張健

摘要：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)進(jìn)程中，各行各業(yè)轉(zhuǎn)型速度加快。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，集中程度越來越高，國家明確“房住不炒”的房地產(chǎn)政策基調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)的生存發(fā)展形勢(shì)日益嚴(yán)峻。北京作為我國的首都具有一定的特殊性，正在進(jìn)行全新城市格局的重塑，大力疏解促，作為北京市的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型發(fā)展的最緊要關(guān)頭。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)新常態(tài);北京市中小型房企;生存發(fā)展

我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了狂飆的十幾年，各種發(fā)財(cái)故事層出不窮。過去的十幾年是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代，以后再難有這樣的行業(yè)與機(jī)會(huì)了。因?yàn)檫^去的十幾年也剛好是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的十幾年，需求被釋放，城鎮(zhèn)化進(jìn)程突飛猛進(jìn)，而此時(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)催生出了一大批大大小小、各種各樣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型既是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的必然要求，也是國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)大力調(diào)控的結(jié)果。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來越高，發(fā)展越來越規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的環(huán)境也越來越嚴(yán)峻，尤其是身處首都北京的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)到了生死存亡的關(guān)頭。

一、中小型房企定義及特點(diǎn)分析

中小型企業(yè)是相對(duì)于同行業(yè)的大型企業(yè)比較，經(jīng)營規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模和人員規(guī)模都相對(duì)較小的經(jīng)濟(jì)組織。本文對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)分準(zhǔn)則，按照2011年6月18日財(cái)政部、國家發(fā)改委、工業(yè)和信息化部、國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于印發(fā)中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的通知》，具體劃分如下：

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。營業(yè)收入200000萬元以下或資產(chǎn)總額10000萬元以下的為中小微型企業(yè)。其中，營業(yè)收入1000萬元及以上，且資產(chǎn)總額5000萬元及以上的為中型企業(yè);營業(yè)收入100萬元及以上，且資產(chǎn)總額2000萬元及以上的為小型企業(yè);營業(yè)收入100萬元以下或資產(chǎn)總額2000萬元以下的為微型企業(yè)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)最顯著的特點(diǎn)就是“小”。

（一）自有資金少，融資能力有限

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，融資能力是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，與大型房地產(chǎn)企業(yè)比較而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)規(guī)模、就業(yè)人數(shù)、抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力、融資能力等方面處于明顯的弱勢(shì)，因此中小房地產(chǎn)企業(yè)只能進(jìn)行短期和中小型項(xiàng)目。

（二）營銷效果差，營銷能力不足

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之后的營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的最重要的方面之一，是取得回款確保自有資金的重要保證;同時(shí)如何建立一個(gè)良好的品牌形象，往往是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的關(guān)鍵。但中小房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)營銷上常常處于劣勢(shì)。一是房地產(chǎn)廣告營銷需要提前投入大量的資金，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金和融資的能力是有限的;二是對(duì)于專業(yè)營銷人士而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)不像大型房地產(chǎn)企業(yè)有資金和晉升空間的優(yōu)勢(shì)，很難留住優(yōu)秀的營銷人才。因此，無論是在資金還是人才方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)無法與大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

（三）品牌影響小，品牌價(jià)值不高

中小房地產(chǎn)企業(yè)不能建立一個(gè)強(qiáng)大的品牌形象，其企業(yè)文化也不像大型房地產(chǎn)企業(yè)有很強(qiáng)的感應(yīng)力。同區(qū)域的競(jìng)品項(xiàng)目，大型房企品牌顯然更有號(hào)召力，同一個(gè)地區(qū)、同樣品質(zhì)、同樣價(jià)格的房子，客戶肯定會(huì)優(yōu)先選擇名牌房企的房子，而不會(huì)選擇中小型房企的。歸根結(jié)底一句話——缺乏足夠的實(shí)力與資本，無法與大企業(yè)、大資本競(jìng)爭(zhēng)抗衡。

最初，中小型房企具有“小”、“靈”優(yōu)勢(shì)：（1）中小型房企規(guī)模小、組織靈活、工作快捷高效。一般來說，中小型房企的員工數(shù)量少，具有比較簡(jiǎn)單和靈活的組織結(jié)構(gòu)，員工的工作業(yè)績(jī)讓領(lǐng)導(dǎo)更容易發(fā)現(xiàn)，更容易激勵(lì)員工，員工的工作效率會(huì)更高。（2）船小好調(diào)頭。中小型房企所有權(quán)和管理控制操作合一，企業(yè)經(jīng)營者迅速對(duì)市場(chǎng)變化做出反應(yīng)，不僅能迅速做出最好的決策，還使他們可以節(jié)省監(jiān)督成本。

