文/鐘庭軍

2019 年房地產(chǎn)市場(chǎng)以及土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，這種穩(wěn)定態(tài)勢(shì)是中共中央英明領(lǐng)導(dǎo)下，金融、住建、國(guó)土等相關(guān)主管部門以及地方政府共同努力的結(jié)果，在2019 年7 月30 日，中共中央政治局首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，更是穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，奠定了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)。因此，有必要回顧一下2019 年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出一些完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的建議。

一、2019 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)“四穩(wěn)一升”態(tài)勢(shì)

圖1 近三年商品住宅投資、新開工面積、施工面積同比增幅

投資穩(wěn)定。2019 年10 月商品住宅投資為80666.16 億元，同比增長(zhǎng)14.6%，而2017 年10 月為61871.23 億元，同比增長(zhǎng)9.7%，2018 年10 月為70369.92 億元，同比增長(zhǎng)13.7%。顯然，無論是絕對(duì)值還是同比增看，2019 年的商品住宅投資都處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)，商品住宅投資同比波動(dòng)不大，但是在整體上均強(qiáng)于2017 年和2018 年，可以說處于高位穩(wěn)定階段。

新開工穩(wěn)定。商品住宅新開工面積受制于季節(jié)性因素，每到1、2 月份，一般都處于低位，但是從3 月份起就會(huì)開始回暖。與前兩年比較，2019 年商品住宅新開工面積同比增幅處于平穩(wěn)狀態(tài)，一般在8.5%到12%之間。與之相比，2017 年商品住宅新開工面積同比增幅整體處于滑坡狀態(tài)，從3 月份的11.6%下降到12 月份的7.0%，而2018 年商品住宅新開工面積同比增幅整體處于爬坡狀態(tài)，從3 月份的9.7%上行到12 月份的17.2%。

竣工穩(wěn)定。從2017 年2 月開始，商品住宅竣工面積同比增幅一直呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。2017 年2 月竣工面積為16140.77 萬平方米，同比增幅15.8%，趨勢(shì)向下，從2017 年10 月開始處于負(fù)增長(zhǎng)，從2018 年2 月到2019 年8 月這近兩年時(shí)間都處于-10%以下，直到2019 年9 月才開始好轉(zhuǎn)（為-8.6%），10 月為-5.5%。盡管2019 年整體同比負(fù)增長(zhǎng)，處于低位穩(wěn)定狀態(tài)，但是整體趨勢(shì)向好。

圖2 近三年商品住宅竣工面積以及同比增幅

銷售穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019 年1-10 月，我國(guó)商品房銷售面積13.3 億平方米，同比增長(zhǎng)0.1%，同比增速自2019 年初以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正（1-9 月份銷售面積同比下降0.1%）。1-10 月份商品房銷售額124417億元，同比增長(zhǎng)7.3%，同比增速增加0.2 個(gè)百分點(diǎn)。主要原因是9 月份以來，房地產(chǎn)企業(yè)打折促銷，各地加快預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏，推動(dòng)了銷售端的小幅回暖。當(dāng)然，不同城市銷售情況不同。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，2019年1-10月，40 城成交面積累計(jì)同比微增3%，其中一線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)24%，二線城市累計(jì)同比小幅上漲5%，三、四線城市累計(jì)同比下降7%。

同時(shí)，二手房交易也處于穩(wěn)定狀態(tài)。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)數(shù)據(jù)（共監(jiān)測(cè)320 個(gè)城市），10 月份全國(guó)城市二手住宅出售價(jià)格環(huán)比±2%的有213 個(gè)城市，占監(jiān)測(cè)城市總數(shù)的66.1%。因此，可以說，全國(guó)地級(jí)及以上城市二手住房成交市場(chǎng)整體平穩(wěn)。

施工上升。2016 年11 月至2018 年7 月，施工面積同比增幅一直處于低位，徘徊在1.5%到3.5%之間，但是從2018 年8 月（3.6%）開始好轉(zhuǎn)，一直呈現(xiàn)上行趨勢(shì)，到2019 年10 月達(dá)到9.0%。

四者具有內(nèi)在的聯(lián)系：住宅新開工面積穩(wěn)定，帶動(dòng)施工面積同比增加，使得住宅投資處于高位穩(wěn)定狀態(tài)。由于開發(fā)商急于回收現(xiàn)金流，在增加新開工后，會(huì)減少繼續(xù)投資，導(dǎo)致遲遲不能竣工，造成竣工面積同比增幅處于低位。

