田桂芳

摘 要 我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對物業(yè)企業(yè)的管理模式和全方面服務(wù)提出了更高的要求。物業(yè)公司的預(yù)算管理工作是控制企業(yè)運(yùn)營成本、合理配置資源的重要內(nèi)容，全面預(yù)算管理體系的應(yīng)用能夠幫助物業(yè)企業(yè)完善管理體系建設(shè)，提高核心競爭力。本文闡述物業(yè)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的必要性和意義，并探討在實際全面預(yù)算管理體系構(gòu)建推進(jìn)過程中的問題及優(yōu)化策略。

關(guān)鍵詞 物業(yè)企業(yè) 全面預(yù)算管理 應(yīng)用

近年來我國經(jīng)濟(jì)全面快速發(fā)展，先進(jìn)的企業(yè)管理模式與理念也越來越受到歡迎。人民群眾的生活水平和經(jīng)濟(jì)能力不斷提高，對物業(yè)管理類服務(wù)業(yè)提出了更高的要求。物業(yè)管理行業(yè)的入行專業(yè)性要求不高，屬于薄利潤的勞動密集型行業(yè)，需要大量的人力物力作為提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的支持，而且物業(yè)管理費(fèi)用的定價一經(jīng)確定不可隨意變動，這就限制了企業(yè)的營利效果，不能實現(xiàn)快速發(fā)展。

物業(yè)企業(yè)的全面預(yù)算管理是順應(yīng)時代發(fā)展要求和提升競爭力、實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要手段之一。全面預(yù)算管理是企業(yè)結(jié)合市場和行業(yè)政策發(fā)展趨勢，并結(jié)合自身發(fā)展需求，制定企業(yè)財務(wù)預(yù)算計劃、經(jīng)營目標(biāo)以及實施控制管理制度。其具體是通過事前考察預(yù)算編制預(yù)算方案、實施運(yùn)營過程中動態(tài)監(jiān)控及時調(diào)整、事后考核預(yù)算目標(biāo)實現(xiàn)情況進(jìn)行績效總結(jié)的全面管控方式。全面預(yù)算管理還要將預(yù)算目標(biāo)落實到每一位員工身上，讓項目負(fù)責(zé)人清晰掌握項目開展和公司運(yùn)營的成本和利潤情況，增強(qiáng)預(yù)算控制和效益最大化意識。全面預(yù)算方案內(nèi)容要涵蓋物業(yè)企業(yè)運(yùn)行的全部業(yè)務(wù)范圍和全過程，在做好前期分析工作后，針對企業(yè)的每一項收入和支出做好細(xì)化的預(yù)算方案，為物業(yè)企業(yè)提供詳細(xì)的運(yùn)營指導(dǎo)依據(jù)。

物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理模式在實際應(yīng)用中存在許多問題，主要總結(jié)為以下4個方面：

一是物業(yè)企業(yè)尚未意識到全面預(yù)算管理在企業(yè)發(fā)展中的重要作用。很多物業(yè)公司的管理模式還停留在傳統(tǒng)基礎(chǔ)維護(hù)服務(wù)這種簡單的服務(wù)模式、有需求便產(chǎn)生支出的無預(yù)算規(guī)劃的管理中，對全面預(yù)算管理沒有正確和完整的認(rèn)識，因此對財務(wù)預(yù)算以及財務(wù)管理的改革處于拖延狀態(tài)。

二是全面編制預(yù)算存在難題。全面預(yù)算需要企業(yè)內(nèi)部全體員工相互配合才能順利完成，業(yè)務(wù)部門和行政后勤部門需要為財務(wù)部門提供詳細(xì)的業(yè)務(wù)開展所需物資清單及業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。但是很多物業(yè)企業(yè)員工認(rèn)為此項工作是財務(wù)部門的工作內(nèi)容，配合積極性不高。而且物業(yè)企業(yè)預(yù)算工作涉及內(nèi)容非?，嵥榉彪s，且財務(wù)系統(tǒng)信息化水平不高，需要大量的時間和人力投入到預(yù)算編制工作中，因此預(yù)算編制工作不易完善。物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容相對穩(wěn)定，企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制時經(jīng)常會忽略市場環(huán)境變化對經(jīng)營管理產(chǎn)生的影響，這也會影響預(yù)算工作的執(zhí)行效果。

