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        房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究

        2020-04-26 10:05:22周雅純
        遼寧經(jīng)濟(jì) 2020年4期

        周雅純

        〔內(nèi)容提要〕 當(dāng)前,一系列調(diào)控政策的出臺(tái)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了巨大的利潤危機(jī),使得項(xiàng)目成本控制變得尤為重要。但大多數(shù)企業(yè)現(xiàn)在依舊采取“粗放式”的項(xiàng)目成本控制方法,難以達(dá)到控制目的。本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀,應(yīng)用了掙值法對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制進(jìn)行研究,并提出相應(yīng)對策建議,為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制提供參考。

        〔關(guān)鍵詞〕 項(xiàng)目成本控制 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 掙值法

        目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正處于外部激烈競爭,內(nèi)部項(xiàng)目成本高居不下的尷尬境地。絕大部分企業(yè)仍采用傳統(tǒng)的項(xiàng)目成本控制方法,導(dǎo)致了項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度雙雙失控。

        房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是指對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的成本控制,包括準(zhǔn)備期、建設(shè)期、完工期。而掙值法作為國內(nèi)外較為先進(jìn)的項(xiàng)目成本控制方法,可以很好地彌補(bǔ)項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度相分離的缺陷,對項(xiàng)目的全過程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管。

        一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀

        (一)項(xiàng)目成本控制意識(shí)淡薄

        大多項(xiàng)目人員僅關(guān)心項(xiàng)目的進(jìn)度與質(zhì)量,忽視項(xiàng)目成本的控制,這將導(dǎo)致項(xiàng)目人員缺少責(zé)任感,加之項(xiàng)目部門之間職能交叉、管理混亂,使項(xiàng)目人員更加無視項(xiàng)目成本問題,這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最主要的問題。

        (二)項(xiàng)目缺乏動(dòng)態(tài)控制

        現(xiàn)如今,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于靜態(tài)控制,且項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度分開管理,無法確認(rèn)項(xiàng)目是否存在失控現(xiàn)象,因此也無法及時(shí)找出失控原因,提出補(bǔ)救方案,這使得項(xiàng)目偏差逐漸擴(kuò)大,造成項(xiàng)目成本超支、項(xiàng)目進(jìn)度延遲的結(jié)果。

        (三)項(xiàng)目缺乏信息化建設(shè)

        在項(xiàng)目開發(fā)過程中,項(xiàng)目各成本信息反饋不及時(shí),導(dǎo)致項(xiàng)目各部門之間不能快速溝通,發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成本超支、結(jié)余的現(xiàn)象也不能快速、合理的采取有效調(diào)控手段來對項(xiàng)目進(jìn)行糾正,為項(xiàng)目成本超支等問題埋下隱患。

        二、掙值法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用

        (一)基本理論

        掙值法主要是通過對項(xiàng)目開發(fā)過程中的預(yù)算成本與實(shí)際成本之間的差額來有效調(diào)控項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度的進(jìn)展情況,以保證項(xiàng)目的順利完成。

        掙值法是通過預(yù)算成本(BCWS)、掙值(BCWP)、實(shí)際成本(ACWP)三個(gè)基本指標(biāo)和成本偏差(CV)、成本績效指數(shù)(CPI)、進(jìn)度偏差(SV)、進(jìn)度績效指數(shù)(SPI)四個(gè)評價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行應(yīng)用。

        (二)應(yīng)用實(shí)踐

        本文以LD房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例,進(jìn)行應(yīng)用實(shí)踐。LD房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為住宅建設(shè),總建筑面積為10.47萬平方米。實(shí)際開工日期為2019年03月10日,交付日期為2021年01月31日。使用掙值法按月對項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控分析。截至2019年11月底,其項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)如表1所示。其中,CV>0且CPI>1表示項(xiàng)目成本結(jié)余;CV<0且CPI<1表示項(xiàng)目成本超支;SV>0且SPI>1表示項(xiàng)目進(jìn)度提前;SV<0且SPI<1表示項(xiàng)目進(jìn)度延遲。從表1可以看出,在項(xiàng)目開發(fā)過程中,成本超支且進(jìn)度延遲的情況居多。截至2019年11月底,項(xiàng)目處于成本結(jié)余且進(jìn)度提前的狀態(tài)。總體而言,項(xiàng)目成本控制狀況良好。進(jìn)一步分析可以看出,在CV及CPI超支不算嚴(yán)重的情況下,SV及SPI已經(jīng)出現(xiàn)了大幅變動(dòng),即在項(xiàng)目成本超支不嚴(yán)重的情況下,項(xiàng)目進(jìn)度已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重延遲現(xiàn)象。不難想象,企業(yè)必然是采取了某些方法對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行了彌補(bǔ)。經(jīng)了解,企業(yè)在應(yīng)用掙值法后,及時(shí)發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目進(jìn)度延遲現(xiàn)象,從而制定了一系列激勵(lì)機(jī)制,促使項(xiàng)目人員更積極地投入到開發(fā)中。與此同時(shí),企業(yè)適當(dāng)外包,并引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的員工來加快項(xiàng)目進(jìn)度,減輕項(xiàng)目負(fù)擔(dān)。從目前情況看,項(xiàng)目控制良好,如果可以繼續(xù)保持,則存在項(xiàng)目成本結(jié)余,項(xiàng)目提前完工的可能。

        三、對策建議

        (一)轉(zhuǎn)變項(xiàng)目成本控制思想

        一方面,加強(qiáng)項(xiàng)目人員對項(xiàng)目成本方面的培訓(xùn),制定激勵(lì)、獎(jiǎng)懲制度,為項(xiàng)目成本控制思想的轉(zhuǎn)變奠定基礎(chǔ);另一方面,明確各部門、人員職責(zé),切實(shí)做到“一人一崗一責(zé)”。

        (二)實(shí)施動(dòng)態(tài)控制

        在開發(fā)場地搭建臨時(shí)辦公點(diǎn),對項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行實(shí)時(shí)掌控,不僅可以實(shí)時(shí)糾偏提高辦公效率,而且為突發(fā)情況的發(fā)生、成本—進(jìn)度資料的審核提供了便利,能夠更有效地掌控項(xiàng)目進(jìn)展情況。

        (三)加強(qiáng)信息化建設(shè)

        一方面,建立自動(dòng)化工作系統(tǒng),提高工作效率;另一方面,建立內(nèi)部信息共享,及時(shí)了解各部門工作情況,既可以互相監(jiān)督,也可以節(jié)約內(nèi)部信息傳達(dá)時(shí)間,從而提高工作效率。

        四、結(jié)論

        項(xiàng)目成本控制的好壞決定了企業(yè)的盈利能力。應(yīng)用適合項(xiàng)目成本控制的方法,可以有效提升企業(yè)利潤空間,擴(kuò)大市場份額。掙值法實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度的同步監(jiān)管,使項(xiàng)目有了更直觀、可靠地評判標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)還可有效提供企業(yè)績效。

        (作者單位:青海民族大學(xué))

        責(zé)任編輯:宋 爽

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