蔣李 陳雯蓓

統(tǒng)一管理、裝修時尚、不擔心隨意漲租……近年，在北京、上海、廣州、武漢等人口千萬級別的超大城市中，長租公寓熱度不斷上升。

該業(yè)態(tài)解決了不少年輕人的安居問題，有利于緩解樓市壓力，一定程度上承擔了“鎖”住人才、培育城市競爭力的功能。尤其對武漢這類外來人口多、創(chuàng)業(yè)氛圍濃、大學(xué)生數(shù)量大的城市而言，長租公寓有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

然而，突如其來的新冠肺炎疫情，使得長租公寓行業(yè)的市場需求大幅下滑。與此同時，相關(guān)企業(yè)還需承擔租金、員工薪資等成本支出。

對深耕武漢的長租公寓企業(yè)而言，疫情更是“當頭一棒”。長租公寓品牌江寓便是其中的典型代表——該公司所有業(yè)務(wù)、房源均在武漢，在漢擁有超15萬名租客、4萬多間房源，員工接近700人。

“疫情對公司現(xiàn)金流影響很大，但我相信一切困難都會過去。我們希望‘新武漢人不要因為疫情而離開武漢，待疫情結(jié)束后一起建設(shè)武漢?！苯?chuàng)始人兼CEO田德鑫對支點財經(jīng)記者說。

疫情背景下，長租公寓行業(yè)都受到了哪些沖擊？從業(yè)者有哪些應(yīng)對舉措？

疫情前，行業(yè)正處于“修復(fù)期”

長租公寓在國內(nèi)發(fā)展時日較短，快速發(fā)展中有不少亂象。不過，在疫情前，該行業(yè)已進入“觸底回升”的修復(fù)期。

長租公寓是住房租賃的重要形式之一，主要指服務(wù)商租用、收購業(yè)主的閑置物業(yè)，經(jīng)裝修、改造后對外出租，并提供各類租后服務(wù)。因為一般租期比較長，以年份為計量單位，所以命名長租公寓。

這一業(yè)態(tài)的價值，在于能方便房東收租，也能讓租客享受更專業(yè)的服務(wù)。隨著城鎮(zhèn)化的推進，大批開發(fā)商、中介公司、創(chuàng)業(yè)者進入這一領(lǐng)域。

2014年開始，國內(nèi)長租公寓行業(yè)進入快速發(fā)展和品牌化時期。這一年，雷軍斥資1億元投資YOU+國際青年公寓，“公寓”成為網(wǎng)絡(luò)熱詞。2015年開始，各類利好政策不斷出爐，資本紛紛進入，長租公寓行業(yè)也一路高歌。

邁點研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年上半年，“酒店系”“房企系”“中介系”“國家隊”等長租公寓企業(yè)陣營不斷壯大，品牌數(shù)量已超過2000家。

這一過程中，地方性長租公寓品牌也大量出現(xiàn)，主攻武漢市場的江寓就是其中之一。公司創(chuàng)始人田德鑫2011年大學(xué)畢業(yè)后，曾在總部位于北京的一家頭部長租公寓工作。2017年他回到武漢，創(chuàng)立了這一品牌。

值得一提的是，田德鑫是一位“新武漢人”。大學(xué)時期一次武漢之行給他留下了深刻印象，他便選擇在武漢創(chuàng)業(yè)。

長租公寓常規(guī)盈利來源主要是租金差，以及面向租客提供的增值服務(wù)，本身是個微利行業(yè)。譬如，在長租公寓產(chǎn)業(yè)成熟的日本，房間數(shù)量排行第二的公司Leopalace21 Corp，2019年毛利率僅8.31%。這一行業(yè)特點決定了，企業(yè)擁有的房屋足夠多、有集約經(jīng)營的成本優(yōu)勢，才能盈利。

但隨后，因部分企業(yè)無序擴張，行業(yè)亂象也隨之出現(xiàn)。

其一是高進低出，簡單說，就是為了在短期內(nèi)搶奪房源，長租公寓付給房東的租金比收承租人的租金還要高，100%虧本經(jīng)營。其二是長收短付，就是向租客按年收租金，然后按季或按月付給房東，將差額用于繼續(xù)擴張或其他用途。

當然，亂象遠不止以上兩種，還包括濫用“租金貸”、房屋裝修甲醛超標等問題。

由于整個行業(yè)都未進入盈利期，加上持續(xù)高風險擴張及不良經(jīng)營模式，久而久之，積累的風險在2018-2019年集中爆發(fā)。支點財經(jīng)不完全統(tǒng)計，2018年因資金鏈斷裂導(dǎo)致跑路、倒閉的公寓數(shù)達12家，2019年則為52家。

與此同時，政府也加大了行業(yè)監(jiān)管力度。受此影響，行業(yè)融資難度驟升。田德鑫向支點財經(jīng)記者表示，江寓在2018年的貸款、發(fā)債均遇到了較大困難。