二、2019 年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出三大特征

（一）特征一：房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)先揚(yáng)后抑

2018 年成交火熱的大部分三、四線城市2019 年持續(xù)走弱，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市在2019 年3、4 月出現(xiàn)了小陽春行情，尤其在部分二線城市，土地溢價(jià)率快速上升，甚至重新出現(xiàn)地王，從而對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期產(chǎn)生強(qiáng)化作用。主要原因是上半年部分企業(yè)資金較為充沛，根據(jù)5月17 日人民銀行公布的第一季度《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，全國(guó)貸款余額為142.1 萬億元，同比增長(zhǎng)13.7%。另外，市場(chǎng)占有率高的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行海外債的增幅較大，2019 年前4 個(gè)月就已達(dá)到354 億美元（2018 年全年僅459 億美元）。

2019 年初到年中，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具體呈現(xiàn)出以下特征：一是部分二線城市出現(xiàn)地價(jià)房?jī)r(jià)上漲苗頭。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4 月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲12.3%和8.3%（一線城市分別為4.7%、0.8%），漲幅均比上月擴(kuò)大0.1 個(gè)百分點(diǎn)。其原因如下：一是缺乏豐富的住房供應(yīng)渠道。一線城市共有產(chǎn)權(quán)住房、公租房等住房供應(yīng)渠道充足而且房租相對(duì)回落，可供居民選擇的房源明顯多于二線城市。二是調(diào)控政策相對(duì)寬松，開發(fā)商普遍在二線城市發(fā)力，尤其是都市圈內(nèi)的二線城市，導(dǎo)致土地溢價(jià)率相對(duì)較高。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，全國(guó)300 個(gè)城市中4 月份共出讓39 宗住宅用地，其中33 宗位于三、四線城市。二線城市土地供應(yīng)不足導(dǎo)致其土地溢價(jià)率最高，介于25.7%-30%之間。三是庫(kù)存低導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)率上升。據(jù)了解，部分二線城市庫(kù)存小于12 個(gè)月，導(dǎo)致新建商品住房認(rèn)購(gòu)率上升。其四，核心城市尤其是部分二線城市，在經(jīng)歷2018 年下半年流拍期潮后，在適度控制起拍價(jià)的同時(shí)推出的主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量顯著增加。二是中型企業(yè)有非理性拿地的沖動(dòng)。銀行更青睞市場(chǎng)占有率高的房地產(chǎn)企業(yè)，重點(diǎn)貸款名單從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)收縮到五十強(qiáng)。在此背景下，部分排名在50-100 名的中型企業(yè)由于存量土地不足以及做強(qiáng)做大的需要（更容易獲得貸款），更加積極拿地，個(gè)別企業(yè)甚至不切實(shí)際調(diào)高發(fā)展目標(biāo)，存在非理性高價(jià)拿地的沖動(dòng)。如5、6 月份，禹洲地產(chǎn)和四川金雁分別以18400 元/平方米和18512 元/平方米的樓面地價(jià)拿下成都“地王”。

隨著土地市場(chǎng)的升溫，從5 月份開始，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)開始打擊資金違規(guī)流入房地產(chǎn)業(yè)，房企融資開始收緊，各地政府逐步啟動(dòng)地價(jià)預(yù)警機(jī)制，合肥、杭州、南京等熱點(diǎn)城市紛紛采取“限地價(jià)競(jìng)自持”的措施，同時(shí)加大土地市場(chǎng)的供應(yīng)，市場(chǎng)溢價(jià)率開始出現(xiàn)回落。到7 月份，土地市場(chǎng)已有明顯降溫，溢價(jià)率回到年初水平。之后，土地市場(chǎng)熱度繼續(xù)保持穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，溢價(jià)率繼續(xù)回落。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，到9 月份，平均溢價(jià)率為7.8%。但是土地市場(chǎng)區(qū)域分化比較明顯，一線城市受推地節(jié)奏加快的影響，成交規(guī)模明顯提升，二線城市維持穩(wěn)定，三、四線城市土地成交熱度繼續(xù)走低。

圖3 2018-2019年9月300城住宅用地成交樓面均價(jià)及平均溢價(jià)率走勢(shì)

（二）特征二：新開工面積同比增長(zhǎng)率與土地購(gòu)置面積呈現(xiàn)越來越強(qiáng)的背離趨勢(shì)

