何中旭 吳煜帆 趙澤遠(yuǎn)

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)屬于很典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)鏈，其資本金投入量大，并且開發(fā)周期相較于其它企業(yè)長，因此其很大程度上依賴于銀行、債券等金融機(jī)構(gòu)為其提供充足的資金來支撐其工程的發(fā)展，而隨著時(shí)代的發(fā)展單單銀行提供的資金不足以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，這篇文章便以BL地產(chǎn)為例，對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀及其相關(guān)問題進(jìn)行進(jìn)一步討論，并極力去尋找一種最適合當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的新型的融資渠道。接下來我們就結(jié)合其它學(xué)者的理論基礎(chǔ)，對其公司的融資進(jìn)行了深入的探索。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資途徑;方式

1 引言

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的收入日益增加，伴隨而來的必不可少的問題就是買房，這就會導(dǎo)致企業(yè)大規(guī)模進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)不能跟上房地產(chǎn)擴(kuò)建的速度，資金籌集越來越困難。與此同時(shí)，我國金融市場逐步發(fā)展，其中，國家更是大肆鼓勵(lì)以直接融資的途徑來進(jìn)行資金籌集，因此我們以BL地產(chǎn)為例，盡可能充分利用國家的鼓勵(lì)政策，同時(shí)將不利影響降到最低，提高自我籌資的功能，由此開啟多元化的融資渠道。

2 BL地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

2.1 BL地產(chǎn)簡介

BL地產(chǎn)（BL房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司）是中國BL集團(tuán)旗下的大型房地產(chǎn)國有企業(yè)，成立于1992年，總部位于GZ市。 2002年公司完成股份制改造，更名為“BL房地產(chǎn)股份有限公司”;2006年公司更名為“BL房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”，同年7月在上海證券交易所掛牌上市。

2.2 BL地產(chǎn)融資基本概況

BL地產(chǎn)作為大型的國有房地產(chǎn)公司，除負(fù)債以外發(fā)行股票同時(shí)也是其融資的一個(gè)主要途徑，BL地產(chǎn)在06年第一次于上海證券交易所發(fā)行其股票，發(fā)行過后其公司的直接股本權(quán)益增加50000+萬元。在07年BL地產(chǎn)采取資本公積轉(zhuǎn)資本的方式，以“10轉(zhuǎn)10”的標(biāo)準(zhǔn)，在之前的50000+股的基礎(chǔ)上，將公司的總股數(shù)增加至24億+股，，至2013年底，BL公司的總股數(shù)增加至71億+股。BL地產(chǎn)利用本公司資本公積增發(fā)股票的方式可以歸結(jié)為利用內(nèi)部融資來獲取所需資金。

3 BL地產(chǎn)融資中存在問題的原因分析

3.1 外部原因

3.1.1 金融市場發(fā)展不夠完善

隨著我國經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展，與國際市場的溝通和交流也日益密切，在金融市場的發(fā)展方面也有了很大的進(jìn)步，但是相對于國際上先進(jìn)的發(fā)展水平而言仍然有很大的差距，我國金融市場體系的不足之處在對比之下也比較明顯。首先我國房地產(chǎn)行業(yè)近年來受到了政府越來越嚴(yán)格的管控，尤其是對于信貸業(yè)務(wù)的控制措施相繼出臺，對于金融資源的分配干預(yù)性加強(qiáng)，社會資金資源和房地產(chǎn)資金需求產(chǎn)生脫節(jié)，大多只能以銀行為中介，將社會閑置的資金轉(zhuǎn)化為存款，再流入房地產(chǎn)市場，社會公眾缺乏直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會。

另外，房地產(chǎn)金融體系發(fā)展層次也不夠豐富，如在美國，房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場當(dāng)中融資的渠道形形色色，除了常規(guī)的上市股票融資、銀行貸款、信托等等，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過基金、債券、抵押貸款證券化等等多種金融模式，將整個(gè)市場當(dāng)中的資金盤活流通，而國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所能夠選擇的范圍就窄了很多，大型企業(yè)雖然可以通過債券、基金等產(chǎn)品豐富融資體系，但是收效并不令人滿意。

3.1.2 宏觀政策的影響

在十九大報(bào)告中我國政府明確表示要完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的經(jīng)濟(jì)政策。

針對這一政策，首先央行就聯(lián)合多個(gè)金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格的控制。不僅涉及可貸金額的多少，還有貸款企業(yè)的信用等級都有嚴(yán)格限制。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中面臨更大困難。

