關(guān)鍵詞 法律 房地產(chǎn) 市場(chǎng)穩(wěn)定

作者簡(jiǎn)介：崔靖晗，河南質(zhì)量工程職業(yè)學(xué)院法政系，助教職稱，研究方向：法律。

中圖分類號(hào)：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.03.042

房地產(chǎn)的發(fā)展與人們的生活息息相關(guān)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展緊密相連。隨著當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)爆發(fā)出來(lái)的問(wèn)題也越來(lái)越多，如過(guò)高的房?jī)r(jià)，給人們生活帶來(lái)了巨大的壓力，這在一定程度上制約了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)重依賴也制約了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在這種情況下，需要采取一定的措施對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制，建立完善的法律體系，來(lái)約束房地產(chǎn)行業(yè)中的種種亂象，消除房地產(chǎn)行業(yè)中的弊端，制定全面合理有效的政策法規(guī)法律，引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走上良性發(fā)展的軌道。

一、房地產(chǎn)法律的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)法規(guī)定的是房地產(chǎn)所有權(quán)人之間、房地產(chǎn)所有權(quán)人與非所有權(quán)人之間在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬、房地產(chǎn)管理等過(guò)程中發(fā)生的各種關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，但房地產(chǎn)法律的發(fā)展相對(duì)滯后，房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)并不完善。

從1949年新中國(guó)成立到1980年左右，這是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的初期階段，也是我國(guó)房地產(chǎn)法律的萌芽階段。這個(gè)時(shí)期的法律特點(diǎn)是以國(guó)家和黨的方針政策、規(guī)章制度的形式出現(xiàn)。土地改革的完成，國(guó)有經(jīng)濟(jì)、集體代替私有經(jīng)濟(jì)，土地供應(yīng)主要由行政劃撥，房地產(chǎn)也屬于集體所有。不承認(rèn)土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。這個(gè)階段房地產(chǎn)行業(yè)的立法數(shù)量有限，立法程序混亂，房地產(chǎn)政策因各個(gè)地區(qū)實(shí)際情況各異因此有很大的差別，立法內(nèi)容不科學(xué)、立法程序不規(guī)范，立法層次低。1980年改革開(kāi)放后到90年代中期，是房地產(chǎn)行業(yè)立法的發(fā)展階段，這個(gè)階段的房地產(chǎn)法特點(diǎn)是立法數(shù)量大，一是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)中設(shè)計(jì)的房產(chǎn)做了明確的劃分，進(jìn)一步明確了房屋和土地所有權(quán)，農(nóng)村自建住宅的土地使用權(quán)和建設(shè)用地的使用。二是房地產(chǎn)法立法地位的提高，在此之前房地產(chǎn)行業(yè)的立法是國(guó)務(wù)院和地方政府頒布的部門規(guī)章和政府政策為主。三是房地產(chǎn)法的涵蓋范圍和約束對(duì)象進(jìn)一步擴(kuò)大，由最初的房屋產(chǎn)權(quán)、房屋租賃，房屋買賣擴(kuò)展到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、抵押和使用及消費(fèi)。自此以后立法主要是由全國(guó)人大立法，特別是20世紀(jì)90年代中期至今，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》頒布至今，房地產(chǎn)法由原來(lái)粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，大量房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行了法律規(guī)定，大量的有針對(duì)性的地方性法規(guī)出現(xiàn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)法律存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理存在法律漏洞

一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主題責(zé)任不明，導(dǎo)致在出現(xiàn)問(wèn)題后不能快速有效的解決這些糾紛，容易造成資源的流逝，房地產(chǎn)行業(yè)也成為滋生腐敗的溫床。二是土地使用權(quán)出讓的方式公開(kāi)程度不夠，透明度不高，盡管我們國(guó)家規(guī)定土地的出讓必須進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，國(guó)土資源部對(duì)此做出了專門的規(guī)定，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為一個(gè)陽(yáng)光產(chǎn)業(yè)。一些權(quán)利者個(gè)人意志影響市場(chǎng)公平的現(xiàn)象逐漸減少。但操作中的透明度不高，招投標(biāo)過(guò)程中違法違規(guī)現(xiàn)象依然時(shí)有發(fā)生，法律的監(jiān)管不到位。三是共有部分的所有權(quán)規(guī)定不明。房地產(chǎn)法律盡管近幾年來(lái)經(jīng)過(guò)多次修訂補(bǔ)充，已經(jīng)較為完善，但是仍有一部分規(guī)定較為混沌，其中共有關(guān)系的規(guī)定不夠明確，物權(quán)法規(guī)定了建筑物的共有部分和專有部分，但對(duì)于建筑物外的共有部分并沒(méi)有明確規(guī)定。實(shí)際上，往往是建筑物外的共有部分會(huì)產(chǎn)生糾紛，例如公共綠化部分和建筑物外，小區(qū)內(nèi)的道路等。