但是在現(xiàn)階段，中小型房企“小”、“靈”的相對(duì)優(yōu)勢(shì)越來越弱，甚至對(duì)一部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說唯一優(yōu)勢(shì)就是公司員工較少，成本負(fù)擔(dān)少。

二、邊緣化的中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)聚集度持續(xù)提升，企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生新變化。尤其最近兩三年，名牌房企、大型房企業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)占有率越來越高。中小型房企在復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下生存越來越艱難，行業(yè)加速邁向寡頭競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

一、二線城市的土地市場(chǎng)，已經(jīng)難覓中小開發(fā)商的身影，這一趨勢(shì)在不斷向部分三、四線城市蔓延。央企、名企基本主導(dǎo)土地拍賣市場(chǎng)，中小型房企想要參與進(jìn)去比較困難。對(duì)一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地意味著生存之本，只有獲得足夠的土地和現(xiàn)金流，才可能獲取規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)。與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小房地產(chǎn)企業(yè)無論在資產(chǎn)規(guī)模還是管理水平都有明顯的差距，其融資能力更是如此。當(dāng)前，我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要是銀行信貸融資、上市融資、信托融資等，在這個(gè)多元化的融資方式背后，大部分企業(yè)融資的最終來源仍是銀行信貸。由于沒有充足的資金，中小型房企過早地被攔在了買地的大門之外，土地成本高、融資成本也不具有優(yōu)勢(shì)，正常招拍掛拿地已經(jīng)是不可能的事。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀是市場(chǎng)規(guī)律的體現(xiàn)，是大魚吃小魚的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。任何一個(gè)行業(yè)，一種現(xiàn)象，都必須經(jīng)歷萌芽期、成長(zhǎng)期、爆發(fā)期、穩(wěn)定期、衰落期。而往往前面的時(shí)期大多數(shù)人是看不到的，只有進(jìn)入了爆發(fā)期的時(shí)候才會(huì)進(jìn)入大家的視野，也漸漸被大眾所接受、所采納。

發(fā)源于北京的房企具有鮮明的地域特色，下面介紹一下北京市場(chǎng)和房企的特點(diǎn)：

北京房企多是國企性質(zhì)，最突出特征就是政治性。各方面需要匯報(bào)和審批可能有一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的周期，有可能就會(huì)錯(cuò)失市場(chǎng)時(shí)機(jī)。

北京房企在北京的資源優(yōu)勢(shì)突出，不管是政商資源還是地產(chǎn)開發(fā)的一些資金來源方面，他們?cè)诒本╅L(zhǎng)期扎根，建立了很深的“觸角”，這些都是他們發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，這也是北京房企的一個(gè)難以突破的短板——這些資源優(yōu)勢(shì)只能在北京地區(qū)。

北京房企的發(fā)展相對(duì)來說，有些固步自封，膽子太小，拓展能力不足。尤其在拿地方面過于保守，布局圍繞一、二線城市展開，錯(cuò)過了前兩年三、四線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)。土地作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的生產(chǎn)資料，拿地策略很大程度上制約了他們的發(fā)展。

北京房企缺少市場(chǎng)化因素的推動(dòng)，缺少產(chǎn)品創(chuàng)新的動(dòng)力。在市場(chǎng)變革的過程中，并沒有打破自己的舒適區(qū)，形成自己鮮明的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，包括很多房企目前建立的產(chǎn)品系，北京房企在這方面并不突出。

北京房企在營銷團(tuán)隊(duì)的建設(shè)方面欠缺，沒有形成很強(qiáng)悍的銷售力，這方面遠(yuǎn)遜于一些市場(chǎng)化的房企，比如龍湖、融創(chuàng)、泰禾等。這些企業(yè)的營銷打法更加靈活多變，特別是在機(jī)制的設(shè)定上，市場(chǎng)化的房企會(huì)很快針對(duì)市場(chǎng)變化做出營銷層面的調(diào)整。

