高艷麗

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)有很多，控制難度比較大，在實(shí)際問題的分析中找到最合適的解決辦法，必須引起房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的高度重視。減少了融資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化了投資效果，更利于房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提高，使其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展目標(biāo)。本文特意對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生原因進(jìn)行了具體的分析，另外憑借多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一些有效控制融資風(fēng)險(xiǎn)的可行性措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資風(fēng)險(xiǎn);控制措施;分析;研究

盲目進(jìn)行房地產(chǎn)投資的話，最容易造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，企業(yè)開展風(fēng)險(xiǎn)管理工作，針對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防控，并且深入研究潛藏風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定不移的走這條創(chuàng)新之路，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃進(jìn)程的加快來說能夠產(chǎn)生積極影響。對(duì)此，筆者簡(jiǎn)單論述了幾點(diǎn)不同的看法，來為房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制人員實(shí)踐思路的多元化轉(zhuǎn)變提供幫助。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)主要因素的分析

房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)包括外部因素和內(nèi)部因素。首先，外部因素涉及到了政策因素、環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)因素。房地產(chǎn)企業(yè)始終受國(guó)家政策的管束，宏觀政策的影響非常大[1]。如銀行貸款力度下降后，會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)者及購(gòu)買者造成巨大的資金壓力，一部分房地產(chǎn)企業(yè)因此出現(xiàn)了資金鏈緊張、經(jīng)營(yíng)管理停滯不前的情況，如果政策還有變化的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)就很難在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下生存、發(fā)展，融資風(fēng)險(xiǎn)明顯升高。環(huán)境因素主要影響著融資模式的改變，房地產(chǎn)企業(yè)不能對(duì)正確的融資方法做出選擇，潛移默化中就增加了融資風(fēng)險(xiǎn)。反觀經(jīng)濟(jì)方面，房地產(chǎn)企業(yè)無法在經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好的時(shí)候加入融資，卻在經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭不好的時(shí)候選擇融資，經(jīng)營(yíng)管理不善，規(guī)范化建設(shè)的要求更難滿足。其次，內(nèi)部因素涉及到了融資方式、融資結(jié)構(gòu)、預(yù)警機(jī)制的建立。房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道是銀行貸款，這種融資模式要比上市融資和信托融資等更安全。這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行貸款融資方式，沒有在新的融資模式的構(gòu)建上下功夫，致使融資風(fēng)險(xiǎn)越來越高，管理難度隨之增大。另一方面有融資結(jié)構(gòu)不合理的問題。房地產(chǎn)企業(yè)融資成本被惡意抬高，產(chǎn)權(quán)歸屬方面產(chǎn)生了一些矛盾，簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制發(fā)揮不了實(shí)際作用，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)都很困難，又何談長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)呢？還有的房地產(chǎn)企業(yè)盲目追求利益“最大化”，而忽視了融資風(fēng)險(xiǎn)的有效防范，對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注度很小，慢慢演變后很容易導(dǎo)致破產(chǎn)結(jié)局[2]。房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的完善建立十分必要，在這上面投入更多的精力與時(shí)間，企業(yè)才能走出當(dāng)前困境，未來去創(chuàng)造更多奇跡。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制措施的研究

（一）制定政策，融資管理

房地產(chǎn)企業(yè)要有“規(guī)范化”管理的意識(shí)，能夠選擇正確的投資項(xiàng)目、實(shí)施方式，分析完投資項(xiàng)目的可行性后，在總體框架內(nèi)有目的性的提高管理能力、創(chuàng)新能力、資源整合能力等，另外明確投資性質(zhì)、投資質(zhì)量、財(cái)務(wù)準(zhǔn)則，以協(xié)調(diào)規(guī)劃的方式完成對(duì)融資模式的重構(gòu)，資本配置結(jié)構(gòu)的調(diào)整。不論是融資計(jì)劃還是管理方案，房地產(chǎn)企業(yè)都必須堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧這項(xiàng)原則，科學(xué)安排執(zhí)行工作，強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)匹配，才可以體現(xiàn)出正確融資規(guī)劃的嚴(yán)肅性、合理性、完整性，控制了融資風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)政策的落實(shí)也有了基本的保障。

（二）直接融資，多元發(fā)展

擴(kuò)大直接融資的多元化，同時(shí)放寬融資限制，讓房地產(chǎn)企業(yè)重新了解融資比例后能夠做出多元化風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。還要推動(dòng)房地產(chǎn)債券市場(chǎng)的完善，國(guó)家發(fā)揮重要的作用，適當(dāng)放松限制條件，同時(shí)增加長(zhǎng)期債券額度，使房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中敢于突破性創(chuàng)新，各種良好的條件匯集起來，以達(dá)到有效控制融資風(fēng)險(xiǎn)的目的。最后一點(diǎn)也是最重要的一點(diǎn)，就是大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，依靠大規(guī)模投資提升經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量，更多融資渠道擺在我們眼前，房地產(chǎn)企業(yè)有了新的選擇，深思熟慮以后就能躲避風(fēng)險(xiǎn)，真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。

（三）組合融資，擺脫依賴

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期比較長(zhǎng)，占用資金比較多，因此，融資風(fēng)險(xiǎn)要比其他行業(yè)高得多。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行信貸的依賴性依然很強(qiáng)，這種資金來源一直保持著較高水平，也是十分常見的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況、公司特點(diǎn)，努力的拓寬融資途徑，建立起“多元化”的融資組合，有計(jì)劃性減少對(duì)銀行信貸的依賴，慢慢走出融資局限，提高風(fēng)險(xiǎn)的防控能力?；蛘哒f，房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的資金加上銀行貸款，信托計(jì)劃與銀行貸款相融合，去緩解某一階段的資金壓力，大大降低融資風(fēng)險(xiǎn)，充分體現(xiàn)出融資管理的現(xiàn)實(shí)意義。

