【摘要】我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的實施主體，就是各級地方政府。文章將以全國各大中小城市為主要的研究對象，以相關(guān)的數(shù)據(jù)報告為依據(jù)，對各城市各年份的住房市場干預(yù)傾向指數(shù)進行編制，以此實現(xiàn)各地方政府對住房市場干預(yù)政策及其具體特征的確定。同時，由于該項指數(shù)將會對地方政府的干預(yù)傾向及力度產(chǎn)生直接的影響，因此需要積極的理論與實證分析。

【關(guān)鍵詞】地方政府;住房市場;干預(yù)傾向

住房價格問題，是住房市場的核心問題，近幾年對我國市場經(jīng)濟的發(fā)展與社會的穩(wěn)定產(chǎn)生了十分重要的影響，這也是導(dǎo)致近十年來中央政府對住房市場進行頻繁干預(yù)的直接原因。中央政對住房市場的干預(yù)，其具體的措施主要包括多個年份所采取府抑制性措施以及個別年份中刺激性措施。按照不同地區(qū)之間不同的住房市場實際情況，因地制宜的對地方政府住房市場干預(yù)傾向的度量與影響因素進行詳盡的探討。

1、地方政府住房市場干預(yù)傾向指數(shù)的確定

1.1思路與理論

在地方政府住房市場干預(yù)傾向指數(shù)的確定方面，對于政府具體特征的評估，可以通過度其傾聽意愿的量化，以及對其實際措施的考察兩條思路來進行[1]。具體而言，地方政府在進行住房市場干預(yù)政策的確定過程中，對其傾向性意愿的量化，即可通過政策相關(guān)文件、會議報告以及官員講話等媒介，對其中所表達的政府對于住房市場目前的實際情況以及未來發(fā)展方向的判斷等信息進行分析，并積極的探討政府在住房市場干預(yù)政策制定上的整體思路。對其實際措施的考察則可將重點放在地方政府對金融、稅收以及土地方面具體的干預(yù)措施上。

（1）地方政府制定的干預(yù)措施可能借助金融、稅收等多個方面來進行具體的呈現(xiàn)，這就對不同方面政策的統(tǒng)一與量化帶來相當(dāng)?shù)碾y度[2]。

（2）關(guān)鍵部分在于，除了上述相較于顯性化的干預(yù)措施以外，地方政府還可以通過更多的難以直接觀察可得的、微妙的環(huán)節(jié)，以此來對市場進行有效的干預(yù)，因此，針對這項研究是很難精準的給予合理的量化反映。

1.2指數(shù)確定的具體方式

以上述思路為基礎(chǔ)，文章選取近十年全國35個大中型城市為主要的考察對象，采取以下幾個步驟，對各城市各年度政府住房市場干預(yù)傾向指數(shù)進行具體的計算。

（1）文本的收集。建立以當(dāng)?shù)爻歉W(wǎng)站、主要報刊以及城市年鑒為主的文本收集渠道，對各城市各年度政府工作的完整論述版本進行收集。并以文檔收集為基礎(chǔ)，結(jié)合人力進行資料的研讀，在各分數(shù)據(jù)報告中整合商品住房市場相關(guān)的全部論述，以此作為后續(xù)政府工作報告的原始文檔。

（2）關(guān)鍵詞的選取。使用全文詞頻統(tǒng)計的方法，對收集的原始文檔進行詞匯的選取，一共獲取一千多個構(gòu)成原始文檔的具體詞匯，這些詞匯在原始文檔的出現(xiàn)次數(shù)累計多達近兩萬次?；诔霈F(xiàn)頻率較低的詞匯對結(jié)果不會產(chǎn)生過大的影響，選取累計出現(xiàn)次數(shù)較低的三包多個關(guān)鍵詞匯作為研究的目標，其在原始文檔的累計出現(xiàn)次數(shù)為一萬八千余次，在總的出現(xiàn)次數(shù)中占比近百分之九十三。以此來對詞匯進行逐一評估，判斷該詞匯是否能夠精確的反映出地方政府刺激或抑制市場的具體傾向性。

（3）關(guān)鍵詞的定位以及出現(xiàn)頻率的統(tǒng)計。將選取的關(guān)鍵詞定位到原始文檔中，第一步，結(jié)合具體的語境對個別歧義較大的詞匯進行排除;再結(jié)合相對應(yīng)的傾向，統(tǒng)計個原始文檔中刺激性傾向與抑制性傾向關(guān)鍵詞出現(xiàn)的頻率。

