袁珍

摘 要：作為房地產(chǎn)企業(yè)涉及的重要稅收種類，土地增值稅的計算繳納對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理提出了與其他行業(yè)企業(yè)不同的要求。本文從土地增值稅征收的角度闡述了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算需要注意的問題，具體結(jié)合土地增值稅計算過程以及在土地增值稅申報資料提供的要求對房地產(chǎn)企業(yè)項目收入、成本、稅金等各方面應(yīng)加強的會計核算措施進(jìn)行闡述，以利于房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確高效地開展土地增值稅的申報繳納工作。

關(guān)鍵詞：土地增值稅 ?房地產(chǎn)企業(yè) ?財務(wù)核算

我國開征的土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，按項目采用扣除法計算增值額，即項目的收入減去項目的扣除數(shù)來計算增值額，再根據(jù)增值額采用不同稅率計算應(yīng)繳納的土地增值稅額。房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)就是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)來說是很重要的一種稅種。

稅務(wù)機關(guān)在征收土地增值稅時，對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施項目管理，根據(jù)納稅人報送的資料，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬。因此，房地產(chǎn)企業(yè)分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，會計核算上應(yīng)按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。同時，土地增值稅清算時，稅局還要求提供許多相關(guān)資料來證明清算結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)會計也要在核算的時候注意收集不同期間和不同項目的相關(guān)證明材料。土地增值稅計算過程涉及房地產(chǎn)項目的收入、開發(fā)成本、已交稅金等方面，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算在以上各方面提出了與其他行業(yè)有所不同的要求。本文結(jié)合土地增值稅征管的要求，從收入、開發(fā)成本、已交稅金等方面對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算進(jìn)行具體分析。

一、收入核算

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期投資大，開發(fā)時間較長，收入一般采取預(yù)收房款的方法。房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收房款時做預(yù)收賬款處理。對于預(yù)收房款，在增值稅、企業(yè)所得稅處理上，采取預(yù)征的模式，即收到預(yù)收房款時按各地方規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅、企業(yè)所得稅;在土地增值稅處理上，實施先預(yù)征后清算的征管模式，即收到預(yù)收房款時按各地方規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，待項目符合清算條件時進(jìn)行土地增值稅清算，預(yù)繳的稅金可從根據(jù)清算結(jié)果應(yīng)繳的土地增值稅中扣除。

對于房地產(chǎn)收入的會計核算，需注意以下幾點：

（一）賬務(wù)處理上需區(qū)分好不同項目的收入

由于土地增值稅是按項目計算的，對于收入必須嚴(yán)格按項目分別記賬，即使有項目內(nèi)部或不同項目之間退房、換房等情況，也要及時與銷售部門核實，正確計入具體項目收入，以避免不同項目收入混淆不清，造成清算時收入計算不準(zhǔn)確。

（二）清算項目收入需計足

土地增值稅征收管理規(guī)定：納稅人在銷售房屋的過程中，連同房價一起向購房人收取的價外收費，如計入房價總額的裝修費、設(shè)備安裝費、管理費、手續(xù)費、咨詢費等，應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入;因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而收取的定（訂）金、違約金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益，也應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。因此房地產(chǎn)企業(yè)在收到上述款項時，會計核算上不論計入什么科目，也都要與所售房屋的房款一起分項目計入收入總額，以避免產(chǎn)生涉稅風(fēng)險。

（三）及時與銷售部門核對收入情況，取得銷售情況有關(guān)資料

項目取得預(yù)售證開始銷售后，銷售部門是直接掌握銷售情況的部門，客戶買房、退房或換房首先是通過銷售部門進(jìn)行操作，其次才到財務(wù)部門。銷售部門通過銷售臺賬來統(tǒng)計銷售面積、銷售合同簽訂時間、銷售金額增減變動情況，財務(wù)部門收款時需核對客戶銷售合同，還要定時與銷售部門進(jìn)行銷售情況的核實，以準(zhǔn)確掌握銷售收入資金實際到位的情況。

二、開發(fā)成本核算

房地產(chǎn)土地增值稅的扣除項目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、加計扣除。其中取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算中通過開發(fā)成本科目核算，而房地產(chǎn)開發(fā)費用和加計扣除是根據(jù)取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項的合計數(shù)按比例計算得出。因此房地產(chǎn)成本核算主要指開發(fā)成本的核算問題。對于房地產(chǎn)開發(fā)成本的會計核算，需注意以下幾點：