北京房企近年來業(yè)績(jī)不佳，逐漸走向落寞，包括首開、首創(chuàng)、北辰、金融街、華遠(yuǎn)、萬通、當(dāng)代置業(yè)等企業(yè)日漸滑出主流房企。2018年，在千億房企達(dá)到30多家的情況下，北京房企僅有首開入圍，以1007.27億的成績(jī)剛剛過線，其他均在百億徘徊。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，首開排在第31位，首創(chuàng)排在第45，金融街排在第78，北辰實(shí)業(yè)97，華遠(yuǎn)的排名已經(jīng)到了146為，萬通未入榜單。

同時(shí)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控收緊以來，新房市場(chǎng)一直在收縮。2016年成交金額200億以上的房企有7家，2017年榜單前三甲進(jìn)入了200億的門檻，2018年僅有萬科一家房企達(dá)到200億元;北京房企銷售金額排行榜的門檻也一直在降低，前10名門檻由2016年的123.57億下滑到2017年的82.3億，再到2018年的76.84億元。

三、北京房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響因素

（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段對(duì)房地產(chǎn)有巨大影響

現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)進(jìn)程中，主要標(biāo)志是“四個(gè)轉(zhuǎn)向”：一是增長(zhǎng)速度從高速轉(zhuǎn)向中高速，二是發(fā)展方式從規(guī)模速度型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效率型，三是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整從增量擴(kuò)能為主轉(zhuǎn)向調(diào)整存量、做優(yōu)增量并舉，四是發(fā)展動(dòng)力從主要依靠資源和低成本勞動(dòng)力等要素投入轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。十幾年來粗放型發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求。

（二）國家行業(yè)政策變化對(duì)房地產(chǎn)有巨大影響

近兩年，我國在落實(shí)“住有所居”目標(biāo)上將邁出實(shí)質(zhì)性步伐，長(zhǎng)效機(jī)制將是中長(zhǎng)期房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，短期調(diào)控不放松穩(wěn)預(yù)期，主要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2019年，房產(chǎn)政策圍繞構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

（三）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)有巨大影響

北京“四個(gè)中心”定位和疏解整治促提升專項(xiàng)行動(dòng)影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。相較于全國其他省市地區(qū)，北京的調(diào)控政策更加嚴(yán)苛，更加及時(shí)，力度也更大。2017年9 月 20 日，北京共有產(chǎn)權(quán)住房管理?xiàng)l例正式落地，樓市“回歸居住”更進(jìn)一步。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合三部委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，明確著力滿足城鎮(zhèn)戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求，規(guī)定其供應(yīng)對(duì)象為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭，單身應(yīng)當(dāng)年滿 30 周歲，離異的應(yīng)滿 3 年;對(duì)非本市戶籍的“新北京人”分配比例應(yīng)不少于 30%。同時(shí)北京調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，非京籍納稅年限由5 年調(diào)整為連續(xù) 60 個(gè)月，同時(shí)將商住納入限購范圍，將有貸款記錄的無房人群、離婚一年以內(nèi)的購房者也視作二套房需求，購買非普通自住房不低于 80%。政策升級(jí)后，北京首付比例已達(dá)到一線城市最高水平。

（四）北京作為首都定位變化對(duì)房地產(chǎn)有巨大影響

北京作為新中國的首都，從1993年北京城市定位為國家的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，到2004年的定位為國家首都、政治中心、文化中心、宜居城市，再到2014年習(xí)近平總書記明確定位“四個(gè)中心”，即全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心，要求努力把北京建設(shè)成為國際一流的和諧宜居之都。在新定位的指引下，北京再度面臨著全新的城市格局重塑，通過疏解整治的減法，實(shí)現(xiàn)騰籠換鳥、功能提升的加法，降低中心城區(qū)人口密度，優(yōu)化首都發(fā)展布局，實(shí)現(xiàn)資源更優(yōu)配置。

北京中小型房企發(fā)展已經(jīng)到了生死存亡的緊要關(guān)頭，必須要轉(zhuǎn)型升級(jí)才能活下去，不論是走輕資產(chǎn)路線的萬達(dá)，還是打折的恒大、裁員的碧桂園，都在加速回收現(xiàn)金流，這些名牌房企的轉(zhuǎn)型或許可以為中小型房企的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供契機(jī)。

四、國內(nèi)名牌房企轉(zhuǎn)型路徑的探討與分析

很多企業(yè)放眼未來都踏上了轉(zhuǎn)型之路。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)如今雖然還有不錯(cuò)的發(fā)展，但是市場(chǎng)已經(jīng)開始逐漸呈現(xiàn)飽和的趨勢(shì)，為此很多頭部名牌房企都已紛紛轉(zhuǎn)型。

