何平

摘 要 成本核算是企業(yè)會計核算的重要內容之一，能否做好房地產成本核算會直接影響房地產企業(yè)的經濟效益和社會效益。基于此，本文以房地產行業(yè)成本核算為研究對象，對成本核算過程中存在的問題進行研究。首先闡述成本核算的概念及要求，然后對房地產行業(yè)成本核算存在的問題及其原因進行深入分析論證，最后提出房地產行業(yè)成本核算的改進思路及對策，為改進房地產行業(yè)成本核算提供參考。

關鍵詞 房地產 成本核算 成本管理

最新頒布的企業(yè)產品成本核算制度，系統(tǒng)地明確與規(guī)范了企業(yè)產品成本核算有關的成本核算對象，成本核算項目和范圍，成本歸集、分配和結轉等內容。但在執(zhí)行過程中，房地產企業(yè)的成本核算仍存在較多問題，嚴重影響了會計信息的質量，也對房地產企業(yè)的成本管理產生了不利影響。

一、房地產行業(yè)成本核算的概念及要求

房地產行業(yè)成本核算是在整個項目開發(fā)的過程中，按規(guī)定對計入開發(fā)成本的支出進行歸集并分配的過程。成本核算要求房地產企業(yè)先確認成本核算對象，再確定成本核算項目。在發(fā)生的支出遵守合法性、真實性、權責制等原則的情況下，正確區(qū)分計入成本費用和計入期間費用的支出。由獨立成本對象負擔的成本，直接計入該對象;由不同對象負擔的共同成本，可從占地面積比率、造價比率、建筑面積比率分配法中選擇適合的方法，將共同成本分配給不同的核算對象。

二、房地產成本核算問題及原因分析

房地產行業(yè)成本核算項目較多，成本核算復雜，受房地產行業(yè)財務工作者專業(yè)水平和管理者對成本核算的重視程度等因素影響，在成本核算過程中還存在較多問題。

（一）成本核算對象劃分不規(guī)范

企業(yè)在劃分成本核算對象的過程中隨意、不規(guī)范，認為項目發(fā)生的成本費用都是該項目的，把所有的成本支出都歸集給一個成本對象，或者沒有根據項目規(guī)劃、功能性質及售價不同劃分不同成本對象。這樣導致可銷售部分和不可銷售部分以及竣工時間、開發(fā)期數、功能性質、售價等不同的核算對象的成本費用混雜，無法區(qū)分，土地增值稅匯算清繳困難等。其主要原因是財務工作者未了解項目整體規(guī)劃、產品形態(tài)等情況，也未與相關人員溝通，未收集項目的五證一書等基礎資料，單方面把不同核算對象的成本歸為一個核算對象。

（二）成本歸集隨意和分配不一

成本歸集和分配中，發(fā)生的成本和成本對象、成本項目不匹配，歸集、分配的成本費用與預算成本費用口徑不一致。這樣就導致將前期工程中的工程費用記入建安工程費用，將建安工程中的費用計入配套設施費用，也存在開發(fā)間接費用、期間費用混淆的情況，如將土地糾紛的法務費用記入開發(fā)間接費用，將共同分擔的費用粗略地計入一個成本核算對象和項目。成本歸集隨意和分配不一導致不能提取有效數據和預算進行分析，造成審計混亂。其主要原因在于財務工作者缺乏工程施工方面的知識，不能正確區(qū)分前期工程費用、基礎設施費、建安工程費等，不確定成本明細的概念，不清楚發(fā)生業(yè)務的實質，再加上在簽批審核工程款項支付過程中未注明、隨意注明或未詳細注明款項用途、成本核算對象、成本項目、共同承擔的費用各用途、成本核算對象、項目所占金額等信息。另外，由于不同財務工作者對標準的理解不一，所以不同財務工作者對共同成本采用不同的分配方法。財務工作者、工程人員、預算工作者之間缺乏必要的有效溝通也是造成上述問題的原因之一。

（三）成本核算不實

成本核算不實主要表現(xiàn)為賬上的成本大于或者小于實際發(fā)生成本，造成賬實嚴重不符。究其原因，工程量完成與工程款支付過程時間較長，未及時完成相關手續(xù)，財務未做賬，不能體現(xiàn)當期實際成本情況，即先由施工單位定期計算并上報當期工程量，再到監(jiān)理、投資方單位審批，最后到施工單位開票和投資方付款，一系列程序煩瑣、復雜，或者投資方故意拖延審批等。有時投資方和施工單位為了緩解資金壓力和延遲繳稅等，先不開票，由投資方先行“借支”款項給施工方，賬務處理不能計入開發(fā)成本。有時投資方為了融資，證明開發(fā)資金用量等讓施工方提前開票，將未發(fā)生的成本計入開發(fā)成本等。上述情況都造成了賬上成本與實際工程成本不匹配，出現(xiàn)虛增、少列成本等不實現(xiàn)象，并存在稅收風險。

（四）賬套設置不合理

賬套設置不合理主要表現(xiàn)為賬套設置年度賬而未設置通賬，會計科目設置方面沒有層級性，比較混亂，有的科目設置過細，有的過于籠統(tǒng)，沒有運用好項目、部門、供應商輔助核算。這樣導致在查詢跨年度的賬務時浪費時間，進行不必要的核算，沒有突顯和區(qū)分不同重點的成本核算項目，降低了工作準確性和效率。究其原因，財務工作者沒有整體規(guī)劃和預見性，在最開始設置賬套的時候沒有從管理需要和提升工作效率的角度出發(fā)，沒有形成比較適合企業(yè)目前和將來一些情況的整體賬套設置思路，也沒有對財務軟件的功能進行深入研究。比如有的單位目前沒有預算，有的財務工作者就不設置輔助核算，當企業(yè)有預算的時候再來設置，要么做預算費用支出臺賬，要么重新建一個賬套設置好輔助核算，要么就在原賬套下重新設置輔助核算的會計科目。

