陳凱 徐婷

摘要：隨著我國城市化進(jìn)程的逐步加快，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了發(fā)展的新機(jī)遇和新挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)項目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，需要在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，對項目成本進(jìn)行科學(xué)控制，進(jìn)而提升自身的行業(yè)競爭力。BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用能夠?qū)椖砍杀具M(jìn)行有效控制，同時還能在一定程度上提高對參與項目的各方主體的協(xié)調(diào)工作以及管控能力，顯著加快項目建設(shè)進(jìn)度，進(jìn)而實現(xiàn)企業(yè)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益。文章主要針對BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項目成本控制中的應(yīng)用進(jìn)行分析和探究，希望給予我國房地產(chǎn)行業(yè)參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：BIM技術(shù);房地產(chǎn)項目;成本控制;應(yīng)用

隨著改革開放政策的持續(xù)深入，城市規(guī)模逐漸擴(kuò)大，城市人口迅速增加，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，為了促進(jìn)行業(yè)的穩(wěn)定以及健康發(fā)展，國家加大了對其調(diào)控力度，在此背景下，如何進(jìn)行有效的成本控制，已經(jīng)成為現(xiàn)階段相關(guān)企業(yè)面臨的關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)項目具有施工工藝復(fù)雜、建設(shè)周期長以及涉及人員機(jī)械多等特點，為成本控制增添了一定難度，引入BIM技術(shù)可以利用信息模型，對成本進(jìn)行自動以及動態(tài)管理。當(dāng)前，BIM技術(shù)在我國房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域的應(yīng)用尚未普及和推廣，因此，針對該技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)行研究，對促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有現(xiàn)實意義。

一、BIM技術(shù)

隨著近年來國家出臺了一系列針對性措施，針對建筑行業(yè)予以了綜合管控，這些管控措施的制定有效促進(jìn)了建筑行業(yè)的科學(xué)發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何獲得最大化利益是工作的重點與關(guān)鍵，因此，當(dāng)前有很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠更好地適應(yīng)當(dāng)前建筑市場，將更多的目光放在企業(yè)項目成本控制上，以此來獲得更好的發(fā)展與生存。因而這就要求管理人員需綜合利用自身所掌握的人力與物資資源，防止浪費，旨在確保房地產(chǎn)企業(yè)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益。

建筑信息模型（BIM）是一種基于三維模型的智能流程，能讓建筑工程相關(guān)專業(yè)人員使用實用工具深入了解項目，從而實現(xiàn)更加高效地規(guī)劃、設(shè)計、構(gòu)建和管理建筑及基礎(chǔ)設(shè)施。而基于BIM技術(shù)的項目成本的控制，能夠在整個項目工程生命周期中對其所產(chǎn)生的大量數(shù)據(jù)予以有效處理，展示工程項目在全施工周期內(nèi)的整個系統(tǒng)以及每個組成部分的空間和屬性數(shù)據(jù)，BIM技術(shù)內(nèi)涵及其在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用優(yōu)勢如下。

（一）技術(shù)內(nèi)涵

當(dāng)前，在西方發(fā)達(dá)國家，BIM技術(shù)已經(jīng)在建筑行業(yè)獲得深入以及廣泛的應(yīng)用。BIM技術(shù)可以利用大量具體數(shù)據(jù)體現(xiàn)工程特性和物理形態(tài)，并且進(jìn)行信息建模：首先，通過三維展示形式體現(xiàn)工程項目外在特征，便于企業(yè)動態(tài)掌握項目進(jìn)展;其次，通過構(gòu)建建筑信息數(shù)據(jù)模式，便于企業(yè)進(jìn)行成本控制和動態(tài)管理。由此可見，引入BIM技術(shù)能夠根據(jù)項目實際情況創(chuàng)設(shè)三維信息模型，包含了項目的各項數(shù)據(jù)和信息，管理人員可以通過BIM技術(shù)所具備的功能，完成對工程項目的管理和控制。

（二）應(yīng)用優(yōu)勢

在房地產(chǎn)項目中應(yīng)用BIM技術(shù)，具備以下優(yōu)勢：首先，通過BIM技術(shù)可以根據(jù)個體項目的軟件接口、實施要求和具體需求等，導(dǎo)入和建立模型，建立具有針對性的項目模型以及實施方案;其次，BIM模型具有可視化、可關(guān)聯(lián)以及參數(shù)化等特點，可以根據(jù)項目建設(shè)情況動態(tài)更新，通過可視界面完成互動交流，同時，與以往的立體模型存在本質(zhì)區(qū)別，BIM模型所具備的參數(shù)功能可以定義并展現(xiàn)工程構(gòu)件的各項變化;最后，BIM技術(shù)可以覆蓋所有管理業(yè)務(wù)，針對BIM模型進(jìn)行管理和構(gòu)建，各個軟件可以利用標(biāo)準(zhǔn)化接口完成無縫連接，提升項目管理的流暢性和銜接性。

