黃鶴

摘 要：近年傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開放式財務(wù)管理模式已經(jīng)不適合現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢。房地產(chǎn)商要從多方面改善項目經(jīng)營管理，特別是要發(fā)揮好財務(wù)管理的作用，找到適合新形勢的財務(wù)管理模式，實行精細(xì)化管控。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟政策 ?房地產(chǎn)行業(yè) ?財務(wù)管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的影響

（一）嚴(yán)控土地拍賣資金來源

現(xiàn)階段，“國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓住宅用地、商住用地的購地資金（包括土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款）須為競買人的自有資金，不得為銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等資金。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，須出具購地資金為來源合規(guī)的自有資金的承諾及相關(guān)證明材料。”該條要求的出現(xiàn)，給啟用原始資金投資的開發(fā)商帶來很大沖擊;同時，也給其他規(guī)模相對較大，資金可以盤活的企業(yè)增加工作強度，對資金籌集和匯總提出了更高的要求。

（二）增加建筑面積中保障房、人才房、自持經(jīng)營資產(chǎn)比例

2018年后，房產(chǎn)商競拍的新建住宅或商業(yè)用地樓盤中，都配有不同比例的自持型物業(yè)或者無償移交給政府的人才房或保障房。對于后期可移交的物業(yè)，開發(fā)商相對可售貨源減少;而對于有自持年限要求的經(jīng)營性物業(yè)，開發(fā)商的沉淀成本相對較高，涉及大量的資金占用，且不能快速脫手，給企業(yè)的整體經(jīng)營管理增加難度，同時增加財務(wù)成本。

（三）金融融資難度加大成本提高

近幾年，“去通道、降杠桿”成為金融行業(yè)的主要工作，金融監(jiān)管部門不斷加強對金融機構(gòu)監(jiān)管。房企的常規(guī)融資均已納入監(jiān)測調(diào)控之下，房企的融資途徑很多，資金使用渠道監(jiān)管越發(fā)嚴(yán)格，使用成本不斷提高。在資金回流速度慢，前期資金投入又很大的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤很大一部分被利息支出吞噬。

當(dāng)前形勢下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)粗放式的財務(wù)管理模式已不適用。為在日后的激烈競爭中取得穩(wěn)固地位，并獲得利潤積累，化解危機，必須采取有效政策，充分利用財務(wù)管控，尋找可持續(xù)的有效的盈利機制。

二、降本增效加強財務(wù)預(yù)算管理作用

對于財務(wù)部門，要充分發(fā)揮預(yù)算管理，過程管控的財務(wù)管理職能。要求財務(wù)人員走出財務(wù)部門，深入了解業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮業(yè)財融合作用。發(fā)揮審計職能，剔除本單位特殊性，比較對標(biāo)單位成本，嚴(yán)格按預(yù)算控制成本支出。提供合理可靠的業(yè)務(wù)考核指標(biāo)，充分發(fā)揮預(yù)算績效激勵作用。目前有些民營房地產(chǎn)開發(fā)項目，成本考核力度很大，對成本超支項目經(jīng)理的處置可以說非常嚴(yán)厲。但僅限于事后控制，一旦成本超支事項發(fā)生，盡管責(zé)任人辭職，也無法挽回企業(yè)實際損失。這就要求企業(yè)加強事前控制，前期設(shè)計與現(xiàn)場工程施工緊密銜接，精細(xì)化到每個細(xì)節(jié)的成本管控。在項目基本建設(shè)指標(biāo)確定之后，進行詳細(xì)科學(xué)的整盤成本測算，規(guī)劃盈利指標(biāo)。財務(wù)在工程執(zhí)行過程中，嚴(yán)格控制成本支出，減少成本超支情況，充分發(fā)揮預(yù)算管理監(jiān)督職能。

三、規(guī)范融資管理減低財務(wù)風(fēng)險

目前金融機構(gòu)對房企融資的要求更高，銀行對放貸要求更嚴(yán)?；局蛔鰸M足“432”條件（四證、資本金比例30%、二級資質(zhì)）的開發(fā)貸。其中的二級資質(zhì)等條件細(xì)節(jié)，還不時的加大要求，從上級母公司的資質(zhì)條件滿足到開發(fā)項目自身滿足。信托的“明股實債”項目，“純股+底層協(xié)議”項目不斷收縮。地產(chǎn)私募受到極大限制，對于底層資產(chǎn)帶借貸性質(zhì)的資產(chǎn)及其收（受）益權(quán)產(chǎn)品均不予備案。《關(guān)于規(guī)范金融機構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》要求券商不得開展或參與具有滾動發(fā)行、集合運作、期限錯配、分離定價特征的資金池業(yè)務(wù)。保險資金不允許投資住宅項目，傾向于商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)療養(yǎng)老類項目等。而且嚴(yán)格篩選合作機構(gòu)，一般都要求是具有資產(chǎn)運營能力的央企。一些國有性質(zhì)銀行基本上只看百強、地方性龍頭企業(yè)，大部分銀行目前已經(jīng)停掉通道業(yè)務(wù)。