其次，土地政策及限購政策的出臺也對房地產(chǎn)行業(yè)造成了一定影響這就要求開發(fā)商應(yīng)盡早籌集到足夠的資金用于房屋建設(shè)。而限購政策的出臺則會影響消費(fèi)者的購買情況，開發(fā)商一旦銷售不出房屋就會使預(yù)收賬款不足，直接造成內(nèi)部融資減少。此外，還會使開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加。

3.2 內(nèi)部原因

3.2.1 融資策略不完善

常見的融資策略有激進(jìn)型融資策略、適中型融資策略以及保守型融資策略，不同的融資策略主要在資產(chǎn)對于債務(wù)保全程度上有所不同。BL地產(chǎn)在向外融資時(shí)，主要是通過信托融資和永續(xù)融資為企業(yè)帶來資金，這兩種融資方式雖然能在短時(shí)間內(nèi)為企業(yè)帶來巨額資金并且能起到降低資產(chǎn)負(fù)債率的作用，但是需要高額的成本。因此這種融資方式在總體策略上稍顯激進(jìn)，長期下去會影響公司對于銀行款項(xiàng)的歸還進(jìn)度，使企業(yè)資金鏈條發(fā)生斷裂，進(jìn)而引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。

3.2.2 融資體系不完善

BL地產(chǎn)的融資體系也存在很大的弊端，雖然相比小型的房地產(chǎn)企業(yè)BL有較大的規(guī)模優(yōu)勢，但是在融資渠道上面還是缺乏更加主動的創(chuàng)新思維，仍舊只是從常規(guī)的融資模式當(dāng)中選擇了適用企業(yè)的方法。整個(gè)融資體系單調(diào)缺乏變動性，對于風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力也相對下降了許多。

4 就BL地產(chǎn)融資現(xiàn)狀的解決措施

總的來看，雖然BL地產(chǎn)在融資方面依然在很大程度上依賴于銀行借款的途徑來進(jìn)行融資，但近年來BL地產(chǎn)的融資渠道明顯多元化，以此來看BL地產(chǎn)的融資前景其實(shí)是處于一個(gè)向良好的，更少的依賴于銀行貸款的方向發(fā)展的，總的來講要進(jìn)一步提升融資的效率，降低融資的風(fēng)險(xiǎn)，在以此為基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)融資的多元化。

4.1 改變?nèi)谫Y渠道單一的現(xiàn)狀

BL地產(chǎn)目前形成了一種多元化的融資途徑，其在上市發(fā)行股票融資，房地產(chǎn)信托更甚海外融資方面均有發(fā)展。雖說BL地產(chǎn)目前而言最主要的融資仍為銀行貸款，但銀行貸款在BL的融資比例中已經(jīng)有很大程度降低，相反，新型融資需要作為BL的融資的重要補(bǔ)充來進(jìn)一步使其多元化。

4.2 緊跟時(shí)政，明確融資目標(biāo)

BL地產(chǎn)建立多元化的融資渠道，盡可能能夠使其融入資金能夠充分利用到公司最關(guān)鍵的地方，在BL地產(chǎn)制定一系列融資方式時(shí)，需充分地考慮到本行業(yè)的現(xiàn)狀，正如前面所分析存在的問題是所提到的宏觀政策問題，雖說政策必然會影響公司的融資，但需要進(jìn)一步的對其加以利用，堅(jiān)持穩(wěn)定性的財(cái)務(wù)政策，同時(shí)對其負(fù)債力度要有較大的控制，一個(gè)高負(fù)債的企業(yè)永遠(yuǎn)不是人們眼中成功的企業(yè)，因此BL需根據(jù)國家的實(shí)時(shí)政策及時(shí)調(diào)控公司的資產(chǎn)負(fù)債率和負(fù)債水平?？偟膩碇v，其融資需要可以充分結(jié)合本公司的融資需求，同時(shí)在首選內(nèi)源融資的基礎(chǔ)上再以不同的融資突進(jìn)來進(jìn)行結(jié)合及資金的合理分配高效利用，從而構(gòu)建了一個(gè)很好地多元融資渠道。

5 結(jié)語

本文以BL地產(chǎn)為例，分別介紹了BL地產(chǎn)的基本融資狀況，融資過程中出現(xiàn)的問題以及有效的解決措施。

根據(jù)上文分析，從BL地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀可以看出，BL地產(chǎn)對銀行貸款融資這種間接融資形式依然比較依賴，因此要改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，從而降低其對銀行貸款的依賴程度，進(jìn)一步提高直接融資在企業(yè)中所占的比重，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)可以達(dá)到可控范圍。

（作者單位：河北金融學(xué)院）