二、在房地產(chǎn)項目成本控制中應(yīng)用BIM技術(shù)的必要性

在市場經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的大背景下，城市化進(jìn)程逐步加快，居民的生活質(zhì)量獲得顯著改善，對居住環(huán)境和生活條件也提出更高的要求，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱性產(chǎn)業(yè)，行業(yè)競爭壓力不斷增加，尤其對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，面臨著殘酷的市場競爭和生存壓力。在此背景下，建筑企業(yè)想要實現(xiàn)自身的穩(wěn)定發(fā)展，需要在注重項目施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，降低項目建設(shè)成本，減少經(jīng)濟(jì)投入，實現(xiàn)項目的經(jīng)濟(jì)效益最大化，為自身贏得發(fā)展空間。BIM技術(shù)屬于當(dāng)前較為先進(jìn)的數(shù)字化建模技術(shù)，其可以動態(tài)呈現(xiàn)項目各項數(shù)據(jù)，便于項目管理人員掌握工程建設(shè)中的具體信息，實現(xiàn)物力資源、人力資源和資金資源的優(yōu)化配置，防止工程建設(shè)中出現(xiàn)浪費行為，實現(xiàn)項目經(jīng)濟(jì)效益。

三、BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項目成本控制中的具體應(yīng)用

（一）在投資決策中的具體應(yīng)用

投資決策是控制項目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建筑企業(yè)想要降低施工成本，需要給予這一階段的成本控制以高度重視。通過引入BIM技術(shù)可以對投資決策環(huán)節(jié)的各項成本影響因素，進(jìn)行有效整合與分析，明確成本控制關(guān)鍵要素，并且結(jié)合項目建設(shè)數(shù)據(jù)和施工信息，自動生成成本管理模型，管理者和決策者通過模型進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，可以準(zhǔn)確衡量項目建設(shè)投入資金，結(jié)合資金預(yù)算制定投資規(guī)劃，實現(xiàn)在投資決策階段的成本控制。

（二）在項目設(shè)計中的具體應(yīng)用

在房地產(chǎn)項目建設(shè)中，設(shè)計階段是工程質(zhì)量管理和成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，只有提升項目設(shè)計的質(zhì)量和水平，才能保證在后期建設(shè)中實現(xiàn)成本預(yù)算，保證項目施工的科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性。在這一階段進(jìn)行成本控制，通過BIM技術(shù)可以對設(shè)計的各項參數(shù)進(jìn)行分析，制定以及完善成本預(yù)算，保證項目建設(shè)成本管理符合具體需求。同時，利用BIM模型還可以完成設(shè)計數(shù)據(jù)分析，便于工程管理人員和技術(shù)人員及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中出現(xiàn)的問題，組織設(shè)計人員整改。例如在工程建設(shè)中根據(jù)清單將綜合單價和預(yù)算單價輸入到模型中，可以為制定成本預(yù)算提供決策，并且將工程量以表格形式導(dǎo)出，可以為具體施工行為提供指導(dǎo)。

（三）項目招標(biāo)中的具體應(yīng)用

項目招標(biāo)作為房地產(chǎn)工程建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這一階段開展成本控制，可以為后續(xù)施工和成本控制奠定基礎(chǔ)。由于招標(biāo)工作涉及的文件和數(shù)據(jù)較多，通過引入BIM技術(shù)可以明確各項參數(shù)，全面落實招標(biāo)工作，提升招標(biāo)工作的合理性以及科學(xué)性，滿足成本控制需求。

（四）在項目施工中的具體應(yīng)用

房地產(chǎn)工程施工建設(shè)具有周期長、投資大以及涉及人員機(jī)械多等特點，施工階段作為工程建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其也是耗費成本的重要階段，加強(qiáng)成本控制可以保證建設(shè)成本和工程質(zhì)量，因此，BIM技術(shù)可以將工程進(jìn)行整體建模，動態(tài)檢查各個工序的施工進(jìn)展，并且對相關(guān)工序進(jìn)行整合實施，進(jìn)而滿足成本控制的實際需求。同時，通過BIM建模，可以排除施工中存在的安全隱患和質(zhì)量問題，減少返工情況和安全事故，保證工程項目安全以及有序的進(jìn)行，起到成本控制和質(zhì)量管理的作用。例如通過BIM技術(shù)完成數(shù)據(jù)建模，以施工圖為核心，導(dǎo)入具體的信息和數(shù)據(jù)，包括材料種類信息、項目外觀大小以及材料使用信息等，通過各項信息數(shù)據(jù)分析可以對施工成本進(jìn)行嚴(yán)格控制。

