靈的有效供給，通過土地儲備制度，政府為經(jīng)營城市打下了良好的基礎(chǔ)，還提高了調(diào)控市場的能力，促進舊城改造和顯化城市土地資產(chǎn)的價值。

一、城市土地市場存在的問題

（一）法律依據(jù)不健全

城市土地儲備主要包括閑置土地及規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市郊區(qū)的改造、舊城改造等土地。雖然我國的法律法規(guī)不斷完善，但是在土地征收、收購方式以及征收權(quán)利等方面的法律依據(jù)不夠健全，補償價格與市場脫軌，所以在出現(xiàn)問題的時候不能得到有效解決，不僅給原土地使用者造成經(jīng)濟損失，更有可能造成原土地使用者與政府部門之間的糾紛，產(chǎn)生社會不穩(wěn)定因素等問題。如果出現(xiàn)法律糾紛，可能會出現(xiàn)“無法可依”的局面^[1]。

（二）土地資源配置不合理

根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)資料顯示，關(guān)于我國非農(nóng)業(yè)用地的調(diào)查結(jié)果可以得出，國家、農(nóng)民建房、集體共同用地只有202萬hm²，耕地面積有102萬hm²，超出了計劃時的數(shù)量。土地的過剩會導(dǎo)致大面積的土地將會閑置^[2]。在1992年到1999年，我國的建設(shè)用地占用耕地的數(shù)量達到149.91萬hm²。所以，不管是土地大量的閑置，還是大面積的被使用都會產(chǎn)生不利的影響，國家應(yīng)該將土地資源合理配置，集約化利用土地資源，避免出現(xiàn)浪費的現(xiàn)象。

（三）土地市場自身缺乏控制力

現(xiàn)如今，城市土地資源屬于稀缺資源，尤其是一、二線城市，在政府調(diào)控之前，居住、商業(yè)用地在掛牌出讓過程中，各地不斷涌現(xiàn)新的地王，杭州97.92億總地價“地王”、鄭州“地王”4184萬元/畝，各地不斷刷新上限，導(dǎo)致土地市場失調(diào)，進而帶動房價不斷上漲;然而城市周邊的工業(yè)用地，卻存在著招商引資難、項目落地難等諸多問題，與居住、商業(yè)用地形成鮮明的對比。由于土地資源自身的不可再生性，直接帶來的結(jié)果就是市場競爭強烈，如果僅靠市場自身進行調(diào)節(jié)，結(jié)果只會越來越難以控制，這個時候就需要強化政府的調(diào)控作用。

二、解決城市土地市場存在問題的有效措施

（一）建立健全土地儲備的相關(guān)法律規(guī)范

雖然我國是法治社會，但因為城市土地儲備還沒有相關(guān)的立法，所以政府的收購方式、收購范圍以及收購行為缺少針對性的法律法規(guī)作為理論依據(jù)，導(dǎo)致土地收購過程中受到質(zhì)疑。因此，為了保障土地儲備工作的順利進行，應(yīng)該建立完善相應(yīng)的法律規(guī)范。英國在1947就制定了相關(guān)的法規(guī)，日本也設(shè)置了相應(yīng)的《土地征用法》。我國則可以根據(jù)現(xiàn)有的《土地管理法》進行完善，來保證土地儲備的合法性;還要注意制定相關(guān)土地儲備相關(guān)法律規(guī)范其具體的運作規(guī)范^[3]。

（二）完善城市土地儲備收購價格

現(xiàn)在世界上許多國家為城市的公共利益和土地開發(fā)需要，建立了土地儲備制度，但由于是實施土地私有制，所以國家土地儲備價格表主要表現(xiàn)為市場條件下的土地儲備。我國現(xiàn)有的土地評估價格即為收購的價格有一定的局限性，在一定程度上忽略了土地使用的價格，造成土地使用者的權(quán)利和農(nóng)民的利益受到侵害;而在土地實行社會主義共有條件下，完全運用市場經(jīng)濟的做法也是不可取的。所以，只有把土地使用的權(quán)利作為基礎(chǔ)，對失去土地使用權(quán)作為補償，維護其合法權(quán)益，才能促進了公平、公正的土地市場發(fā)育。

