趙偉

摘要：營業(yè)稅改增值稅是我國稅制的一大改革，“營改增”的舉措意為避免企業(yè)的重復增稅，營改增的實施對各行各業(yè)都帶來了很大的影響，尤其對于房地產行業(yè)來說，營改增對房地產企業(yè)的經營管理帶來了全方位的影響。本文通過分析房地產企業(yè)發(fā)生的影響來尋求房地產企業(yè)的應對策略，從成本控制和企業(yè)管理兩個方面入手，期望對房地產企業(yè)的健康持續(xù)的發(fā)展提供幫助。

關鍵詞：營改增;成本控制;管理策略

近年來，隨著我國經濟的發(fā)展，房地產成為了炙手可熱的行業(yè)，很多房地產企業(yè)抓住機遇迅速崛起，形成了一套適應于市場發(fā)展的體系，構建了一套成熟的內部框架。但最近幾年，我國考慮到稅制給企業(yè)帶來的影響，實行了“營改增”的政策，從稅制上來說是為了減輕企業(yè)在稅收上的負擔，但是對房地產企業(yè)來說稅制的改變可能直接會導致企業(yè)在市場位置的變化，因此，房地產企業(yè)需要根據“營改增”的政策，完善成本控制和管理，將更多的資金運用到企業(yè)的發(fā)展中去。

一、“營改增”的背景

“營改增”的改革大致經歷了三個階段，2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現代服務業(yè)開展營業(yè)稅改增值稅試點。自2012年8月1日起至年底，國務院將擴大營改增試點至10省市;2013年8月1日，"營改增"范圍已推廣到全國試行，將廣播影視服務業(yè)納入試點范圍。2014年1月1日起，將鐵路運輸和郵政服務業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點，至此交通運輸業(yè)已全部納入營改增范圍;2016年3月18日召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)全部納入營改增試點，至此，營業(yè)稅退出歷史舞臺，增值稅制度將更加規(guī)范。這是自1994年分稅制改革以來，財稅體制的又一次深刻變革。

對于房地產行業(yè)來說，房地產行業(yè)的實施項目的成本組成較為復雜，包括物質成本和人力成本，物質成本包括土地成本、建筑材料成本等[1]。人力成本包括施工人員工資、維護人員工資、管理人員工資等，這期間既要保證能按時給國家上繳稅金，又要做好成本控制，這對于房地產企業(yè)來說本來就是個巨大的挑戰(zhàn)，在一定的時間內，房地產企業(yè)形成了一系列的固有模式，但是很快營改增的實施使得固有模式要被打破，如何節(jié)省稅金投入與企業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展將是我國房地產企業(yè)面臨的新的疑問。

二、“營改增”之后房地產企業(yè)成本控制與管理遇到的問題

（一）房地產企業(yè)前期的成本增加

在房地產項目實施項目前第一件事就是要拍賣土地，從我國的一二線城市來說，土地的拍賣已經成為政府財政收入中很大的一部分，然而房地產行業(yè)的過熱也使得土地的價格一路飆升。而“營改增”政策的實施，使得土地的轉讓金變得不能抵扣，換言之，土地的價格還包含了繳納增值稅的價格。這就造成了樓盤價格的升高，樓盤價格的過高難免會影響到房產的銷售問題[2]。同時，房地產項目的投入需要大量的資金鋪墊，而房地產企業(yè)的主要資金來源還是依靠投資或者樓盤的預售?？梢韵胂笕绻康禺a企業(yè)沒有好的銷售業(yè)績，就無法保證資金的充足，在后期人員和材料上難免會出現偷工減料的問題，“營改增”政策的實施使得建筑和企業(yè)的內部也要分別繳納增值稅，這對于控制項目的出售價格是非常不利的。對于這樣的惡性循環(huán)，對于稍微小的房地產企業(yè)來說這樣的風險是非常高的，這也不利于我國房地產企業(yè)的良好發(fā)展。

（二）直接材料和直接人工的抵扣問題

房地產企業(yè)項目的實施主要涉及到建筑材料和人工材料的成本問題。對于材料來說，很多企業(yè)之前為了減少建筑成本，往往會選擇一些小的企業(yè)或者私營企業(yè)作為選擇，但是營改增之后，這些原材料的廠家往往不具體開設增值稅發(fā)票的資格，因為這些企業(yè)都屬于小規(guī)模納稅人，所以這些稅費往往是不能抵扣的，也就無法降低增值稅的繳納，所以在一定程度上還是提高了企業(yè)的生產成本[3]。除此之外，企業(yè)的人工往往是臨時組成的，很多都是外包的，在房地產項目中，施工者往往以農民工為主，發(fā)工資的形式也較為傳統，往往是采用現金和工資卡的形式，那么如果這種形式下，企業(yè)也是無法開具增值稅發(fā)票的，所以綜上所述，營改增抵扣制度的不健全還是在企業(yè)最直觀的生產成本中給企業(yè)的生產帶來了一些威脅。

（三）設備管理成本的選擇問題

房地產建筑行業(yè)在日常建筑過程中需要大量的機器設備和建筑車輛。企業(yè)在購買機器和建筑車輛采購時，應該盡可能選擇增值稅一般納稅人供應商，因為增值稅一般納稅人在銷售貨物時可按17%的銷項稅稅率進行抵扣。