華菁證券相關(guān)研報表示，2019年長租公寓行業(yè)頭部企業(yè)管理房間規(guī)模平均增速為19%，較2018年173%的增速明顯回落。

優(yōu)勝劣汰下，活下來的優(yōu)質(zhì)企業(yè)開始了“自我修復(fù)”。除了優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、精細化運作外，也開始積極擁抱資本市場。2019年11月，青客（QK）在納斯達克掛牌上市；2020年1月17日，蛋殼公寓（DNK）登陸紐交所。雖然兩家企業(yè)仍處于“燒錢”階段，但IPO一定程度上也代表著行業(yè)底層框架初步建立，讓從業(yè)者更具信心。

“熬過了融資艱難的2018年、2019年，覺得行業(yè)最糟糕的時代已經(jīng)過去了?！币恢钡侥瓿酰锏脉蔚挠媱澏际?021年實現(xiàn)美股上市。

遭遇“黑天鵝”

“黑天鵝”驟然降臨，讓處于自我修復(fù)期的行業(yè)再次遇到了沖擊，也讓江寓的上市計劃大概率推遲。

春節(jié)過后，租賃市場本應(yīng)迎來一年之中的高峰期，但因疫情暴發(fā)，大量租客受交通管制影響，減免租金訴求巨大。以江寓為例，2019年春節(jié)假期過后的一個月內(nèi)，公司簽了約1萬個房間。“今年2月，每天只有30-40個續(xù)約客戶，不到去年同期的1/3?！碧锏脉握f。

很多人都延遲了返城計劃，原有的租賃需求也一并延遲，各地長租公寓的退租率也隨之增加。易居中國數(shù)據(jù)顯示，近八成長租公寓企業(yè)表示，疫情期間出租率、營收同比下降50%以上。

對很多長租公寓來說，這幾乎就是“滅頂之災(zāi)”。

可能有些人不理解，不就一兩個月沒有收入，影響有那么大嗎？等疫情結(jié)束，再賺回來不就行了？沒有那么簡單。這段時期，房屋空置、收入斷流，成本卻依然在繼續(xù)。租金依然要交，工資要發(fā)，設(shè)備折舊也要承擔，這些都是巨大的成本。

以房源量達10萬間的青客公寓為例，2019年營業(yè)成本約13.05億元。若粗放地分攤到每個月，成本就高達1.09億元。假設(shè)收入降低了5成以上，而成本只降了3成，那一個月（實際影響時間可能更長）的虧損，可能3-4年也賺不回來。

原因在于，青客、貝殼都沒跨過盈虧平衡的“生死線”，現(xiàn)金流主要靠不斷融資。每月收入扣掉成本后，均處于虧損狀態(tài)，毫無利潤可言。

“江寓也還沒有達到盈虧平衡線，但去年虧損額度相對于租金收入的比例，在業(yè)內(nèi)處于較為健康的水平?！碧锏脉握f。

那么，哪些類型的長租公寓，壓力會更大？

就業(yè)務(wù)模式而言，目前國內(nèi)長租公寓分為集中式、分散式，前者以萬科、龍湖、碧桂園等開發(fā)商旗下品牌為主，蛋殼、貝殼、青客、江寓屬于后者。部分集中式公寓自持物業(yè)，壓力相對較小，但那些必須支付房東租金的分散式公寓運營商，壓力較大。

就區(qū)域布局而言，在武漢市場布局較多的企業(yè)，壓力無疑會更大。目前，武漢各品牌本土長租公寓房源總數(shù)約20萬間，江寓占比最大。

就成立時間而言，早期進入行業(yè)的企業(yè)抗風險能力可能更強。華菁證券研報表示，2013-2017年重點城市租金每年保持5%-8%的增長，由于長租公寓在業(yè)主端的租賃合同一般至少簽5年，在上述節(jié)點入局的企業(yè)，能積累更多的租金剪刀差。

值得注意的是，從2月10日開始，除疫情嚴重的湖北地區(qū)外，各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作已陸續(xù)展開。這是否代表，長租公寓已走出了陰霾？

不一定，因為不同行業(yè)、不同地區(qū)，復(fù)工節(jié)奏有很大差異。支點財經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)，各地復(fù)工節(jié)奏大致順序為重型制造業(yè)、生產(chǎn)服務(wù)業(yè)、必需消費服務(wù)業(yè)、一般制造業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。長租公寓所屬的生活服務(wù)業(yè)排在最后，這意味著公寓行業(yè)市場回暖是個相對緩慢的過程。

當然，若將眼光放得更長，這個“年輕”的產(chǎn)業(yè)依然有廣闊空間。東方證券一份研報表示，2030年，中國流動人口將達3.27億人。與之對應(yīng)，長租市場規(guī)模將保持2020年1.6萬億元、2025年2.9萬億元、2030年4萬億元擴張的節(jié)奏。

