鄭凱

摘要：受到金融政策順周期性的影響，住房市場很容易產(chǎn)生泡沫效應，尤其是在繁榮階段。我國住房市場在整體經(jīng)濟環(huán)境中有著舉足輕重的地位，而金融加速器則是加強了市場高負債經(jīng)營的特征。從投資和消費兩個角度來看，金融加速器對我國住房市場財富有一定抑制作用，在信貸較為寬松環(huán)境的作用比消費縮緊的環(huán)境更為明顯。本文主要論述了金融加速器對住房市場的作用，以及要穩(wěn)定市場發(fā)展，需要通過提高金融政策，轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式來實現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：金融加速器;住房市場財富效應;影響

從2003年開始，住房市場就成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，并對整體經(jīng)濟的增長具有一定的推動性作用，尤其是對地方經(jīng)濟而言，其對于住房市場的依賴程更高。近年來房價的瘋漲問題，引起了社會各界的廣泛關(guān)注，我國當下的經(jīng)濟形勢和政府的金融政策，并未使得這個問題得到有效的解決。從2010年出臺的史上最嚴厲調(diào)控政策組合，到2013年的新國五條政策，都沒有對瘋漲的房價起到一定的遏制作用。與此同時，金融政策受到市場信息不對等的影響，不能及時制止住房市場的震蕩。從住房市場的銷售額到房產(chǎn)開發(fā)的信貸情況，不難看出，金融政策的調(diào)控和住房市場呈現(xiàn)正相關(guān)性，但住房市場的變化幅度要遠遠大于金融政策變動的比例。

一、住房市場財富效應的概述

（一）住房市場財富效應的傳導機制

對于有房者來說，住房市場的財富效應分為已經(jīng)實現(xiàn)的財富效應和未能實現(xiàn)的財富效應兩種。如果房價上漲，則房產(chǎn)的凈值則相應的增加，房屋所有者可以通過出售和抵押的方式來獲取利益，增加消費，從而實現(xiàn)財富效應。但如果房屋所有者沒有對其房產(chǎn)進行出售和抵押，那么房產(chǎn)的升值則會增加他們的預期收益，也會起到刺激消費的作用。換句話說，房產(chǎn)價格的升高，增加了房屋所有者的資產(chǎn)價值，提高了耐用消費品的支出，降低了流通性的約束擴大消費，這就是流動性約束效應。

對于不同的消費人群而言，這種約束效應的影響是不同的。對于租房者來說，增加租金就是預算開支的增加，也就減少了其他消費。而對于出租房屋者來說，房價上漲帶動租金的增加，這樣就增加了他們的收入，對其消費也起到了一定的促進作用。對于計劃購房者來說，房價上漲意味著他們需要投入更多的資金來購買房產(chǎn)，減少其產(chǎn)消費品的支出，從而產(chǎn)生負財富效應。

（二）住房市場財富效應的波動性

住房市場財富效應的波動性主要表現(xiàn)在住房資產(chǎn)價格的波動，所引起的消費變化，從而導致財富效應發(fā)生波動。對于消費的影響主要有三種方式：1、住房市場價格的變動是通過影響居民的收入來實現(xiàn)的。2、通過資產(chǎn)價格波動的不確定性來改變?nèi)藗兊南M行為。3、利用資產(chǎn)價格的變動改變?nèi)藗儗τ谑杖氲念A期來引起消費波動。受住房資產(chǎn)流動性、價格波動性和不確定性的影響，其表現(xiàn)出來的財富效應也有一定的差別。在其他條件一致的前提下，如果住房資產(chǎn)的價格變動幅度低于股票市場的變動幅度，則住房資產(chǎn)財富波動性要小于股票市場的波動性。財富波動性對于人們對財富的再分配有一定的積極作用，可以有效降低由于資產(chǎn)的不確定性給財富所帶來的負面影響。

（三）住房市場財富效應的非對稱性

住房市場財富效應可以分為負財富和正財富效應兩種。在資產(chǎn)價值上漲的時候，消費者的消費意愿、能力、偏好都會有所增加，這就是所謂的正財富影響。而當資產(chǎn)價值下降的時候，消費者的消費欲望、能力都會下降，這就是負財富效應。正負財富效應的劃分反應了資產(chǎn)變化對消費者的影響，正財富效應通過增加資產(chǎn)的價格刺激消費需要，帶動經(jīng)濟增長。負財富效應會降低消費需要，導致投資受限，經(jīng)濟負增長。

財富效應的非對稱性是指由于資產(chǎn)價格的降低所引起的消費支出減少，高于資產(chǎn)價格上漲所帶來消費增加的結(jié)果，是正財富效應小于負財富效應，有可稱為是棘輪效應。而負財富的影響主要表現(xiàn)在三個方面：1、通過減少消費者的收入來影響消費;2、通過減少企業(yè)的融資來間接影響消費;3、通過減弱消費者的預期來降低市場信心。負財富效應對經(jīng)濟和消費都有著很大的影響，此前曾嚴重影響了美國的經(jīng)濟。因此，根據(jù)財富效應的非對稱性的特點，要充分的發(fā)揮正財富效應的作用，從而減少因資產(chǎn)的下跌對消費所帶來的負面作用[1]。

