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        當前形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理

        2020-03-17 09:31:50黃鶴
        財經(jīng)界·下旬刊 2020年2期
        關(guān)鍵詞:財務(wù)管理

        黃鶴

        摘 要:近年傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開放式財務(wù)管理模式已經(jīng)不適合現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢。房地產(chǎn)商要從多方面改善項目經(jīng)營管理,特別是要發(fā)揮好財務(wù)管理的作用,找到適合新形勢的財務(wù)管理模式,實行精細化管控。

        關(guān)鍵詞:經(jīng)濟政策 ?房地產(chǎn)行業(yè) ?財務(wù)管理

        一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的影響

        (一)嚴控土地拍賣資金來源

        現(xiàn)階段,“國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓住宅用地、商住用地的購地資金(包括土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款)須為競買人的自有資金,不得為銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等資金。競買人在申請參加土地招拍掛活動時,須出具購地資金為來源合規(guī)的自有資金的承諾及相關(guān)證明材料。”該條要求的出現(xiàn),給啟用原始資金投資的開發(fā)商帶來很大沖擊;同時,也給其他規(guī)模相對較大,資金可以盤活的企業(yè)增加工作強度,對資金籌集和匯總提出了更高的要求。

        (二)增加建筑面積中保障房、人才房、自持經(jīng)營資產(chǎn)比例

        2018年后,房產(chǎn)商競拍的新建住宅或商業(yè)用地樓盤中,都配有不同比例的自持型物業(yè)或者無償移交給政府的人才房或保障房。對于后期可移交的物業(yè),開發(fā)商相對可售貨源減少;而對于有自持年限要求的經(jīng)營性物業(yè),開發(fā)商的沉淀成本相對較高,涉及大量的資金占用,且不能快速脫手,給企業(yè)的整體經(jīng)營管理增加難度,同時增加財務(wù)成本。

        (三)金融融資難度加大成本提高

        近幾年,“去通道、降杠桿”成為金融行業(yè)的主要工作,金融監(jiān)管部門不斷加強對金融機構(gòu)監(jiān)管。房企的常規(guī)融資均已納入監(jiān)測調(diào)控之下,房企的融資途徑很多,資金使用渠道監(jiān)管越發(fā)嚴格,使用成本不斷提高。在資金回流速度慢,前期資金投入又很大的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤很大一部分被利息支出吞噬。

        當前形勢下,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)粗放式的財務(wù)管理模式已不適用。為在日后的激烈競爭中取得穩(wěn)固地位,并獲得利潤積累,化解危機,必須采取有效政策,充分利用財務(wù)管控,尋找可持續(xù)的有效的盈利機制。

        二、降本增效加強財務(wù)預(yù)算管理作用

        對于財務(wù)部門,要充分發(fā)揮預(yù)算管理,過程管控的財務(wù)管理職能。要求財務(wù)人員走出財務(wù)部門,深入了解業(yè)務(wù),充分發(fā)揮業(yè)財融合作用。發(fā)揮審計職能,剔除本單位特殊性,比較對標單位成本,嚴格按預(yù)算控制成本支出。提供合理可靠的業(yè)務(wù)考核指標,充分發(fā)揮預(yù)算績效激勵作用。目前有些民營房地產(chǎn)開發(fā)項目,成本考核力度很大,對成本超支項目經(jīng)理的處置可以說非常嚴厲。但僅限于事后控制,一旦成本超支事項發(fā)生,盡管責任人辭職,也無法挽回企業(yè)實際損失。這就要求企業(yè)加強事前控制,前期設(shè)計與現(xiàn)場工程施工緊密銜接,精細化到每個細節(jié)的成本管控。在項目基本建設(shè)指標確定之后,進行詳細科學的整盤成本測算,規(guī)劃盈利指標。財務(wù)在工程執(zhí)行過程中,嚴格控制成本支出,減少成本超支情況,充分發(fā)揮預(yù)算管理監(jiān)督職能。

        三、規(guī)范融資管理減低財務(wù)風險

        目前金融機構(gòu)對房企融資的要求更高,銀行對放貸要求更嚴?;局蛔鰸M足“432”條件(四證、資本金比例30%、二級資質(zhì))的開發(fā)貸。其中的二級資質(zhì)等條件細節(jié),還不時的加大要求,從上級母公司的資質(zhì)條件滿足到開發(fā)項目自身滿足。信托的“明股實債”項目,“純股+底層協(xié)議”項目不斷收縮。地產(chǎn)私募受到極大限制,對于底層資產(chǎn)帶借貸性質(zhì)的資產(chǎn)及其收(受)益權(quán)產(chǎn)品均不予備案?!蛾P(guān)于規(guī)范金融機構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》要求券商不得開展或參與具有滾動發(fā)行、集合運作、期限錯配、分離定價特征的資金池業(yè)務(wù)。保險資金不允許投資住宅項目,傾向于商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)療養(yǎng)老類項目等。而且嚴格篩選合作機構(gòu),一般都要求是具有資產(chǎn)運營能力的央企。一些國有性質(zhì)銀行基本上只看百強、地方性龍頭企業(yè),大部分銀行目前已經(jīng)停掉通道業(yè)務(wù)。