“我的預(yù)期是長租公寓長期向好趨勢不改，但短期內(nèi)，確實會遇到極大挑戰(zhàn)?！闭憬髮W(xué)傳承學(xué)院地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民說。

主動自救

面對短期沖擊，長租公寓如何自救？

核心之一，是爭取應(yīng)付款項的延期或減免。應(yīng)付款項，指的是企業(yè)在一定期限內(nèi)，需要支付給別人的款項，如銀行貸款、房租、員工工資、社保費用、水電氣費用等。

那么，這些應(yīng)付款項，有哪些可以延遲支付？

從政府層面來看，各地出臺的相關(guān)政策包括延期繳納稅款、緩繳社會保險費、減輕企業(yè)用電用氣負擔、延期償還信貸等等。

在工資部分，不少長租公寓正與員工進行溝通，延期支付工資。目前，人員“只出不進”甚至裁員，也成為了部分企業(yè)的選擇。

最核心的應(yīng)付款項，則是要向業(yè)主支付的租金。與業(yè)主溝通降租，也成為長租公寓企業(yè)自救的主要途徑。據(jù)了解，不少將房子委托給蛋殼公寓的業(yè)主均收到該公司的電話，希望能免收1個月租金。

江寓也有相應(yīng)舉措。2月份，該公司有100多人都在做同一件事——與業(yè)主商量是否能減免部分租金。不過，前期溝通效果并不太理想。但隨著疫情影響的時間不斷延長，武漢“解封”時間未定，很多業(yè)主也開始考慮接受江寓的一些提議。

“其實，我知道這不僅僅是對一個企業(yè)一個行業(yè)的支持，更是對這座城市的支持與信心。”田德鑫說。

核心之二，是“找錢”。在這方面，蛋殼、青客等已上市的長租公寓具備一定優(yōu)勢。與此同時，在各地政府政策支持下，也出現(xiàn)了一些融資機會?！拔覀円恢泵芮嘘P(guān)注武漢政策動態(tài)，目前已經(jīng)與一些金融機構(gòu)進行對接，及時緩解資金鏈問題?！碧锏脉握f。

核心之三，減少不必要的擴張。譬如，房屋合同期到期后不再續(xù)簽，優(yōu)先“砍掉”經(jīng)營不善的房源。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1月，有18個重點城市的新增房源數(shù)量環(huán)比下降48.28%。

當然，必要的擴張依然要保留。“過去專注武漢，是因自身能力還不足以大規(guī)模擴張。疫情結(jié)束后，我們準備在2020年向其他城市進軍?！碧锏脉握f。

核心之四，做好客群維護。租客是企業(yè)回暖的根本所在，特殊時期，雖然經(jīng)營壓力加大，也需要將客戶需求放在第一位，減少租客損失。部分長租公寓表示，未來將在新風系統(tǒng)、空氣凈化方面有更大投入，優(yōu)先針對增量房間進行改造。

此外，貝殼、自如、青客針對無法返城的武漢租客可返還一定租金，其他各城市租客，則結(jié)合當?shù)匾蛞咔檠悠诜倒さ奶鞌?shù)，返還相應(yīng)租金。江寓也有相關(guān)舉措。2月5日，該公司在《致江寓租客和業(yè)主的一封信》中發(fā)布了減免2-3月最高60%租金的消息。

當然，減少租客損失的措施絕不能在執(zhí)行中“變味”。公開資料顯示，部分企業(yè)在執(zhí)行層面設(shè)置層層門檻，如只給租客返“平臺優(yōu)惠券”，引起廣泛詬病。

值得注意的是，在疫情最為嚴重的武漢，自如、蛋殼、青客、江寓等企業(yè)還拿出房源，提供給抗疫一線的醫(yī)護工作者免費住宿?！凹热贿x擇在武漢創(chuàng)業(yè)，便要與武漢共同進退?！碧锏脉伪硎?，江寓已提供277間房源用于醫(yī)護人員支持，還有部分房源用于政府支持使用。

采訪中，支點財經(jīng)記者還向田德鑫問了個問題——疫情發(fā)生后，是否后悔選擇在武漢進行創(chuàng)業(yè)？

“不后悔。一個人若沒經(jīng)歷過挫折，難以有很大成就，企業(yè)也是這樣。創(chuàng)業(yè)以來，我先是遇到了行業(yè)風波導(dǎo)致的融資困難，又遇到了這次疫情，把這一切都挺過去了，那才算是‘創(chuàng)業(yè)?！碧锏脉握f。

長租公寓存在的意義不僅是盤活存量物業(yè)，更深遠的社會意義在于城市更新和人才安居。田德鑫表示，江寓不會放棄運營，也希望“新武漢人”不要因疫情而離開武漢，“相信武漢的明天會更好”。