彭霞紅，肖淑梅

（巢湖學(xué)院經(jīng)濟(jì)與法學(xué)學(xué)院，安徽 巢湖 238000）

改革開放促進(jìn)的社會(huì)進(jìn)步和發(fā)展正逐步改變著人們的基本生活需求，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)使得城鎮(zhèn)居民家庭收入與日俱增，財(cái)富的保值引起了國(guó)民的關(guān)注。由于國(guó)家的政策支持，房地產(chǎn)行業(yè)迅速成為利潤(rùn)十分可觀的砥柱性產(chǎn)業(yè)，居民的保值需求就導(dǎo)致了 “炒房”現(xiàn)象的流行，使得住宅房一步步商品化[1]。2016年土地價(jià)格的暴漲導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)成交量和成交價(jià)的迅速提高，引起了國(guó)內(nèi)學(xué)者及政府的高度關(guān)注，這是我國(guó)消費(fèi)需求拉動(dòng)的調(diào)控政策的改革導(dǎo)致的社會(huì)現(xiàn)象，需要對(duì)其進(jìn)行深度的探索。近幾年，雖然政府已出臺(tái)不少政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格，但全國(guó)的房?jī)r(jià)仍是一路上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫問(wèn)題一再凸顯。只有對(duì)住宅房?jī)r(jià)格形成的微觀機(jī)制及影響因素充分了解，才能更好地分析居民消費(fèi)與房?jī)r(jià)之間的微妙聯(lián)系。

1 居民消費(fèi)支出與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的文獻(xiàn)綜述

國(guó)外大部分學(xué)者針對(duì)我國(guó)具體的不太成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況從兩個(gè)方面進(jìn)行進(jìn)行實(shí)證研究，一是房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響及影響程度；二是房地產(chǎn)與股票這兩大市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)的細(xì)微差異。LEVIN L[2]利用微觀的實(shí)際數(shù)據(jù)研究，實(shí)驗(yàn)結(jié)果顯示房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)給居民消費(fèi)造成的影響較為可信；POTERBA J M[3]研究發(fā)現(xiàn)，即使存在一小波人在房?jī)r(jià)上漲時(shí)打消買房的念頭，但由于受傳統(tǒng)思想的影響，仍會(huì)有一大波人會(huì)因?yàn)槟壳暗姆績(jī)r(jià)而減少日常的支出消費(fèi)，這就是房地產(chǎn)價(jià)格的擠出效應(yīng)。在利用我國(guó)實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究時(shí)，可能由于各種不同程度的誤差，每個(gè)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)支出產(chǎn)生怎樣的財(cái)富效應(yīng)的結(jié)論是不盡相同的。宋勃[4]結(jié)合2000—2012年的數(shù)據(jù)與通貨膨脹，利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法中的格蘭杰因果檢驗(yàn)?zāi)Ｐ秃驼`差修正模型研究探索我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與居民消費(fèi)之間的關(guān)系，脈沖函數(shù)結(jié)果顯示房地產(chǎn)行業(yè)與居民消費(fèi)支出之間存在一定的財(cái)富效應(yīng)。但也有不少學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)支出也存在擠出效應(yīng)，例如張存濤[5]采用協(xié)整分析及誤差修正建立數(shù)學(xué)模型，觀察到我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)會(huì)抑制某些社會(huì)商品的消費(fèi)。

2 房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民消費(fèi)支出關(guān)系的實(shí)證研究

2.1 數(shù)據(jù)的來(lái)源及選擇

城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)支出：在農(nóng)村基本不具有商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)影響居民消費(fèi)支出的條件下，本文直接采用 “城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)支出”數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行實(shí)證研究。采用2000—2019年近20年的數(shù)據(jù)，這樣比較接近目前的實(shí)際情況，使用該數(shù)據(jù)會(huì)得到相對(duì)可靠的結(jié)論。

商品房平均銷售價(jià)格：在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，居民大多購(gòu)買的是住宅商品房，所以在本文中不考慮別墅和店鋪的銷售價(jià)格；在這里本文采用平均銷售價(jià)格是因?yàn)榘不帐〉慕?jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，不同城市的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)存在差異性。為了在實(shí)驗(yàn)過(guò)程中去除一些誤差干擾，選用了2000—2019年的 “商品房的平均銷售價(jià)格”數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

