摘要：通過對(duì)眾多商業(yè)體案例的研究，理清專業(yè)的商業(yè)設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)體的貢獻(xiàn)，以及商業(yè)體成功的關(guān)鍵因素。

關(guān)鍵詞：商業(yè)體;商業(yè)設(shè)計(jì);招商運(yùn)營(yíng)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

商業(yè)綜合體成功的標(biāo)準(zhǔn)是什么？對(duì)開發(fā)者來說就是單位商業(yè)建筑面積在單位時(shí)間里是否掙到了足夠的利潤(rùn)，對(duì)城市而言就是這個(gè)商業(yè)體是否能持續(xù)為城市做出前瞻性的貢獻(xiàn)，為人民提供先進(jìn)的商業(yè)生活方式。一個(gè)商業(yè)綜合體的成功需要滿足多方條件：好的地段、專業(yè)的商業(yè)定位及招商運(yùn)營(yíng)和專業(yè)的商業(yè)設(shè)計(jì)。

專業(yè)的商業(yè)設(shè)計(jì)和住宅設(shè)計(jì)存在巨大差異。住宅戶型及施工做法各地是相近的，提倡標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，但所謂的標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)是不存在的，商業(yè)設(shè)計(jì)需要多樣化。

首先，氣候的差異影響著商業(yè)體的成敗。中國(guó)地域非常大：東北的大慶寒冷，人們都喜歡在室內(nèi)活動(dòng)，商業(yè)做多少層都有人要，但是云南邊境的文山炎熱，三層商業(yè)就無人問津了。山西大同同樣寒冷，商業(yè)街以室內(nèi)為主，而江西上饒的室外商業(yè)街就要考慮遮雨，排水是重中之重。

其次，地段隨著和城市中心距離遠(yuǎn)近的變化，商業(yè)體的設(shè)計(jì)模式是完全不同的，離城市越遠(yuǎn)越需要強(qiáng)大的功能內(nèi)容來吸引顧客。

市中心的商業(yè)體，步行和公共交通是主要的到達(dá)方式，昆明順城購(gòu)物中心是中國(guó)第一個(gè)真正意義上的Lifestyle室外開放式購(gòu)物中心，成功運(yùn)營(yíng)至今并帶動(dòng)周邊地塊升值。這種室外步行街適合在城市中心人群易于到達(dá)的地區(qū)，地塊本身吸引力足夠大，選對(duì)設(shè)計(jì)模式，成功是必然的，比如北京三里屯、上海新天地、北京五棵松華熙Live。

相比城市中心的商業(yè)，離城市越遠(yuǎn)的商業(yè)則越需要私家車的參與，遠(yuǎn)離城市中心的郊區(qū)就出現(xiàn)了以私家車為主要到達(dá)手段的商業(yè)體像outlets，如北京的八達(dá)嶺奧特萊斯、上海和蘇州的歐亦萊。

再遠(yuǎn)就需要高鐵和飛機(jī)的參與了，比如各地的旅游商業(yè)綜合體，到達(dá)模式不同，其停車和出入方式一定是不同的，典型的成功案例就是上海迪斯尼、珠海長(zhǎng)隆。

除了氣候地段因素，專業(yè)的商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)是商業(yè)體成功的關(guān)鍵。在同樣的好地段，北京三里屯太古里和三里屯soho一街之隔，太古里人潮如涌，soho卻門庭冷落。雖然太古里為持有型商業(yè)，三里屯soho是銷售型物業(yè)，但盡端式的動(dòng)線設(shè)計(jì)形成視線和行動(dòng)不可達(dá)的死鋪，尺度不當(dāng)?shù)牡叵聫V場(chǎng)讓所謂雙首層混亂而且不夠便捷，主力店規(guī)模太小缺乏吸引力，商業(yè)設(shè)計(jì)的失誤也是其運(yùn)營(yíng)不暢的主要原因之一。

北京西單商圈百貨云集，多年的領(lǐng)頭羊一直是最靠近地鐵的中友百貨，購(gòu)物中心模式的西單大悅城橫空出世后，便成為這個(gè)地區(qū)唯一集吃喝玩樂為一體的當(dāng)之無愧的商業(yè)龍頭。

還有一些商業(yè)體不了解其他成功商業(yè)體的戰(zhàn)略及條件就去盲目模仿，非死即傷，北京藍(lán)色港灣Solana就是典型案例。藍(lán)色港灣地理位置非常優(yōu)越，但其照搬日本大坂難波公園Namba parks動(dòng)線設(shè)計(jì)，導(dǎo)致商業(yè)很大一部分運(yùn)營(yíng)困難。其商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)存在巨大失誤，開業(yè)早期宣傳的是類似大坂難波公園的8字型動(dòng)線，由于設(shè)計(jì)了下沉式廣場(chǎng)，其8字型動(dòng)線在南北方向被切斷了未能實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致下沉廣場(chǎng)及其北側(cè)人潮如涌，南側(cè)缺乏人氣，存在生存問題。

通過其下沉廣場(chǎng)穿過商業(yè)體的動(dòng)線設(shè)計(jì)也模仿了大坂難波公園，閉店時(shí)市民仍可使用商業(yè)體室外空間，但因其動(dòng)線東側(cè)端頭為朝陽公園北湖，夜間很黑且為人流盡端，該動(dòng)線不能吸引人走向東側(cè)，導(dǎo)致藍(lán)色港灣東南側(cè)和湖相接的部分在運(yùn)營(yíng)上至今困難。沿湖商業(yè)選擇酒吧的業(yè)態(tài)也是非常不明智的，因?yàn)檫@類業(yè)態(tài)在冬季寒冷春季大風(fēng)的北京只有半年的經(jīng)營(yíng)季，由于一味追求街道步行形態(tài)，停車系統(tǒng)極不合理，沿湖酒吧餐飲無法便捷到達(dá)，往往運(yùn)營(yíng)一季即換，無法延續(xù)。關(guān)鍵是商業(yè)空間設(shè)計(jì)缺乏靈活性，致命的動(dòng)線設(shè)計(jì)無法通過業(yè)態(tài)微調(diào)來矯正。

除了商業(yè)模式及動(dòng)線設(shè)計(jì)外，商業(yè)的外部形象設(shè)計(jì)失誤也足以導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。較為著名的項(xiàng)目就是北京望京六百本，位于中產(chǎn)階級(jí)最聚集的一個(gè)區(qū)域，足以媲美任何一個(gè)中型地級(jí)市，雖說爛尾主因是開發(fā)商銷售型商業(yè)缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，但其重金屬設(shè)計(jì)風(fēng)格導(dǎo)致大部分人以為是個(gè)博物館，設(shè)計(jì)師難辭其咎。

隨著購(gòu)物中心在中國(guó)普及，經(jīng)過專業(yè)的商業(yè)設(shè)計(jì)建設(shè)的商業(yè)體帶動(dòng)了周邊地價(jià)的提升，也提升了城市形象和商業(yè)生活品質(zhì)。成都太古里、北京頤堤港，都因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)計(jì)提升了一個(gè)地區(qū)的商業(yè)價(jià)值。

專業(yè)的商業(yè)設(shè)計(jì)改變了城市，讓人民體驗(yàn)到更先進(jìn)的現(xiàn)代商業(yè)生活，也是商業(yè)體成功的關(guān)鍵。

作者簡(jiǎn)介：陳松，北京炎黃聯(lián)合國(guó)際工程設(shè)計(jì)有限公司。