        面對當前的融資形式,財務(wù)管理部門應(yīng)選擇創(chuàng)新融資渠道,利用現(xiàn)有資產(chǎn)取得相對規(guī)范的低成本融資。當前銀行信貸呈流動性支持和信用收緊的特征,在控制房企負債和杠桿繼續(xù)快速增長的同時,保證流動性防范信用風險。在金融監(jiān)管、資金回表的背景下,銀行表內(nèi)信貸對房地產(chǎn)企業(yè)的總體融資支持增加,而房企主要的資金來源也是銀行信貸業(yè)務(wù)。對于銀行開發(fā)用途信貸,首先要控制放貸時間和放貸金額,盡量隨工程進度提款,防止資金積壓浪費或轉(zhuǎn)還股東貸款等不合規(guī)資金使用。對于房地產(chǎn)的非標融資,大部分是委托貸款和信托貸款,少量來自融資租賃、小貸和財務(wù)公司貸款??捎行Ю勉y行委貸或信托貸款通道,增加投資房地產(chǎn)非標準化債權(quán),緩解企業(yè)資金壓力。但使用過程中要注意加強資產(chǎn)負責率控制,防范償債能力不足風險。

        目前房開企業(yè)可選擇融資渠道相對較多,但我國整體的融資模式尚不成熟。不少信貸機構(gòu)存在違規(guī)操作、打擦邊球的情況,作為企業(yè)融資的主要責任部門,應(yīng)加強財務(wù)管控,防范相關(guān)風險。

        四、強化內(nèi)部管理體系和治理能力

        財務(wù)管理部門掌握企業(yè)的整體現(xiàn)金流入流出,并在開發(fā)項目的前期規(guī)劃、施工監(jiān)控、后期結(jié)算等過程中,都發(fā)揮著不可替代的作用。目前很多企業(yè)的財務(wù)管理職能仍停留在會計記賬,出具報表,提供數(shù)據(jù)等基礎(chǔ)工作上,并未發(fā)揮管理職能,相對的財務(wù)管理人員也缺少相關(guān)的企業(yè)治理經(jīng)驗和治理能力。

        (一)建立會計信息系統(tǒng)

        加強會計信息系統(tǒng)的建立,利用系統(tǒng)開發(fā),將前期、設(shè)計、工程、配套等相關(guān)信息整合,形成系統(tǒng)的完整的會計信息體系,將會計人員從傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)報表中解脫出來。從會計信息系統(tǒng)中導(dǎo)出更精細準確的匯報數(shù)據(jù),并可隨時提供給使用者相關(guān)數(shù)據(jù)信息。將前期預(yù)計、中期實際發(fā)生、后期業(yè)績考核結(jié)合起來,形成系統(tǒng)體系。

        (二)加強事前監(jiān)管、嚴控施工過程開支

        會計人員可利用完善的信息系統(tǒng),進行事前事中控制。此時,人的作用是彌補信息系統(tǒng)剛性,從而進行更嚴密或更靈活的監(jiān)管把控。在一個項目新啟動的時候,財務(wù)會計人員就要介入整體的項目可行報告,設(shè)立合理的盈虧平衡點。設(shè)置土地售價警戒值及完成目標利潤的預(yù)售價格。并對脫離售價區(qū)間的項目進行預(yù)警,提示公司做相關(guān)補救措施。

        根據(jù)施工進度及回款期間,合理排布企業(yè)資金使用。對于集團企業(yè),加強資金池使用效率,合理安排資金,同時,防范資金流斷裂風險。最大限度降低企業(yè)的財務(wù)成本。

        (三)健全財務(wù)管控規(guī)劃

        針對以上財務(wù)管控措施,建立健全的企業(yè)財務(wù)制度,并認真實施管控規(guī)劃。將企業(yè)的信息處理、財務(wù)數(shù)據(jù)報送、稅務(wù)籌劃、項目整體監(jiān)管整合起來。充分發(fā)揮財務(wù)管理作用,借鑒企業(yè)“大運營”模式;依據(jù)計劃管理,設(shè)置利潤經(jīng)營核心,把控財務(wù)現(xiàn)金流,實現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)值增值。

        參考文獻:

        [1]雷玲.新形勢下民營房地產(chǎn)企業(yè)提高財務(wù)管理水平的對策[J].中國集體經(jīng)濟,2018.

        [2]宗愛云.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制策略探究[J].財會學習,2017.

        [3]汪洋.新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀及對策分析[J].財經(jīng)界,2016.

        [4]施華麗.淺析房地產(chǎn)業(yè)融資的困境及出路[J].納稅,2019.

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