進(jìn)入2019 年2 月份以來，房地產(chǎn)新開工面積同比增長(zhǎng)率與土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)率呈現(xiàn)出背離趨勢(shì)，房地產(chǎn)新開工面積同比增長(zhǎng)率從2019 年2 月份到9 月份一直在10%左右，但是同期土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)率卻在-20%到-35%之間徘徊，尤其是2019 年4 月份，兩者的差值高達(dá)46.9%，這種現(xiàn)象意味著開發(fā)商并未拿地，新開工面積卻仍然保持了10%左右的增長(zhǎng)。那么這些土地資源從何而來呢？原因可能為以下三點(diǎn)：一是開發(fā)商將以前囤積的土地加以開發(fā)。《城市土地管理法》規(guī)定延期不開工者收回，疊加土地增值稅加緊征收，開發(fā)商不得不開始建設(shè)囤積的土地。二是與開發(fā)商兼并有關(guān)。2019 年以來，資金鏈逐漸收緊，小開發(fā)商融資能力有限，大中型開發(fā)商通過兼并重組的方式獲得土地。如2019 年11 月碧桂園7億元接盤寧波銀億，融創(chuàng)收購(gòu)環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球等。因此，在土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)率為負(fù)數(shù)的情況下，房地產(chǎn)新開工面積同比增長(zhǎng)率卻仍可保持10%的增速。三是新開工面積保持一定的增速也是資金回流的需要。由于實(shí)現(xiàn)預(yù)售制度，一旦開工，很容易達(dá)到預(yù)售條件，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金回流。房企搶回款、加速周轉(zhuǎn)使得預(yù)售時(shí)點(diǎn)前移，縮短了從開工到預(yù)售的時(shí)間，客觀上拉長(zhǎng)了從預(yù)售到竣工的時(shí)間，疊加部分房企延遲竣工以拖后清繳土地增值稅，竣工周期拉長(zhǎng)。因此，新開工面積同比正增長(zhǎng)，伴隨竣工面積同比增長(zhǎng)。

這種現(xiàn)象，一方面，造成對(duì)土地財(cái)政依賴較大的地方政府的財(cái)政壓力，城市政府通過人才政策變相放松房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的小動(dòng)作不斷，另一方面，造成房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)集中度不斷上升和大者恒大的現(xiàn)象。根據(jù)中金公司計(jì)算，TOP10 市場(chǎng)占有率已經(jīng)從2016 年的19%提高到2019 年29%，TOP30 市場(chǎng)占有率已經(jīng)從2016 年的30%提高到2019 年51%，TOP50 市場(chǎng)占有率已經(jīng)從2016 年的35%提高到2019 年61%。這種市場(chǎng)集中度的持續(xù)提高是否會(huì)妨礙正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，值得進(jìn)一步研究。

圖4 近三年房地產(chǎn)新開工面積與土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)率

（三）特征三：商品住宅新開工面積同比增長(zhǎng)率與銷售額同比增長(zhǎng)率高度重合

商品住宅新開工同比增長(zhǎng)率和商品住宅銷售額同比增長(zhǎng)率這兩條曲線高度重合，這是開發(fā)商“現(xiàn)金為王”的表現(xiàn)，也與我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)售制度相關(guān)：商品住宅一旦新開工，就很容易滿足各地的預(yù)售條件，就可以向購(gòu)房者出售。由于“資金為王”，當(dāng)開發(fā)商獲得銷售資金后，就不著急繼續(xù)施工進(jìn)而竣工了，因?yàn)槔^續(xù)施工就意味著源源不斷的資金流出。因此開發(fā)商的理性選擇是減緩竣工的速度，并減少拿地。我們可以看到，商品住宅竣工面積同比增長(zhǎng)率早在2017 年11 月就已經(jīng)由正轉(zhuǎn)負(fù)（2017 年10 月份為0.6%，2017 年11 月份則為-0.10%），之后一直是同比負(fù)增長(zhǎng)?！艾F(xiàn)金為王”的另一表現(xiàn)是開發(fā)商減少拿地?cái)?shù)量，減少用于拿地的資金。從2016 年9 月30 日房地產(chǎn)開始新一輪調(diào)控至今，尤其是2019 年2 月份以來，土地成交價(jià)款同比急劇下跌，由正增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，在2019 年4 月份和5 月份，土地成交價(jià)款同比增長(zhǎng)竟然分別為-33.50%和-35.6%，創(chuàng)下了近三年的歷史新低。這給對(duì)土地財(cái)政依賴較大的城市帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，這與土地購(gòu)置面積負(fù)增長(zhǎng)相一致。當(dāng)然，這是全國(guó)的普遍情況。

