邢瀟錦

【摘要】改革開放以來，中國的住房制度經(jīng)歷了巨大的變革。中國政府在新時期探索了新的社會主義住房制度，住房由國家和國企統(tǒng)包分配到實現(xiàn)住房商品化和社會化的轉(zhuǎn)變。住房制度的改革，作為中國經(jīng)濟(jì)社會體制改革的重要組成部分，根本目標(biāo)是為了建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的制度經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

【關(guān)鍵詞】新時期;住房制度;改革

1、中國住房制度的發(fā)展歷程

建國初期，中國的城市住房供應(yīng)嚴(yán)重不足。1949年中國人均住房面積僅為4.5平方米，有870萬城市居民沒有自己的房屋。當(dāng)時以簡陋窄小為主要特征的北方大雜院和潮濕破舊為代表的南方茅草房都嚴(yán)重阻礙了城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，其骯臟狹窄的居住條件亦增加公共傳染病擴(kuò)散的風(fēng)險。由于新中國初期工業(yè)化水平較低，生產(chǎn)力尚未完全解放，短期內(nèi)難以進(jìn)行大規(guī)模的住房建設(shè)，因此直到七十年代城鎮(zhèn)居民大部分居住于沒有獨立衛(wèi)生間和廚房的筒子樓（福利分房最典型的代表，以一條長走廊串聯(lián)數(shù)目龐大的狹小單間和住戶為主要特征）或平房里。

在上世紀(jì)八十年代住房改革開始之前，城市居民的住房主要由工作單位或房屋委員會提供。城鎮(zhèn)住房制度主要表現(xiàn)為住房投資由國家和國企承包，國家通過實物分配來對住房統(tǒng)一分配，而住房消費和房屋維修則由國家統(tǒng)一承包。在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，國家住房的大小和分配時間是根據(jù)員工的水平、服務(wù)年限、職位和貢獻(xiàn)來確定的。例如，1983年國家對省級干部和同等專業(yè)人員的住房分配標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到80至90平方米，幾乎是普通工人的兩倍。而單位僅向員工收取象征性租金，不足以支付維護(hù)和與住房相關(guān)的服務(wù)。因此，這種福利性住房分配制度使國家承受了沉重的財政負(fù)擔(dān)，并減少了對工業(yè)生產(chǎn)的再投資，因此制約了住宅建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展。 1966年至1978年中國城市住房建設(shè)停滯不前，大量危舊房無法得到有效改造。在住房建設(shè)、分配和管理由國家統(tǒng)一管理的模式下，住宅供應(yīng)極度短缺和人均住宅面積的下滑亦日趨嚴(yán)重：1950年的人均住房面積為4.5平方米，而1978年降至3.6平方米。

1980年以后，中國政府開始鼓勵住房總體上自由交易，走商品化路線。這一時期住房形態(tài)由廚房和衛(wèi)生間公用的筒子樓轉(zhuǎn)向帶獨立衛(wèi)生間和廚房的單元房，但福利分房制度仍未被取消。1988年到1998年，國家加快了住房市場化和私有化進(jìn)程，福利房逐漸被個人消費的商品房取代。1998年起，國有單位實物分房制度的停止和新型住房貨幣化分配制度的確立，讓房屋逐漸成為家庭財產(chǎn)的重要組成部分。新住房制度的確立促進(jìn)了住宅建設(shè)和消費成為新的經(jīng)濟(jì)增長點，各種新形態(tài)的住房房地產(chǎn)項目（如LOFT公寓，獨棟別墅）開始急劇增加，以商品房增長更快。但住房市場發(fā)展并不順利，因為商品房僅占住宅建筑的一小部分。許多大型住房超過了低收入者的購買力，因此中、高收入者在工作單位以折扣價購買了大部分商品住房，這進(jìn)一步加劇了住房壟斷和貧富差距問題。