（五）在項目驗收中的具體應(yīng)用

項目驗收是房地產(chǎn)工程建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過項目驗收可以保證工程建設(shè)質(zhì)量，并且對各個工序的施工成本進(jìn)行核算和管理，實現(xiàn)工程的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。將各項設(shè)計數(shù)據(jù)和施工數(shù)據(jù)輸入到BIM分析系統(tǒng)中，通過數(shù)據(jù)分析對比找出施工中出現(xiàn)的問題，便于對質(zhì)量問題進(jìn)行解決，降低項目后期維護(hù)成本，進(jìn)而實現(xiàn)成本控制。

四、BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項目成本控制中的應(yīng)用案例

（一）項目概述

某體育館建設(shè)項目總面積為10154.3平方米，建設(shè)周期為2年，主體為框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)部設(shè)有游泳館和籃球館，對排水和通風(fēng)要求較高，為設(shè)計增添了一定難度，同時，網(wǎng)架結(jié)構(gòu)為施工條件和施工安全帶來了一定的困難。由于該項目設(shè)計數(shù)據(jù)量較大，通過BIM技術(shù)可以對工程加強(qiáng)成本管控，進(jìn)而提升項目的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）建立BIM模型

建立BIM模型是應(yīng)用BIM技術(shù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)公司使用魯班軟件，對項目進(jìn)行數(shù)據(jù)建模，以施工圖紙為核心進(jìn)行數(shù)據(jù)導(dǎo)入，進(jìn)而構(gòu)建最終模型。鋼筋模型主要包括鋼筋數(shù)據(jù)、外觀大小等信息，土建模型主要包括使用材料、內(nèi)外裝飾等信息，給排水模型和強(qiáng)電模型主要包括給排水系統(tǒng)以及電力電線布置。

（三）工程量統(tǒng)計

首先，在完成數(shù)據(jù)建模后，結(jié)合施工進(jìn)度情況，將工程進(jìn)度有效導(dǎo)入到模型中，保證施工具體進(jìn)度與原本計劃進(jìn)度相吻合;其次，在模型中輸入綜合單價和預(yù)算單價，根據(jù)清單項目，將綜合單價和預(yù)算單價導(dǎo)入到模型中，保證數(shù)據(jù)真實可靠;最后，在統(tǒng)計工程量中，結(jié)合統(tǒng)計時間范圍，將工程量以表格形式導(dǎo)出，便于對施工進(jìn)行指導(dǎo)。

（四）分析掙值

在魯班BIM軟件掙值分析系統(tǒng)中將收集到的工程量的統(tǒng)計表與單價數(shù)據(jù)納入，分析實際建筑工程施工期間的實際數(shù)據(jù)與計劃數(shù)據(jù)予以掙值分析，然后將掙值數(shù)據(jù)繪制相應(yīng)的折線圖以及偏差分析趨勢圖。

（五）分析

針對體育館項目的完工時間及其成本采用上述的掙值分析予以了預(yù)測，然后在此基礎(chǔ)上利用BIM軟件對完工估算趨勢圖進(jìn)行詳細(xì)繪制，對于體育場館的最初成本與進(jìn)度估算的科學(xué)性與合理性予以反映。在某體育館施工中，估算成本與最初完工預(yù)算之間僅相差10萬元。

五、結(jié)語

總而言之，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，行業(yè)競爭日趨激烈，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與生存帶來了巨大挑戰(zhàn)。而在房地產(chǎn)項目的管理中難度在于工程量巨大，因而難以對項目施工過程中產(chǎn)生的大量數(shù)據(jù)變化情況進(jìn)行實時更新，從而影響了項目的成本控制質(zhì)量。成本控制作為房地產(chǎn)項目管理的基礎(chǔ)內(nèi)容，引入BIM技術(shù)可以高效完成成本管理和控制，在保證施工安全和項目質(zhì)量的前提下，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。BIM技術(shù)的應(yīng)用在很大程度上防止了數(shù)據(jù)的流失，從而便能夠有效地實現(xiàn)對整個施工項目過程的成本控制與相關(guān)數(shù)據(jù)的實時更新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要給予BIM技術(shù)以高度重視，在工程建設(shè)的各個階段合理應(yīng)用，提升成本控制的效率和質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)與糾偏施工現(xiàn)場問題，降低施工項目風(fēng)險，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定以及可持續(xù)發(fā)展，確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

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（作者單位：陳凱，曲阜師范大學(xué)基建處;徐婷，成都建工第三建筑工程有限公司）