城鎮(zhèn)居民可支配收入能夠反映安徽省整體經(jīng)濟(jì)水平的指標(biāo)就是居民可支配收入，只有自由支配收入的變化才能引起消費(fèi)支出的變動(dòng)，該指標(biāo)在各個(gè)學(xué)者的相關(guān)研究中都是不可或缺的一個(gè)因素。

銀行實(shí)行的1年期定期存款利率：指居民與銀行約定一定的期限及金額、利率，將自己的收入存放在銀行，作為報(bào)酬，銀行在到期后會(huì)按約定的利率支付一定的利息給居民。我國(guó)的金融環(huán)境與西方國(guó)家的大不相同，我國(guó)居民普遍傾向儲(chǔ)蓄，不擅長(zhǎng)投資及超前消費(fèi)。一般來(lái)說(shuō)利率的上漲會(huì)促進(jìn)居民儲(chǔ)蓄的增加即消費(fèi)的減少，該變量與消費(fèi)存在反向關(guān)系[6]。

2.2 模型的建立與實(shí)證過(guò)程

1）模型的建立。為研究各變量與居民消費(fèi)支出之間的具體關(guān)聯(lián)，建立模型公式為

利用相關(guān)性檢驗(yàn)，在Eviews中輸入命令得出各變量之間的相關(guān)性矩陣，為檢驗(yàn)回歸模型是否為偽回歸，各變量序列是否連續(xù)穩(wěn)定，需依次進(jìn)行單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)；采用OLS方法估計(jì)模型，再逐步進(jìn)行多元線性回歸分析，為確保模型顯著且符合實(shí)際情況，需對(duì)模型整體進(jìn)行ADF檢驗(yàn)。

2）變量的單位根檢驗(yàn)。在建立數(shù)據(jù)模型之前，首要工作是檢驗(yàn)變量序列的平穩(wěn)性，此時(shí)就要進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，這也是接下來(lái)數(shù)據(jù)協(xié)整性檢驗(yàn)的基礎(chǔ)。可使用上課做實(shí)驗(yàn)時(shí)經(jīng)常使用的ADF檢驗(yàn)法，假設(shè)每個(gè)變量序列有著屬于自己獨(dú)特的單位根過(guò)程，只要實(shí)證的檢驗(yàn)結(jié)果能拒絕假設(shè)就可以證明序列是穩(wěn)定的，見表1。

表1 各變量單位根檢驗(yàn)結(jié)果

由上述檢驗(yàn)結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出等各變量序列的ADF檢驗(yàn)值均小于1%，5%，10%置信水平下的臨界值，則有理由拒絕原假設(shè)，即各變量序列均不存在單位根，各序列是穩(wěn)定的。

3）變量的協(xié)整檢驗(yàn)。在通過(guò)單位根檢驗(yàn)后需進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)來(lái)確定居民消費(fèi)支出與各解釋變量之間的關(guān)系是否長(zhǎng)期穩(wěn)定。大量國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)居民消費(fèi)支出影響因素的研究結(jié)論指出居民可支配收入與銀行1年期定期存款利率是影響居民消費(fèi)支出的兩大重要因素[7]。在考慮更多的影響因素后，再加入另外兩個(gè)顯著影響因素，以確保模型更加貼合實(shí)際情況[8]。

一是建立城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出與各變量之間的回歸方程，由最小二乘法估計(jì)參數(shù)可得方程為

二是進(jìn)行方程殘差的單位根檢驗(yàn)，判斷模型是否平穩(wěn)。從對(duì)回歸方程殘差的檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，檢驗(yàn)結(jié)果顯示在1%水平下拒絕原假設(shè)，各時(shí)間序列數(shù)據(jù)都較穩(wěn)定，或者說(shuō)解釋變量與被解釋變量之間具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系，不存在偽回歸現(xiàn)象即長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。從上述模型的驗(yàn)證結(jié)果可得，在影響居民消費(fèi)支出的因素中房地產(chǎn)價(jià)格是最顯著的。

