【摘要】上世紀(jì)70—90年代是我國(guó)城市建設(shè)浪潮的起步階段，這一時(shí)期為了滿足群眾的基本居住需求，建造了大量的高層、小高層住宅，幾十年后的今天，這些住宅已經(jīng)不能充分滿足群眾當(dāng)前的居住需求了，但由于其大多位于城市中心地帶，拆除重建面臨技術(shù)、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)等多方面的阻力，改建改造成為第一選擇，本文分析當(dāng)前城市老舊住宅存在的問(wèn)題，并嘗試提出一定的解決措施，希望能為我國(guó)的城市更新建設(shè)提供一定的參考。

【關(guān)鍵詞】老舊高層建筑;老城區(qū);使用者需求;改造

1、研究背景

由于歷史原因，我國(guó)的城市規(guī)劃建設(shè)起步較晚，在上世紀(jì)70—90年代的建設(shè)浪潮中，為了更好的服務(wù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市化進(jìn)程，滿足群眾的基本居住需求，建造了大量的高層、小高層住宅，這些住宅大多造型簡(jiǎn)樸、以陣列排列，其中絕大多數(shù)10層以下的小高層為預(yù)制板建造，基本沒(méi)有設(shè)置電梯。隨著時(shí)間的推移，居民生活水平不斷提升，對(duì)于居住品質(zhì)的需求也不斷提高，到今天，這些住宅已經(jīng)不能充分滿足群眾的居住需求了。

但是，這些老舊住宅大多數(shù)位于城市的中心地區(qū)，老城區(qū)情況大多規(guī)劃布局不夠科學(xué)，基礎(chǔ)情況復(fù)雜，如果要將其拆除重建，勢(shì)必在技術(shù)、規(guī)劃方面面臨多重阻力，更重要的是，隨著城市的發(fā)展，中心地價(jià)不斷攀升，老舊住宅拆除成本越來(lái)越高，改建改造不得不成為第一選擇。[1]

2、當(dāng)前城市老舊住宅存在的問(wèn)題的分析

2.1布局不合理，缺乏公共空間

由于歷史原因，老舊住宅區(qū)的規(guī)劃布局大多不太合理，以矩陣排列的形式最為普遍，一個(gè)小區(qū)內(nèi)大量建筑外形單調(diào)統(tǒng)一，間距一成不變，綠化簡(jiǎn)單管理粗放，相較于當(dāng)前新建的住宅小區(qū)，空間嚴(yán)重缺少趣味性，缺乏公共活動(dòng)空間，無(wú)法滿足群眾休閑游憩社交等需求。[2]

2.2亂搭亂建現(xiàn)象頻發(fā)

老舊住宅區(qū)的建筑面積大多不大，加上過(guò)去監(jiān)管力度的缺失，亂搭亂建現(xiàn)象較多，比較常見(jiàn)的有以下幾種。一是樓頂搭建，這種多是頂層住戶(hù)所為，出現(xiàn)這種情況部分是由于房屋年久失修，存在裂縫方面的問(wèn)題，搭建頂棚用以防漏，還有部分是為了拓展使用面積而違章搭建。二是陽(yáng)臺(tái)封閉，大量有陽(yáng)臺(tái)的住戶(hù)將陽(yáng)臺(tái)以磚砌方式封閉，擴(kuò)大室內(nèi)使用面積。三是鴿子籠現(xiàn)象突出，將陽(yáng)臺(tái)、窗戶(hù)加裝防盜網(wǎng)和雨棚，一定程度增加了使用面積，但存在消防安全隱患和建筑立面雜亂的問(wèn)題。四是存在部分底樓住戶(hù)將破墻開(kāi)門(mén)以及將綠化用地占為己用的現(xiàn)象。[3]

2.3建筑老舊耗損較大

老舊建筑經(jīng)過(guò)多年的使用，材料、部件損耗較大，最突出的有幾個(gè)方面。一是建筑內(nèi)外前面斑駁脫落，尤其是部分以瓷磚貼面的外墻，大量瓷磚掉落不僅不美觀還存在傷人隱患。二是建筑管線老化雜亂，尤其是大量老住宅區(qū)各類(lèi)線纜雜亂無(wú)序，有用的無(wú)用的電線如蜘蛛網(wǎng)一般，存在安全隱患。三是門(mén)窗等部件大量老化落伍，跟不上使用需求。四是保溫隔熱隔音效果差，能耗大，居住體驗(yàn)差。五是部分結(jié)構(gòu)受損，抗震性能降低。[4]

2.4使用者需求得不到滿足

隨著城市的發(fā)展，城市內(nèi)居民的分布在發(fā)生著變化，對(duì)于老舊住宅區(qū)來(lái)說(shuō)，建成最初的使用者多是年富力強(qiáng)的年輕人，而到今天，更多留在這里的住戶(hù)是一些老年人，使用者結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，需求也隨之變化，老年人生理心理上的需求與年輕人不同，最顯著被關(guān)注的問(wèn)題就是老舊住宅中沒(méi)有電梯，這給大量老年人的出行帶來(lái)障礙。[5]

