杜 漸/文

一、引言

近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的消費能力大幅度提升，房地產(chǎn)作為擁有使用價值和投資價值的集合體，成為人們重點投資的對象，房價也隨之水漲船高。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2008-2017年，全國商品房平均銷售價格從3800元上漲到7892元，漲幅高達107.68%。其中河北省房價漲幅更是達到了159.19%。為了抑制房價的高速上漲，2016年12月中央工作會議提出：“房子是用來住的，不是用來炒的?！敝攸c強調(diào)房屋的居住屬性，并要求建立健全房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制。

在此背景下，本文通過收集近年來年河北省房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，通過灰色關(guān)聯(lián)度理論分析商品房銷售均價與其他影響因素之間的關(guān)系并提出抑制房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的針對性政策，這對于指導(dǎo)消費者投資行為和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展有著重要的作用。

二、河北省房地產(chǎn)價格影響因素分析

1.影響因素分析

按照房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論，影響房地產(chǎn)價格的因素可以分為供給和需求兩種。與此同時房地產(chǎn)擁有商品和社會保障品的雙重屬性，因此對于房價和住房保障的政策干預(yù)因素同樣不可忽視。

從需求的角度來看，居民對于房地產(chǎn)的購買能力是分析的重點，所以影響購買能力的因素如地區(qū)GDP，城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)，城鎮(zhèn)居民可支配收入，地區(qū)總?cè)丝跀?shù)以及住宅銷售面積都應(yīng)該被考慮在內(nèi)。其中地區(qū)GDP決定了該地區(qū)的經(jīng)濟水平，城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民可支配收入代表了該區(qū)域的消費能力和水平；地區(qū)總?cè)丝跀?shù)決定該地區(qū)對于房地產(chǎn)的總需求量，而住宅銷售面積反映的是該地區(qū)居民對于房地產(chǎn)的實際需求。

從供給的角度來看，房地產(chǎn)投資的主要來源是固定資產(chǎn)投資額，是反映房地產(chǎn)市場發(fā)展水平的重要指標(biāo)；竣工房屋面積決定了當(dāng)年房地產(chǎn)商品的供給量。

2.代理變量與數(shù)據(jù)選擇

根據(jù)上文的分析并考慮數(shù)據(jù)的獲得難度，本文選取了區(qū)域GDP、城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民可支配收入、地區(qū)總?cè)丝跀?shù)、住宅銷售面積、固定資產(chǎn)投資額、竣工房屋面積作為影響因素，數(shù)據(jù)時間為2011-2018年，數(shù)據(jù)來源為河北省統(tǒng)計局網(wǎng)站和當(dāng)年河北省統(tǒng)計年鑒。

3.實證分析

表1 無量綱化結(jié)果

（續(xù)表）

最后進行關(guān)聯(lián)系數(shù)的計算，關(guān)聯(lián)系數(shù)公式：

根據(jù)公式計算得出各因素的關(guān)聯(lián)度，見表2。

表2 關(guān)聯(lián)度結(jié)果

4.實證結(jié)論

從關(guān)聯(lián)度的大小可以判斷，在影響河北省房價的七種因素中，排在前三位的分別是城鎮(zhèn)居民可支配收入、區(qū)域GDP和固定資產(chǎn)投資額。其中城鎮(zhèn)居民可支配收入排在第一位，說明居民收入是影響房地產(chǎn)價格的主要因素，這也符合傳統(tǒng)的需求理論。區(qū)域GDP決定的是該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平，良好的經(jīng)濟環(huán)境對于房地產(chǎn)市場的促進作用是非常明顯的。而固定資產(chǎn)投資額是反映該地區(qū)固定資產(chǎn)投資規(guī)模、速度、比例關(guān)系和使用方向的綜合性指標(biāo)，固定資產(chǎn)投資額的增加伴隨著房地產(chǎn)投資額的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給增加，供過于求，最終會對房地產(chǎn)價格的上漲產(chǎn)生一定的抑制作用。另外，CPI、年末總?cè)丝跀?shù)、住宅銷售面積以及竣工房屋面積對于河北省房地產(chǎn)價格的影響較小。

三、結(jié)論及政策建議

1.河北省房地產(chǎn)市場投資泡沫較少，但應(yīng)警惕房價的進一步上升

目前河北省房地產(chǎn)價格的上漲主要是源于居民購買能力以及經(jīng)濟水平的上升，且購房目的多為自住或改善，泡沫較少。相對于一、二線城市來講，河北省房地產(chǎn)價格上升趨勢比較平緩，這主要得益于房產(chǎn)本身的價格較低，買房投資在短期內(nèi)難以獲得可觀收益。另外隨著河北省政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)過熱的調(diào)控政策，購房者對于未來房地產(chǎn)價格下降的預(yù)期明顯提升，消費者通過買房投資的意愿也在明顯下降。但是政府部門仍應(yīng)貫徹“房住不炒”的基本方針，警惕未來房地產(chǎn)價格增速上升。

2.供需兩端同時發(fā)力，實施限購的同時應(yīng)擴大住房供給

從實證結(jié)果可以看到，固定資產(chǎn)投資額是影響房地產(chǎn)價格的重要因素。增加房屋有效供給將有助于抑制房價的快速上漲，這就要求政府有計劃地增加固定資產(chǎn)投資，擴大廉租房、經(jīng)濟適用房的建設(shè)面積，堅持住房的居住屬性，滿足中低收入人群的自住或改善需求。

3.合理引導(dǎo)消費者理性投資

政府相關(guān)部門要通過媒體中介加大宣傳，幫助消費者正確認(rèn)識房地產(chǎn)市場，形成正確的投資理念，同時為有投資需求的社會公眾增加合適的投資渠道，引導(dǎo)公眾投資實體經(jīng)濟，避免出現(xiàn)因房地產(chǎn)市場過熱而導(dǎo)致的實體經(jīng)濟下滑。