商紅波

摘要：房地產及房地產開發(fā)業(yè)是我國的三大支柱產業(yè)之一，也是國家重點關注的產業(yè)，近年來受國家的市場調控政策、市場飽和度、國際、國內的經濟大環(huán)境的影響，房地產開發(fā)企業(yè)所面臨的風險越來越大，也越來越復雜。為了房地產開發(fā)企業(yè)能夠健康長久地發(fā)展，建立一套健全、高效的企業(yè)內部控制體系尤為重要。文章結合諸多房地產開發(fā)案例，分析在房地產開發(fā)行業(yè)存在風險及現(xiàn)階段房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展普遍存在的漏洞，探討如何構建完善的內部控制體系。

關鍵詞：房地產開發(fā);房地產企業(yè);內部控制;風險導向

房地產開發(fā)企業(yè)是承擔地區(qū)房地產開發(fā)、銷售的企業(yè)，作為國民支柱產業(yè)的開發(fā)者，房地產開發(fā)企業(yè)的賬面流動資金額度大，面臨的風險來源廣泛且風險程度普遍較高。為了有效降低企業(yè)運行的風險，降低生產成本，提高企業(yè)的營業(yè)能力，建立一套健全的內部控制體系勢在必行。

一、房地產開發(fā)企業(yè)所面臨的特殊風險

與其他商品生產行業(yè)相比，房地產開發(fā)企業(yè)面臨大量特殊風險，爛尾樓、斷頭工程、違章工程等都是房地產開發(fā)企業(yè)未能有效規(guī)避風險的結果，不但造成了企業(yè)資金的虧損，也造成生產資料、社會資源的浪費。

房地產是不可移動的，所以風險有一部分來自于周圍環(huán)境、交通和自身地理位置。在2002年深圳的街頭發(fā)生過一個案例，因為前期規(guī)劃和建筑圖繪制出現(xiàn)問題，一座二十層高的建筑物偏離了預定建造位置三米，當時建筑技術不到位，綜合當時因素考慮無法對房屋進行平移作業(yè)，最終只得將建筑拆除，造成了超過200萬的資金浪費。

房地產是國民支柱產業(yè)之一，因此受到政府嚴格的宏觀調控，房地產開發(fā)還需涉及購置土地、政府規(guī)費等方面，因為我國生產資料公有制的社會性質，生產的每個環(huán)節(jié)都在政府的監(jiān)督和調節(jié)之內，房地產開發(fā)企業(yè)要時刻遵守法律法規(guī)和地方規(guī)劃。2019年5月，房地產開發(fā)龍頭企業(yè)萬達集團在長白山興建的高爾夫球場及187棟已建成別墅被列為違章建筑，全部拆除，造成的損失高達百億，因為該系列建筑的開發(fā)違反了2006年國務院下達的文件中關于明令禁止批復別墅、高爾夫球場用地的規(guī)定;無獨有偶，2018年浙江千島湖景區(qū)新建成的一系列旅游開發(fā)地產項目也遭到了拆除，因為違反了千島湖水資源保護方面的地方法規(guī)，造成直接損失超過五十億。

以上兩個案例還折射出房地產企業(yè)的內部風險。房地產開發(fā)企業(yè)經營活動中的資金額度十分龐大，資金支出名目繁多，項目復雜，不確定因素多，開發(fā)前、開發(fā)中、開發(fā)后都面臨大量支出，僅憑房地產開發(fā)企業(yè)自身的資金流是無法支撐的，所以房地產開發(fā)企業(yè)就必須背負大量負債和借貸，一旦發(fā)生資金鏈斷裂，極易造成房地產開發(fā)企業(yè)的破產。

房地產一定程度上還會受到國際和國內經濟形勢的影響。20世紀90年代的日本房地產崩盤事件，就是因為國家的貨幣寬松政策和國民的瘋狂炒房，該次房地產經濟泡沫事件不但引發(fā)了房地產業(yè)的蕭條，還直接造成了嚴重的財政危機。

二、房地產開發(fā)企業(yè)內部控制體系面臨的問題

目前房地產開發(fā)企業(yè)的內部控制體系尚且面臨大量體制、結構問題。

房地產開發(fā)企業(yè)內部結構存在權責不清、職責不明的問題。崗位劃分和職責劃分不清，存在一人承擔多種職責，單人精力有限、任務沉重，極易引發(fā)工作上的失誤，或者多人、多部門共同承擔同一職責，責任人之間互相推諉，責任難以落實到人。還存在企業(yè)內部一人獨大，獨占開發(fā)權、經營權、財務大權，造成企業(yè)內部監(jiān)督部門工作受阻，企業(yè)決策極易成為一言堂。