圖5 近三年商品住宅各項(xiàng)指標(biāo)同比增幅

三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控點(diǎn)面結(jié)合、條塊結(jié)合、因城施策、精準(zhǔn)施策

（一）點(diǎn)面結(jié)合，資金管控

在調(diào)控遵循“房住不炒”的大框架下，自從2019 年5 月以來，房企融資逐月收緊，涉及開發(fā)貸、信托、海外債等領(lǐng)域。9 月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域、置換債務(wù)以及可完全商業(yè)化運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。5 月17 日銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂現(xiàn)象成果，促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，開始收緊土地端融資。7 月份，銀保監(jiān)會(huì)約談房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的10 家信托公司，要求其增強(qiáng)大局意識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求，并提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。隨后，在32 個(gè)城市開展銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查。7 月12 日國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》（發(fā)改辦外資〔2019〕778 號(hào)），要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，不得新增債務(wù)。這些政策都在一定程度上約束了土地市場(chǎng)的進(jìn)一步升溫。

由于金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)綜合施策，違規(guī)流入房地產(chǎn)業(yè)的資金受到了嚴(yán)格的控制。以房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)為例，截至三季度末（根據(jù)11 月26 日中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)），投向房地產(chǎn)業(yè)的信托資金余額為2.78 萬億元，在資金信托中占比15.01%，較二季度減少1480.67 億元，環(huán)比下降5.05%。這是自從2015 年四季度以來，投向房地產(chǎn)業(yè)的信托資金余額首次出現(xiàn)新增規(guī)模的環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。

（二）條塊結(jié)合綜合施策

地方負(fù)總責(zé)，實(shí)行一城一策、因城施策、綜合施策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)對(duì)地價(jià)或房?jī)r(jià)波動(dòng)異常的城市進(jìn)行預(yù)警提示或約談，督促地方政府采取因地制宜的政策，取得了良好的效果。2019 年二季度，住建部對(duì)住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的10 個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示，此后蘇州、西安等城市紛紛加碼調(diào)控，西安出臺(tái)了二線城市中的最嚴(yán)限購(gòu)令，7 月以來，蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續(xù)加碼。各地對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)以及土地市場(chǎng)出現(xiàn)的各種各樣的問題，采取有針對(duì)性的措施，包括限購(gòu)政策升級(jí)、完善土地出讓、調(diào)節(jié)土地供給等。

限購(gòu)政策升級(jí)。以西安為例：西安市近兩年凈流入人口100 多萬，近期房?jī)r(jià)漲幅較大。4 月末，住建部對(duì)西安市進(jìn)行預(yù)警提示，西安市限購(gòu)升級(jí)：對(duì)于西安市戶籍家庭（退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家庭隨軍落戶除外），在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房的，應(yīng)落戶滿一年，或者連續(xù)繳納12 個(gè)月社會(huì)保險(xiǎn)（或個(gè)人所得稅）。非西安戶籍，只有在限購(gòu)區(qū)域無住房且能夠提供5 年以上（含5 年）個(gè)人所得稅或者社會(huì)保險(xiǎn)證明的，方可購(gòu)房1 套。再如5 月份，蘇州市多宗土地的成交單價(jià)刷新所在地區(qū)的紀(jì)錄，住建部對(duì)蘇州進(jìn)行了預(yù)警提示，蘇州市隨即出臺(tái)了熱點(diǎn)區(qū)域新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓、調(diào)整學(xué)區(qū)房等政策。

完善土地出讓。例如東莞針對(duì)土地“秒拍”事件，2019 年7 月實(shí)行土地拍賣新政，在報(bào)價(jià)達(dá)到上限后，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上最終一次性報(bào)價(jià)，并以終次報(bào)價(jià)中最接近所有終次報(bào)價(jià)平均價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)確定競(jìng)得者。再如，6 月29 日杭州“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出臺(tái)，即在土地掛牌時(shí)就鎖定該宗地未來的新房售價(jià)，地塊出讓的價(jià)格指標(biāo)除了土地出讓起價(jià)、封頂價(jià)，還包括新房毛坯銷售均價(jià)、毛坯最高價(jià)以及最高精裝標(biāo)準(zhǔn)。這種“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓新政將穩(wěn)地價(jià)措施精細(xì)化，有利于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