（二）行政權(quán)力和民事權(quán)力界限不明

目前，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律是以行政規(guī)范和監(jiān)督為目的，從行政管理的角度出發(fā)，去規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的，而不是以行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)權(quán)利人的保護(hù)角度出發(fā)去進(jìn)行立法工作，過(guò)多的從管理者的角度去對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行干預(yù)，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自主發(fā)展，侵占了房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利。

（三）現(xiàn)行的法律體系立法層次過(guò)低

《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》這兩部基本法在統(tǒng)一房地產(chǎn)法律、確立房地產(chǎn)制度等方面發(fā)揮了重要的作用。但法律規(guī)定的只是大范圍大框架。在廢止一些暫行規(guī)定、法律法規(guī)、司法解釋的時(shí)候并沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的法律，這就造成了房地產(chǎn)法律體系的不完善。在實(shí)踐中房地產(chǎn)行業(yè)的行政立法范圍交叉重疊、界限區(qū)分不明確，一個(gè)事項(xiàng)多個(gè)法律去規(guī)范，房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)法規(guī)極易產(chǎn)生混淆，也造成了房地產(chǎn)法律體系的繁雜、冗贅。我國(guó)的立法層次是國(guó)家層面頒布相關(guān)的法規(guī)、規(guī)章后，地方會(huì)按照實(shí)際情況再頒布地方法律法規(guī)，不同的立法限權(quán)可以頒布不同法律效力的法律。國(guó)土資源局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、房產(chǎn)局等部門，從各自的利益和角度出發(fā)，從各自的角度制定房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)章。再加上各部門出于對(duì)自身利益的考慮，往往會(huì)擴(kuò)大其部門權(quán)利。各個(gè)權(quán)利單位站在自身角度上去制定的規(guī)范，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中的重復(fù)規(guī)定導(dǎo)致在司法應(yīng)用中一個(gè)事實(shí)多條法律適用，反而在司法審判中無(wú)從適用。

（四）立法質(zhì)量欠佳，司法解釋不足

為了迎合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相關(guān)部門在立法時(shí)會(huì)有片面追求立法的數(shù)量，而忽視立法的質(zhì)量的現(xiàn)象出現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)立法質(zhì)量不高，例如：立法內(nèi)容表述不嚴(yán)謹(jǐn)、立法結(jié)構(gòu)不完善、立法技術(shù)落后，部分立法內(nèi)容概念性強(qiáng)，可操作性不強(qiáng)，配套的司法解釋不足。在司法的實(shí)際應(yīng)用中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)司法適用性的問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)法律體系建設(shè)存在問(wèn)題的根本原因分析

（一）指導(dǎo)思想存在缺陷

改革開(kāi)放以后，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的法律體系才逐漸建立起來(lái)。在房地產(chǎn)行業(yè)興起的初期，房屋所占用的土地是按照使用權(quán)和所有權(quán)分離的原則設(shè)立的。國(guó)務(wù)院頒布的55號(hào)條令規(guī)定“土地使用期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得”。如果到期后要延續(xù)土地的使用權(quán)，則必須要重新簽訂土地出讓合同，而合同是否被批準(zhǔn)，這又取決于政府政策是否改變。這就違背了所有權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)這一特性，土地使用權(quán)不能作為一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，國(guó)家僅僅是出讓了土地的使用權(quán)，而土地所有權(quán)仍歸國(guó)家所有。這就是在制定房地產(chǎn)法律的過(guò)程中，過(guò)度的保護(hù)國(guó)家集體的權(quán)利，而忽視了土地使用人的權(quán)利。過(guò)多的保護(hù)了國(guó)家的權(quán)益，侵犯了公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)。國(guó)家既是土地的所有者也是社會(huì)的管理者，把土地利用管理者和土地所有者的身份合二為一。國(guó)家在旅行其行政管理的職責(zé)時(shí)，本應(yīng)是民事方式處理的事項(xiàng)，而利用行政手段進(jìn)行處理，會(huì)傾向于保護(hù)自身的利益，忽視了所有權(quán)人的利益。