三、“營改增”后房地產企業(yè)成本控制和管理的改善措施

（一）重視抵扣管理，合理避稅

房地產企業(yè)在前期的投入上需要大量的資金，前期的材料成本和人工成本是非常重要的一環(huán)，房地產企業(yè)必須嚴格遵循審核機制，選擇具備相關資質的材料供應商和勞務公司，以保證開具的發(fā)票能進行抵扣。

除此之外，房地產公司應該嚴格增值稅的抵扣機制，對增值稅抵扣進行制度化管理，不能所有的增值稅都進行抵扣，增值稅抵扣過多不利于房地產企業(yè)資金的良性循環(huán)，房地產企業(yè)在自身做出制度化管理的同時，也可以向有關政府部門進行建議，在哪些方面可以進行增值稅的優(yōu)化管理，在哪些方面進行改革，因為營改增的舉措也可以說是“取之于民，用之于民”的。合理的改革有利于稅收的減輕，也有利于房地產企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）加強企業(yè)對發(fā)票的管理

“營改增”的政策實行后，房地產企業(yè)繳納的主要在于增值稅發(fā)票和發(fā)票抵扣上。在房地產企業(yè)的日常工作中，獲得的建筑成本以及土地成本的增值稅發(fā)票和抵扣都是非常重要的。所以說，房地產企業(yè)的發(fā)票管理還是非常重要的，房地產企業(yè)可以將發(fā)票的管理結合到企業(yè)的內部控制中去，保證企業(yè)與合作伙伴進行妥善的溝通交流，避免有特殊情況發(fā)生[4]。同時，要培養(yǎng)專業(yè)人員的工作能力，提高文化素質，能將增值稅發(fā)票和抵扣發(fā)票妥善的保管和使用，為企業(yè)自身減少不必要的支出，創(chuàng)造經濟效益。

（三）加強房地產企業(yè)的內部監(jiān)管，提高財務人員的綜合素質

“營改增”實施以后，很多財務機制都發(fā)生了一系列的改變，作為企業(yè)的管理者，我們應該積極的尋求改變中對我們有益的部門，進行改革，對我們產生風險的地方，要積極地去填補漏洞，總體而言，要加強企業(yè)各個部門之間的聯系，要完善企業(yè)的內部控制。此外，房地產企業(yè)還需要提高財務人員的綜合素質，很多房地產企業(yè)往往覺得自己不同于金融行業(yè)，只需要在生產上，創(chuàng)造上嚴格把控人才的選擇，那么“營改增”之后對于房地產企業(yè)而言，需要提高對財務人員的要求，合理的財務選擇，正確的財務管理可以大量的減少稅收的負擔，為企業(yè)帶來更多的經濟利益。

（四）創(chuàng)新企業(yè)的成本制度管理

房地產企業(yè)要想在“營改增”制度下重新獲得立足之地，就必須要形成一套完整的成本管理模式，就之前繳納營業(yè)稅而言，房地產企業(yè)已經形成了一套比較熟悉的成本管理體系，但隨著增值稅的繳納，房地產企業(yè)應該迅速的進行應變[5]。對于房地產企業(yè)來說，企業(yè)的土地購置、材料采購、人員勞務每一筆開支都是巨大的，企業(yè)需要展開比較仔細的市場調查，有無增值稅發(fā)票和抵扣發(fā)票，是否具有增值稅發(fā)票的開票資格，這些都是房地產企業(yè)后面工作的重點。除了制度上的創(chuàng)新，房地產企業(yè)需要積極的去吸納年輕的人才，而不是用一些老的眼光去看待市場和成本，既需要做一些嘗試，也需要做出合理的判斷，提出相應的建議，總之，對于房地產企業(yè)來說，成本控制還是需要摸索和嘗試的，形成一套言之有效的成本模式是能否降低成本、占據市場的關鍵所在。

四、總結

“營改增”政策的推行是我國稅收改革不可或缺的一步，它為企業(yè)降低稅收提供了便利。對于我國來說，房地產企業(yè)是推動我國經濟發(fā)展的重要行業(yè)，在細節(jié)上而言，房地產企業(yè)需要對所有的成本項目，包括土地、材料、人員進行細化，什么樣的規(guī)模需要選擇怎么樣的規(guī)模的企業(yè);從宏觀上來講，房地產企業(yè)需要形成一套成本的控制模式來更好的占據市場的有利地位。從財務管理的控制上來講，企業(yè)要不斷的強化內部管理，強化監(jiān)督機制，杜絕企業(yè)管理漏洞的發(fā)生，在日益激烈的競爭中擴大規(guī)模，為國家的建設作出貢獻。

參考文獻：

[1]陳玉蘭."營改增"對房地產企業(yè)財務影響預測及針對策略[J].時代金融，2018，No.693 （11）：168-168.

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[3]張云華.全面營改增后房地產企業(yè)應對策略搽析[J].銅陵學院學報，2018，17 （3）：27-30.

[4]劉攬月.“營改增”下房地產企業(yè)合約管理的影響及對策[J].建筑經濟，2017，38 （7）：22-25.

[5]梁旭艷.營改增后房地產企業(yè)的財務及經營管理籌劃措施探析[J].西部財會，2018，No.421 （4）：39-42.