調(diào)節(jié)土地供給。部分城市住房供求關(guān)系緊張，有關(guān)部門有意增加當(dāng)?shù)氐耐恋毓┙o。以深圳為例，6 月24 日，深圳2019 年首次出讓住宅用地，這也是深圳近20 年以來規(guī)模最大的一次住宅用地供應(yīng)，總出讓面積達(dá)17.03 萬平方米。5 月份北京市集中推介經(jīng)營(yíng)性用地57 宗，其中住宅用地44 宗，共有產(chǎn)權(quán)住房用地9 宗，商服用地13 宗。

為了避免誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，有的地方取消了不合適的政策，如7 月份開封市撤銷了“取消限售”決定。

四、小結(jié)以及政策建議

第一，應(yīng)保持政策定力。只有保持政策措施連續(xù)性穩(wěn)定性，才能穩(wěn)定預(yù)期，鞏固前一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果。一是金融主管部門應(yīng)保持政策定力。從2019 年宏觀調(diào)控措施來看，管住金融是穩(wěn)控樓市的重要抓手，大量資金通過各種渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，既弱化了調(diào)控效果，也增加了金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。2019 年金融監(jiān)管部門出臺(tái)了一系列措施，有利于彌補(bǔ)資金管控的漏洞，有利于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，今后應(yīng)保持同樣的政策定力。二是地方政府應(yīng)保持政策定力。根據(jù)2019 年《中國(guó)人民銀行各季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》（中國(guó)人民銀行在全國(guó)50 個(gè)城市對(duì)2 萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶進(jìn)行問卷調(diào)查），認(rèn)為房?jī)r(jià)將基本不變和將上漲的儲(chǔ)戶占比從一季度的78.5%上升到二季度的79%，后又上升到三季度的79.6%。由此可見，全國(guó)尚未形成普遍看跌的觀念，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本面仍不鞏固，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍十分敏感，地方政府出臺(tái)或調(diào)整政策措施應(yīng)十分謹(jǐn)慎。住建主管部門應(yīng)通過房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，及時(shí)敦促地方調(diào)整不合適的政策措施。

第二，完善“因城施策”地價(jià)房?jī)r(jià)協(xié)調(diào)機(jī)制。據(jù)調(diào)研，有些城市政府實(shí)施限價(jià)政策，但是限價(jià)原則比較粗略，如“參照周邊5 公里同類樓盤平均價(jià)格”。臨時(shí)限價(jià)給地方政府很大的裁量空間（開發(fā)商的地是往年拿的，限價(jià)則是突然性的，對(duì)拿地成本考慮較少）。另外，限價(jià)政策比較僵化（一般對(duì)毛坯房限價(jià)），即使加上精裝修的材料成本，也不允許房?jī)r(jià)上漲。這種僵化的一刀切的限價(jià)政策不利于調(diào)動(dòng)開發(fā)商的積極性，應(yīng)積極完善地價(jià)和房?jī)r(jià)的協(xié)調(diào)機(jī)制，探索具有彈性的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

第三，注意研究調(diào)節(jié)住房糾紛的政策。由于2020 年交付住房將增多，疊加高房?jī)r(jià)逐漸回落，住房質(zhì)量糾紛可能會(huì)增多，是潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。如果以精裝房交付，購(gòu)房者更傾向于維權(quán)。因此城市住房主管部門應(yīng)及時(shí)研究調(diào)節(jié)住房糾紛的應(yīng)急政策。

第四，研究緩沖地方債務(wù)危機(jī)政策。由于各地土地出讓金普遍減少，地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在2020 年可能更加凸顯，中央金融主管部門應(yīng)采取防風(fēng)險(xiǎn)措施，進(jìn)行地方債務(wù)評(píng)價(jià)，開辟地方債綠色通道，以此緩沖地方債務(wù)危機(jī)持續(xù)深化，避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

第五，人才政策應(yīng)有底線標(biāo)準(zhǔn)。2019 年四季度以來，杭州、石家莊、天津?yàn)I海新區(qū)等多地推出人才政策，以吸引和留住人才?？陀^上，這些政策會(huì)降低購(gòu)房門檻。應(yīng)該在全國(guó)層面設(shè)立人才政策的底線標(biāo)準(zhǔn)，至少包括以下原則：一是人才標(biāo)準(zhǔn)必須高于當(dāng)?shù)厝瞬牌骄鶎W(xué)歷水平；二是某些特殊產(chǎn)業(yè)城市引入特殊人才，可以不受限于學(xué)歷標(biāo)準(zhǔn)。