樊宇旸

(中北大學(xué) 山西 朔州 038500)

一、問題背景

近年來，中國的房價市場持續(xù)走高，越來越多的年輕人因為無法忍受一線城市的房價壓力而選擇回到二三線城市工作生活，也有越來越多的年輕人采用“曲線救國”的方式，選擇租房策略。然而，按照目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀以及房價情況來看，在一線城市買房和租房各自需要面對怎樣的經(jīng)濟(jì)壓力呢?以北京為例，房價的飆升，加上外地戶口必須在北京連續(xù)納稅5年才能購房，使租房成了北京許多年輕人和外來務(wù)工人員的唯一選擇。

二、問題提出

現(xiàn)以未來計劃在北京朝陽區(qū)工作，并已找到工作的畢業(yè)大學(xué)生為例，月工資3萬，在沒有父母資助的條件下，現(xiàn)面臨買房還是租房的選擇，若買房只能選擇以貸款方式購買。從購房或租房成本、自然環(huán)境、購物環(huán)境等方面綜合考慮，分析說明買房劃算還是租房劃算。

三、購房和租房的優(yōu)缺點

(一)優(yōu)點。購房：自住兼投資；對抗通貨膨脹；強(qiáng)迫儲蓄、資產(chǎn)積累；提高居住品質(zhì)并滿足自用住宅的心理效用。租房：比較能夠應(yīng)付家庭收入的變化；經(jīng)濟(jì)壓力?。粵]有房屋瑕疵和毀損的風(fēng)險；有能力使用更多的空間。

(二)缺點。購房：流動性差；維持成本高，有賠本損失的風(fēng)險；經(jīng)濟(jì)壓力大；生活質(zhì)量降低。租房：非自愿搬離的風(fēng)險；無法按照自己的期望裝修房屋；無法追求房價上揚(yáng)帶來的收益。

四、租房分析

目前的北京房租價格仍處于高位，禾略中國數(shù)據(jù)顯示，與2018年相比，北京房租的單位面積租金仍有約10.5%的漲幅。不過，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是由于北京在2018年經(jīng)歷了一整年的房租普漲，房租價格同比去年年初漲幅明顯。而其中，朝陽區(qū)作為公認(rèn)的“富人區(qū)”，它的變化尤其明顯。

假設(shè)要租朝陽區(qū)的兩居室(約30m2)的房子，租金走勢經(jīng)過統(tǒng)計數(shù)據(jù)可得出，2019年北京市房屋平均租金價格整體均在朝陽區(qū)之下，主要原因是北京的朝陽區(qū)一帶交通便利、居住環(huán)境非常的好，這里有很多的知名企業(yè)，朝陽區(qū)也是我國比較集中的傳媒產(chǎn)業(yè)基地，有很多的傳媒公司、影視公司都集中在北京市朝陽區(qū)，明星們大都選擇在朝陽區(qū)居住也正是出于這個原因，其實這個跟企業(yè)總部扎根在北京、深圳、上海這樣的地方是一個道理的，在這樣人脈、政府機(jī)關(guān)集中的地方居住、辦公，特別有助于自己事業(yè)的發(fā)展，自然房屋的租金也比較高。

五、買房分析

據(jù)了解，各省市已部署了個人住房貸款利率定價基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化工作，具體情況將陸續(xù)正式出臺。北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR(貸款市場報價利率)+55個基點(一個基點等于0.01%)，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個基點。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平計算，北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%。此前，北京首套房貸款主流利率為基準(zhǔn)利率4.90%上浮10%，即5.39%;二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，即5.88%。從絕對數(shù)值看，新規(guī)執(zhí)行后，北京地區(qū)的首套房貸款最低利率上浮0.01%，二套房貸款利率上浮0.02%，改革前后的房貸最低利率水平基本一致，符合市場預(yù)期。

以100萬元25年期的首套房貸為例，采用等額本息的還款方式，之前每月月供6075.36元，新規(guī)執(zhí)行后月供為6081.30元，每月貸款利息增加約6元;若是二套房，之前月供為6369.86元，改革后的月供為6382.02元，每月貸款利息增加約12元。據(jù)記者了解，北京地區(qū)部分銀行在10月8日前已經(jīng)按新的定價基準(zhǔn)為客戶定價了。這次定價既實現(xiàn)了與LPR的對接，同時也考慮了北京地區(qū)房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。另外經(jīng)數(shù)據(jù)可知，2019年1月至4月朝陽區(qū)房價保持平穩(wěn)狀態(tài)，4月起開始有走低趨勢，但整體平均房價仍在北京市之上，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京平均房價，再次印證了北京市朝陽區(qū)為當(dāng)之無愧的“富人區(qū)”。

六、模型分析

(一)房屋租賃分析模型。本例中以2019年11月租金為平均每月租金，即每月租金為7200元，假設(shè)每月租金不變，租賃面積為30平方米，租賃期限為20年，年利率為3.8%。建立房屋租賃價格表及建立房屋租賃分析模型。

(二)分期償還房貸分析模型。已知2019年11月北京朝陽區(qū)平均房價為95149元/平方米，30平方米的房屋現(xiàn)價為2854470元，除去30%的首付款(854470元)，向銀行貸款2000000元，借款年利率為5.4%，借款年限為20年。

圖6-1 貸款分期償還分析表

建立房貸分析模型區(qū)域，其中，還款額=ABS(PMT(借款年利率，借款年限，借款金額)；償還本金=ABS(PPMT(借款年利率，第幾年，借款年限，借款金額)；償還利息=ABS(IPMT(借款年利率，第幾年，借款年限，借款金額)；終值=FV(借款年利率，第幾年，-還款額)，由上得出貸款分期償還分析表，如圖6-1所示。

七、對比分析

對比租房和購房兩個模型可得以下結(jié)論。

(一)對比租金總額和購房總額。從租賃模型中可知，20年后共需支付的“租金總額”為1728000元，由借款模型可得，20年后共需支付的本息和為3319458元，經(jīng)比較可知，租房比購房成本低。

(二)對比“終值”。從“終值”項比較來看，租賃模型中20年后的終值為2,615,849.31元，20年后的借款終值為5,725,879.62元，兩相比較，可明顯看出購房所花費的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租房所花費的成本。買房成本雖高，但最后會獲得房子，房子20年后的殘值將成為資本(此文不再計算房屋殘值)。

八、結(jié)論

通過以上分析，可得出租房在成本上比購房更低，性價比更高。但僅僅通過數(shù)學(xué)模型來解決這一問題具有一定的局限性，在現(xiàn)實生活中，我們做出決策時還應(yīng)該綜合考慮交通情況、自然環(huán)境等其他因素。以家庭情況為例，如果是單身的話，租房更合適，更多的人甚至選擇合租。但是如果有家庭的話，則需要考慮家庭成員的不同生活需求，在這種情況下，買房將成為更好的選擇。

綜上所述，買房還是租房依舊需要根據(jù)個人的具體情況來綜合考慮，然后做出最佳的決策方案。