二、金融加速器對住房市場財富效應的影響

（一）金融加速器對住房市場的作用條件

通常情況下金融加速器對住房市場發(fā)揮作用主要看兩個方面：一是住房市場在經(jīng)濟中的地位，二是住房市場資產(chǎn)的盈虧情況。住房市場對于我國的國民經(jīng)濟而言，具有重要的地位，其所經(jīng)營負債的程度越高，金融加速器對其發(fā)展所產(chǎn)生的影響也就越大。從我國目前住房市場的運行情況來看，大部分都處于負債狀態(tài)。企業(yè)需要單獨完成從立項到銷售期間的所有環(huán)節(jié)，并不斷的投入資金。企業(yè)的整體運行面臨很大的壓力，導致其對銀行信貸有很大的依賴。從2003年以來，住房市場的銷售額正在逐年增加，對經(jīng)濟的貢獻也越來越大。與其相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)，例如：水泥、鋼鐵、家裝等也得到了快速的發(fā)展，解決了就業(yè)問題。所以，住房市場在我國經(jīng)濟中有著重要的地位，同時，提高負債的經(jīng)營情況，為金融加速的作用提供了良好的前提條件。

（二）金融加速器對住房市場的消費傳導作用

金融加速器對住房市場的傳導作用主要是通過財富效應來影響人們的消費情況。住房市場中房價的變動會影響人們所持有的財富價值和持久性的收入，這樣就從間接和直接兩方面來影響了人們的消費行為。

從收入理論來看，每個家庭都會從綜合角度出發(fā)，整體的考量其持久性收入和所擁有的財富之后，再做出消費支出計劃。房價的上漲，增加了家庭所擁有的資產(chǎn)，并可以將房屋用來抵押以獲得更多的資金。房價的上升一定程度上可以提高家庭的收入，增加投資房屋的意愿，而推動房價更一步的上漲，陷入增長的循環(huán)機制。在房價持續(xù)上漲的過程中，人們更多的向銀行貸款來超前消費，造成整個市場非理性的繁榮。對于已經(jīng)有住房的家庭來說，房價上漲會增加消費，而對于準備買房的消費者來說，則需要更多的資金，因此他們會將大部分收入儲蓄起來用于購房。反之，如果房價下跌，會刺激人們的購房欲望，增加消費支出。所以，金融加速器對住房市場的效應，應該充分考慮到各個消費群體的特點。

（三）金融加速器對住房市場的投資傳導作用

金融加速器對于投資的影響，將會帶來更大的經(jīng)濟波動。住房市場的低迷和房價的下跌不僅縮減了企業(yè)的產(chǎn)值，也對企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生一定的影響，導致財務危機。金融加速器主要是通過影響企業(yè)的現(xiàn)金流和資產(chǎn)和在住房市場中發(fā)揮作用的，并對企業(yè)的投資有一定的影響。

受金融市場內(nèi)信息不對等情況的影響，在住房市場中很容易出現(xiàn)道德和選擇問題。但住房市場較為繁榮時，房價的上漲給開發(fā)商帶來了巨大的收益，企業(yè)產(chǎn)值持續(xù)增加。企業(yè)的負債情況也得到了改善，從銀行貸款的利率也有所降低。銀行對房地產(chǎn)企業(yè)所貸的資金增加，更加促進住房市場的發(fā)展。但當住房市場處于蕭條時，銀行的信貸政策就會相應的縮緊，導致經(jīng)濟衰退。金融加速器在住房市場中，將房產(chǎn)價格波動對消費活動所產(chǎn)生的影響放大化，同時通過對企業(yè)凈資產(chǎn)的影響來改變外部融資的溢價，變動企業(yè)投資規(guī)模[2]。

三、穩(wěn)定住房市場財富的對策

（一）提高金融政策的靈活性和前瞻性

為保證金融調(diào)方向的正確性，金融政策的制定要有一定的前瞻性。充分發(fā)揮金融政策的靈活性，并在此基礎(chǔ)上發(fā)揮政策微調(diào)的作用，這樣才能讓金融政策更加的現(xiàn)實、可操作。

（二）建立健全信用評價咨詢體系和信用擔保體系

想要降低金融加速器對住房市場產(chǎn)生的影響，首先需要解決的問題就是信息的不對稱性?？梢栽黾有庞脫ｓw系的建設(shè)，通過擔保公司對規(guī)模較小的企業(yè)進行擔保，降低投資者對于風險的評估，對企業(yè)的投資也有一定的幫助。還應該設(shè)立信用評級機構(gòu)，完善住房市場的信用評級，增加市場和企業(yè)的了解。

（三）推動房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型

想要降低金融加速器對于住房市場的影響的另一個重要因素就是，減少房地產(chǎn)企業(yè)負債的程度，減輕企業(yè)在資金方面的壓力。在住房市場的各個環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮專業(yè)化經(jīng)營，有效減少企業(yè)所帶來的資金負擔，大大提高項目的質(zhì)量[3]。

我國住房市場財富具有典型的非對稱性，采用有效的措施對金融加速器的影響進行控制是十分必要的。金融市場的發(fā)展對金融財富有著重要的作用，隨著我國金融經(jīng)濟的發(fā)展和改革，市場得到了快速的發(fā)展。但受金融市場規(guī)模小，開放水平低等問題的影響，限制了財富效應，應采取進一步的對策推進金融市場進程。從短期情況來看，應該避免房地產(chǎn)的負向沖擊對整體經(jīng)濟的影響，從長遠情況來看，想要提高住房市場信息的透明和高效的運行，保證住房行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻：

[1]王振坡，郗曼，王麗艷.住房消費需求、投資需求與租買選擇差異研究[J].上海經(jīng)濟研究，2017（08）：10-20.

[2]張浩，易行健，周聰.房產(chǎn)價值變動、城鎮(zhèn)居民消費與財富效應異質(zhì)性——來自微觀家庭調(diào)查數(shù)據(jù)的分析[J].金融研究，2017（08）：50-66.

[3]楊芮.商業(yè)銀行應差異化發(fā)展住房租賃業(yè)務[J].銀行家，2018（04）：79-81.