（一）萬達(dá)——依托自身品牌和價(jià)值優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)定輕資產(chǎn)路徑

從2017年開始，萬達(dá)陸續(xù)拋售632億重資產(chǎn)，包含13個(gè)文化旅游項(xiàng)目的91%股權(quán)、以及萬達(dá)旗下76間酒店。2018年年終總結(jié)大會(huì)上，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王建林就曾表示，未來萬達(dá)要將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)徹底剝離，成為一家純粹的商管企業(yè)。并且未來的業(yè)務(wù)重心，將會(huì)向文化業(yè)務(wù)板塊轉(zhuǎn)移，做一個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營的房地產(chǎn)企業(yè)。

萬達(dá)之前是重資產(chǎn)模式，自己選址、建設(shè)、招商、設(shè)計(jì)、管理，該商業(yè)模式其實(shí)很簡(jiǎn)單：蓋樓，出租，收物業(yè)費(fèi);利潤(rùn)拿來，再蓋樓，再出租，再收物業(yè)費(fèi);如此，往復(fù)循環(huán)。萬達(dá)商業(yè)模式是蓋樓收租，不是純地產(chǎn)，決定它的盈利的不是當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，而是單位地產(chǎn)獲取租金的能力，也就是投資和租金回報(bào)的比例，這個(gè)叫做租金回報(bào)比。這也正是萬達(dá)堅(jiān)定走輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑的原因。在輕資產(chǎn)模式中，企業(yè)主要依靠自身的核心價(jià)值進(jìn)行發(fā)展，而不是核心業(yè)務(wù)發(fā)展，實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營的重要前提是企業(yè)自身在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有較高的品牌影響力和品牌價(jià)值，關(guān)鍵是企業(yè)內(nèi)部管理層擁有優(yōu)秀的運(yùn)營能力?，F(xiàn)在的萬達(dá)則開始憑借自身多年的項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)和人才儲(chǔ)備，借助資本的力量，實(shí)現(xiàn)品牌資源、招商運(yùn)營、租金收費(fèi)等統(tǒng)一管控，快速復(fù)制自己的核心產(chǎn)品，形成規(guī)模效應(yīng)，降低成本，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，采用輕資產(chǎn)模式大舉擴(kuò)張。

（二）恒大——揮舞支票跨領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，進(jìn)入體育和新能源汽車領(lǐng)域

恒大，首先是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。2018年恒大銷售額5513億，超額完成5500億的年度銷售目標(biāo)，核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)有望超過770億，刷新行業(yè)最高紀(jì)錄，年底現(xiàn)金余額高達(dá)2012億，2019年銷售目標(biāo)為6000億。

恒大，其次是一個(gè)足球俱樂部。在足球領(lǐng)域的超級(jí)成功，為恒大迎來了舉國范圍的關(guān)注度，稍微了解足球的人都知道恒大那一身的紅色球衣。

恒大，現(xiàn)在是一個(gè)新能源車企。最近一段時(shí)間以來，恒大最新占據(jù)新聞?lì)^條的內(nèi)容是來自于其在另一個(gè)火熱的新能源造車領(lǐng)域。恒大近些年從房地產(chǎn)已轉(zhuǎn)型到金融、健康、體育等領(lǐng)域。盡管在2018年依然迎來較高發(fā)展和營收規(guī)模，但依然難掩房地產(chǎn)整體下滑趨勢(shì)。新能源汽車如今正在國內(nèi)外高速發(fā)展的風(fēng)口上，顯然是恒大要強(qiáng)力進(jìn)軍的下一個(gè)商業(yè)領(lǐng)域。電動(dòng)汽車帶動(dòng)中國汽車產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，成為汽車市場(chǎng)最強(qiáng)動(dòng)力。我國新能源汽車市場(chǎng)成為了汽車行業(yè)的助推器，帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)發(fā)展。因此，恒大寄希望在新能源領(lǐng)域能分得一杯羹，將造車夢(mèng)編制的更為精彩一些。