（四）間接融資，協(xié)調(diào)控制

一直以來，我國(guó)都是一個(gè)間接融資占據(jù)較大比重的國(guó)家，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，銀行間接融資都是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道。這種情況始終存在，各種各樣的融資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)形成[3]。要想改善弊端現(xiàn)狀，我們必須集中精力推進(jìn)間接融資形式的多樣化發(fā)展。建議房地產(chǎn)企業(yè)多考慮一下銀行的特色信貸服務(wù)，另外結(jié)合企業(yè)特點(diǎn)、融資現(xiàn)狀，進(jìn)行多樣化融資方式的正確選擇。例如，外資銀行與中資銀行合作，中資銀行和擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行各項(xiàng)工作的有機(jī)協(xié)調(diào)，擔(dān)保企業(yè)又分成甲方和乙方，增加信貸服務(wù)的安全性，間接融資風(fēng)險(xiǎn)得到控制。

（五）提高質(zhì)量，優(yōu)化效果

房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)融資成本、融資風(fēng)險(xiǎn)、便利性、安全性、轉(zhuǎn)換性等等的附加條款進(jìn)行詳細(xì)的了解，然后提出最合適的融資規(guī)定，進(jìn)一步提升融資質(zhì)量。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也要對(duì)融資質(zhì)量的審核標(biāo)準(zhǔn)給予一定程度的限制，確保融資活動(dòng)順利開展過程中風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性變低，最終取得的融資效果令人滿意。

（六）監(jiān)控過程，減小風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)控融資活動(dòng)的時(shí)候，應(yīng)該找到一些可行性措施及科學(xué)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)的方法，確定了融資渠道、還款計(jì)劃后，指定部門工作人員按照程序展開項(xiàng)目審查，判斷融資項(xiàng)目是否有納入預(yù)算的價(jià)值，預(yù)算方案中提出的要求是否合理等[4]。必須隨時(shí)隨地掌握準(zhǔn)確的融資進(jìn)度，找到各執(zhí)行問題，與主管部門進(jìn)行溝通后按照實(shí)際情況做出一些改變，主動(dòng)向上級(jí)管理者匯報(bào)真實(shí)的融資情況，不能隨意挪用專項(xiàng)資金，因?yàn)槿魏尾缓侠硇袨榈某霈F(xiàn)都會(huì)造成融資風(fēng)險(xiǎn)的增高。倘若發(fā)現(xiàn)了不符合相關(guān)規(guī)定的問題，監(jiān)控負(fù)責(zé)人要及時(shí)制止融資行為，同時(shí)向管理人員匯報(bào)，在上級(jí)提出了明確要求后，采取有效措施降低融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)工作的協(xié)調(diào)性更高，融資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生產(chǎn)生了很小的影響，綜合競(jìng)爭(zhēng)能力不斷提高以后，房地產(chǎn)企業(yè)就可以在市場(chǎng)環(huán)境的變化中繼續(xù)開拓屬于自己的創(chuàng)新之路了。

（七）安排還款，統(tǒng)籌規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)融資期限內(nèi)，資金規(guī)劃的靈活度比較高，充分運(yùn)用企業(yè)資本，可以減少或者避免資本閑置[5]。不同時(shí)期會(huì)有不同的融資要求，某一階段融資本息的到期額度也不一樣，針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合現(xiàn)金流量進(jìn)行合理安排，重新認(rèn)識(shí)分階段安排資金的安全性，借此提高融資質(zhì)量，保證融資活動(dòng)有順利開展起來的有利條件，并且在規(guī)定時(shí)間內(nèi)償還本金及利息。房地產(chǎn)企業(yè)在融資的開始階段就明確了還款計(jì)劃，預(yù)測(cè)了融資過程中可能出現(xiàn)的各種情況，還款足夠及時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)性很低，融資管理工作繼續(xù)推進(jìn)相當(dāng)必要。

結(jié)語：總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)正處于改革轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，資金利用率比較大，融資風(fēng)險(xiǎn)性偏高。財(cái)務(wù)管理是很關(guān)鍵的，直接決定著企業(yè)的生死存亡，高層領(lǐng)導(dǎo)必須有很強(qiáng)的防患意識(shí)，另外做到統(tǒng)籌兼顧，集中力量進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。財(cái)務(wù)部門也要加強(qiáng)對(duì)融資管理、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)控制等工作的具體研究，盡快識(shí)別融資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型，采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)后取得最好的融資效果。房地產(chǎn)企業(yè)全體員工共同努力后，融資風(fēng)險(xiǎn)控制水平就會(huì)有一定程度的提升，各個(gè)部門均參與到風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)中，企業(yè)發(fā)展更加順利，綜合效益穩(wěn)定增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張心迪.針對(duì)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)管理的研究[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)，2016（04）79-80.

[2]王坤.論我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)控制[J].會(huì)計(jì)審計(jì)，2017（31）228-228.

[3]劉帥帥.房地產(chǎn)融資中的六大誤區(qū)[J].財(cái)經(jīng)界，2017（10）99-100.

[4]瀟春花.實(shí)現(xiàn)融資管理，度過財(cái)務(wù)難關(guān)[J].北京房地產(chǎn)，2018（09）45-46.

[5]江聲.房地產(chǎn)融資的最佳途徑[J].滬港經(jīng)濟(jì)，2018（05）112-113.