喬國(guó)偉

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)在近年來呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，取得了巨大的發(fā)展，但與此同時(shí)，也呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快、“炒房”現(xiàn)象嚴(yán)重、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理等亂象。因此國(guó)家開始通過出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，本文從利率、信貸、貨幣供應(yīng)量三種金融工具出發(fā)分析國(guó)家金融政策調(diào)控給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的房地產(chǎn)價(jià)格、企業(yè)資本結(jié)構(gòu)上的影響。希望通過探究房地產(chǎn)調(diào)控政策，引導(dǎo)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)積極健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】金融政策? 房地產(chǎn)企業(yè)? 房地產(chǎn)價(jià)格? 資本結(jié)構(gòu)

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)得到了迅猛發(fā)展，成為我國(guó)各地的主要財(cái)政收入來源，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中發(fā)揮了重要作用，也取得了相當(dāng)大的成效。但由于前幾年的房?jī)r(jià)不斷攀升，積累了相當(dāng)大的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，也引發(fā)了一系列負(fù)面影響，因而國(guó)家采用金融政策對(duì)其進(jìn)行干預(yù)指導(dǎo)，希望能夠達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，同時(shí)也能夠解決供需矛盾的平衡狀態(tài)。

一、金融政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的含義及渠道

（一）金融政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的含義

以政府、央行、貨幣當(dāng)局為主體，以貨幣政策為核心，采用各種金融工具調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的貨幣供給量、貸款利率等指標(biāo)，影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的供給及需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（二）金融政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的渠道

第一，使用利率渠道。利率渠道是指中國(guó)人民銀行使用法定準(zhǔn)備金率、存款基準(zhǔn)利率、公開市場(chǎng)操作等金融政策工具影響金融市場(chǎng)資金供給價(jià)格;第二，使用信貸渠道。信貸渠道是指中國(guó)人民銀行使用金融政策工具一方面可以減少貨幣供給量，降低銀行的可貸款資金量，抑制房地產(chǎn)需求方的投資量;另一方面，貨幣供應(yīng)量減少，貸款利率提高，房地產(chǎn)開發(fā)商的外部融資成本也會(huì)上升，抑制房地產(chǎn)供給方的投資規(guī)模;第三，使用貨幣供應(yīng)量渠道。包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格在很大程度上受到貨幣供應(yīng)量的影響，貨幣供應(yīng)量包含三個(gè)層次：流通中現(xiàn)金（M0），即單位的庫存現(xiàn)金及居民手持現(xiàn)金之和;狹義貨幣供應(yīng)量（M1）指在M0基礎(chǔ)上加上企業(yè)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等單位的銀行活期存款;廣義貨幣供應(yīng)量（M2）指在M1基礎(chǔ)上加上各單位在銀行的定期存款及居民個(gè)人在銀行的儲(chǔ)蓄存款等。

二、金融政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（一）金融政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的必要性

（1）房?jī)r(jià)過高，住房供需結(jié)構(gòu)不合理。近年來，我國(guó)住房?jī)r(jià)格一路攀升，遠(yuǎn)高于CPI增長(zhǎng)速度，給很多購(gòu)買住房剛需者造成了沉重的負(fù)擔(dān)，也給很多投機(jī)者帶來了“炒房”的機(jī)會(huì)。房?jī)r(jià)的居高不下主要是由于房屋的供需結(jié)構(gòu)不合理造成的。健康的房屋供需結(jié)構(gòu)應(yīng)該呈“金字塔”型，即高檔豪宅別墅應(yīng)該為小部分資金充足的人群所購(gòu)買，中檔房屋為收入處于社會(huì)中間階層的人群所購(gòu)買，底端的基本住房為廣大普通百姓能夠購(gòu)買的起。但是，現(xiàn)在我國(guó)的房屋供需結(jié)構(gòu)卻呈現(xiàn)了倒“金字塔”型，即大部分普通住房被少量資金充裕的人群用于投資機(jī)會(huì)所購(gòu)買，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有加大普通住房的供給，一些房企甚至更愿意投巨資建豪宅，種種原因?qū)е铝宋覈?guó)住房供需結(jié)構(gòu)不合理，給“炒房客”帶來了更多機(jī)會(huì)，拉高了我國(guó)普通住宅的價(jià)格。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不合理。由于房?jī)r(jià)高企，房地產(chǎn)企業(yè)更是不顧一切去擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，不管自身資金是否能夠支撐企業(yè)的正常運(yùn)行。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)商的所需資金有近2/3來自于銀行貸款，而能否歸還貸款取決于房屋建成之后的銷售情況，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)資金上的主要風(fēng)險(xiǎn)幾乎都轉(zhuǎn)嫁給了銀行，如果銀行不能按時(shí)收回貸款，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響可謂之大。