（三）優(yōu)化土地利用的結(jié)構(gòu)，改善城市功能

因為我國許多城市都有很強的生產(chǎn)能力，會有比較多的工業(yè)用地，所以城市中的綠地、交通用地、道路廣場的比重與發(fā)達國家相比較低。因為市場發(fā)育程度也比較低，交易成本巨大，所以只依靠市場的力量來優(yōu)化城市儲備結(jié)構(gòu)是不夠的，會消耗很長的時間。與此同時，市場制度不能滿足社會的需求，城市的交通、道路、橋梁、綠地、公園等得不到切實的解決。所以，可以通過土地儲備制度，加快改革的步伐，通過統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，減低改革的成本，改善土地利用的結(jié)構(gòu)，改善城市的功能^[4]。

（四）掌控土地一級市場，增強調(diào)控市場的能力

要想政府完全的掌控土地一級市場，必須建立儲備制度。儲備機構(gòu)可以通過換、征、購、收等方式把土地集中起來，進行儲備或者開發(fā)后進入儲備庫然后按照計劃轉(zhuǎn)讓土地。建立儲備制度，使政府掌握了土地的購買權(quán)利，把分散的土地集中起來。政府掌握一定數(shù)量的儲備土地，就提高了政府自身的調(diào)控能力。

（五）規(guī)范土地信息標(biāo)準(zhǔn)和程序

建立健全土地市場信息系統(tǒng)，通過新媒體和網(wǎng)站公布有關(guān)土地市場的信息，加強數(shù)據(jù)信息的采集、整理工作，提高市場的分析水平和能力，準(zhǔn)確的判斷市場的發(fā)展形式，發(fā)現(xiàn)運行中存在的問題及時改正，嚴格把控市場發(fā)展的規(guī)律。

（六）提高土地的集約節(jié)約利用水平

我國許多地區(qū)的土地存在閑置的現(xiàn)象，由于低水平的招商促進了這種趨勢的發(fā)展。要大力節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地，堅持可持續(xù)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會、穩(wěn)定房價，就要節(jié)約用地，建造更好的房子，完善城市規(guī)劃的設(shè)計，最大潛力的提升土地的價值，還要推廣節(jié)能項目，在有限的土地上，建設(shè)精品房屋。與此同時還要提高工業(yè)用地的強度，在滿足經(jīng)濟發(fā)展的同時，還可以獲得更多的增值收益，所以要完善集約用地的配套措施。

三、結(jié)語

總而言之，隨著社會的發(fā)展，人口的日益增長，人地矛盾越來越激烈，所以城市土地儲備越來越普及，對土地儲備的管理也要越來越高效，要從根本上解決我國土地儲備中存在的問題，建立健全相關(guān)法律制度，保證土地使用者的合法權(quán)益，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，合理分配閑置土地，對于城市的經(jīng)濟發(fā)展具有重要的作用。各地區(qū)要結(jié)合各自的區(qū)域特點，因地制宜，選擇合適的方法措施，對土地儲備存在的問題進行改善。

參考文獻：

[1]李明超. 我國城市土地征收制度改革研究回顧與展望[J]. 農(nóng)業(yè)部管理干部學(xué)院學(xué)報， 2017（01）：7-11.

[2]佚名. 我國土地儲備政策執(zhí)行偏離度的測量及其時空特征——基于全國34個大中城市的實證研究[J]. 商業(yè)研究， 2019（5）：45-51.

[3]佚名. 城市化運行中城市土地資源的調(diào)控性研究[J]. 山東工商學(xué)院學(xué)報， 2019（1）：117-124.

[4]佚名. 我國土地儲備政策執(zhí)行偏離度的測量及其時空特征——基于全國34個大中城市的實證研究[J]. 商業(yè)研究， 2019（5）：45-51.