（五）管理者的成本核算意識薄弱

大多數房地產企業(yè)把主要精力和資源放在項目開發(fā)、項目銷售方面，對成本核算的重要性的認識不夠全面。管理層和員工狹隘地認為成本核算及管理是財務部門的事，在成本核算方面難以做到協(xié)調配合、全員參與、全面管理和全過程控制。在招聘方面，對財務工作者的資質、經驗等的要求不高，也不重視后續(xù)培養(yǎng)，很難保證成本核算質量。

三、房地產行業(yè)成本核算的改進策略

針對房地產行業(yè)成本核算存在的問題，本文提出以下建議以幫助企業(yè)完善房地產成本核算：

（一）合理劃分成本核算對象

對外銷售的，作為獨立的成本對象;非營利性的配套設施作為過渡性成本對象單獨進行歸集，然后按建筑面積法、預算造價法等合理方法，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象;同一開發(fā)時間、地點，產品結構類型沒有明顯差異的項目，可作為一個成本對象進行核算;開發(fā)項目的組成部分相對獨立且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算，如銷售中心、地下停車場等;產品類型或預期售價存在較大差異的，應作為不同的成本對象，如商業(yè)和住宅、普通住宅及別墅等;建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象，如清水房和精裝房;權屬不同的，劃為不同成本對象，如自建房、代建房。

（二）合理確定成本歸集和分配方法

在成本歸集的過程中，首先對財務工作者開展必要的培訓，將工程中的成本項目告訴給財務工作者，提高歸集的準確性。其次，不能按照成本利益的最大化歸集，應結合企業(yè)的實際情況和配比原則，將成本精準歸集到對應成本對象和項目。最后，在款項審批過程中，要詳細注明用途、成本核算對象、成本項目、各用途、成本核算對象、項目所占金額等信息，對于有疑問的，結合合同，與工程、預算、審計等工作人員溝通確定歸集項目。

在成本分配過程中，共同成本和不能分清對象的間接成本，應按受益和配比的原則分配至各成本對象。如土地成本，一般按占用土地比率法進行分配;屬于公共配套設施的成本，按建筑面積比率法進行分配;借款費用共同負擔的，按成本比率法、預算造價比率法進行分配。確定分配方式后不得隨意改變。根據業(yè)務實質，正確區(qū)分開發(fā)費用和期間費用。

（三）如實核算成本

在投資方和施工方協(xié)調一致的情況下，按照合理的審批流程申請款項支付，并建立限時辦理機制，加強對雙方責權利的約束。具體工作中，如果預計審核的工程量比較大和復雜，需要較長時間審批，首先可將結算截止期提早，從而延長審批時間，其次對有爭議的問題，在日常施工過程中先達成一致，節(jié)約爭議解決時間，最后在辦理結算付款審批的過程中，提前與相關簽字人員溝通，避免人員外出等無法審批，根據權責發(fā)生制和配比性要求，在一個相對不變期間良性滾動辦理結算、審批、付款、開票做賬手續(xù)，并按會計制度、準則、法律法規(guī)要求對業(yè)務進行核算，未結算完工程款，預提成本費用不超過稅收法規(guī)標準，不提前或延后確定成本費用，不設賬外賬，如實反映項目開發(fā)成本，這樣也可以減少稅收風險。

（四）合理設置賬套

在滿足管理要求、預算口徑一致并保證高效的前提下，合理設置會計核算科目并進行輔助核算，便于記錄、查詢、出具財務報告等信息。比如，項目開發(fā)的期限一般都有好幾年，跨年業(yè)務較多，在設置賬套時應盡量設置通賬，而不宜采用年度賬，這樣更有利于對跨年度財務信息的查詢。

合理設置賬套，要先進行賬簿的分類設計，然后啟用全程跟蹤、分階段核算的成本審核制度。首先在賬目的分類設計上，劃分出具體的類別，將具體的支出歸到同類別中，合并小數額的費用，方便后期結算，提高效率。其次是啟用全過程跟蹤、分階段審核的制度，全過程跟蹤、記錄工程成本的使用情況，按照工程的周期劃分出幾個較為平均的時間段作為結算期，然后根據周期性對工程進行結算。這樣能提高成本核算的效率及精確度，實現(xiàn)收益的最大化。最后，由審計工作者來監(jiān)督財務工作者和施工人員的工作，避免出現(xiàn)紕漏。

（五）完善成本核算制度及培養(yǎng)人才

首先要增強全員成本核算的意識，相互配合，形成合力;其次建立適合企業(yè)的成本核算制度，并做到“有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究”，提升財務管理水平及成本核算能力;最后將職業(yè)能力、職業(yè)意識、職業(yè)品德作為選拔人才的標準，鼓勵全員通過學習提升業(yè)務能力，并建立激勵機制，培養(yǎng)合格的人才。

四、結語

本文對房地產開發(fā)行業(yè)成本核算中存在的主要問題進行了研究分析，并提出了對應的解決措施，促使房地產企業(yè)正確認識當前房地產行業(yè)成本核算存在的問題，采取必要的改進措施，以保證科學合理地管理成本核算，促進企業(yè)全面可持續(xù)發(fā)展。通過本文對房地產企業(yè)成本核算問題與對策的研究和分析，以期在新形勢背景下，為房地產行業(yè)的發(fā)展提供有價值的參考依據。

（作者單位為四川恒升泰和投資管理有限責任公司）

參考文獻

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