2、深化住房制度改革的進(jìn)程

在我國房改前進(jìn)摸索的階段中，盡管中國政府從1988年開始深化住房制度改革，但這些措施直到1998年國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城市住房制度改革和加快住房建設(shè)的通知》（第23號）后才生效。該通知生效后，原來的福利性住房制度被完全切斷，標(biāo)志著中國住房制度從住房分配向住房市場化和商品化（房屋可用于抵押貸款置換，經(jīng)濟(jì)適用住房和商品住房貨幣化）的轉(zhuǎn)變。在過去的幾年中，無限的住房消費熱潮受到刺激，全國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。不僅城市居民的生活水平得到了迅速提高，住宅的工程質(zhì)量，功能性和管理技能也得到了極大提高。城鎮(zhèn)居民的人均住宅建筑面積已從1998年的18.7平方米增加到2005年的26平方米。與此同時，自從1994年建設(shè)部、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組和財政部聯(lián)合發(fā)布《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》后，以低收入住房困難戶為主要供應(yīng)對象的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計劃逐步得以實施。以政府開發(fā)為主導(dǎo)的組織模式，保證經(jīng)濟(jì)適用房不會移交給開發(fā)商牟利。在項目建成后，這些經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)營組織將對現(xiàn)有住房，尤其是上市交易的進(jìn)出進(jìn)行分配和統(tǒng)一管理，使經(jīng)濟(jì)適用房形成可持續(xù)發(fā)展機(jī)制。在國際金融危機(jī)大背景下，中央推出了9000億元增加保障性住房的投入財政刺激計劃，其中經(jīng)濟(jì)適用住房投資占6000億元，從而進(jìn)一步緩解中國大部分中低收入家庭的住房難問題。

3、住房商業(yè)化極大地促進(jìn)了中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

與城鎮(zhèn)住房分配制度改革相對應(yīng)，中國土地所有權(quán)和使用權(quán)也發(fā)生了重大分離。自1949年以來，中國城市國有土地實行單一的行政分配制度，即國家無償、無限期地向土地使用者提供土地使用權(quán)，然而土地使用者無法自由轉(zhuǎn)租出讓土地。自上世紀(jì)八十年代以來，中國政府開始對土地使用權(quán)和土地管理制度進(jìn)行變革：1986年，《土地管理法》的通過和國家土地管理局的成立，促進(jìn)了土地使用權(quán)和所有權(quán)的分離，即土地使用權(quán)經(jīng)歷了從免費、無限期使用到有限期間有償使用的轉(zhuǎn)變，土地實際上是根據(jù)其商品屬性進(jìn)入市場，1992年，鄧小平在“南巡”和中國共產(chǎn)黨第十四次全國代表大會上的講話確立了經(jīng)濟(jì)體制改革和土地市場培育的進(jìn)程。隨著新一輪土地市場化改革的熱潮，通過市場分配土地的舉措已不斷擴(kuò)大到全國各地， 隨著招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議制的普及，城市與城市用地水平上升，城市的投資環(huán)境也得到了極大改善，與傳統(tǒng)協(xié)議相比，這種新系統(tǒng)使土地能夠以相對更合理的價格出售，合理分配和利用稀缺的土地資源，從而增加了地方政府和國家的財政收入。這項新措施開啟了中國大陸“土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓”的新歷史，促進(jìn)了城市建設(shè)和社會商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 自住房市場化以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直在快速發(fā)展，從而為中國城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長做出了巨大貢獻(xiàn)。 具體而言，住房市場化改革為住宅房地產(chǎn)的開發(fā)和投資注入了巨大的活力。 例如，1978年，全國住房投資僅38億元，僅占GDP的1.2%;1998年住房改革后，房地產(chǎn)開發(fā)的增長率大大提高;2018年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12.03萬億元，其中住宅投資8.52億元，占總投資的13.40%，占GDP的9.46%。

房地產(chǎn)行業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長，融資渠道廣泛，融資規(guī)模大的特點，房地產(chǎn)行業(yè)的興起也帶動了許多周邊行業(yè)的發(fā)展。上游主要與房屋建筑密切相關(guān)，包括建筑材料，鋼鐵水泥等其他行業(yè);下游主要涉及家具，家用電器，物業(yè)管理等輕工業(yè)。城鎮(zhèn)新房地產(chǎn)的建設(shè)吸引了更多的農(nóng)村人口流入城市參與建設(shè)和就業(yè)，從而減少了城鄉(xiāng)收入差距。房地產(chǎn)商作為納稅大戶，其房產(chǎn)收入所得中用于納稅的資金為慈善事業(yè)提供強(qiáng)大的資金支持（2019年中國慈善企業(yè)家榜中，房地產(chǎn)行業(yè)人士近半，其中恒大許家印以40.7億元高居榜首），從而間接解決民生問題。

參考文獻(xiàn)：

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