房地產開發(fā)行業(yè)涉及的方面極廣，企業(yè)內部人員涉及金融類、政法類、建筑類、銷售類等，對企業(yè)內部人員的個人素養(yǎng)和職業(yè)道德有較高的要求，反之，可能會發(fā)生在職人員利用職務之便索取回扣、保障費等非法費用。2015年，房地產開發(fā)企業(yè)碧桂園下屬一售樓員向客戶索取5萬元所謂的“誠意金”，后又索取5萬元“好處費”，作為為客戶保留手下一處房產的回報。最后該客戶未能夠購得心宜房產而將售樓員告上法庭，最終該售樓員遭企業(yè)開除，但仍然給碧桂園的企業(yè)形象造成了一定傷害。

信息交換不及時，信息溝通不對等也是房地產企業(yè)正在面臨的問題。不論是產業(yè)內企業(yè)之間的信息交流，還是同一企業(yè)內上下信息的上下流通，都缺乏協(xié)調性和共享性，沒有建立完善的信息管理監(jiān)督系統(tǒng)，而導致同行無序競爭、企業(yè)內部矛盾等問題。

三、有效構建房地產企業(yè)的內部控制體系

一是優(yōu)化企業(yè)內部控制環(huán)境，嚴格按照相關的法律法規(guī)，建立健全法人代表和企業(yè)內部規(guī)章制度，完善企業(yè)內部人員職責范圍和管理權限，權責到人，職責到位，保障各個人員工作的獨立性，激發(fā)員工的創(chuàng)造性和工作積極性。強化管理層的管理意識，健全的管理體系約束高級管理人員的越級、越界行為，保證內部控制體系的權威性。

二是加強企業(yè)風險控制部門的建設。一個企業(yè)的風控部門，在整條企業(yè)的大船中起到的是領航員的作用，應該提高風險控制部門人員的風險預知能力，增強風險防范意識，培養(yǎng)企業(yè)員工尤其是高層管理的行業(yè)敏感性，提高格局意識。建立完善的風險評估機制，細化企業(yè)經營活動中的流程和責任，在企業(yè)項目開發(fā)前進行風險預估，在項目開發(fā)過程中進行風險預警，最大限度發(fā)掘行業(yè)風口和企業(yè)機遇，降低投資開發(fā)風險和成本支出，讓風險控制部門成為幫助企業(yè)避開冰山和礁石的燈塔。

三是加強企業(yè)文化建設，加強企業(yè)員工道德規(guī)范培訓。企業(yè)文化是一個企業(yè)的軟實力，也是企業(yè)自身凝聚力的一環(huán)。擁有良好的企業(yè)文化能夠提高企業(yè)員工的工作效能，同時也會增強員工的責任意識和工作積極性。同時要用正確的價值觀和法律觀念引導員工，提高員工總體服務意識和法律意識，加強員工對外來誘惑的抗腐蝕能力，繼而降低違規(guī)違法行為的發(fā)生概率。

四是加強內部監(jiān)督部門的作用。房地產開發(fā)企業(yè)的金額開支龐大且名目繁多，在經營活動中很容易產生一些灰色收入，容易滋生企業(yè)內部的腐敗和拉幫結派，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。為此，強化內部監(jiān)督部門的職能，保障內部監(jiān)督部門的職權極為必要，尤其要保障內部審計部門的獨立，保障內部監(jiān)督機制的正常運轉。為達到該效果，應該合理設置內部審計的機構，確保其能完整使用審計權，確立其在企業(yè)內部的權威性，無審計時起到無形監(jiān)督，有審計時則為有形監(jiān)督;配備具有企業(yè)責任感、專業(yè)素養(yǎng)的審計人員，為保持審計部門的獨立性，不可由會計部門或其他企業(yè)內部人員兼職審計工作。

五是構建房地產信息交流、溝通、共享平臺。進入互聯(lián)網時代后，大數(shù)據和物流網成為產業(yè)的全新熱點，也為信息共享提供了平臺和技術支持。房地產開發(fā)企業(yè)要建立健全的對外信息發(fā)布機制，與媒體機構、信息發(fā)布機構建立良好的合作關系，拓展企業(yè)信息傳播的渠道，推動行業(yè)內信息共享平臺的建設。同時也應在企業(yè)內部建立有效的企業(yè)信息傳遞機制，不論是向上還是向下的信息都應該對等、通暢，很多企業(yè)內就存在由下到上的信息傳遞通道閉塞的情況，不利于高層了解低層員工工作狀態(tài)，也不利于企業(yè)內部員工的互相監(jiān)督，容易造成高層管理和決策者對企業(yè)內部問題評估的不全面，繼而導致企業(yè)日常管理和決策工作的失誤。但是在消息交流、交換的過程中，企業(yè)也要注意自身商業(yè)機密和企業(yè)內部信息的安全管理，加強企業(yè)員工的保密意識，增強企業(yè)信息安全系統(tǒng)的防御能力，避免產生泄密事故，對企業(yè)造成傷害。

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（作者單位：靖江華東城市建設有限公司）