面對當(dāng)前的融資形式，財務(wù)管理部門應(yīng)選擇創(chuàng)新融資渠道，利用現(xiàn)有資產(chǎn)取得相對規(guī)范的低成本融資。當(dāng)前銀行信貸呈流動性支持和信用收緊的特征，在控制房企負(fù)債和杠桿繼續(xù)快速增長的同時，保證流動性防范信用風(fēng)險。在金融監(jiān)管、資金回表的背景下，銀行表內(nèi)信貸對房地產(chǎn)企業(yè)的總體融資支持增加，而房企主要的資金來源也是銀行信貸業(yè)務(wù)。對于銀行開發(fā)用途信貸，首先要控制放貸時間和放貸金額，盡量隨工程進度提款，防止資金積壓浪費或轉(zhuǎn)還股東貸款等不合規(guī)資金使用。對于房地產(chǎn)的非標(biāo)融資，大部分是委托貸款和信托貸款，少量來自融資租賃、小貸和財務(wù)公司貸款?？捎行Ю勉y行委貸或信托貸款通道，增加投資房地產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)，緩解企業(yè)資金壓力。但使用過程中要注意加強資產(chǎn)負(fù)責(zé)率控制，防范償債能力不足風(fēng)險。

目前房開企業(yè)可選擇融資渠道相對較多，但我國整體的融資模式尚不成熟。不少信貸機構(gòu)存在違規(guī)操作、打擦邊球的情況，作為企業(yè)融資的主要責(zé)任部門，應(yīng)加強財務(wù)管控，防范相關(guān)風(fēng)險。

四、強化內(nèi)部管理體系和治理能力

財務(wù)管理部門掌握企業(yè)的整體現(xiàn)金流入流出，并在開發(fā)項目的前期規(guī)劃、施工監(jiān)控、后期結(jié)算等過程中，都發(fā)揮著不可替代的作用。目前很多企業(yè)的財務(wù)管理職能仍停留在會計記賬，出具報表，提供數(shù)據(jù)等基礎(chǔ)工作上，并未發(fā)揮管理職能，相對的財務(wù)管理人員也缺少相關(guān)的企業(yè)治理經(jīng)驗和治理能力。

（一）建立會計信息系統(tǒng)

加強會計信息系統(tǒng)的建立，利用系統(tǒng)開發(fā)，將前期、設(shè)計、工程、配套等相關(guān)信息整合，形成系統(tǒng)的完整的會計信息體系，將會計人員從傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)報表中解脫出來。從會計信息系統(tǒng)中導(dǎo)出更精細(xì)準(zhǔn)確的匯報數(shù)據(jù)，并可隨時提供給使用者相關(guān)數(shù)據(jù)信息。將前期預(yù)計、中期實際發(fā)生、后期業(yè)績考核結(jié)合起來，形成系統(tǒng)體系。

（二）加強事前監(jiān)管、嚴(yán)控施工過程開支

會計人員可利用完善的信息系統(tǒng)，進行事前事中控制。此時，人的作用是彌補信息系統(tǒng)剛性，從而進行更嚴(yán)密或更靈活的監(jiān)管把控。在一個項目新啟動的時候，財務(wù)會計人員就要介入整體的項目可行報告，設(shè)立合理的盈虧平衡點。設(shè)置土地售價警戒值及完成目標(biāo)利潤的預(yù)售價格。并對脫離售價區(qū)間的項目進行預(yù)警，提示公司做相關(guān)補救措施。

根據(jù)施工進度及回款期間，合理排布企業(yè)資金使用。對于集團企業(yè)，加強資金池使用效率，合理安排資金，同時，防范資金流斷裂風(fēng)險。最大限度降低企業(yè)的財務(wù)成本。

（三）健全財務(wù)管控規(guī)劃

針對以上財務(wù)管控措施，建立健全的企業(yè)財務(wù)制度，并認(rèn)真實施管控規(guī)劃。將企業(yè)的信息處理、財務(wù)數(shù)據(jù)報送、稅務(wù)籌劃、項目整體監(jiān)管整合起來。充分發(fā)揮財務(wù)管理作用，借鑒企業(yè)“大運營”模式;依據(jù)計劃管理，設(shè)置利潤經(jīng)營核心，把控財務(wù)現(xiàn)金流，實現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)值增值。

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