三是全面預(yù)算執(zhí)行控制實施不嚴(yán)格，超預(yù)算現(xiàn)象時有發(fā)生。物業(yè)公司在全面預(yù)算方案執(zhí)行過程中，因支出項目煩瑣且金額不大，容易發(fā)生先斬后奏、未經(jīng)批復(fù)就產(chǎn)生支出的情況，而且財務(wù)工作者監(jiān)督并不嚴(yán)格，審批也不考慮預(yù)算控制，很容易造成超預(yù)算現(xiàn)象。

四是全面預(yù)算管理績效考核制度不完善，開展預(yù)算考核評價工作時與預(yù)算方案內(nèi)容不符合，過程較為松散。而且員工對考核工作的結(jié)果不重視，覺得其對自己毫無影響，這也導(dǎo)致無法達(dá)到考核評價工作的真正目標(biāo)。

全面預(yù)算管理體系構(gòu)建推進(jìn)過程的優(yōu)化策略主要總結(jié)為以下三點(diǎn)：

第一，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)正確認(rèn)識全面預(yù)算，樹立預(yù)算工作的整體觀念。以企業(yè)項目開展、組織架構(gòu)、部門職責(zé)和工作流程為基礎(chǔ)編制預(yù)算方案，核心內(nèi)容為資金預(yù)算。明確預(yù)算方案的編制需要公司各部門相互配合，而不是財務(wù)部門單打獨(dú)斗。增強(qiáng)全體員工的計劃觀念、責(zé)任觀念和彈性觀念，在以預(yù)算方案為執(zhí)行指導(dǎo)的同時，留出彈性空間，在特殊情況下對超出預(yù)算的部分基于企業(yè)發(fā)展需要和項目開發(fā)情況進(jìn)行彈性處理，達(dá)到剛?cè)岵?jì)的執(zhí)行效果。

第二，明確各部門全面預(yù)算職責(zé)內(nèi)容。物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)項目明確，內(nèi)容類似不多變，物業(yè)企業(yè)可以按照項目分解預(yù)算方案，每個項目部門設(shè)置為預(yù)算責(zé)任單位，由項目部負(fù)責(zé)人作為第一責(zé)任人，監(jiān)督和控制預(yù)算方案的執(zhí)行，并定時開展項目間的考核評比工作，將預(yù)算執(zhí)行情況與員工績效薪資掛鉤。職責(zé)明確、嚴(yán)格監(jiān)督可以有效推進(jìn)全面預(yù)算工作的開展。

第三，預(yù)算方案編制可以采用“上下結(jié)合、分級編制”的形式進(jìn)行。物業(yè)企業(yè)高層根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求和經(jīng)營目標(biāo)制定年度預(yù)算目標(biāo)，并將其分級歸口下發(fā)到每個項目部門。各項目部再根據(jù)公司下達(dá)的預(yù)算通知，結(jié)合項目開展情況制定詳細(xì)具體的預(yù)算目錄，提交審核。在業(yè)務(wù)、財務(wù)和人力資源部門匯總、審核修訂后，報送預(yù)算管理部門審議通過并下發(fā)正式預(yù)算執(zhí)行方案。

物業(yè)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)內(nèi)容就是為社區(qū)居民提供貼心周到的日常服務(wù)。物業(yè)企業(yè)在推進(jìn)全面預(yù)算管理工作時，一定要堅決避免某些項目負(fù)責(zé)部門為了達(dá)到預(yù)算目標(biāo)而降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的情況，因為這違背了物業(yè)企業(yè)推行全面預(yù)算管理是為了提高管理效率、在降本增效的同時為社區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、提高企業(yè)核心競爭力的初衷。

（作者單位為青島誠輝物業(yè)管理有限公司）

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