（4）對指數(shù)進行計算。以各原始文檔統(tǒng)計所得的關(guān)鍵詞出現(xiàn)的頻數(shù)，對其進行兩極化比標準的區(qū)分。

1.3指數(shù)是否具備有效性的驗證

已完成計算步驟的指數(shù)，仍然需要對其是否精準表達各地方政府每個年度具體的住房市場干預(yù)傾向進行嚴格的驗證[3]。在驗證開始之前，對其他的影響因素進行控制，一旦該項指數(shù)對之前的住房銷售價格等關(guān)鍵指標表征，其具體的住房市場運行情況反映出了明顯的同向影響，那么即可確定該項指標能夠明確的反映出該地方政府在對該地區(qū)該年度的住房市場中存在干預(yù)傾向。換個角度來看，想要對其后續(xù)的分析更加的有價值意義，需要明確該種傾向確實能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)氐淖》渴袌霎a(chǎn)生顯著的影響。

2、理論的設(shè)定與研究

2.1理論架設(shè)

完成對地方政府住房市場干預(yù)傾向的評估之后，下一步的目標就是對這種傾向受到何種因素的影響進行探尋與分析。

（1）中央政府相關(guān)干預(yù)政策的影響。下級聽從上級，地方聽從中央，是我國中央與地方之間關(guān)系的主要特征。地方政府依法以中央限定的權(quán)利為基準，嚴格的從事行政管理相關(guān)工作，政治管理方面完全聽從中央領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)團隊由上一級直接任命。特別是住房市場這類涉及到社會各個方面這種關(guān)鍵性的政策領(lǐng)域，地方的干預(yù)基調(diào)與中央基本一致，其具體的調(diào)整力度以及操作方式也受到中央嚴格的監(jiān)督與管制。所以，地方政府對于住房市場的干預(yù)是完全符合中央政府的相關(guān)規(guī)定要求的。反之，地方政府的干預(yù)力度或措施力度過大，或者超越了中央政策的底線，那么該地方住房市場的干預(yù)將由中央直接進行。

假設(shè)：中央政府的干預(yù)傾向?qū)Φ胤秸畬ψ》渴袌龅母深A(yù)產(chǎn)生正向的影響。

（2）城市住房運行的實際狀況。以堅持黨中央的領(lǐng)導(dǎo)為基礎(chǔ)，由于各個城市住房市場發(fā)展的實際情況存在一定的差異性。地方政府也應(yīng)嚴格服從因地制宜的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)刈》渴袌霭l(fā)展的實際狀況，重點關(guān)注其中的主要問題和矛盾，以此來對干預(yù)的具體政策進行指定與實施[4]。將政策的核心，建立在實現(xiàn)住房市場積極健康發(fā)展的目標之上。換言之，如果當(dāng)?shù)氐淖》渴袌鎏幱谑挆l的時期，該地的住房市場出現(xiàn)了交易數(shù)量減少、價格與股價均降等現(xiàn)象時，想要繼續(xù)維護該地住房市場正常的交易秩序與發(fā)展，此時的地方政府就有可能實施刺激性的干預(yù)措施，以此來穩(wěn)固住房市場的信心，刺激住房需求的上漲。反之，如果該地的住房市場處于較熱的階段，價格增長速度較快，甚至出現(xiàn)了泡沫跡象時，地方政府這時有可能采取抑制的干預(yù)措施。

假設(shè)：地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)刈》渴袌霭l(fā)展的實際情況，采取促進市場回歸區(qū)間的的干預(yù)政策傾向。

結(jié)語：

縱觀全文，地方政府的傾向性，其決定性的因素是中央政府的干預(yù)傾向。但從意愿層面的角度上來說，中央政府現(xiàn)階段對住房市場的干預(yù)政策的指定與執(zhí)行，其具體的實施過程都嚴格的秉承了統(tǒng)一要求與因地制宜的兩項基本原則。同時，地方政府還會結(jié)合城市住房市場的實際運行狀況，相對應(yīng)的采取逆向的干預(yù)措施，積極的考量土地出讓收入等地方利益客觀因素的影響。從意愿傾向的角度出發(fā)，現(xiàn)階段，中央政府在住房市場干預(yù)政策的制定與執(zhí)行方面堅持統(tǒng)一要求與因地制宜的原則，并初見成效。因此，各地方政府整體上表現(xiàn)出來的傾向性與政策的制定基本一致。

參考文獻：

[1]閆珍.問題導(dǎo)向型房地產(chǎn)市場干預(yù)機制研究[D].鄭州大學(xué)，2017.

[2]郭尉.地方政府住房市場干預(yù)傾向的特征度量與機制研究[D].清華大學(xué)，2016.

[3]吳璟，郭尉，羅晨曦，等.地方政府住房市場干預(yù)傾向的度量與影響因素分析[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2015（12）：147-157.

[4]李洋.搜尋匹配視角下中國住房市場交易主體行為研究[D].清華大學(xué)，2013.

作者簡介：

王靜，女，1988年6月18日，漢，黑龍江省大慶市，碩士研究生，大慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，中級工程師，房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向。