2.3 模型結(jié)果分析

從擬合優(yōu)度方面來(lái)看，r2=0.992 775，無(wú)限接近于單位1，這表明模型是十分符合實(shí)際情況的；從F檢驗(yàn)來(lái)看，在給定顯著性水平α=0.05下，在F分布表中查出自由度為1和15的臨界值為3.68，而模型的F值為779.642 9，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于臨界值，即模型整體是顯著的，該模型的建立分析結(jié)果具有可行性；從T檢驗(yàn)來(lái)看，在給定顯著性水平α=0.05下，在T分布表中查到自由度為15的臨界值為2.13，商品房平均銷售價(jià)格、居民可支配收入、銀行1年期定期存款利率各解釋變量的T值為6.307 757，3.450 263，-0.672 447，除了銀行1年期定期利率的統(tǒng)計(jì)值小于臨界值外，其他均大于臨界值，即其他兩個(gè)解釋變量是顯著的見第13頁(yè)表2和表3。

表2 模型參數(shù)估計(jì)結(jié)果

表3 方程殘差單位根檢驗(yàn)結(jié)果

3 研究結(jié)論及建議

從上文的實(shí)證研究可以知道安徽省房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲與居民消費(fèi)支出之間是正向的財(cái)富效應(yīng)，即促進(jìn)作用。參數(shù)估計(jì)的模型方程表明商品房平均銷售價(jià)格的波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)支出是產(chǎn)生正向的影響，且在1%的統(tǒng)計(jì)水平上顯著。在其他條件不變的情況下，房?jī)r(jià)每提高1%，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出就會(huì)上漲2.281 185%，即從安徽省的整體情況來(lái)看，全省具有較強(qiáng)的且正向的財(cái)富效應(yīng)。比較3個(gè)變量的影響系數(shù)可知，商品房平均銷售價(jià)格的波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)支出的影響是最大的。以下結(jié)合安徽省實(shí)際情況提出的一些政策建議。

第一，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格合理調(diào)控監(jiān)督。稅收政策的有效利用會(huì)警示瘋狂的炒房商家，實(shí)行有差異的房產(chǎn)稅政策，對(duì)擁有住房套數(shù)不同的居民或者住房面積遠(yuǎn)大于平均住房面積的居民進(jìn)行階梯征稅，住房套數(shù)和住房面積的遞增也會(huì)帶來(lái)稅收的增加[9]；對(duì)只有一套住房甚至沒(méi)有住房的居民，可根據(jù)其實(shí)際的經(jīng)濟(jì)收入酌情減免稅收或者降低稅收。

第二，合理調(diào)控房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)。政府在制定房地產(chǎn)政策時(shí)可從兩個(gè)方面考慮：一是有規(guī)劃地設(shè)計(jì)閑置土地，設(shè)置較為合理的土地開發(fā)期限，嚴(yán)格打擊開發(fā)商有意囤積土地的行為，對(duì)于提供開發(fā)使用的土地要不定時(shí)進(jìn)行監(jiān)督及合理管理；二是增加經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房的數(shù)量，結(jié)合家庭可支配收入在購(gòu)房時(shí)給予居民一定優(yōu)惠政策，使目前的住房?jī)?yōu)惠政策更加完善、有效，還能幫低收入家庭解決住房問(wèn)題，滿足居民對(duì)住房的基本需求[10]。

第三，完善房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。政府可以建立一個(gè)平臺(tái)專門監(jiān)管各中介機(jī)構(gòu)的信用系統(tǒng)。安徽省人民政府可以在房地產(chǎn)欠缺的二級(jí)市場(chǎng)方面制定針對(duì)性的具體可行的關(guān)于產(chǎn)權(quán)明確、市場(chǎng)合理定價(jià)、買賣雙方互為信任的措施，并制定相應(yīng)規(guī)章制度，對(duì)房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)交易進(jìn)行有效管理[11]。

第四，引導(dǎo)居民的合理化消費(fèi)觀。鼓勵(lì)無(wú)住房的居民按揭買房，放棄前期持續(xù)存款來(lái)全款買房。加強(qiáng)對(duì)有住房的居民消費(fèi)觀念的教育引導(dǎo)，引導(dǎo)他們抵押自己的房產(chǎn)來(lái)獲得資金[12]。對(duì)于這個(gè)政策的有效實(shí)施，還需要政府對(duì)抵押貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格的有效管理，引入更多的資金流入，這樣才能更好地發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。