3、解決策略

3.1整合空間資源，因地制宜拓展

要滿足群眾的休閑游憩社交需求，就要拓展公共活動(dòng)空間，老舊住宅區(qū)的公共空間打造可以從兩個(gè)方面入手。一是打造室外空間，老住宅建筑間間距均勻，無(wú)法拓展出較大的場(chǎng)地，但可以通過(guò)色彩、綠化形式變化、休閑器材、公共設(shè)施的布置等等，在人們心理上營(yíng)造認(rèn)同感，創(chuàng)造多個(gè)、各具特色的小尺度公共活動(dòng)空間。二是充分挖掘室內(nèi)空間，將社區(qū)中一些閑置的室內(nèi)空間予以開(kāi)發(fā)利用，建設(shè)老年活動(dòng)室、兒童活動(dòng)室、閱覽室、棋牌室等等，拓展群眾活動(dòng)方式。[6]

3.2強(qiáng)化管理落實(shí)，清除違章行為

政府需要加強(qiáng)基層治理，強(qiáng)化管理落實(shí)，全面杜絕新增違章建設(shè)行為，逐步消化存量違章行為，對(duì)于存在安全隱患、威脅建筑使用的違章搭建要加緊時(shí)間依法予以拆除，對(duì)于暫時(shí)未危及到建筑安全，但影響住區(qū)美觀的違章行為，要軟硬兼施開(kāi)展工作。例如對(duì)于防止漏水的頂層搭建，一方面可以以多種途徑籌措資金，適當(dāng)補(bǔ)貼頂層住戶(hù)進(jìn)行防滲漏處理，另一方面加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，向群眾普及安全知識(shí)、美學(xué)理念，爭(zhēng)取群眾的理解支持。[7]

3.3由內(nèi)而外整治，延續(xù)使用壽命

對(duì)建筑情況進(jìn)行充分的調(diào)研分析，探尋建筑存在的問(wèn)題，有針對(duì)性的進(jìn)行解決。一是要對(duì)抗震性不達(dá)標(biāo)的建筑進(jìn)行加固處理，確保使用安全;二是要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況假裝保溫隔熱設(shè)施、替換不合格的門(mén)窗構(gòu)建，降低建筑能耗;三是要全面梳理建筑各類(lèi)廊管線系統(tǒng)，確保使用安全;四是要拆除影響消防安全的違章搭建，清理影響消防通行的堆積雜物，暢通消防路線;五是要結(jié)合在保護(hù)建筑結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上對(duì)建筑內(nèi)套型進(jìn)行適當(dāng)改造，使其更加合理，更好的滿足住戶(hù)的使用需求。[8]

3.4分析群眾需求，以人為本發(fā)展

當(dāng)前城市老舊住宅區(qū)的住戶(hù)以為本地老人為主，外來(lái)租住年輕人為輔，要深入分析主要群體的生活習(xí)慣和需求，以人為本的進(jìn)行改造。對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)需要滿足的有兩個(gè)方面，一是出行購(gòu)物便利，二是社交休閑游憩。社交休閑游憩的需求可以通過(guò)打造公共空間來(lái)滿足，而出行便利則需要對(duì)住區(qū)進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)來(lái)滿足。[9]

小結(jié)：

本文從城市老舊住宅產(chǎn)生的歷史背景出發(fā)，分析了其存在的問(wèn)題，并提出了一些解決措施，希望能夠?yàn)槲磥?lái)我國(guó)城市更新建設(shè)提供一定的參考。

參考文獻(xiàn)：

[1]林東海.老舊住宅區(qū)有機(jī)更新設(shè)計(jì)實(shí)施策略——以豐收小區(qū)改造為例[J].住宅科技，2017，37（10）：14-17.

[2]陳星，肖湘東，楊楠，姜櫻.老舊住宅內(nèi)部空間更新改造設(shè)計(jì)研究——以昆明市90年代老居民小區(qū)內(nèi)公寓改造設(shè)計(jì)為例[J].華中建筑，2020，38（02）：78-81.

[3]張瓊. 面向品質(zhì)提升的既有住區(qū)建筑實(shí)態(tài)與評(píng)估體系化研究[D].大連理工大學(xué)，2019.

[4]彭丹. 武漢老舊社區(qū)更新改造功能提升設(shè)計(jì)研究[D].武漢輕工大學(xué)，2019.

[5]林洪，董超，周甜.探索“共建共享”模式下老舊住宅小區(qū)改造[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（12）：233.

[6]李辰琦，于淼，李聰.基于舒適度優(yōu)化的沈陽(yáng)舊住宅小區(qū)適老化景觀更新研究——以秀山小區(qū)為例[J].中國(guó)園林，2019，35（01）：23-28.

[7]孫晶. 西安市老舊住區(qū)室外環(huán)境更新改造策略與方法研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2018.

[8]張一凡. 大連老舊高層住區(qū)更新改造策略研究[D].大連理工大學(xué)，2018.

[9]李環(huán)宇. 既有多層住宅增設(shè)電梯設(shè)計(jì)研究[D].中國(guó)礦業(yè)大學(xué)，2018.

作者簡(jiǎn)介：

周長(zhǎng)永，男，1986年6月9日，大連建發(fā)建筑設(shè)計(jì)院。