（一）賬務(wù)處理上需區(qū)分好不同項目的成本

土地增值稅按項目計算，扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。對于不能區(qū)分項目的成本支出，先單獨計賬，再根據(jù)不同情況按不同標(biāo)準(zhǔn)劃分到具體項目中。為取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地拆遷補償費因為與土地面積有關(guān)，一般按照具體項目所占用的土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計算分?jǐn)?，其他開發(fā)建筑成本一般按具體項目建筑面積占總建筑面積的比例計算分?jǐn)偂?/p>

（二）清算項目成本計算需合法準(zhǔn)確

在土地增值稅清算中，扣除項目應(yīng)當(dāng)符合以下要求：

1、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實發(fā)生，且合法、相關(guān)的。

2、扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。

在實際賬務(wù)處理時，房地產(chǎn)會計計入項目的開發(fā)成本核算要取得如下合法有效憑證：

（1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，要取得開具的發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票應(yīng)在備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不能計入土地增值稅扣除項目金額。

（2）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，要取得開具的財政票據(jù)。

（3）支付給境外單位或者個人的款項，取得該單位或者個人的簽收單據(jù)，以及境外公證機構(gòu)的確認(rèn)證明。

（4）取得其他符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，包括法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（三）與企業(yè)相關(guān)部門抓緊聯(lián)系，及時取得土地增值稅計算所涉及的成本計算的相關(guān)材料

在土地增值稅成本清算中，由于計算涉及到項目的土地面積、建筑面積、預(yù)算與結(jié)算情況等等，涉及到公司的不同部門，需要相關(guān)部門與財務(wù)部門通力合作，及時提供有關(guān)資料，也有利于財務(wù)部門發(fā)揮監(jiān)督的作用。具體體現(xiàn)在如下方面：

（1）從項目立項開始，由項目部取得項目立項資料，財務(wù)部門要備存，土地增值稅清算時也需提供。土地增值稅清算時還需提供項目建設(shè)期時建筑工程施工許可證（開工執(zhí)照）、建安合同、裝飾合同等證明建設(shè)情況的材料。

（2）項目的預(yù)算報告、結(jié)算報告，財務(wù)部門也要掌握，并且在項目成本核算時與這些資料比較，以掌握項目支出是否超標(biāo)，對項目的成本控制提供幫助。土地增值稅清算時還需提供工程結(jié)算審核報告、建設(shè)工程竣工驗收備案證明書、會所、幼兒園、物業(yè)用房等移交相關(guān)證明材料、測繪成果及附件（電子版指《分層分戶建筑面積計算結(jié)果》）等材料，都需要工程部門協(xié)助提供給財務(wù)部門。

（3）對于日常成本支出轉(zhuǎn)款時，請款資料中應(yīng)要求項目部注明清楚款項的具體用途，以利于財務(wù)部門核算時正確計入開發(fā)成本的具體明細(xì)科目，從而準(zhǔn)確計算土地增值稅。

三、已交稅金核算

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及到稅金的有扣除項目中城建稅、教育費附加和已經(jīng)預(yù)繳的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)收房款時做預(yù)收賬款處理，收到的預(yù)收賬款按各地方規(guī)定的預(yù)征率營改增前預(yù)繳營業(yè)稅及附加、營改增后預(yù)繳增值稅及附加，同時按各地方規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。滿足土地增值稅清算條件時，預(yù)繳的稅金要從清算結(jié)果的應(yīng)繳土地增值稅中扣除。因此對于房地產(chǎn)企業(yè)會計，預(yù)繳的營業(yè)稅及附加、增值稅的附加和土地增值稅，都要嚴(yán)格按項目進(jìn)行準(zhǔn)確區(qū)分統(tǒng)計，不能混淆，才能正確計算不同項目的應(yīng)交土地增值稅額，從而既保證企業(yè)的合法權(quán)益，又避免產(chǎn)生涉稅風(fēng)險。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算過程，涉及到企業(yè)的多個相關(guān)部門，因此房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門要與銷售部門、工程部門等緊密聯(lián)系，及時掌握各種信息，才能準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、稅金等情況，從而準(zhǔn)確核算項目的增值額，得出正確的應(yīng)交土地增值稅金額并及時進(jìn)行申報交納。