（三）碧桂園——從本行業(yè)建筑著眼，大舉投資智能機(jī)器人領(lǐng)域

如今的房地產(chǎn)行業(yè)不夠景氣，而且整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，作為龍頭房企的碧桂園如今也在尋求轉(zhuǎn)型的方向。今年1月21日碧桂園年會(huì)上，創(chuàng)始人楊國強(qiáng)表示：碧桂園現(xiàn)在要朝著一個(gè)高科技企業(yè)去做，未來公司發(fā)展的主要業(yè)務(wù)中，智能機(jī)器人將會(huì)占據(jù)重要的位置。我們要迎接“機(jī)器人建房子”的到來，只是時(shí)間的問題，絕對(duì)要做出來，這是我們未來強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的源泉。

碧桂園瞄準(zhǔn)的第一目標(biāo)就是建筑機(jī)器人。2018年6月，碧桂園深圳機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園揭幕;7月，碧桂園成立廣東博智林機(jī)器人有限公司;9月，廣東博智林聲稱5年投入800億元建設(shè)順德機(jī)器人谷，今年宣布將在長(zhǎng)沙投入500億元。符合工信部、國家發(fā)改委和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)的《機(jī)器人產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2016～2020年）》中“構(gòu)建以智能制造為根本特征的新型制造體系迫在眉睫，對(duì)工業(yè)機(jī)器人的需求將呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)?！钡恼咭I(lǐng)。

（四）萬科——“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，依托地產(chǎn)開展業(yè)務(wù)線

萬科以住宅地產(chǎn)開發(fā)為根本，主要進(jìn)入物流倉儲(chǔ)、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等三個(gè)領(lǐng)域，同時(shí)物業(yè)也獨(dú)立出來，從開發(fā)配套變成獨(dú)立的業(yè)務(wù)線。

物流倉儲(chǔ)領(lǐng)域，過去三年里，萬科旗下的萬緯物流新獲取面積達(dá)到全國第一， 2017年萬科還參與了全球物流倉儲(chǔ)巨頭普洛斯的私有化，并成為后者的第一大股東。商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在2016年收購了國內(nèi)規(guī)模排名第三的印力商置，2018年1月，印力聯(lián)合萬科以83億元收購了20家凱德購物中心，現(xiàn)在印力已經(jīng)成為中國規(guī)模第二的商業(yè)地產(chǎn)公司。長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，萬科泊寓已經(jīng)成為中國最大的集中式長(zhǎng)租公寓供應(yīng)商，持有間數(shù)超過20萬，而第二名不到10萬間。萬科物業(yè)成為了中國最大的物業(yè)服務(wù)商，其承接的外部項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)超過集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目，2018年的營業(yè)收入近100億元。此外，萬科還試水了冰雪度假、教育等業(yè)務(wù)。

五、中小型房企轉(zhuǎn)型的可行性路徑

（一）定位下沉，深耕三、四線市場(chǎng)

現(xiàn)今北京中小型房企面臨的激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的生存轉(zhuǎn)型之路將異常艱難，但是要想活下去就必須有義無反顧的信心和勇氣，開拓出一條適合自己的生存之路。中小房地產(chǎn)企業(yè)，要去開拓新的“無人競(jìng)爭(zhēng)”的市場(chǎng)空間，因?yàn)樽陨硪?guī)模比較小，相對(duì)有限的人員、資金、材料和其他資源，無法在一、二線城市與央企和名企競(jìng)爭(zhēng)，只好考慮把有限的人員、資金投資于大型房地產(chǎn)企業(yè)所忽略的小市場(chǎng)和三、四線城市，以期獲得生存發(fā)展機(jī)會(huì)。

（二）大力挖掘存量資產(chǎn)價(jià)值，提高自身價(jià)值

首先，存量資產(chǎn)的開發(fā)利用。中小型房企在歷史開發(fā)過程中一般都或多或少存在一些自有存量資產(chǎn)，如可供出租的商業(yè)用房等，可以大力挖掘存量資產(chǎn)運(yùn)營價(jià)值，維持企業(yè)生存。

其次，是提升自身附加值，比如自持出租經(jīng)營或者合作運(yùn)營存量房，同時(shí)增加物業(yè)服務(wù)或者平臺(tái)建設(shè)，逐步轉(zhuǎn)型為物業(yè)服務(wù)公司，服務(wù)管理具有先天優(yōu)勢(shì)的自身開發(fā)的住宅或商業(yè)物業(yè)，不失為一條活下來的可行性路徑。