（3）“炒房”現(xiàn)象嚴(yán)重，房屋空置率高。由于房?jī)r(jià)的高漲，導(dǎo)致“炒房客”越來越多，甚至很多人將自家的全部積蓄都換成房子，貸款“囤房”的現(xiàn)象頻發(fā)，這種“炒房”現(xiàn)象導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，影響了真正剛需者的購(gòu)買。而“炒房客”囤積大量房屋，必然導(dǎo)致空置率升高，嚴(yán)重浪費(fèi)了社會(huì)資源，也擾亂了市場(chǎng)。

（二）金融政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（1）利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。利率與房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率之間呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系，即上調(diào)貸款利率時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度變緩，下調(diào)貸款利率時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格增速加快，也就是說，貸款利率的提高，能夠在一定程度上抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，但是，以利率作為金融政策調(diào)控工具，具有一定的時(shí)滯性。

（2）信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。與利率不同，信貸規(guī)模與房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)之間呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系，即信貸規(guī)模增加時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度也會(huì)加快，信貸規(guī)模減少時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度也會(huì)放緩。另外，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的波動(dòng)幅度要大于信貸規(guī)模變化幅度，且信貸政策的實(shí)施也同樣具有時(shí)滯性。

（3）貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，更多的貨幣資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際貨幣供應(yīng)量大于所需貨幣資金，引致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。反之，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。與信貸規(guī)模的影響路徑相似，貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)率之間也是呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，同樣，貨幣供應(yīng)量政策也存在一定的時(shí)滯性。

總之，利率、信貸規(guī)模、貨幣供應(yīng)量都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定程度上的影響，因此通過相關(guān)金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控是完全可行的，但這些政策變化與房地產(chǎn)價(jià)格變化之間均存在時(shí)滯性，因此應(yīng)特別注意政策實(shí)施后的監(jiān)測(cè)及修正。

三、金融政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響

（一）房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)

從廣義上來說，資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)全部資本價(jià)值的構(gòu)成及比例關(guān)系;而狹義的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)資本價(jià)值中包含的長(zhǎng)期部分之間的相互關(guān)系。本文所指房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)是廣義的資本結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)從不同渠道獲得資金來源之間的構(gòu)成及比重關(guān)系，包括股權(quán)結(jié)構(gòu)及負(fù)債結(jié)構(gòu)。

（二）金融政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響途徑

（1）利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響。利率代表了資金成本，利率越高，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本越高，購(gòu)房者的購(gòu)房成本也會(huì)升高，房地產(chǎn)企業(yè)所需資金因此受到影響，若是拖欠應(yīng)付款，還需要繳納處罰的利息。總之，利率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資成本增加，企業(yè)可能會(huì)因此選擇其他融資方式進(jìn)行融資，因而，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本產(chǎn)生影響，進(jìn)一步影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。

（2）信貸對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響。與利率調(diào)控不同，利率調(diào)控是價(jià)格調(diào)控，而信貸調(diào)控是數(shù)量調(diào)控。當(dāng)央行對(duì)貨幣供應(yīng)量進(jìn)行調(diào)整從而控制信貸規(guī)模時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的借貸資金受到影響，融資規(guī)模發(fā)生變化，也就使得房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。

（3）貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響。如果央行改變貨幣供應(yīng)量，就會(huì)影響到利率及金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的股票價(jià)格，進(jìn)一步影響了企業(yè)的投資機(jī)會(huì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的投資政策發(fā)生改變，使得企業(yè)的股權(quán)融資發(fā)生變化，最終影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。

總之，金融政策調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)節(jié)改變自身的決策迎合市場(chǎng)及金融政策的需求，最終調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，改變各項(xiàng)來源的資金占比。要及時(shí)跟進(jìn)制定有關(guān)對(duì)策，促使房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)趨向合理，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

四、結(jié)論

利率、信貸規(guī)模、貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)之間存在著一定的關(guān)系，因此從這幾項(xiàng)金融政策出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控是具有可行性的。但是，不同的金融政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響也是不一樣的，要根據(jù)實(shí)際情況，選取最合適的能夠抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)、引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)完善資本結(jié)構(gòu)的政策工具，或是針對(duì)不同情況搭配不同的政策工具。另外，因各項(xiàng)政策的使用都具有一定的時(shí)滯性，所以在政策實(shí)施后要及時(shí)關(guān)注政策的實(shí)施效果，不斷進(jìn)行政策調(diào)整和修正，才能確保金融政策的調(diào)控真正發(fā)揮作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]董鴻昆.房地產(chǎn)市場(chǎng)金融政策調(diào)控路徑研究[J].西部金融，2019，（07）.

[2]鄧郁松.房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化與政策取向[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2019，（11）.