（二）立法模式存在問(wèn)題

我國(guó)頒布法律法規(guī)的目的是維護(hù)大多數(shù)人的利益，而并非是劃分各個(gè)行政部門其權(quán)限和利益的工具。目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行的法律是多個(gè)行政部門制定如：國(guó)土資源局、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局、住房保障與房地產(chǎn)管理局等部門組織人員共同制定的，在制定過(guò)程中考慮到所在部門的利益及制定人員本身所具備專業(yè)知識(shí)的限制性，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的法律存在一事多法，一法多門現(xiàn)象普遍存在。立法機(jī)構(gòu)的臨時(shí)性和非專業(yè)性，沒(méi)有形成超越各部門利益的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，這就喪失了房地產(chǎn)法律的專業(yè)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，沒(méi)有通盤(pán)考慮房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題，也沒(méi)有公共性可言。

四、我國(guó)房地產(chǎn)法律體系建設(shè)的思路

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)立法存在的問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)法律制度可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善：

（一）房地產(chǎn)立法要和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合

根據(jù)實(shí)際情況，將不適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展或者制約房地產(chǎn)發(fā)展的脫離實(shí)際的法律及時(shí)廢除，及時(shí)補(bǔ)充更新司法解釋，提高司法解釋的適用性。將我國(guó)的房地產(chǎn)法的法律法規(guī)和我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配。構(gòu)建一套完善的適應(yīng)中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)法律體系。使得我國(guó)的房地產(chǎn)法具有科學(xué)性、嚴(yán)謹(jǐn)性、可操作性、適應(yīng)性。

（二）制定完整的中國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)主要是：《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。在全球化的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展過(guò)程中，需要將中國(guó)的房地產(chǎn)法律不僅是法律結(jié)構(gòu)、還包括法律內(nèi)容，都要進(jìn)一步的融合。不僅要定期清理、修改、廢止一些不符合我國(guó)現(xiàn)有國(guó)情的法律，迫切需要制定出臺(tái)完善的房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，這個(gè)任務(wù)艱巨而且急迫。要充分考慮我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口城鎮(zhèn)化的現(xiàn)狀、以及我國(guó)基本國(guó)情，綜合土地管理法、物權(quán)法、民法通則等諸多法律，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際和房地產(chǎn)法律現(xiàn)狀，加快制定完善的房地產(chǎn)法律體系。

（三）健全房地產(chǎn)法的立法機(jī)制

在我國(guó)城鎮(zhèn)化的飛速發(fā)展中，既要保證土地資源的紅線，又要保證相當(dāng)比例的建房土地。這就要求建立科學(xué)完善的房地產(chǎn)立法體制，確立房地產(chǎn)法律在我國(guó)法律體系中的重要位置。加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)法律專家的培訓(xùn)培養(yǎng)，限制政府在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的行政權(quán)力，給房地產(chǎn)行業(yè)更多的自主權(quán)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)中部分法律規(guī)定缺失的情況下，給與有關(guān)職能部門提請(qǐng)的權(quán)利，及時(shí)完善法律規(guī)定不明確而現(xiàn)實(shí)需要的司法解釋和相關(guān)規(guī)定。與此同時(shí)，通過(guò)房地產(chǎn)法的編纂、房地產(chǎn)法司法解釋、房地產(chǎn)法典型案例公布等方式，促使我國(guó)的房地產(chǎn)法更加的透明和規(guī)范。

五、結(jié)語(yǔ)

要想房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展，就必須要有嚴(yán)格的法律約束，這就需要建立完善房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律體系，制定全面合理的有效政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的種種亂象進(jìn)行約束，消除房地產(chǎn)房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的種種弊病，讓房地產(chǎn)行業(yè)變成一個(gè)陽(yáng)光產(chǎn)業(yè)。

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