第三，依托于自身存量資產(chǎn)的管理、運(yùn)營，大跨度轉(zhuǎn)型成為專業(yè)資產(chǎn)管理公司，采取出租、收售、合作、平臺(tái)等方式運(yùn)營所在區(qū)域的商業(yè)、辦公、經(jīng)營物業(yè)，運(yùn)用高科技手段平臺(tái)成為運(yùn)營全過程管理的資產(chǎn)管理公司。

（三）通過業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式的變革和創(chuàng)新轉(zhuǎn)型求得生存發(fā)展

1. 參與政策性住房的開發(fā)與建設(shè)

充分發(fā)揮北京本土房企的自身資源優(yōu)勢(shì)，依據(jù)京建法〔2017〕16號(hào)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》、京建法〔2018〕11號(hào)《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》等相關(guān)政策文件，積極參與到政策保障住房領(lǐng)域，尤其是共有產(chǎn)權(quán)房、競(jìng)限房、職工宿舍的開發(fā)建設(shè)與管理，謀求生存。

2. 參與特色小鎮(zhèn)、共享度假小院等項(xiàng)目的實(shí)施

（1）經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)有利于破解經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化和動(dòng)力轉(zhuǎn)換的現(xiàn)實(shí)難題，是穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)的新亮點(diǎn)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新示范、體制機(jī)制改革的新陣地，是適應(yīng)和引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的重大戰(zhàn)略選擇。抓住特色小鎮(zhèn)建設(shè)需要審批且數(shù)量較少，至今為止僅審批兩批，第一批有北京市房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)、昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)、密云區(qū)古北口鎮(zhèn)3個(gè)鎮(zhèn)，第二批有北京市懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)、大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)、順義區(qū)龍灣屯鎮(zhèn)、延慶區(qū)康莊鎮(zhèn)四個(gè)鎮(zhèn)。

（2）共享度假小院，是結(jié)合市場(chǎng)剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。2018年3月，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，宣布將北京、上海、沈陽等13個(gè)中國的核心城市作為試點(diǎn)，建立“租售并舉”住房體系，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房或者共享度假小院，兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系，租賃住房、共享度假小院這類項(xiàng)目將快速審。

3. 定制性房屋服務(wù)，培育、開發(fā)個(gè)人高端市場(chǎng)

從國外相關(guān)成功經(jīng)驗(yàn)看來，通過選擇適合企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域的市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分和專業(yè)化經(jīng)營，以精求勝、用專補(bǔ)缺的路徑為中小型房企生存和轉(zhuǎn)型提供指導(dǎo)。成長(zhǎng)之路，這是中小房地產(chǎn)企業(yè)在日趨白熱化的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和轉(zhuǎn)型的有效渠道。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以借助產(chǎn)品創(chuàng)新促進(jìn)居民消費(fèi)升級(jí)，提高開發(fā)主業(yè)服務(wù)附加值;通過業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式的變革和創(chuàng)新，保持企業(yè)生存和持續(xù)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和技術(shù)的提升，人們對(duì)美好生活的要求越來越高，中小型房企可以依托自身的專業(yè)能力，為有經(jīng)濟(jì)條件和消費(fèi)需求的人群提供定制型住房的全方位服務(wù)，從選址、設(shè)計(jì)、承建到裝修完成。這種消費(fèi)方式現(xiàn)在看來還比較超前，消費(fèi)人群和市場(chǎng)也需要慢慢培養(yǎng)，但有可能是比較適合中小型房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型途徑。

四、結(jié)論

本文著重探討了在現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)新常態(tài)進(jìn)程中，中小型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的政策調(diào)整、城市定位變化和大型房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓制，結(jié)合中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，積極探討可行的各種轉(zhuǎn)型路徑。

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)集中的階段，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存壓力凸顯，已經(jīng)到了生死存亡的關(guān)口，如果不能找到適合自身優(yōu)勢(shì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑，就只能被淘汰。

以歷史的眼光看長(zhǎng)期趨勢(shì)，必定會(huì)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)退出這個(gè)行業(yè)，而繼續(xù)呆在這個(gè)行業(yè)的多數(shù)企業(yè)也將轉(zhuǎn)型，這是一個(gè)行業(yè)的宿命。但并不代表這個(gè)行業(yè)的完結(jié)。這個(gè)行業(yè)的游戲還將繼續(xù)。

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（作者單位：北京順正資產(chǎn)管理有限公司;北京漁陽興順房地產(chǎn)開發(fā)公司）